BAB IV : ANALISIS DAN PEMBAHASAN
B. Analisis Lingkungan Internal
Perusahaan PT. Prima Karya Bentala Permai merupakan Perseroan Terbatas yang telah mengembangkan perumahan dengan nama Pesona Prima Griya yang berlokasi di jalan Tamangapa Raya III Kel. Bangkala Kec. Manggala Kota Makassar.
Perusahaan PT. Prima Karya Bentala Permai dalam memasarkan produknya tentunya menghadapi persaingan yang cukup ketat dari pesaing-pesaing yang bergerak dalam bisnis yang sama yaitu pengembangan perumahan, baik dari perusahaan yng memasarkan perumahan dengan type yang sama terlebih lagi bagi perusahaan yang emproduksi type perumahan yang berbeda typenya .
Namun demikian perusahan PT. Prima Karya Bentala Permai tidaklah tertinggal dalam menghadapi kompetisi tersebut, berbagai usaha yang dilakukan untuk menarik para calon kunsumen sehinggan dapat menarik para pelanggan. Dan hasilnya dapat dilihat dengan meningkatnya penjualan pada beberapa tahun terakhir.
Perumahan Pesona Prima Griya yang telah dikemban oleh PT.
Prima Karya Bentala Permai, terdiri dari 532 unit yang terbagi dalam beberapa type rumah yang ditawarkan. Jenis dan type rumah yang ditawarkan tersebut antara lain :
a. Jenis Aster type 36 b. Jenis Almond type 40 c. Jenis Tulip type 45 d. Jenis Reflesia type 50 e. Jenis Caladenia type 120 f. Ruko type 105.
Pada perumahan Pesona Prima griya juga telah dilengkapi berbagai sarana umum yang diperuntukkan bagi para penghuni, selain suasana yang nyaman yang ditwarkan PT. Prima Karya Bentala Permai pada perumahan tersebut, juga terdapat sarana ibadah (Masjid) serta penerangan yang memadai (lampu jalan).
2. Analisis Harga.
Menghadapai kompetisi harga dalam pemasaran perumahan ini meruapakan suatu hal yang sangat mendasar bagi kelangsungan hidup suatu perusahaan yang bergerak dalam dunia bisnis. Berbagai alasan sehingga konsumen tertarik terhadap suatu produk dan salahh satu faktor yang sangat menentukan adalah faktor harga. Terkadang ada perusahaan yang menetapkan haraga jual di bawah standar hanya untuk meraih
pangsa pasar yang lebih besar, namun demikian, tak jarang yang menetapkan jual produk jauh di atas saingan dengan alasan kualitas.
Penetapan harga jual setiap unit rumah pada perumahan Pesona Prima Griya yang dikembangkan oleh PT. Prima Karya Bentala Permai sangatlah memperhatikan keadaan sosial ekonomi masyarakan yang merupakan konsumen dari produk yag ditawarkan oleh PT. Prima Karya Bentala Permai. Bebrapa strategi penetapan harga jual yang diterapkan oleh PT. Prima Karya Bentala Permai dalam memasarkan produknya memungkinkan untuk dijangkau oleh para konsumen, mulai dari kalangan atas sampai dengan konsumen kalangan menengah ke bwah. Kemudaha tersebut dapat terlihat mulai dara harga jual produk yang ditawarkan yang cukup terjangkau dengan kualitas perumahan yang cukup baik, serta dengan adanya kebijakan pemberian kredit angsuran. Hal itu diterapkan guna untuk merangsang minat beli masyarakat terhadap produk perumahan yang ditawarkan.
Sebagai mana yang telah disebutkan di atas bahwa salah satu usaha untuk meraih/mendapatkan konsumen, maka perusahaan PT.Prima Karya Bentala Permai menerapkan beberapa kebijakan yang sangat meringankan calon pembeli, diantaranya dengan memberikan kredit kepada perseorangan maupun kepda instansi pemerintah maupun swasta dengan persyaratan sebagai beriku :
1. Persayaratan kredit perseorangan
- Foto copy KTP 2 lembar (suami dan sitri)
- Kartu keluarga, rekening listrik dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
- Keterangan penghasilan / slip gaji.
2. Persyaratan untuk perusahaa - Foto copy KTP pengusaha
- Anggaran dasar perusahaan dan perubahan-perubaannya.
- SIUP, NPWP, TDP.
Selanjutnya kebijaksanaan harga juga memruapan saha satu strategi pemasaran suatu produk. Harga tentunya harus ditetapkan sedemikian rupa sehingga konsumen dapat menjangkau harga produk tersebut serta kualitas dan citra produk yang ditawarkan akan dapat dicerminkan dari tingkat harga yang ditawarkan pula. Apabila terlalu murah, maka kesan masyarakat tentu akan menganggap bahwa produk yang ditwarkan oleh perusahaan tersebut kurang bermutu dan kurang berkualitas, sementara bila terlalu mahal tentu konsuumen akan berfikir untuk membelinya karena tidak mampu dijangkau untuk beberapa golongan.
Dalam memasarkan produk perumahan Pesona Prima Griya pada PT. Prima Karya Bentala Permai perusahaan mematok harga pada setiap type rumah berbada, perbedaan tersebut dapat dilihat dari tabel harga rumah berikut.
Tabel 2
Daftar harga rumah per unit PT. Prima Karya Bentala Permai No. Jenis dan Type rumah Harga Per unit (Rp) Sumber : PT. Prima Karya Bentala Permai, Mei 2014
Dari tabel harga yag dipaparkan diatas terlihat bahwa harga rumah yang ditawarkan oleh perusahaan PT. Prima Karya Bentala Permai pada perumahan Pesona Prima Griya cukup terjangkau bagi semua kalangan masyarakat, apalagi ditunjang dengan kualitas produk yang ditawarkan serta lokasi perumahan yag terbilang strategis untuk sebuah hunian di Kota Makassar.
Keberhasilan yang dicapai oleh perusahaan PT. Prima Karya Bentala Permai sebagai pengembang perumahan Pesona Prima Griya yang menawarkan beberapa type rumah di Makassar dapat dilihat dari perkembangan volume penjualannya. Sejak tahun 2011 sampai dengan 2013. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat dari tabel
Tabel 3
Volume Penjualan Rumah PT. Prima Karya Bentala Permai
Type Rumah
Sumber : PT. Prima Karya Bentala Permai, Mei 2014
Dari tabel volume penjualan pada perusahaan PT. Prima Karya Bentala Permai tersebut di atas dapat dilihat bahwa untuk hunian type sederhana atau type 36 cukup diminati oleh masyarakat, hal ini dapat terlihat dari volume penjualan selama 3 tahun terkhir yaitu dari 2011 hinggan 2013 dimana pada tahun 2011 penjualan mencapai 38 unti rumah, kemudian tahun berikutnya yaitutahun 2012 penjualan mencapai 52 unit atau meningkat 17 unti dan pada tahun 2013 penjualan mampu mencapai 59 unti rumah. Sehingga total penjualan rumah untuk hunian Aster dengan type 36 dalam kurung waktu 3 tahun terakhir 2011 sampai dengan 2013 sebanyak 157 unit rumah.
Sedangkan untuk type 40 yang ditawarkan juga cukup diminati oleh masyarakat, hal ini terlihat dari volume penjualan yang menempati
urutan kedua terbanyak yang terjual sejak 3 tahun terakhir, volume penjualan tersebut anatara lain pada tahun 2011 terjual sebanyak 20 unit rumah, kemudian tahun berikutnya atau tahun 2012 terjual sebanyak 25 unit, dan untuk tahun 2014 perusahaan mampu menjua sebanyak 24 unit untuk rumah type 40 sehingga total penjualan rumah untuk hunian almond dengan type 40 dalam kurung 3 tahn terakhir 2011 sampai dengan 2013 sebanyak 69 unit.
Kemudian untuk type-type rumah yang lain volume penjualan berada pada kondisi fluktuatif, atau tidak menentu. Hal ini dapat terlihat pada tersebut diatas. Untuk total penjualan hunian tulip type 45 dalam kurung waktu 3 tahun yaitu sebanyak 52 unit rumah, kemudian untuk hunian reflesia type 50 mampu terjual 37 unit rumah dalaam kurung waktu 3 tahun terkahir, sedangkan untuk hunian Caladenia type 120 dalam kurung waktu 3 tahun terakhir mampu terjual sebanyak 23 unit rumah.
Dengan demikian, dari tabel di atas dapat terlihat bahwa untuk hunian type sederhana atau type 30 sangat diminati oleh masyarakat, hal ini terlihat dari tabel penjualan yang menunjukkan bahwa type 30 merupakan unit yang paling banyak terjual selama 3 tahun terkahir, kemudian selanjutnya type 40, disusul dengan type 45 pada posisi ke tiga terbanyak yang terjual, selanjutnya type 50 yang merupakan periingkat ke empat terbanyak yang terjual dan yang terakhir type 120 yang meruuapakan unit yang paling sedikit terjual dalam kurung waktu tiga tahun terakhir.
3. Analisis Promosi
Seperti telah diketahui bersama bahwa suatu perusahaan yang ingin maju dan berkembang, harus melakukan berbagai strategi guna mampu bertahan dan memenagkan persaingan pasar, tak terkecuali dalam dunia bisnis properti. Salah satu langkah yang ditempuh oleh perusahaan adalah dengan meningkatkan intensitas promosi. Promosi bukan hanya dimaksudkan untuk meningkatkan volume penjualan tetapi juga ditujukan untuk konsumen agar selalu ingat dan tetap memiliki image yang baik tentang produk yang dipasarkan oleh perusahaan guna keberlangsungan hidup sebuah perusahaan ke masa yang akan datang.
PT. Prima Karya Bentala Permai sebagai salah satu pengembang perumahan di Kota Makassar yang menyediakan perumahan bagi masyarakat Kota Makassar tentunya senantiasa melakukan upaya agar produk yang dipasarkan dapat dikenal luas oleh masyarakat sekaligus mampu eksis dan kompetitif di pasar properti. Perusahaan ini gnecar melakukan promosi baik diberbagai media massa, dan juga ikut serta pada setiap pameran-pameran diselenggarakan di berbagai mall di kota Makassar.
Selain promosi yang dilakukan di beberapa media massa serta keikut sertaan dalam berbagai even-even, PT. Prima Karya Bentala Permai juga memiliki berbagai macam penawaran yang menarik sehingga dapat menarik perhatian para calon pembeli. Penawaran-penawaran menarik yang diitawarkan oleh PT. Prima Karya Bentala Permai antara
lain dengan memberikan cash back bagi para calon pemebeli. Adapun cash back yang ditawarkan tergantung dari type-ttype rumah yang dipilih oleh pelanggan. Karena cash back yang ditawarkan PT. Prima Karya Bentala Permai berbeda setiap type.
Kemudian penawaran menarik lainnya yang ditawarkan oleh PT.
Prima Karya Bentala Permai adalah dengan memberikan voucher belanja gratis pada di minimarket-minimarket yang telah bekerja sama dengan PT.
Prima Karya Bentala Permai untuk program ini. Dan untuk besarnya voucher yang ditawarkan juga berbeda pada setiap type-type rumah yang ditawarkan.
4. Analisis Distribusi
Sebagai mana telah diketahui bersama, beradasarkan beberapa pendapat para ahli ekonomi bahwa distribusi merupakan penghubung antara produsen dengan pengguna akhir produk atau jasa (konsumen).
Tentunya dalam bisnis properti (perumahan) aspek yang menjadi distribusi adalah letak/lokasi dari produk yang ditawarkan oleh perusahaan kepada konsmen.
Dalam dunia bisnis properti atau pengembang perumahan, lokasi merupakan salah satu aspek yang sangat mendasar dalam membangun sebuah perumahan, karena lokasi yang sangat baik atau strategis tentunya akan mengundang minat masyarakat atau calon pembelli untuk kemudian membeli hunian yang perusahaan tawarkan.
Sebuah lokasi dapat dikatakan strategis jika lokasi tersebut memiliki beberapa keunggulan dari lokasi-lokasi lain, salah satu keunggulan yang mutlak dimiliki sebuah lokasi sehingga dikatan lokasi yang strategis adalah akses yang mudah dijangkau. Fasilitas umum yang tersedia misalkan sekolah, sarana ibadah, PDAM, listrik, saluran telefon, dan fasilitas-fasilitas umum lainnya.
PT. Prima Karya Bentala Permai seperti yang telah dipaparkan sebelumnya bahwa letak dari perumahan yang telah dikembangkan oleh perusahaan ini berada atau berlokasi di jalan Tamangapa Raya III Kel.
Bangkala Kec. Manggala Kota Makassar. Lokasi yang dipilih untuk pengembangan perumahan ini tergolong sangat strategis karena masih berlokasi di dalam kawasan Kota Makassar.
Daerah yang dipilih oleh PT. Prima Karya Bentala Permai tersebut tergolong dalam lokasi yang sangat strategis, karena fasilitas-fasilitas yang telah tersedia memedai, serta daerah tersebut juga merupakan daerah yang telah berkembang, hal ini dapat dilihat dengan tersedianya fasilitas-fasilitas umum seperti sekolah, masjid, pusat bisnis, serta dengan adanya pemukiman warga yang menjadikan lokasi ini cukup ramai.