Pasar pusat perbelanjaan di wilayah Jabotabek mengalami peningkatan yang signifikan dalam dua tahun belakang ini pada tahun 2000 sampai dengan 2002, menyusul telah beroperasinya kembali pusat pusat perbelanjaan yang telah rusak akibat kerusuhan mei 1998.
Diperkirakan permintaan pusat perbelanjaan masih cukup tinggi di tahun berikutnya , meskipun disisi lain diperkirakan akan terdapat pasok pusat pusat perbelanjaan yang akan memasuki pasar sampai akhir 2002 dalam luasan cukup besar. Peningkatan pasok pusat perbelanjaan pada tahun 2001 didominasi oleh wilayah Jakarta dibandingkan dengan Botabek. Diperkirakan peningkatan tahun 2001 merupakan peningkatan tahun terbesar sejak aksi kerusuhan. Sampai tahun 2001 diperkirakan akan terjadi peningkatan pasok ruang pusat perbelanjaan seluas 182.750 m2 diwilayah Jakarta.
Penambahan pasok tersebut berasal dari proyek proyek sebagai berikut : 1. ITC Mega Cempaka Mas 65.000 m2
2. Pasaraya Grande 29.000 m2.
3. Plaza Glodok 26.000 m2
4. Mal Daan Mogot 25.000 m2
5. Plaza Cipulir 13.750 m2
6. Pusat Niaga Puri Agung 5.000 m2
7. Wisma Maspion 8.500 m2
8. Harco Pasar baru 10.500 m2. 9. Dan lain lain belum terdata.
Sedangkan untuk wilayah Botabek terdapat kenaikan pasok baru yang berasal dari Plaza Cibubur seluas 9.000 m2. Secara komulatif ruang pusat perbelanjaan di Jabotabek adalah sebesar 2.011.272 m2. beberapa pusat perbelanjaan akan memeriahkan pasar pusat perbelanjaan pada tahun 2002, yang diperkirakan mencapai luasan 323.700 m2. Yang terdiri dari STC Senayan, Harco Mas Mangga Dua, WTC Mangga Dua, ITC Juningan, MTC Kartini, Plaza Pondok Gede, Plaza Ciputat, Cakung Plaza dan Plaza Ekalosari.
B. Analisis Penyerapan Pasar Pusat Perbelanjaan.
Seperti tahun 2000, pasar pusat perbelanjaan telah mulai menunjukan tanda tanda peningkatan permintaan dengan meningkatnya tingkat pengisian pusat perbelanjaan pada tahun 2001, meskipun disisi lain terjadi peningkatan pasok yang cukup signifikan pada tahun yang sama. Tingkat hunian pasar pusat perbelanjaan di Jakarta mencapai sebesar 92% di tahun 2001 dan sebesar 89% diwilayah Botabek atau meningkat masing masing sebesar 7,4% dan 7% dibandingkan tahun sebelumnya. Dengan tingkat pengisisan pusat perbelanjaan Jakarta sebesar 92% maka permintaan tahunan pusat perbelanjaan di Jakarta diperkirakan mencapai 205.173 m2 pada tahun 2001 atau komulatif mencapai 1.525.334 m2. Pusat perbelanjaan di Botabek juga mengalami peningkatan permintaan dibandingkan tahun sebelumnya secara komulatif mencapai 314.437 m2. Secara umum tingkat hunian pusat perbelanjaan di jabotabek meningkat dari 88% menjadi 91.47% di tahun 2001. Peningkatan ini diperkirakan akan berlanjut pada tahun 2001 meskipun tidak terlalu tinggi menjadi sebesar 91,98 %.
C. Analisis Tingkat Harga Sewa.
Tingkat harga sewa diperkirakan mengalami peningkatan sebesar 10%-15% dalam mata uang rupiah dari Rp 186.708 per m2 per bulan di tahun 2000 menjadi Rp212.500 per m2 per bulan pada tahun 2001, menyusul naiknya tingkat permintaan ruang pusat perbelanjaan. Meskipun dalam mata uang US$ harga sewa terjadi kenaikan 3-5% atau menjadi rata rata sebesar US$50 per m2 per bulan pada tahun 2001 dari US$ 48 per m2 per bulan pada tahun 2000. Hal ini disebabkan banyak pelaku pasar yang mulai menaikan nilai tukar mata uang kurs 1 US$ = Rp 4000- Rp
6.000,-.
D. Segmentasi Pusat Perbelanjaan.
Sebagian pasar pusat perbelanjaan atau 81,6% dari luas total pusat perbelanjaan terbesar di wilayah Jakarta sedangkan sisanya sebesar 18,4% berada di wilayah Botabek. Pasar pusat perbelanjaan di jakarta didominasi oleh pusat perbelanjaan kelas B sebsar 55,9% atau seluas 926.346 m2, dan kelas A sebesar 27,5%. Sedangkan pusat perbelanjaan kelas C memberikan kontribusi sebesar 16,6%. Berbeda dengan profil pasar pusat perbelanjaan di jakarta, maka
pasar pusat perbelanjaan di Botabek lebih didominasi Kelas C yang mendominasi sebesar 52,8% atau selaus 186.554 m2 dan sisanya merupakan pusat perbelanjaan dikatagorikan sebagai pusat perbelanjaan kelas B.
Dilihat dari penyebaran pusat perbelanjaan di wilayah Jakarta, Jakarta Pusat masih mendominasi pasar pusat perbelanjaan sebesar 42,8%, diikuti oleh wilayah Jakarta Selatan sebesar 21,1 %, Jakarta Barat sebesar 18,1 % dan wilayah Jakarta Timur sebesar 5,5 %, serta Jakarta Utara 12,5%. Pada tahun 2002 diperkirakan pasar pusat perbelanjaan di Jakarta akan bergeser ke wilayah Jakarta Barat dan Utara.
E. Peluang Pasar Pusat Perbelanjaan.
Dengan meningkatnya permintaan pasar pusat perbelanjaan dua tahun terakhir, mendorong para investor untuk membangun pusat perbelanjaan. Dalam tahun 2001 saja sedikitnya telah terdapat tujuh pusat perbelanjaan yang telah melakukan launching yang sebagian besar didominasi oleh pusat perbelanjaan Strata Tiltle yang dijual secara pre-sale dengan jangka waktu 20 sampai 30 tahun yang diperkirakan akan rampung akhir tahun 2002. Permintaan ruang pusat perbelanjaan disepanjang tahun 2002 diperkirakan masih cukup tinggi. Namun demikian persaingan yang sangat ketat disektor pusat perbelanjaan strata title akibat masuknya pasok baru dalam jumlah besar pada akhir tahun 2002, dengan asumsi bahwa semua rencana pembangunan dapat terealisasi, maka penambahan pasok ini sedikit banyak akan mempengaruhi tingkat hunian pada akhir tahun 2002 yang berdampak terhadap berkurangnya pangsa pasar bila tidak diikuti oleh peningkatan daya beli dan stabilitas keamanan. Dalam situasi persaingan yang ketat, para peritel dituntut jeli memilih peluang yang ada jangan terbawa oleh kelatahan dan ikut ikutan dalam pembangunan pusat perbelanjaan. Meskipun konsep pusat pusat perbelanjaan terdahulu yang dibangun sebagai pusat spesialisasi barang tertentu seperti yang diterapkan oleh ITC pernah berhasil, namun pengembangan konsep serupa dilokasi yang baru perlu kehati hatian pelaku pasar. Selain itu pusat pusat perbelanjaan tersebut tidak terlepas faktor historikal dan latar belakang dari wilayah masing masing. Analisa terhadap daya serap pasar dalam dalam area perdagangannya, life style, consumer behaviour dan historikal suatu area lain perlu mendapat perhatian untuk mengantisipasi sekaligus memperkecil resiko yang akan terjadi.
Namun demikian secara umum pasar pusat perbelanjaan masih merupakan primadona dibandingkan sektor properti lainnya. Hal ini dibuktikan dengan masih tingginya tingkat hunian untuk pusat pusat perbelanjaan yang ada ditengah keterpurukan sektor sektor properti lainnya, sehingga diperkirakan penambahan pasok pusat perbelanjaan masih dibawah permintaan pasar potensial yang ada dan menyisakan peluang dibeberapa lokasi tertentu.
Dari data realisasi komulatif pasok dan permintaan pusat perbelanjaan di Jabotabek tahun 1997 sampai dengan 2001 dan proyeksi 2002. (data Pusat Studi Properti Indonesia / PSPI) , lihat tabel V.1. adalah sbb :