yang perlu dilaksanakan Pemerintah Kabupaten Deli
5.7. ARAHAN RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL)
5.7. ARAHAN RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL)
Berdasarkan Permen PU No. 6 Tahun 2007 tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan, RTBL didefinisikan sebagai panduan rancang bangun suatu lingkungan/kawasan yang dimaksudkan untuk mengendalikan pemanfaatan ruang, penataan bangunan dan lingkungan, serta memuat materi pokok ketentuan program bangunan dan lingkungan, rencana umum dan panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana, dan pedoman pengendalian pelaksanaan pengembangan lingkungan/kawasan.
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kabupaten Deli Serdang berada pada Kawasan Bandara Kualanamu yang merupakan Kawasan Strategis Kabupaten (KSK).
5.7.1. Program Bangunan dan Lingkungan
Di dalam program bangunan dan lingkungan ini akan dijelaskan tentang visi pembangunan kawasan, konsep dan kebutuhan sarana dan prasarana yang harus disediakan di kawasan.
Visi Kawasan:
Untuk mewujudkan pembangunan kawasan di masa depan, maka diperlukan kesamaan visi mencapai tujuan tersebut, yaitu:
“Mewujudkan Kawasan Kecamatan Beringin sebagai kawasan permukiman perdagangan & jasa pendukung aktivitas Bandara Kuala Namu dan kawasan pertanian sebagai penyedia lumbung pangan nasional di Kabupaten Deli Serdang ”.
Konsep Pengembangan Kawasan
Pengembangan kawasan ini diharapkan dapat mempertahankan keasrian suasana alam persawahan, dimana fokusnya adalah mengendalikan alih fungsi kawasan persawahan dan
ruang-ruang terbangun, sehingga kami mengembangkannya dengan tagline “Kecamatan Beringin Eco
Village” Hal ini sejalan dengan konsep perwujudan kota hijau, yaitu: a. Eco Planning and Design:
Perencanaan dan perancangan blok kawasan berdasarkan pada konsep walkable urban
block;
Membatasi pembangunan baru di area persawahan untuk mewujudkan peran kawasan
sebagai lumbung padi nasional. b. Eco Building
Mempopulerkan kembali jarak bebas bangunan (depan – belakang –samping) sbg salah satu
upaya penciptaan green building. c. Eco Public Space
Pengembangan dan peningkatan kuantitas RTH publik sebesar ≥ 20%. d. Eco Transportation
Keterpaduan Strategi Pengembangan Kabupaten Deli Serdang V . 80
Gambar 5.9.Konsep Walkable Urban Blok untuk Kawasan Bandara Kuala Namu
Konsep walkable urban block diusulkan menjadi konsep dasar pengembangan kawasan karena saat ini jalan-jalan local yang terbentuk berjarak antara 350 - 400 m, dimana di dalam konsep walkable urban block kawasan pengembangan dibagi dalam radius pencapaian yang nyaman untuk berjalan kaki yaitu ± 400 m. Persimpangan jalan dapat dikembangkan sebagai pusat aktivitas kawasan, yaitu area komersial (pasar, ruko, warung), fasilitas umum/sosial (kantor desa, gd serbaguna, balai pengobatan, sekolah, halte angkutan umum, fasilitas olah raga).
Konsep walkable urban block sudah banyak diterapkan di Indonesia oleh developer perumahan khususnya di Jakarta, dimana setiap blok perumahan dikembangkan dalam pola cluster yang didalamnya juga terdapat fasilitas umum dan social untuk pemenuhan kebutuhan warganya. Di dalam cluster, warga dapat berjalan kaki maupun naik sepeda untuk mencapai tujuan, namun untuk mencapi tujuan diluar cluster, maka warga dapat menggunakan kendaraan bermotor, baik kendaraan pribadi maupun angkutan umum. Tentunya hal ini akan membuat kawasan permukiman bebas dari polusi udara dan suara sehingga menciptakan kenyamanan lingkungan hunian sebagai tempat tinggal. Contohnya berikut diterapkan di Kelapa Gading Jakarta Utara;
Keterpaduan Strategi Pengembangan Kabupaten Deli Serdang V . 81
Gambar 5.10.Preseden Walkable Urban Blok
Adapun strategi pengembangan Kawasan Bandara Kuala Namu dengan prinsip walkable urban blok sebagai berikut:
Keterpaduan Strategi Pengembangan Kabupaten Deli Serdang V . 82
Keterpaduan Strategi Pengembangan Kabupaten Deli Serdang V . 83
5.7.2. Rencana Umum dan Panduan Rancangan
E. Rencana Umum Kawasan
Blok-blok Pengembangan Kawasan dan Program Penanganannya, yaitu pembagian suatu kawasan perencanaan menjadi blok-blok pengembangan yang lebih kecil sehingga strategi dan program pengembangannya dapat lebih terarah dan rinci.
Kriteria Penetapan Blok-blok Pengembangan Kawasan dan Program Penanganan Penetapan atau pembagian blok pengembangan dapat didasarkan pada:
1. Secara fungsional:
Kesamaan fungsi, karakter eksisting atau pun karakter yang ingin diciptakan;
Kesamaan dan potensi pengembangan;
Kebutuhan pemilahan dan organisasi pekerjaan serta strategi pengembangannya.
2. Secara fisik:
Morfologi blok;
Pola/pattern blok;
Kemudahan implementasi dan prioritas strategi.
3. Dari sisi lingkungan (daya dukung dan kelestarian ekologi lingkungan):
Keseimbangan dengan daya dukung lingkungan, dan perwujudan sistem ekologis yang
berkelanjutan;
Peningkatan kualitas kehidupan ruang publik melalui penyediaan lingkungan yang aman,
nyaman, sehat dan menarik serta berwawasan ekologis.
4. Dari sisi pemangku kepentingan:
Tercapainya keseimbangan berbagai kepentingan yang ada antarpara pelaku.
Yang dimaksud dengan blok peruntukan adalah sub-sub bagian dalam suatu kawasan yang
dikelompokkan berdasarkan kesamaan atau keterkaitan fungsi. Penetapan blok peruntukan
ini dimaksudkan untuk memberikan gambaran ukuran, fungsi, dan karakteristik kegiatan masyarakat setempat.
perencanaan dan bersinergi dengan konsep yang akan dimasukkan. Pengaturan penggunaan lahan pada kawasan tersebut dapat memberikan gambaran keseluruhan bagaimana daerah-daerah pada suatu kawasan tersebut seharusnya berfungsi. Pemanfaatan lahan pada kawasan perencanaan di dominasi oleh permukiman, dan perdagangan/jasa (komersil) yang tumbuh di sepanjang koridor
jalan. Rumah ibadah (mesjid), sekolah, kantor pemerintahan kecamatan, lahan
pertanian/perkebunan dan lahan kosong tersebar pada sepanjang koridor jalan. Berdasarkan kondisi tersebut maka tata guna lahan pada kawasan ini dibagi menjadi 3 Blok utama, yaitu :
A. Blok 1, Area yang berada di sepanjang dan menghadap Jalan Kolektor Primer,
a. Peruntukan Lahan Makro adalah fungsi campuran, meliputi perumahan, perdagangan dan
jasa;
b. Peruntukan Lahan Mikro:
c. Peruntukan Lantai Dasar adalah fungsi hunian, perdagangan/pertokoan dan perkantoran;
d. Peruntukan Lantai Atas adalah fungsi hunian.
B. Blok 2, Area yang berada dan menghadap Jalan Lokal dengan peruntukan lahan perumahan;
a. Peruntukan Lahan Makro adalah fungsi perumahan;
Keterpaduan Strategi Pengembangan Kabupaten Deli Serdang V . 84
c. Peruntukan Lantai Dasar adalah fungsi hunian; dan
d. Peruntukan Lantai Atas adalah fungsi hunian.
C. Blok 3, Area Persawahan dengan peruntukan fungsi hijau persawahan, yaitu untuk
Keterpaduan Strategi Pengembangan Kabupaten Deli Serdang V . 85
Keterpaduan Strategi Pengembangan Kabupaten Deli Serdang V . 86
5.7.3. Rencana Umum Intensitas Kawasan
Intensitas Pemanfaatan Lahan adalah jumlah luas seluruh lantai bangunan pada luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang sesuai dengan rencana kota. Intensitas Pemanfaatan lahan erat hubungannya dengan konsep peruntukan lahan kawasan ini, terutama menyangkut besaran ruang yang ditempati oleh peruntukan yang telah ditetapkan. Oleh karena Intensitas Pemanfaatan Lahan merupakan luas lantai maksimum yang dapat dibangun di atas sebidang tahan, maka dari hal tersebut dapat diperoleh gambaran skala pembangunan bagi Kawasan Bandara Kuala Namu ini. Perhitungan intensitas kawasan ini dilakukan dengan membagi kawasan menjadi beberapa blok yang lebih kecil. Pembagian blok ini dilakukan untuk mempermudah perhitungan kawasan secara keseluruhan. Blok kawasan terbagi menjadi 3 blok utama dengan pembagian berdasarkan struktur utama kawasan. Kesamaan karakter secara kualitatif dan kedekatan lokasi juga menjadi pertimbangan utama.
Dari 3 blok yang terdapat dikawasan saling mengisi baik dalam fungsi maupun dalam perhitungan intensitasnya. Setiap blok memiliki intensitas yang beragam. Dominasi fungsi pada setiap blok dapat diukur secara luasan ataupun peran terhadap kawasan.
A. Koeflsien Dasar Bangunan (KDB)
Koefisien Dasar Bangunan adalah angka prosentasi berdasarkan perbandingan luas lantai dasar bangunan terhadap luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai dengan rencana kota. Pertimbangan rata-rata juga berlaku bagi KDB keseluruhan lahan kawasan. Distribusi nilai KDB pada setiap sub-blok, terlihat pada peta dan tabel distribusi intensitas pemanfaatan lahan.
B. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Koefisien Lantai Bangunan adalah angka perbandingan jumlah luas lantai seluruh bangunan terhadap luas tanah perpetakan/ daerah perencanaan yang dikuasai sesuai dengan rencana kota. KLB menetapkan besaran maksimum luas lantai yang dapat terbangun bagi masing-masing peruntukan lahan. Pertimbangan utama Pemerintah Daerah adalah terpenuhinya persyaratan KLB rata-rata untuk keseluruhan lahan kawasan ini dan bukan untuk masing-masing sub-blok seperti pada pembangunan biasa (sistem kavling). Oleh karena itu, pada kawasan ini dapat diterapkan sistem "deposit”, dimana kelebihan lantai bangunan dapat disimpan untuk selanjutnya dialihkan (transfer) kepada sub-blok lain yang membutuhkannya. Distribusi nilai KLB pada setiap sub-blok, tertihat pada peta dan tabel distribusi intenstas pemanfaatan lahan.
Berdasarkan penjelasan di atas maka penerapannya pada kawasan perencanaan adalah :
a) Blok 1, Area yang berada di sepanjang dan menghadap Jalan Kolektor Primer mempunyai
intensitas pengembangan KDB maksimum 60%, KLB maksimum 2,4, ketinggian bangunan maksimum 4 lantai, KDH minimum 20%;
b) Blok 2, Area yang berada dan menghadap Jalan Lokal mempunyai intensitas pengembangan
KDB maksimum 50%, KLB maksimum 1, ketinggian bangunan maksimum 2 lantai, KDH minimum 30%;
c) Blok 3, Area Persawahan mempunyai intensitas pengembangan KDB maksimum 0%, KLB
Keterpaduan Strategi Pengembangan Kabupaten Deli Serdang V . 87
Keterpaduan Strategi Pengembangan Kabupaten Deli Serdang V . 88
5.7.4. Rencana Umum Tata Bangunan
Di awal era globalisasi, hampir semua kota bisa dikatakan memiliki wajah yang hampir sama dengan gaya arsitektur modernnya dilengkapi jendela-jendela kaca (curtain wall) dan bangunan kotak pencakar langit. Namun saat ini paradigma perencanaan kota sudah mulai berubah, ada sebuah kesadaraan kolektif dari kota-kota di dunia untuk tampil berbeda, lain dari yang lain, yang direpresentasikan dalam bentuk lingkungan binaan dengan cara mencoba mempertahankan bangunan dan kawasan bersejarah dengan arsitektur lokalnya yang khas, ataupun menggabungkan kedua-nya dengan pendekatan adaptive reuse dan infill development.
Dengan konsep perencanaan kota yang integral dan dilengkapi rencana detail, bangunanbangunan lama dan bersejarah direnovasi dan dialihfungsikan menjadi restauran, café, kantor, dan fungsi publik lainnya (adaptive reuse) yang menunjang vitalitas kawasan tersebut. Disamping itu bangunan baru bisa berdiri berdampingan secara harmonis dengan bangunan lama tanpa harus merobohkannya (infill development).
Penataan kawasan perencanaan terutama yang terkait dengan tata bangunan akan direncanakana melalui pembangunan penyisipan (infill development), dimana pembangunan suatu area dengan cara penyisipan satu atau lebih bangunan dengan fungsifungsi penunjang tertentu pada suatu kawasan/lingkungan terbangun dengan mempertimbangkan kontekstualitasnya dengan bangunan dan lingkungan eksisting, dengan maksud memperkuat/memperbaiki citra lingkungan dan kawasan yang bersangkutan.
Blok-blok di kawasan perencanaan diatur dalam blok-blok lingkungan yang dibatasi oleh jalan dan persawahan dengan lebar setiap blok ± 350-400 m , yaitu :
a. Blok-blok lingkungan di Jalan Kolektor Primer, mempunyai kedalaman ± 100 m yang terbagi menjadi dua sub blok yang bertolak-belakang, sub blok pertama mempunyai orientasi
bangunan menghadap ke Jalan Kolektor Primer dan sub blok ke dua mempunyai orientasi menghadap area persawahan; dan
b. Blok-blok lingkungan di Jalan Lokal, mempunyai kedalaman 1 sub blok saja, ± 30-50 m, yang berorientasi menghadap ke Jalan Lokal.
Bangunan di setiap persil lahan perlu membuat jarak bebas bangunan samping dan belakang untuk menciptakan iklim mikro, penanggulangan bahaya kebakaran dan menciptakan karakter kawasan dengan membentuk vista ke area persawahan. Aturan jarak bebas sebagai berikut: a. Bangunan berlantai 4, minimal jarak bebas 3m;
b. Bangunan berlantai 3, minimal jarak bebas 2,5m; c. Bangunan berlantai 2, minimal jarak bebas 2,25m; dan d. Bangunan berlantai 1, minimal jarak bebas 2m.
Untuk membentuk karakter bangunan terhadap ruang jalan, maka setiap bangunan di dalam kaveling ditetapkan garis sempadan bangunan (GSB). GSB ini diatur berdasarkan letak bangunan terhadap kelas jalan, yaitu:
a. Blok 1, Area yang berada di sepanjang dan menghadap Jalan Kolektor Primer minimum GSB 8m; dan
Keterpaduan Strategi Pengembangan Kabupaten Deli Serdang V . 89
Gambar 5.14. Rencana Tata Bangunan
Untuk membentuk karakter kawasan yang kuat, maka skala bangunan harus seragam. Lebar bangunan minimal 3,5 m dan bertambah berdasarkan angka pengkalinya. Tinggi antar lantai bangunan minimal 3,5 m dengan tinggi peil lantai dasar bangunan maksimum 0,5 m dari muka jalan. Selain itu, kawasan ini memiliki batas ketinggian bangunan, yaitu :
a. Blok 1, Area yang berada di sepanjang dan menghadap Jalan Kolektor Primer maksimum 4
lantai; dan
b. Blok 2, Area yang berada dan menghadap Jalan Lokal maksimum 2 lantai.
Hal-hal lain yang perlu dipertimbangkan juga dalam penataan kawasan ini adalah garis langit (skyline) meninggi di Jalan Kolektor Primer dan merendah menuju area persawahan. Bangunan di bangun dengan struktur sesuai yang disyaratkan untuk bangunan tahan gempa. Penggunaan bahan bangunan harus mempertimbangkan keawetan dan kesehatan dalam pemanfaatan bangunannya dan bahan bangunan yang dipergunakan harus memenuhi syarat-syarat teknik sesuai dengan fungsinya, seperti yang dipersyaratkan dalam Standar Nasional Indonesia (SNI) tentang spesifikasi bahan bangunan yang berlaku.
Keterpaduan Strategi Pengembangan Kabupaten Deli Serdang V . 90
Gambar 5.15.Jarak Bebas Bangunan
Gambar 5.16. Arah Orientasi Massa Bangunan
Keterpaduan Strategi Pengembangan Kabupaten Deli Serdang V . 91
5.7.5. Panduan Rancangan
Panduan rancangan ini merupakan penjelasan lebih rinci atas rencana umum tata bangunan dan lingkungan Kawasan Bandara Kuala Namu Kabupaten Deli Serdang yang telah ditetapkan pada sub bab sebelumnya. Pada prinsipnya panduan rancangan ini mengatur implementasi ketentuan dasar perancangan kawasan perencanaan baik pada bangunan, kelompok bangunan, kavling, maupun blok. Panduan ketentuan detail desain dalam dimensi terukur dan simulasi bangunan. Panduan rancangan merupakan bentuk penjabaran perancangan kawasan sampai pengembangan kavling. Adapun manfaat dari panduan rancangan ini adalah :
a. Untuk mengarahkan secara ringkas dan sistematis implementasi ketentuan dasar serta
ketentuan detail dari panduan perencanaan tiap bangunan, kavling, sub blok dan blok pengembangan dalam dimensi yang terukur.
b. Untuk menggambarkan simulasi bangunan secara keruangan sebagai contoh penerapan seluruh
rencana tata bangunan dan lingkungan dalam tiap kavling, sub blok dan bloknya.
a. Untuk memudahkan pengembangan desain pada tiap kavling/sub blok sesuai dengan visi dan
arahan karakter lingkungan yang telah ditetapkan.
c. Untuk memudahkan pengelolaan, pengendalian dan pengoperasian kawasan sesuai dengan visi
dan arahan karakter lingkungan yang telah ditetapkan.
d. Untuk mencapai intervensi desain kawasan yang berdampak baik, terarah dan terukur pada
suatu kawasan yang direncanakan.
e. Untuk mencapai integrasi elemen-elemen desain yang berpengaruh pada suatu perencanaan
kawasan.
Panduan detail kawasan ini terbagi menjadi 2 (dua) kelompok elemen perancangan kota (urban design), yaitu bangunan dan kelompok bangunan (block/s) dan ruang terbuka (square), sedangkan ruang jalan (street) sudah dibahas di bab rencana umum sub bab sistem sirkulasi dan jalur penghubung. Walaupun panduan ini berlaku untuk tiap-tiap kavling, namun kavling yang mempunyai kesamaan fungsi mikro dibuatkan satu panduan saja dengan pertimbangan yang lainnya hanya menyesuaikan luasan kavling saja.
5.7.6. Rencana Investasi
Program pembiayaan disusun sesuai dengan kebutuhan nyata masyarakat dan Pemerintah Kabupaten Deli Serdang dalam proses pengendalian investasi dan pembiayaan dalam pembangunan / penataan lingkungan. Program ini merupakan rujukan bagi pelaku pembangunan (stakeholder) untuk menghitung kelayakan investasi dan pembiayaan suatu penataan ataupun menghitung tolok ukur keberhasilan investasi sehingga tercapai kesinambungan pentahapan pelaksanaan pembangunan. Program ini mengatur upaya percepatan penyediaan dan peningkatan kualitas pelayanan prasana / sarana lingkungan. Program ini menjadi alat mobilisasi dana investasi masing-masing stakeholder dalam pengendalian pelaksanaan sesuai dengan kapasitas dan perannya dalam suatu sistem kota yang disepakati bersama, sehingga dapat tercapai kerjasama untuk mengurangi berbagai konflik kepentingan dalam investasi / pembiayaan.
Keterpaduan Strategi Pengembangan Kabupaten Deli Serdang V . 92
Adapun aspek-aspek pengendalian meliputi :
a. Program bersifat jangka menengah, minimal untuk kurun waktu 5 (lima) tahun serta mengindikasikan investasi untuk berbagai macam kegiatan yang konsisten meliputi tolok ukur/kuantitas pekerjaan, besaran rencana pembiayaan, perkiraan waktu pelaksanaan dan usulan sumber pendanaannya.
b. Meliputi investasi pembangunan yang dibiayai oleh pemerintah daerah / pusat (dari berbagai
sektor), dunia usaha / swasta maupun masyarakat.
c. Menjelaskan pola-pola penggalangan pendanaan, kegiatan yang perlu dilakukan khususnya
oleh Pemerintah Provinsi Sumatera Utara dan Kabupaten Deli Serdang sekaligus saran/alternatif waktu pelaksanaan kegiatan-kegiatan tersebut.
d. Menjelaskan tata cara penyiapan dan penyepakatan investasi dan pembiayaan termasuk
menjelaskan langkah, pelaku dan perhitungan teknisnya.
e. Menuntun stakeholder dalam memperoleh justifikasi kelayakan ekonomi dan usulan
perencanaan lingkungan dengan memisahkan jenis paket berjenis cost recovery, noncost
recovery dan pelayanan publik.
Arahan investasi merupakan panduan pembiayaan kegiatan oleh stakeholder yang ada di Kabupaten Deli Serdang. Di dalam arahan ini diatur tentang waktu pembangunan, besarnya pembiayaan dan sumber-sumber dana yang mungkin dihimpun. Sumber dana terbagi atas anggaran dari Dirjen Penataan Bangunan dan Lingkungan Departemen PU sebagai sumber dana stimulan dan pendamping, Pemerintah Provinsi Sumatera Utara dan Pemerintah Kabupaten Deli Serdang sebagai sumber dana utama. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat di tabel berikut ini;
Keterpaduan Strategi Pengembangan Kabupaten Deli Serdang V . 93