TINJAUAN PUSTAKA
3.3. Analisis Pemanfaatan Lahan
3.3.5. Aspek Finansial
Alternatif yang telah melewati tiga tahapan analisis diatas lalu dilakukan analisis kelayakan finansialnya. Pengujian kelayakan finansial dilakukan melalui analisis aliran kas, yaitu biaya investasi, pendapatan dan pengeluaran. Pendapatan dan pengeluaran diprediksi akan mengalami peningkatan dengan prosentase perubahan tertentu setiap jangka waktu tertentu. Nilai yang berbeda-beda setiap periode tertentu kemudian di discounted faktorkan menjadi nilai sekarang dan menghasilkan Net Present Value (NPV). Nilai MARR yang digunakan adalah
III-11
nilai rata-rata tingkat suku bunga bank ± nilai resiko yang diterima. Besarnya nilai resiko diasumsikan sama dengan tingkat suku bunga bank. Alternatif properti dinyatakan layak jika NPV > 0. Analisis kelayakan secara keuangan berkaitan dengan apakah properti ataupun alternatif properti dapat memberikan keuntungan atau pendapatan bersih (net income) yang positif. Pada aspek finansial terdapat 5 jenis analisis yang dilakukan, yaitu:
1. Biaya Investasi
Biaya investasi adalah biaya yang di keluarkan dalam proses penanaman modal untuk satu atau lebih aktiva yang dimiliki, biasanya berjangka waktu lama dengan harapan mendapatkan keuntungan di masa yang akan datang (Sunariyah, 2003). Adapun perincian perhitungan biaya investasi antara lain:
a. Biaya Tanah
Biaya tanah merupakan harga tanah standar per m2 dari suatu lahan. Data ini didapat dari perbandingan harga tanah sejenis.
b. Biaya Investasi
Biaya investasi diperoleh dari penjumlahan biaya tanah, nilai bangunan dan biaya renovasi.
2. Biaya Operasi dan Pemeliharaan
Biaya operasi dan pemeliharaan terdiri dari biaya tetap (fixed cost) dan biaya tidak tetap (variable cost). Perhitungan biaya ini harus disusun dan dihitung sedemikian rupa sehingga tidak ada unsur biaya yang tertinggal. Hal ini sangat perlu karena keadaan ini akan mempengaruhi perhitungan analisis kriteria
investasi yang digunakan sebagai indikator dalam menentukan feasible tidaknya gagasan usaha/proyek yang akan dikembangkan.
Biaya tetap (fixed cost) terdiri dari gaji karyawan tetap, bunga bank, pengembalian pokok pinjaman, penyusutan, asuransi, dan biaya tetap lainnya yang harus dapat ditentukan besarnya setiap tahun selama umur ekonomis dari proyek/usaha yang direncanakan.
Biaya tidak tetap (variable cost) terdiri dari biaya bahan baku, biaya upah tenaga kerja langsung, biaya bahan bakar, biaya pengangkutan, sewa gedung, dan lain sebagainya. Dalam membuat biaya ini hendaknya dibuat suatu rekapitulasi biaya, baik biaya tetap maupun biaya tidak tetap dalam sebuah tabel.
3. Pendapatan
Pendapatan adalah arus masuk bruto dari manfaat ekonomi yang timbul dari aktivitas normal peusahaan selama suatu periode bila arus masuk itu mengakibatkan kenaikan ekuitas yang tidak berasal dari kontrubusi penanaman modal (Pernyataan Standart Akuntansi Keuangan, 2007). Pendapatan didapat dari biaya sewa atau penjualan properti, service charge, dan tarif parkir.
Pendapatan diperoleh dari hasil penjualan atau penyewaan, service charge dan pendapatan tambahan tergantung masing-masing alternative. Service charge merupakan biaya untuk perawatan gedung, fasilitas umum, kebersihan dan keamanan yang secara rutin harus dikeluarkan oleh si pemilik atau penyewa.
Biaya ini dihitung per m2 bangunan yang merupakan pendapatan pengelola.
III-13
4. Pengeluaran
Pengeluaran adalah suatu transaksi yang menimbulkan berkurangnya saldo kas dan bank pemilik perusahaan yang diakibatkan adanya pembelian tunai, pembayaran utang maupun hasil transaksi yang menyebabkan berkurangnya kas (Soemarso S.R, 2002). Biaya pengeluaran akan dialokasikan untuk kebersihan, pemeliharaan bangunan, renovasi, keamanan, biaya listrik, biaya air, biaya telepon, gaji pegawai dan pengembalian modal serta bunga pinjaman.
Kebutuhan air dan listrik pada bangunan dapat dilihat pada Tabel 3.1 dan Tabel 3.2. berikut.
Tabel 3.1. Kebutuhan Listrik per m2 Bangunan Bangunan Kebutuhan Listrik
(kWh/m2/tahun)
Pusat Perbelanjaan 450
Hotel (Apartemen) 350
Sumber : Green Building Council Indonesia, 2011
Tabel 3.2. Kebutuhan Air per m2 Bangunan
Bangunan Kebutuhan
5. Proyeksi Laba/Rugi danAliran kas (Cash Flow)
Proyeksi laba/rugi dan aliran kas dibentuk dalam jangka waktu tertentu untuk melihat prospek keuangan dari usaha/proyek yang direncanakan. Dengan adanya proyeksi laba/rugi dan aliran kas dapat diketahui posisi keuangan di masa yang akan datang, disamping itu dapat digunakan sebagai pedoman/
indikator bagi pengusaha dalam menjalankan usaha/proyek. (Ibrahim, 2003).
Aliran kas adalah arus masuk dan keluar kas dan setara kas (Ikatan Akuntansi
Indonesia, 2013). Proses keluar masuknya uang atau aset perusahaan dimana proyek investasi dikurang arus keluar kas awal (Horne, 2004).Selisih antara nilai kedua PV tersebutlah yang disebut dengan Net Present Value (NPV).Rumusan yang biasa digunakan dalam menghitung NPV adalah sebagai berikut :
NPV = ∑ NBi ( 1 + i )-n
III-15
n = Tahun (Waktu)
Berikut persamaan yang digunakan untuk menghitung nilai NPV : NPV = PWB – PWC.
Keterangan :
NPV = Net Present Value
PWB = Present Worth of Benefit PWC = Present Worth of Cost Cb = Cash flow Benefit Cc = Cash flow Cost t = Umur investasi
(P/F, i, n) = Faktor bunga present n = Periode waktu
Menganalisis selisih antara benefit (penerimaan) dengan cost (pengeluaran) yang telah di-present value kan. Tingkat bunga yang dipergunakan untuk mendiskonkan selisih aliran kas yang masuk dan keluar diperoleh dengan melihat tingkat bunga pinjaman jangka panjang yang berlaku di BANK atau dengan menggunakan tingkat bunga pinjaman yang harus dibayar pemilik proyek jika ada.
Apabila hasil perhitungan net present value lebih besar daru nol (NPV > 0), dikatakan usaha/proyek tersebut feasible (layak) untuk dilaksanakan
dan jika lebih kecil dari nol (NPV < 0) tidak layak untuk dilaksanakan. Apabila NPV > 0. Untuk menghitung NPV dalam sebuah usaha/proyek, diperlukan data tentang perkiraan biaya investasi, biaya operasi dan biaya pemeliharaan serta perkiraan benefit dari proyek yang direncanakan. (Ibrahim, 2003).
3.3.5.2. Internatl Rate Return (IRR)
IRR atau internal rate return adalah suatu tingkat discount rate yang menghasilkan net present value sama dengan nol (NPV = 0). Dengan demikian apabila hasil perhitungan IRR lebih besar dari social opportunity cost of capital (IRR > SOCC) dikatakan usaha/proyek tersebut feasible, apabila sama dengan dengan (IRR = SOCC) berarti pulang pokok atau break even point (BEP) dan apabilah dibawah (IRR < SOCC) maka usaha/proyek tersebut tidak layak.
Untuk menentukan besarnya nilai IRR harus dihitung nilai NPV1 dan nilai NPV2 dengan cara coba-coba atau biasa dikenal dengan trial and error. Apabila nilai NPV1 telah menunjukkan angka positif maka discount factor yang kedua harus lebih besar dari SOCC dan sebaliknya apabila nilai NPV1 menunjukkan angka negatif maka discount factor yang kedua berada di bawah SOCC atau discount factor. Formula untuk IRR dapat dirumuskan sebagai berikut.
IRR = i1 + NPV1
(NPV1 - NPV2) × (i2 - i1)
Dimana : i1 = tingkat discount rate yang menghasilkan NPV1
i2=tingkat discount rate yang menghasilkan NPV2.
(Ibrahim, 2003)
III-17
3.3.5.3. Payback Period (PBP)
Pay back period adalah jangka waktu tertentu yang menunjukkan terjadinya arus penerimaan (cash in flows) secara kumulatif sama dengan jumlah investasi dalam bentuk present value. Analisis PBP dalam studi kelayakan perlu juga ditampilkan untuk mengetahui berapa lama usaha/proyek yang dikerjakan baru dapat mengembalikan investasi. Semakin cepat dalam pengembalian biaya investasi sebuah proyek, maka semakin baik proyek tersebut karena semakin lancar perputaran modal.
PBP = Tp-1 + ∑ni=1 I̅i - ∑ni=1B̅icp-1 B̅p
Dimana : PBP = Pay Back Period
Tp-1 = Tahun sebelum terdapat PBP
I̅i = Jumlah investasi yang telah didiskon
B̅icp-1= Jumlah benefit yang telah didiskon sebelum PBP B̅p = Jumlah benefit pada PBP berada. (Ibrahim, 2003)
3.3.5.4. Profitability Ratio (PR)
Profitability ratio merupakan suatu rasio perbandingan antara selisih benefit dengan biaya operasi dan pemeliharaan dibanding dengan jumlah investasi. Nilai dari masing-masing variabel dalam bentuk present value atau nilai yang telah didiskon dengan discount factor dari social opportunity cost of capital (SOCC) yang berlaku dalam masyarakat, dapat ditulis sebagai berikut.
PR = ∑ni=1 B̅i - ∑ni=1O M̅i
∑ni=1I̅i
Untuk ukuran yang digunakan dalam hasil perhitungan PR sama dengan rasio sebelumnya, apabila PR > 1 maka usaha/proyek layak (feasible), apabila PR
< 1 maka usaha/proyek tidak layak, dan PR = 1 maka usaha/proyek dalam keadaan BEP. (Ibrahim, 2003)