A. Biaya Modal (Capital Cost)
II. Biaya Tak Langsung (Indirect Cost)
Biaya ini ada tiga komponen yaitu:
1. Kemungkinan/hal yang tak diduga (contigencies) dari biaya langsung. Kemungkinan/hal yang tidak pasti ini bila dikelompokkan dapat dibagi menjadi tiga, yaitu:
- Biaya/pengeluaran yang mungkin timbul, tetapi tidak pasti. - Biaya yang mungkin timbul, namun belum terlihat.
- Biaya yang mungkin akibat tidak tetapnya harga pada waktu yang akan datang (misalnya kemungkinan adanya kenaikan harga)
Biasanya biaya untuk ini merupakan suatu angka persentase dari biaya langsung, biasanya, misal, 5%, 10% ataupun 15%. Hal ini sangat tergantung dari pihak pemilik dan perencana. Semakin berpengalaman pemilik ataupun perencana, besarnya persentase ini lebih kecil.
2. Biaya teknik (engineering cost)
Biaya teknik adalah biaya untuk pembuatan desain mulai dari studi awal (preleminary study), pra studi kelayakan, studi kelayakan, biaya perencanaan, dan biaya pengawasan selama waktu pelaksanaan konstruksi.
3. Bunga (Interest)
Dari periode waktu dari ide sampai pelaksanaan fisik, bunga berpengaruh terhadap biaya langsung, biaya kemungkinan dan biaya teknik sehingga harus dipertimbangkan.
B. Biaya Tahunan
Waktu sebuah proyek selesai dibangun merupakan waktu awal dari umur proyek sesuai dengan rekayasa teknik yang telah dibuat pada waktu detail desain. Pada saat ini pemanfaatan proyek mulai dilaksanakan, misal
sebagai sumber air bersih, irigasi, pembangkit tenaga listrik dan sebagainya. Selama pemanfaatan, proyek ini masih diperlukan biaya sampai umur proyek selesai. Biaya ini merupakan beban yang masih harus dipikul oleh pihak pemilik/investor. Pada prinsipnya biaya yang masih diperlukan sepanjang umur proyek ini, yang merupakan biaya tahunan (A), terdiri dari 3 komponen, yaitu:
- Bunga
Biaya ini menyebabkan terjadinya perubahan biaya modal karena adanya tingkat suku bunga selama umur proyek. Besarnya bisa berbeda dengan bunga selama waktu dari ide sampai pelaksanaan fisik selesai. Bunga ini merupakan komponen terbesar yang diperhitungkan terhadap biaya modal.
- Depresiasi atau Amortisasi
Dua istilah ini hampir sama tetapi berbeda fungsi. Menurut Kuiper (1971) depresiasi adalah turunnya/penyusutan suatu harga/nilai dari sebuah benda karena pemakaian dan kerusakan atau keusangan benda itu, sedangkan amortisasi adalah pembayaran dalam suatu periode tertentu (tahunan misalnya) sehingga hutang yang akan terbayar lunas pada akhir periode tersebut.
Agar dapat memenuhi umur proyek sesuai yang direncanakan pada detail desain, maka diperlukan biaya untuk operasi dan pemeliharaan proyek tersebut.
2.10. LAJU PENGEMBALIAN (RATE OF RETURN)
Pengertian secara mendasar dari Laju Pengembalian atau dikenal dengan istilah asing “Rate of Return” adalah besarnya tingkat bunga (discound interest rate) yang menjadikan biaya pengeluaran dan pemasukan besarnya sama. Dapat dikategorikan penyelesaiannya dengan sebutan cash flow discount method. Tentukan semua biaya yang harus dikeluarkan untuk suatu proyek, kemudian tentukan pula semua pemasukan menjadi nol, disebut laju pengembalian. Agar dapat dibandingkan maka semua dibuat dalam kondisi harga sekarang (PV).
Laju pengembalian ini pada studi – studi terhadap proposal proyek yang ditawarkan dipakai sebagai alat untuk menentukan alternatif – alternatif proyek. Dengan melihat angka dari Rate of Return ini pihak pemilik modal akan dapat menyimpulkan apakah proyek yang akan dimodalinya meguntungkan/menarik atau tidak. Karena output dari analisisnya berupa persentase maka bagi investor ataupun pemilik proyek yang kurang memahami teori dan perhitungan detail ekonomi teknik dapat secara mudah membuat suatu keputusan.
Dalam hal ini perhitungannya tidak dipengaruhi oleh suku bunga komersil yang berlaku sehingga sering disebut dengan istilah IRR (Internal Rate of Return). Hanya saja yang perlu dicatat adalah bahwa bila ternyata hasilnya lebih besar dari suku bunga komersil yang berlaku, maka sering disebutkan bahwa proyek tersebut
Prosedur perhitungan Rate of Return adalah sebagai berikut:
PV untuk semua biaya = PV untuk semua pemasukan
Tulis persamaan di atas dengan i (bunga) sebagai bilangan yang tidak diketahui dan cari harga i dengan cara coba – coba (trial and error). Cara coba – coba ini tidak bisa dihindari dalam analisis perhitungan dengan permasalahan yang rumit. Riggs, dkk. (1986) memberikan petunjuk (clue) untuk mengatasi kerumitan penggunaan trial and error ini.
Pertama – tama adalah menjumlahkan cash flows dari semua biaya pengeluaran dan pemasukan. Bila hasilnya negatif maka dapat diketahui bahwa proposal yang diajukan tidak layak karena sebenarnya dengan penjumlahan cash flows ini kita telah melakukan prosedur perhitungan dengan besarnya IRR (atau nilai i) nol; sehingga pada tahap ini kita sudah langsung dapat memutuskan bahwa proyek ini tidak layak. Bila angkanya positif, dengan berdasar pada jumlah dan waktu investasi maka secara kasar akan menunjuk berapa IRR tersebut.
IRR dapat lebih mudah dicari dengan trial and error bila variasi permasalahan tidak banyak. Artinya akan lebih mudah bila:
a. Dominasi cash flow-nya ada pada periode awal (nilai sekarang), atau
b. Dominasi cash flow pada pembayaran tahunan, atau
c. Dominasi cash flow pada periode akhir (nilai yang akan datang).
Bila permasalahan merupakan variasi dari periode awal, periode tahunan dan periode akhir maka tebakan (guessing) untuk IRR akan semakin sulit.
2.11. EVALUASI INVESTASI
Suatu investasi merupakan kegiatan menanamkan modal jangka panjang, di mana selain investasi tersebut perlu pula disadari dari awal bahwa investasi akan diikuti oleh sejumlah pengeluaran lain yang secara periodik perlu disiapkan. Pengeluaran tersebut terdiri dari biaya opersional (operational cost), biaya perawatan (maintenance cost), dan biaya – biaya lainnya yang tidak dapat dihindarkan. Di samping pengeluaran, investasi akan menghasilkan sejumlah keuntungan dan manfaat, mungkin dalam bentuk penjualan – penjualan produk banda atau jasa atau penyewaan fasilitas.
Terdapat beberapa metode dalam mengevaluasi kelayakan investasi dan yang umum dipakai, yaitu:
a. Metode Net Present Value (NPV) b. Metode Internal Rate of Return (IRR) c. Metode Benefit Cost Ratio (BCR) d. Metode Payback Period (PBP)
Pada dasarnya semua metode tersebut konsisten satu sama lain, artinya jika dievaluasi dengan metode NPV dan metode lainnya akan menghasilkan rekomendasi yang sama, tetapi informasi spesifik yang dihasilkan tentu akan berbeda. Oleh karena itu, dalam praktiknya masing – masing metode sering dipergunakan secara bersamaan dalam rangka mendapatkan gambaran yang lebih konprehensif terhadap perilaku investasi tersebut.