BAB 6 UJI KEANDALAN DAN KELAYAKAN
B. Biaya tidak langsung
1) Kemungkinan/hal yang tak diduga (contingencies) dari biaya langsung Kemungkinan/hal yang tidak pasti ini apabila dikelompokkan dapat menjadi tiga, yaitu:
a) Biaya/pengeluaran yang timbul tetapi tidak pasti b) Biaya yang timbul namun belum terlihat
c) Biaya yang timbul akibat ditetapkannya harga pada waktu yang akan datang (misal kemungkinan adanya kenaikan harga)
Biaya ini merupakan presentase dari biaya langsung, bisa 5%, 10%, 15% sesuai yang ditulis oleh Robert J. Kodoatie (1994). Hal ini tergantung dari pihak pemilik dan perencana. Semakin berpengalaman pemilik atau perencana, besarnya presentase semakin kecil.
2) Biaya teknik (engineering cost)
Biaya teknik adalah biaya untuk pembuatan desain mulai dari studi awal sampai biaya perencanaan dan pengawasan selama masa konstruksi. Biaya ini dapat ditentukan berdasarkan presentase dari biaya langsung atau ditentukan berdasarkan harga yang pasti.
3) Bunga (interest)
Bunga berpengaruh terhadap biaya langsung, biaya kemungkinan, dan biaya teknik, sehingga harus dipertimbangkan selama masa konstruksi.
2. Modal sendiri (equity)
Modal sendiri adalah jumlah modal yang ditanam untuk suatu proyek untuk membiayai pekerjaan-pekerjaan pra konstruksi, seperti pengadaan tanah, perencanaan, penasehat, biaya-biaya hukum equity tersebut.
3. Modal pinjaman (borrowed capital loan)
Modal pinjaman adalah pembiayaan proyek yang berasal dari: a. Kredit langsung dari bank atau institusi keuangan lainnya
b. Dana dari pasar uang dan modal (hasil penjualan saham-saham, obligasi, surat berharga, dan lain-lain.
Untuk pemberian kredit orang mengharapkan bunga dan pembelian saham orang mendapat deviden.
4. Biaya tahunan (annual cost)
Umur ekonomis proyek dimulai setelah proyek selesai dibangun atau setelah masa konstruksi selesai. Selama pemanfaatan proyek masih diperlukan biaya sampai umur proyek selesai dan merupakan beban yang masih harus dipikul oleh pihak investor. Biaya tahunan terdiri dari:
a. Biaya operasi dan pemeliharaan
Biaya operasi dan pemeliharaan diperlukan agar dapat memenuhi umur proyek sesuai yang direncanakan pada detail desain.
Kelompok ini terdiri dari: 1) Biaya pemeliharaan gedung 2) Biaya listrik, telepon, dan AC 3) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 4) Asuransi gedung dan peralatan
5) Biaya personal dari badan pengelola gedung b. Biaya depresiasi
Depresiasi adalah turunnya atau penyusutan suatu harga/nilai dari sebuah benda karena pemakaian dan kerusakan atau keusangan benda itu. Sedangkan menurut Hartono Poerbo (1998), depresiasi adalah nilai ganti rugi per tahun yang harus dikeluarkan atas beban pendapatan sebelum pajak yang besarnya tergantung dari umur ekonomis suatu gedung dan jenis gedung.
Metode perhitungan depresiasi ada bermacam-macam. Metode penyusutan atau depresiasi berdasarkan waktu adalah sebagai berikut:
1) Metode garis lurus (straight line method)
2) Metode jumlah angka tahun (sum of years digit method)
3) Metode saldo menurun atau saldo menurun ganda (declining double
Tetapi untuk keperluan analisis pendahuluan, cukup digunakan sistem garis lurus (straight line method) (Hartono Poerbo, 1998).
c. Pengembalian modal sendiri (return on quantity) berikut bunganya
Setiap penanaman modal pasti mengharapkan modalnya kembali berikut keuntungannya yang presentasinya lebih tinggi daripada tingkat bunga di pasaran uang dan modal, sebab setiap investasi mengandung resiko (investment risk). Pada proyek pemerinmtah yang mayoritas bersifat
non-profit oriented, biaya return on equity berikut bunganya tidak diperhitungkan
karena aspek keuntungan masa depan tidak terlalu diperhitungkan. Berbeda dengan mayoritas proyek swasta atau sebagian proyek pemerintah yang bersifat profit oriented, biaya return on equity berikut bunganya akan diperhitungkan sebagai komponen biaya tahunan yang dibebankan kepada pemakai inti atau fasilitas yang disediakan. Jangka waktu pengembalian modal sendiri dapat diperhitungkan selama umur ekonomis (economic life) suatu proyek. Menurut Hartono Poerbo (1998), pengembalian modal sendiri dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut:
Pengembalian modal sendiri = F n´ 1
(2.3) dengan:
n = umur ekonomis proyek
F = besar modal sendiri yang akan datang
Bunga modal sendiri diperhitungkan dengan jangka waktu selama umur ekonomis proyek, dengan rumusan:
BMS = MS × (A/P,i,n) – 1/n × MS (2.4)
dengan:
BMS = bunga modal sendiri MS = modal sendiri
d. Pengembalian modal pinjaman berikut bunganya
Apabila pemilik proyek menggunakan modal pinjaman sebagai sumber pembiayaan proyek, biaya pengembalian modal berikut bunganya akan dibebankan kepada pemakai unit atau fasilitas yang disediakan. Dengan kata lain kewajiban berupa beban pengembalain pokok modal pinjaman berikut
bunganya akan dibebankan kepad user. Pengembalian modal pinjaman dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut:
Pengembalian modal pinjaman = F n´ 1
(2.5) dengan:
n = umur ekonomis proyek
F = besar modal pinjaman yang akan datang
Bunga modal pinjaman diperhitungkan dengan jangka waktu selama umur ekonomis proyek, dengan rumusan:
BMP = MP × (A/P,i,n) – 1/n × MP (2.6)
dengan:
BMP = bunga modal pinjaman MP = modal pinjaman e. Biaya pajak
Pajak penghasilan merupakan besarnya presentase pajak yang dibebankan terhadap laba kena pajak, besarnya tergantung peraturan suatu negara pada waktu tertentu. Laba kena pajak (taxible profit) adalah pendapatan tahunan dikurangi biaya operasi dan pemeliharaan, biaya depresiasi, dan biaya bunga.
5. Suku bunga
Bunga atas pinjaman adalah sejumlah uang sebagai imbalan atas jasa pemberian modal pinjaman yang dapat dinikmati oleh pemberi pinjaman. Hal ini juga berkaitan dengan perubahan nilai uang terhadap waktu. Suku bunga dinyatakan dalam % pertahun.
6. Masa konstruksi
Untuk proyek-proyek komersil yang dibiayai dengan modal pinjaman yang dikenakan bunga meskipun proyek belum menghasilkan pendapatan, masa konstruksi harus diusahakan sesingkat mungkin, agar beban bunga selama masa periode sekecil-kecilnya. Kreditur umumnya memberi keringanan berupa penangguhan pokok kredit dan bunganya selama masa konstruksi (grace period).
Ada juga yang memberikan penangguhan pembayaran pokok kreditnya saja dan bunganya harus dibayar.
7. Masa pelunasan kredit (pay out time)
Masa pelunasan kredit adalah jangka waktu kredit dikurangi masa konstruksi. Panjang jangka waktu kredit tergantung situasi, kondisi, dan jenis proyek.
8. Sewa gedung (lease rate)
Sewa gedung merupakan pendapatan gedung. Di Indonesia, nilai sewa umumnya diperhitungkan dengan harga per m² per bulan. Nilai sewa dapat diperhitungkan atas dasar luas lantai netto atau bruto. Bila satu lantai disewa seluruhnya oleh satu penyewa, maka diperhitungkan atas dasar luar lantai kotor, jadi sewanya lebih murah per meter perseginya. Bila satu lantai disewa oleh beberapa penyewa, maka sewa per meter persegi dihitung atas dasar luas lantai netto, jadi sewanya lebih tinggi sedikit. Dalam sewa gedung termasuk service charge dan pajak pertambahan nilai (PPN).
2.4. Analisis Ekonomi Teknik
2.4.1. Pengertian Dasar
Menurut Robert J. Kodoatie (1994), ekonomi teknik adalah suatu obyek yang menarik karena ilmu ini merupakan perpaduan antara ilmu ekonomi dan ilmu teknik. Ekonomi teknik pada rekayasa pembangunan dipakai sebagai alat untuk menentukan kelayakan suatu proyek serta untuk mengevaluasi dalam pengambilan kebijakan pembangunan dari sudut pandang ekonomi. Prinsipnya merupakan suatu analisis tentang alternatif proyek yang diajukan sesudah melalui/bersamaan dengan analisis teknis, sosial dan lingkungan, dan lainnya, sehingga proyek dapat diketahui apakah layak atau tidak secara ekonomi.
2.4.2. Rumus atau Persamaan yang Digunakan dalam Analisis Ekonomi Proyek
Menurut Donald G. Newnan (1988), beberapa rumus penting yang merupakan dasar analisis akonomi proyek yang berdasarkan/menggunakan bunga berganda (interest
compound) dan metode penggandaan yang berperiode (discrete compounding):
1. Mencari nilai yang akan datang (F) apabila diketahui nilai sekarang (P) dengan tingkat suku bunga i dan periode n.
F = P(1 + i)n atau F = P(F/P,i,n) (2.7)
2. Mencari nilai sekarang (P) apabila diketahui nilai yang akan datang (F) dengan tingkat suku bunga i dan periode n.
n i F P ) 1 ( + = atau P = F(P/F,i,n) (2.8)
3. Mencari nilai tahunan (A) apabila diketahui nilai yang akan datang (F) dengan tingkat suku bunga i dan periode n, disebut juga penanaman sejumlah uang (sinking found) 1 ) 1 ( + -= n i Fi A atau A = F(A/F,i,n) (2.9)
4. Mencari nilai tahunan (A) apabila diketahui nilai sekarang (P) dengan tingkat suku bunga i dan periode n, disebut juga pemasukan kembali modal (capital
recovery). 1 ) 1 ( ) 1 ( -+ + = n n i i Pi A atau A = P(A/P,i,n) (2.10)
5. Mencari nilai yang akan datang (F) apabila diketahui nilai tahunan (A) dengan tingkat suku bunga i dan periode n.
i i A F n ] 1 ) 1 [( + -= atau F = A(F/A,i,n) (2.11)
6. Mencari nilai sekarang (P) apabila diketahui nilai tahunan (A) dengan tingkat suku bunga i dan periode n.
n n i i i A P ) 1 ( ] 1 ) 1 [( + -+ = atau P = A(P/A,i,n) (2.12)
7. Mencari nilai tahunan (A) apabila diketahui tingkat kenaikan (G) dengan tingkat suku bunga i dan periode n.
ú û ù ê ë é -+ -= 1 ) 1 ( 1 n i n i G A atau A = G(A/G,i,n) (2.13)
2.5. Nilai Sewa Minimum Bangunan
Investasi yang ditanamkan pada suatu proyek pada jangka waktu tertentu diharapkan akan kembali dengan mendapatkan keuntungan yang disesuaikan dengan suku bunga tertentu yang berlaku pada saat itu. Prinsip penentuan harga suatu barang atau jasa atau penetuan sewa minimal adalah:
Pendapatan = Pengeluaran
Apabila biaya sewa minimum yang didapat lebih rendah daripada nilai sewa pada suatu waktu, maka proyek layak dalam arti mudah dipasarkan dan menarik bagi investor. Menurut Hartono Poerbo (1998), apabila nilai sewa yang didapat dari perhitungan lebih tinggi dari nilai sewa di pasaran, maka dilakukan perhitungan ulang dengan perubahan-perubahan pada faktor:
1. Investasi total (kualitas bahan dan sistem struktur ditinjau kembali) dan lain-lain perubahan yang dapat menekan biaya.
2. Jangka waktu pembayaran kembali modal pinjaman dan modal sendiri diperpanjang.
3. Suku bunga dirundingkan kembali untuk diturunkan.
4. Jangka waktu konstruksi diperpendek dengan jalan mengubah bahan struktur dan atau teknik membangun.
5. Selama masa konstruksi diusahakan ada pandapatan bangunan yang masuk agar tidak terjadi bunga berbunga yang terlalu besar sehingga perkembangan kredit (loan built up) menjadi terlalu besar.
2.6. Metode Penilaian Investasi
Suatu proyek dinilai layak dikerjakan apabila memenuhi syarat-syarat dasar penilaian kelayakan investasi, yang terdiri dari:
1. Net Present Value (NPV) > 0 2. Revenue–Cost Ratio (RCR) > 1 3. Rate of Return (ROR) > MARR
2.6.1. Metode Nilai Sekarang Netto (Net Present Value)
Kriteria nilai sekarang netto didasarkan pada konsep mendiskonto seluruh aliran kas ke nilai sekarang. Dengan mendiskonto semua aliran kas masuk dan keluar selama umur proyek (investasi) ke nilai sekarang, kemudian menghitung angka netto, maka akan diketahui selisihnya dengan memakai dasar yang sama, yaitu harga (pasar) saat ini. Berarti sekaligus dua hal telah diperhatikan, yaitu faktor nilai waktu dari uang dan (selisih) besar aliran kas masuk dan keluar. Dengan demikian sangat membantu pengambilan keputusan untuk menentukan pilihan. NPV menunjukkan jumlah
lump-sum yang dengan arus diskonto tertentu memberikan angka berapa besar nilai usaha
(Rp) tersebut pada saat ini.
I i t C i t C NPV n t n t t o t -+ -+ =
å å
=0 =0(1 ) ) ( ) 1 ( ) ( (2.14) dengan:NPV = nilai sekarang netto
(C)t = aliran kas masuk tahun ke-t (Co)t = aliran kas keluar tahun ke-t n = umur unit usaha hasil investasi i = arus pengembalian (rate of return) t = waktu
I = nilai investasi
Jika NPV > 0, usulan investasi diterima Jika NPV < 0, usulan investasi ditolak
Jika NPV = 0, nilai investasi sama walaupun usulan investasi diterima maupun ditolak.
2.6.2. Metode Revenue–Cost Ratio (RCR)
Ukuran ini menggambarkan besarnya resiko proyek. Metode ini menganalisis suatu proyek dengan membandingkan revenue terhadap nilai cost. Menurut Hartono Poerbo (1998), ratio atau perbandingan ini harus lebih besar dari 1. Semakin besar selisinya terhadap 1, semakin kecil resiko proyek atau resiko investasi.
I i t Co i t C RCR n t t n t t + + + =
å
å
= = 0 0 ) 1 ( ) ( ) 1 ( ) ( (2.15) dengan: RCR = perbandingan biaya-pendapatan (C)t = aliran kas masuk tahun ke-t (Co)t = aliran kas keluar tahun ke-t n = umur unit usaha hasil investasi i = arus pengembalian (rate of return) t = waktuI = investasi
Ada tiga kemungkinan nilai R/C yang terjadi, yaitu: Bila nilai R/C < 1, proyek tidak dipilih (underisable) Bila nilai R/C = 1, proyek marginal (marginal project) Bila nilai R/C > 1, proyek diambil (justified)
2.6.3. Metode Laju Pengembalian (Rate of Return)
Robert J. Kodoatie (1994) mengemukakan bahwa laju pengembalian (Rate of Return) adalah besarnya tingkat bunga (discound interest rate) yang menjadikan biaya pengeluaran dan pemasukan sama besarnya. Menurut Husnan dan Suwarsono (1999), apabila tingkat bunga ini lebih besar daripada tingkat bunga yang relevan (atau
tingkat keuntungan yang disyaratkan), maka investasi dikatakan menguntungkan, kalau lebih kecil dikatakan merugikan.
å å
= = = + -+ n t n t t o t I ROR t C ROR t C 0 0(1 ) ) ( ) 1 ( ) ( (2.16) dengan:(C)t = aliran kas masuk tahun ke-t (Co)t = aliran kas keluar tahun ke-t n = umur unit usaha hasil investasi ROR = laju pengembalian
t = waktu I = investasi
Apabila nilai ROR lebih besar dari tingkat suku bunga yang berlaku, maka usulan investasi diterima/layak.
2.6.4. Tingkat Pengembalian Investasi (Rate of Return on Investment = RI)
Menurut Hartono Poerbo (1998) ukuran ini menggambarkan daya tarik dan fasibilitas proyek. Ada dua macam analisis tingkat pengembalian investasi, yaitu: a. Tingkat pengembalian investasi sebelum pajak (RIb) adalah jumlah nilai sekarang
dari keuntungan sebelum pajak dibagi nilai sekarang dari investasi total.
) , , / ( mod ) , , / tan)( ( 2 1 n i P F al biaya total n i A P penyusu pajak sebelum laba RIb + = (2.17) dengan:
i = perubahan nilai uang terhadap waktu n1 = masa pelunasan kredit
n2 = masa konstruksi
b. Tingkat pengembalian investasi setelah pajak (RIa) adalah jumlah nilai sekarang dari keuntungan setelah pajak dibagi nilai sekarang dari investasi total.
) , , / ( mod ) , , / tan)( ( 2 1 n i P F al biaya total n i A P penyusu pajak setelah laba RIa= + (2.18)
dengan:
i = perubahan nilai uang terhadap waktu n1 = masa pelunasan kredit
n2 = masa konstruksi
Kedua perbandingan tersebut dihitung selama umur ekonomis proyek dan hasil baginya harus lebih besar dari 1 (satu) jika proyekya layak. Semakin tinggi nilai RIb dan RIa maka semakin menarik pula proyeknya bagi investor.
Untuk gedung-gedung bertingkat banyak, kriteria ini digunakan untuk pertimbangan pemutusan jumlah lantai yang akan dibangun, di samping kriteria fisik teknologis yang lain.
2.6.5. Tingkat Pengembalian Modal (Rate of Return on Equity = RE)
Menurut Hartono Poerbo (1998) ukuran ini menggambarkan profitabilitas penanaman modal atau penyertaan modal. Lebih–lebih jika modal yang didapat berasal dari dana–dana yang ada dalam masyarakat yang berasal dari penjualan saham–saham di pasar uang dan modal. Tingkat pengembalian modal (RE) adalah jumlah nilai sekarang selama umur ekonomis proyek dari pembayaran-pembayaran pengembalian modal berikut keuntungannya, ditambah pemupukan modal setelah kredit lunas, dibagi jumlah nilai sekarang dari modal yang ditanam.
) , , / ( mod ) , , / tan)( ( 2 1 n i P F sendiri al n i A P penyusu pajak setelah laba RE= + (2.19) dengan:
i = perubahan nilai uang terhadap waktu n1 = masa pelunasan kredit
n2 = masa konstruksi
Jangka waktu pengembalian modal sendiri diperhitungkan selama masa umur ekonomis suatu proyek, atau lebih pendek lagi jika diinginkan.
2.7. Titik Impas (Break Even Point)
Setiap usaha mempunyai resiko dan ketidakpastian. Analisis titik impas dapat digunakan untuk mengetahui besarnya resiko, sehingga dapat dijadikan suatu alternatif cara dalam rangka proses pemutusan. Titik impas dicapai apabila keadaan usaha telah menghasilkan pendapatan yang dapat menutup semua pengeluaran. Jadi, pada suatu titik impas terdapat suatu kapasitas minimum yang harus tercapai agar usaha tidak rugi. Analisis ini dapat digunakan pula untuk mengatahui berapa persen ruangan harus tersewakan agar semua pengeluaran sudah dapat ditutup dari pendapatan gedung, yang disebut faktor okupansi. Makin rendah faktor okupansi impasnya makin kecil resiko investasi proyek.
Analisis titik impas dilakukan apabila proyek benar-benar sudah diputuskan untuk dibangun.
2.8. YSQ 1 Spreadsheet
YSQ 1 Spreadsheet adalah lembar kerja yang dirancang sebagai alat bantu analisis investasi dengan software Microsoft Excel 2007. Pembuatan program YSQ 1
Spreadsheet dilakukan dengan pembuatan formulasi dalam lembar kerja Excel 2007
Gambar 2.1. Tampilan menu utama YSQ 1 Spreadsheet
YSQ 1 Spreadsheet sebagai alat bantu kelayakan investasi dirancang terdiri dari sepuluh sheet, yaitu:
a. Lembar pertama adalah halaman muka yang dinamakan lembar menu utama. b. Lembar kedua adalah lembar isian input dari data hitungan maupun data fisik
proyek yang sudah ada.
c. Lembar ketiga adalah lembar untuk mendapatkan nilai dari koefisien dasar bangunan dan koefisien luas bangunan, dan menampilkan apakah proyek memenuhi persyaratan minimum KDB dan KLB sesuai peraturan daerah tempat proyek berlangsung.
d. Lembar keempat dirancang untuk mendapatkan besaran-besaran tekno ekonomi yang digunakan dalam proyek.
e. Lembar kelima dirancang untuk mendapatkan rincian besaran nilai sewa/jual minimal dari unit-unit pendapatan.
f. Lembar keenam untuk mengetahui pada tahun ke berapa terjadi titik impas dari penjualan unit-unit pendapatan yang didapat dari sheet sebelumnya.
g. Lembar ketujuh dirancang untuk menganalisis kelayakan investasi dengan metode NPV.
h. Lembar kedelapan dirancang untuk menganalisis kelayakan investasi dengan metode IRR.
i. Lembar kesembilan dirancang untuk menganalisis kelayakan investasi dengan metode BCR.
j. Lembar yang terakhir adalah lembar kesimpulan/output dari kelayakan investasi proyek.
YSQ 1 Spreadsheet dirancang sebagai alat bantu analisis investasi bangunan bertingkat banyak secara otomatis menampilkan hasil akhir (output) setelah user terlebih dahulu memasukkan data pada sel-sel isian data yang terletak pada lembar input. Oleh karena itu pembuatan lembar-lembar sesudah lembar input dirancang untuk selalu menggunakan data-data dari lembar input dalam penghitungan analisisnya.
BAB 3
METODOLOGI PENELITIAN
3.1. YSQ 3 Spreadsheet
YSQ Spreadsheet adalah lembar kerja yang dibuat sebagai alat bantu analisis investasi suatu proyek. Penelitian ini berupa pembuatan lembar kerja yang digunakan untuk menganalisis kelayakan investasi apartemen dengan software Microsoft Excel 2007, yang selanjutnya disebut dengan nama YSQ 3 Spreadsheet. Pembuatan YSQ 3
Spreadsheet dilakukan dengan membuat formula dalam lembar kerja Excel 2007
sesuai dengan rumus-rumus analisis investasi yang sudah ada.
(Catatan: dalam waktu yang bersamaan dengan pembuatan YSQ 3 Spreadsheet, YSQ 2 Spreadsheet dibuat untuk menganalisis kelayakan investasi mal)
3.2. Studi Kasus
Perancangan dan pembuatan YSQ 3 Spreadsheet menggunakan kasus pada proyek pembangunan Apartemen Solo Paragon.
3.3. Sumber Data
Pembuatan YSQ 3 Spreadsheet menggunakan data sekunder berupa investasi awal dan gambar proyek, data suku bunga, dan data-data lain yang berhubungan dengan analisis yang diasumsikan secara wajar sesuai dengan kondisi yang berlaku.
3.4. Pembuatan YSQ 3 Spreadsheet
Tahapan dari pembuatan YSQ 3 Spreadsheet adalah sebagai berikut:
a. Membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menghitung besaran-besaran fisik teknologis dari data lapangan yang sudah diperoleh, sehingga didapatkan:
1. Luas persil 2. Luas lantai kotor 3. Luas lantai bersih
4. Koefisien dasar bangunan 5. Koefisien luas bangunan
b. Membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menghitung besaran-besaran tekno ekonomi. c. Membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menghitung nilai jual minimum, dengan
ketentuan pendapatan ≥ pengeluaran
d. Membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menganalisis kelayakan investasi dengan metode:
1. net present value 2. revenue–cost ratio 3. rate of return
4. rate of return on investment 5. rate of return on equity
e. Membuat YSQ 3 Spreadsheet untuk menganalisis titik impas f. Pengumpulan data lapangan berupa:
1. Suku bunga yang berlaku 2. Investasi awal proyek 3. Denah tapak dan bangunan g. Menguji YSQ 3 Spreadsheet h. Kesimpulan
Tahapan penelitian dapat dilihat pada gambar berikut ini.
Gambar 3.1. Diagram alir penelitian Tidak
Ya
Analisis studi kelayakan Apartemen Solo Paragon dengan perhitungan manual
Mulai
Studi pustaka
Pengumpulan data studi kasus proyek Apartemen Solo Paragon
Kesimpulan Selesai Sesuai Merancang YSQ 3 Spreadsheet Perbaikan Spreadsheet Aplikasi Spreadsheet pada studi kasus
Membuat YSQ 3 Spreadsheet
Gambar 3.2. Diagram alir analisis investasi apartemen Solo Paragon Tidak Ya Pendapatan Pengeluaran Mulai Pengumpulan data Pengolahan data Menghitung KDB dan KLB
Perhitungan harga jual minimum per m² Pendapatan = Pengeluaran
Analisis penilaian kelayakan investasi proyek
Selesai Layak Biaya operasional dan pemeliharaan Pengembalian pokok modal pinjaman Biaya penyusutan gedung/ depresiasi Biaya bunga modal pinjaman Cadangan pajak Pengembalian pokok modal sendiri Biaya bunga modal sendiri Analisis BEP Analisis ROR Analisis RI Analisis RE Analisis RCR Analisis NPV
BAB 4
PERENCANAAN DAN PEMBUATAN
YSQ 3 SPREADSHEET
4.1. YSQ 3 Spreadsheet
4.1.1. Rencana Lembar Kerja
YSQ 3 Spreadsheet adalah lembar kerja yang dirancang sebagai alat bantu analisis investasi apartemen dengan software Microsoft Excel 2007. Pembuatan YSQ 3
Spreadsheet dilakukan dengan membuat formulasi dalam lembar kerja Excel 2007
sesuai dengan rumus-rumus analisis investasi yang sudah ada.
YSQ 3 Spreadsheet sebagai alat bantu kelayakan investasi dirancang terdiri dari dua belas sheet, yaitu:
a. Lembar pertama adalah halaman muka yang dinamakan lembar menu utama. b. Lembar kedua adalah lembar isian input dari data hitungan maupun data fisik
proyek yang sudah ada. Studi ini menggunakan data proyek Apartemen Solo Paragon.
c. Lembar ketiga adalah lembar untuk mendapatkan nilai dari koefisien dasar bangunan dan koefisien luas bangunan, dan menampilkan apakah proyek memenuhi persyaratan minimum KDB dan KLB yang disyaratkan daerah tempat proyek berlangsung.
d. Lembar keempat dirancang untuk mendapatkan besaran-besaran tekno ekonomi yang digunakan dalam proyek. Sekaligus untuk mendapatkan harga jual minimal per m2.
e. Lembar kelima dirancang untuk mendapatkan harga jual tiap unit apartemen. f. Lembar keenam dirancang untuk menganalisis NPV (Net Present Value) g. Lembar ketujuh dirancang untuk menganalisis RCR (Revenue–Cost Ratio) h. Lembar kedelapan dirancang untuk menganalisis ROR (Rate of Return)
i. Lembar kesembilan dirancang untuk mendapatkan tingkat pengembalian investasi sebelum pajak (RIb) dan tingkat pengembalian investasi setelah pajak (RIa). j. Lembar kesepuluh untuk mengetahui tingkat pengembalian modal sendiri (RE). k. Lembar kesebelas dirancang untuk menganalisis titik impas (BEP).
l. Lembar yang terakhir adalah lembar kesimpulan/output dari kelayakan investasi proyek.
4.1.2. Formula Excel yang Digunakan dalam Lembar Kerja
Yang membedakan fitur spreadsheet seperti Excel adalah kemampuan untuk membuat rumus matematika formula dan melaksanakan fungsi. Selain itu pada
spreadsheet juga terdapat beberapa perintah tambahan yang memudahkan dalam
menyelesaikan persoalan.
Ada enam fungsi dalam fitur excel yang digunakan dalam YSQ 3 Spreadsheet, yaitu: 1. Hyperlink
Memudahkan user untuk membuka halaman lain atau file lain dengan cara menghubungkannya menggunakan shape.
2. IF
Menghasilkan sebuah pernyataan atau nilai jika salah satu kondisi yang ditetapkan bernilai BENAR dan nilai lain bernilai SALAH.
3. SUM
Menjumlahkan semua angka pada suatu barisan sel tertentu. 4. VLOOKUP
Mencari nilai pada barisan nilai kolom pertama dan menghasilkan nilai pada baris yang sama dari barisan nilai pada kolom yang lainnya.
5. PMT
Mencari nilai serangkaian arus kas yang besarnya sama pada periode tertentu dari suatu nilai sekarang pada tingkat bunga tertentu.
6. PV
Mencari nilai sekarang dari serangkaian arus kas yang besarnya sama pada pariode tertentu
Untuk operasi penjumlahan, pengurangan, perkalian, dan pembagian tidak digunakan fungsi secara khusus. Pada formula bar, user hanya tinggal mengetikkan symbol = (sama dengan) kemudian klik sel yang akan dioperasikan dan selanjutnya mengetikkan tanda baca yang mewakili operasi yang diinginkan. Untuk operasi penjumlahan menggunakan tanda “+”, penggurangan menggunakan tanda “−“, perkalian menggunakan tanda “/”, dan perkalian menggunakan tanda “*”.
4.2. Pembuatan YSQ 3 Spreadsheet
Lembar kerja ini dibuat hanya pada satu workbook dan tidak berhubungan dengan