Kaedah denda atau kompaun sebagai satu-satunya instrumen penguatkuasaan oleh MBAS tidak memberi pengajaran kepada masyarakat dengan berkesan atau menghalang mereka daripada melakukan perlanggaran undang-undang. Oleh yang demikian, MBAS perlu mempertimbangkan tindakan yang bersifat gabungan kaedah atau instrumen. Ini dapat dilakukan dengan melibatkan lebih banyak pihak untuk memainkan peranan dalam penguatkuasaan seperti Pejabat Tanah, TNB, SADA, institusi perbankan, insuran, konsultan dan pihak ketiga yang mempunyai kapasiti perundangan dan kepentingan terhadap sesuatu bangunan untuk bersama-sama memainkan peranan mereka membantu melaksanakan sesuatu tindakan.
Perbelanjaan MBAS boleh dikurangkan apabila mereka hanya memfokuskan tindakan penguatkuasaan kepada pihak yang lebih tegar.215 Selain itu, jenis dan keutamaan kes yang hendak ditangani perlu dikenal pasti terlebih dahulu. Kesalahan-kesalahan perlu dikelaskan mengikut jenis dan keseriusan kes. Bagi kes-kes perlanggaran yang tidak mewujudkan sebarang implikasi bahaya, keputusan segera perlu dibuat sama ada diberi kelulusan secara restropektif atau diteruskan dengan tindakan penguatkuasaan. Sekiranya wujud keadaan di mana kelulusan secara restropektif akan diberikan, maka suatu had tempoh masa bagi membolehkan proses
“pemutihan” ini dilaksanakan wajar diberikan sebelum tindakan penguatkuasaan seperti pendakwaan atau perobohan dijalankan.
215 Op. Cit.
131
Selain daripada itu, satu program percubaan boleh dijalankan untuk mengenal pasti sama ada kaedah alternatif seperti meluluskan sesuatu permohonan dengan segera dan insentif tertentu seperti pengecualian fi berkesan dalam meningkatkan pematuhan. Ini kerana kelewatan dalam proses kelulusan untuk sesuatu permohonan seperti kebenaran merancang adalah salah satu faktor yang menjejaskan pematuhan undang-undang serta membuka ruang terhadap rasuah.216 Sekiranya kaedah-kaedah alternatif dan awalan seperti di atas gagal, barulah tindakan yang lebih tegas diambil oleh MBAS.
6.4.1 Kaedah “deregulation” Melalui Pihak Bertauliah
Kaedah “deregulation” dan “outsourcing” kepada pihak bertauliah wajar dipertimbangkan sekiranya kerana ia boleh menjimatkan kos pengurusan MBAS.
Cadangan untuk pelantikan pihak bertauliah untuk melaksanakan pengesahan, siasatan dan penguatkuasaan undang-undang telah mula dilaksanakan walaupun tidak sepenuhnya di Hong Kong, Queensland Australia dan United Kingdom. Buat masa ini, kaedah pengesahan oleh pihak bertauliah telah diguna pakai di Malaysia sejak tahun 2005 apabila KPKT memberi kebenaran untuk pihak bertauliah untuk mengesahkan bahawa kerja-kerja telah dijalankan mengikut undang-undang untuk sesuatu skim perumahan bagi menggantikan Sijil Selamat Menduduki.217
216Ibrahim Mohd, Faizah Ahmad and Wan Norazriyati Wan Abd Aziz, “Exploiting town planning factors in land development: Case study of urban housing in Kuala Lumpur, Malaysia”, Emerald Group Publishing Limited. Centre for Study of Urban and Regional Real Estate (SURE), Faculty of Built Environment, University of Malaya, Kuala Lumpur, Malaysia, Journal of Facilities management Vol. 7 No. 4, (2009).
217Nor, K.M., “Self-certification versus private certification doctrines on the issuance of the certificate of completion and compliance for buildings in Malaysia”, Journal of Building Appraisal, Vol. 4 No. 2 (2008), 125-131.
132
Sebagai langkah percubaan, proses ini mungkin boleh dimulakan dengan mengenal pasti pihak yang sesuai untuk dilantik sebagai pihak yang diberi kuasa untuk melaksanakan tindakan penguatkuasaan bagi pihak MBAS. Selain langkah ini, pihak MBAS juga boleh mengenakan syarat agar pemilik bangunan melantik pihak bertauliah yang boleh terdiri daripada arkitek, jurutera struktur dan jurukur bangunan yang berdaftar sebagai penyelaras dan pihak yang akan memberi pengesahan di atas sesuatu pembinaan yang telah dijalankan. Walau bagaimanapun, perlantikan pihak bertauliah untuk menjalankan tindakan penguatkuasaan secara total memerlukan kajian lanjut melibatkan banyak pihak kerana langkah ini mempunyai implikasi perundangan dalam aspek autoriti pihak yang berupaya melaksanakan tindakan penguatkuasaan.
6.4.2 Meningkatkan Kesedaran Serta Penambahbaikan Sistem Dan Prosedur
Permasalahan mengenai integriti dan campur tangan politik boleh ditangani berdasarkan perkembangan positif ilmu pengetahuan bagi menimbulkan kesedaran kepada badan penguatkuasa. Pusat latihan bagi ahli-ahli politik dan ahli-ahli majlis di PBT perlu ditubuhkan bagi membolehkan mereka menghadiri kursus selepas pelantikan mereka. Ia bagi meningkatkan pengetahuan mereka berhubung dengan sistem pentadbiran PBT terutamanya tentang pekeliling kerajaan seperti Pekeliling bertarikh 8 Mac 2010 berkenaan dengan “Garis panduan tindakan ke atas sokongan yang diterima daripada pemimpin kerajaan, individu berpengaruh atau mana-mana orang mengenai sesuatu urusan kerajaan” (rujuk lampiran E). Selain itu, pengwujudan kod tatalaku juga penting untuk mengurangkan campur tangan ke atas tindakan penguatkuasaan undang-undang.
133
Kompaun yang tinggi kepada beberapa pemilik bangunan yang melanggar undang-undang boleh menjadi suatu contoh teladan kepada orang lain. Namun begitu, perhatian harus diberikan kepada kaedah dan proses untuk menentukan hukuman atau jumlah kompaun. Sebaiknya ia perlu dibuat berlandaskan kepada satu garis panduan yang jelas dan dilaksanakan secara konsisten dan telus agar mana-mana pegawai MBAS tidak dipersalahkan atas keputusan yang telah dibuat. Paling penting ialah kaedah perlaksanaan terhadap kompaun atau denda yang telah dikenakan agar pelaku tidak dapat mengelakkan diri dari membayar kompaun yang telah dikeluarkan.
Selain daripada menangani permasalahan yang berlaku pada aspek permintaan, penyelesaian juga perlu dilakukan dalam aspek perbekalan. Penyediaan kemudahan yang mencukupi dalam sesebuah bangunan yang dibina boleh mengurangkan kemungkinan berlakunya pengubahsuaian tanpa kebenaran. Ini boleh dilaksanakan dengan PBT mewajibkan kriteria tertentu pada setiap rumah yang dibina.
Pelanggaran lazim yang dilakukan contohnya pemasangan kanopi pada bahagian di atas tingkap ataupun pembesaran ruang dapur rumah dapat dielakkan jika PBT mengambil langkah proaktif mengenakan syarat tertentu kepada pemaju perumahan.
Keadaan ini boleh dilihat daripada contoh pembangunan projek perumahan yang bersifat holistik dan lestari sebagaimana yang terdapat di beberapa kawasan pembangunan baru yang terancang seperti di Putrajaya.
Bagi mengelakkan tanggapan buruk masyarakat dan laporan berita yang memalukan oleh media mengenai anggota MBAS, pengurusan MBAS perlulah mengambil langkah-langkah seperti meletakkan keutamaan kepada siasatan latar belakang
134
anggota dan menyelesaikan tuntutan-tuntutan yang munasabah oleh anggota PBT tersebut. Akhir sekali, dalam arus pemodenan yang sedang berlaku, MBAS tidak dapat lari daripada keperluan untuk mengaplikasi sistem berasaskan teknologi seperti
“map-info” dalam tindakan penguatkuasaan. Sebagai contoh, data-data mengenai bangunan tanpa kebenaran boleh diakses terus dari Pejabat Tanah, PBT dan Bahagian Perumahan SUK.