BAB 3. PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI TANAH
3.1. Tinjauan Umum Mengenai Tanah
3.1.3. Cara-Cara Memperoleh Hak Penguasaan Atas Tanah
Yang dimaksud dengan tata cara memperoleh tanah ini ialah prosedur yang harus ditempuh dengan tujuan untuk menimbulkan suatu hubungan yang legal antara subyek tertentu dengan tanah tertentu. Dalam garis besarnya secara khusus, tata cara memperoleh tanah menurut hukum tanah nasional adalah sebagai berikut:
1. Permohonan hak atas tanah; 2. Peralihan hak atas tanah; 3. Pelepasan hak;
4. Pencabutan hak.113
Berikut ini akan dijelaskan satu persatu mengenai cara-cara memperoleh hak penguasaan atas tanah tersebut:
1. Permohonan hak atas tanah
Kalau status dari tanah yang ingin diperoleh adalah tanah negara, satu-satunya cara memperoleh hak atas tanah tersebut adalah melalui permohonan hak. Hak-hak yang dapat diperoleh atas tanah yang dikuasai negara (hak-hak primer) adalah:
1. Hak Milik; 2. Hak Guna Usaha; 3. Hak Guna Bangunan; 4. Hak Pakai; 5. Hak Pengelolaan. 112Ibid. 113Ibid., hal. 65.
2. Peralihan hak atas tanah
Peralihan hak atas tanah bisa terjadi karena pewarisan tanpa wasiat maupun karena perbuatan hukum pemindahan hak. Menurut hukum perdata jika pemegang sesuatu hak atas tanah meninggal dunia, hak tersebut karena hukum beralih kepada ahli warisnya. Ketentuan-ketentuan mengenai peralihan hak tersebut kepada para ahli waris, yaitu siapa yang termasuk ahli waris, berapa bagian warisan dari masing-masing ahli waris dan bagaimana cara pembagian warisan, diatur oleh hukum waris almarhum pemegang hak yang bersangkutan, bukan oleh hukum tanah.114 Hukum tanah memberikan ketentuan mengenai penguasaan tanah yang berasal dari warisan dan hal-hal mengenai pemberian surat tanda bukti pemilikannya oleh para ahliwaris.
Menurut pasal 42 PP 24/1997, para ahliwaris wajib meminta pendaftaran peralihan haknya. Dalam melakukan pendaftaran tersebut perlu diserahkan sertifikat hak yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya dan surat tanda bukti sebagai ahli waris. Apabila penerima warisan hanya satu orang, maka pendaftaran peralihan hak tersebut dilakukan kepada orang tersebut berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris. Apabila penerima warisan lebih dari satu orang, maka pada saat pendaftaran perlu juga diserahkan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu. Pendaftaran peralihan hak atas tanah dilakukan kepada penerima warisan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian warisan tersebut.
Selain karena pewarisan, peralihan hak atas tanah juga dapat terjadi karena pemindahan hak. Yang dimaksud dengan pemindahan hak adalah perbuatan hukum untuk memindahkan hak atas tanah kepada pihak lain. Cara ini dilakukan apabila pihak yang memerlukan tanah memenuhi persyaratan sebagai pemegang hak atas tanah yang tersedia, dan pemegang hak atas tanah tersebut bersedia untuk memindahkan haknya.115 Berbeda dengan beralihnya hak atas tanah karena pewarisan tanpa wasiat yang terjadi karena hukum dengan meninggalnya
114Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, (Jakarta: Djambatan, 2005), hal. 329.
115Arie S. Hutagalung, dkk., Asas-Asas Hukum Agraria, Bahan Bacaan Pelengkap Mata
Kuliah Hukum Agraria, (Depok: Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2005), hal. 69.
pemegang hak, dalam perbuatan hukum pemindahan hak, hak atas tanah yang bersangkutan sengaja dialihkan kepada pihak lain. Tanah-tanah hak yang dapat dipindahkan adalah:
1. Hak Milik; 2. Hak Guna Usaha; 3. Hak Guna Bangunan;
4. Hak Pakai atas Tanah Negara (Hak Pakai yang primer).116 Bentuk pemindahan haknya bisa:
1. Jual beli; 2. Tukar menukar;
3. Hibah;
4. Pemberian menurut adat;
5. Pemasukan dalam perusahaan atau inbreng; 6. Hibah wasiat atau legaat.117
Dalam hal pemindahan hak tersebut di atas, syarat-syarat subyek hak pun harus dipenuhi. Jika subyek selaku calon penerima hak tidak memenuhi syarat-syarat subyek hak atas tanah yang akan dipindahkan kepadanya sebagaimana yang ditentukan dalam UUPA, maka menurut pasal 26 ayat (2) UUPA akan batal demi hukum dan tanahnya akan menjadi tanah negara.
3. Pelepasan hak
Pelepasan hak atas tanah adalah suatu perbuatan hukum berupa melepaskan hubungan hukum yang semula terdapat antara pemegang hak dan tanahnya melalui musyawarah untuk mencapai kata sepakat dengan cara memberikan ganti rugi kepada pemegang haknya, hingga tanah yang bersangkutan berubah statusnya menjadi tanah negara.118Pelepasan hak atas tanah dilakukan apabila subyek yang memerlukan tanah tidak memenuhi syarat untuk
116Ibid.
117Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, (Jakarta: Djambatan, 2005), hal. 330.
118Arie S. Hutagalung, dkk., Asas-Asas Hukum Agraria, Bahan Bacaan Pelengkap Mata
Kuliah Hukum Agraria, (Depok: Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2005), hal. 76.
menjadi pemegang hak atas tanah yang diperlukan sehingga tidak dapat diperoleh dengan jual beli dan pemegang hak atas tanah bersedia untuk melepaskan hak atas tanahnya.
Acara pelepasan hak wajib dilakukan dengan surat pernyataan pelepasan hak yang ditandatangani oleh pemegang hak diketahui pejabat yang berwenang. Pada dasarnya pelepasan hak tersebut dilakukan oleh pemegang hak atas tanah dengan suka rela.
4. Pencabutan hak
Pencabutan hak yaitu pengambilan tanah kepunyaan pihak lain oleh Pemerintah secara paksa untuk keperluan penyelenggaraan kepentingan umum dengan pemberian ganti rugi yang layak kepada yang mempunyai tanah.119 Pencabutan hak adalah perbuatan hukum sepihak yang dilakukan oleh pemerintah.
Syarat-syarat melaksanakan pencabutan hak adalah: 1. Tanah diperlukan benar-benar untuk kepentingan umum;
2. Merupakan upaya terakhir untuk menguasai tanah yang diperlukan dan hanya digunakan dalam keadaan memaksa;
3. Harus ada ganti rugi yang layak;
4. Harus dilaksanakan berdasarkan Keputusan Presiden;
5. Bila ganti rugi yang tidak memuaskan harus banding ke Pengadilan Tinggi.120
Jaminan yang diberikan bagi pemegang hak tanah yang dicabut adalah: 1. Jaminan pemberian ganti rugi yang layak bila tidak memuaskan dapat
banding ke Pengadilan Tinggi;
2. Jaminan ganti rugi harus dilakukan secara tunai dan dibayarkan langsung kepada yang berhak;
3. Jaminan penampungan bagi mereka yang perlu pindah;
4. Yang berhak atas ganti kerugian bukan hanya mereka yang haknya dicabut, tetapi jika ada orang-orang yang menggarap tanah atau menempati rumah yang bersangkutan;
119Ibid., hal. 78. 120Ibid.
5. Jika tanah yang dicabut haknya itu kemudian tidak dipergunakan sesuai rencana peruntukkannya, maka mereka yang semula berhak atas tanahnya diberi prioritas untuk mendapatkan kembali.121