BAB VI HAK TANGGUNGAN
G. Eksekusi Hak Tanggungan
Apabila debitur cidera janji, maka berdasarkan hak pemegang hak tanggungan pertama untuk menjual obyek hak tanggungan atau titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat hak tanggungan obyek hak tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang hak tanggungan dengan hak mendahulu dari pada kreditur-kreditur lainnya. Atas kesepakatan pemberi dan pemegang hak tanggungan, penjualan obyek hak tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.
Pelaksanaan penjualan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau pemegang hak tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan dan/atau media massa setempat, serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan.
Sampai saat pengumuman untuk lelang dikeluarkan, penjualan dapat dihindarkan dengan pelunasan utang yang dijamin dengan hak tanggungan itu beserta biaya-biaya eksekusi yang telah dikeluarkan. Apabila pemberi hak tanggungan dinyatakan pailit, pemegang hak tanggungan tetap berwenang melakukan segala hak yang diperolehnya menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku (Undang-undang Hak Tanggungan).
89
Dalam Pasal 51 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang disebut juga Undang-Undang Pokok Agraria, sudah disediakan lembaga hak jaminan yang kuat yang dapat dibebankan pada hak atas tanah, yaitu hak tanggungan, sebagai pengganti lembaga hypotheek dan credietverband. Dengan telah di undangkannya Undang-undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah. Maka lembaga jaminan hypotheek dan credietverband
dikonversikan dan diunifikasikan menjadi hak tanggungan khusus mengenai hak jaminan atas tanah. Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. Sifat yang melekat pada hak tanggungan adalah tidak dapat dibagi-bagi, artinya tetap melekat pada seluruh benda yang dijadikan objek hak meski sebagian dari utang telah dilunasi oleh debitur. Hak tanggungan meliputi benda secara utuh dan keseluruhan sampai semua utang yang dijamin dengan hak tanggungan tersebut dilunasi. Subjek hak tanggungan adalah pihak-pihak yang terlibat dalam perjanjian pengikatan hak tanggungan yaitu pemberi hak tanggungan dan penerima hak tanggungan. Hak-hak atas tanah yang dapat dijadikan objek hak tanggungan adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai atas tanah negara. Jadi dengan adanya Undang-undang Hak Tanggungan ini, hak tanggungan merupakan satu- satunya lembaga jaminan atas tanah. Dengan demikian, menjadi tuntaslah unifikasi hukum tanah nasional yang merupakan tujuan daripada UUPA. Sebagai suatu hak yang bersifat accesoir, lahirnya hak tanggungan didasarkan pada adanya perjanjian pokok, yaitu perjanjian utang-piutang. Pemberian hak tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Sertifikat hak tanggungan memuat irah-irah dengan kata- kata "DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA". Sertifikat hak tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum
90
tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte Hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah. Kecuali apabila diperjanjikan lain, sertifikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan hak tanggungan dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan. Sertifikat hak tanggungan diserahkan kepada pemegang hak tanggungan. Apabila debitur cidera janji, maka berdasarkan hak pemegang hak tanggungan pertama untuk menjual obyek hak tanggungan atau titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat hak tanggungan obyek hak tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang hak tanggungan dengan hak mendahulu dari pada kreditur-kreditur lainnya.
Soal Latihan
1. Apa yang dimaksud dengan hak tanggungan dan sebutkan ciri-cirinya? 2. Sebutkan dan jelaskan asas-asas hak tanggungan?
3. Sebut dan jelaskan objek hak tanggungan?
4. Jelaskan bagaimana tata cara pemberian, pendaftaran dan peralihan hak tanggungan?
5. Jelaskan bagaimana eksekusi hak tanggungan?
Petunjuk Jawaban Latihan
Bacalah materi yang telah disampaikan dengan baik, karena jawaban dari soal latihan ada di setiap materi yang telah dijelaskan sebelumnya.
Tugas Partisipasi
Praktek lapangan berupa penelitian mengenai proses pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dikantor notaris dan PPAT!
91
Penilaian
1. Setiap jawaban yang benar mendapat nilai 20 (dua puluh) 2. Metode Penilaian : 3. Penguasaan Materi : 96-100 = Baik Sekali 80-95 = Baik 70-79 = Cukup < 70 = Kurang
Apabila tingkat penguasaan materi 70% atau lebih, maka dinyatakan lulus materi, namun apabila penguasaan materi dibawah 70 %, maka dinyatakan tidak lulus materi dan harus mengulangi materi yang belum dipahami.
92
DAFTAR PUSTAKA A. Buku-buku
Bachtiar Jajuli, 1987, Eksekusi Perkara Perdata Segi Hukum dan Penegakan Hukum, Jakarta, Akademika pressindo
Djaja S. Meliala, 2012, Hukum Perdata Dalam Perspektif BW, Bandung, Nuansa Aulia
M. Bahsan, 2010, Hukum Jaminan dan Jaminan Kredit Perbankan Indonesia, Jakarta, PT. RajaGrafindo Persada
M. Khoidin, 2017, Hukum Jaminan (Hak-hak Jaminan, Hak Tanggungan, dan Eksekusi Hak Tanggungan), Surabaya, LBJ
Munir Fuady, 2005, Pengantar Hukum Bisnis (Menata Bisnis Modern di Era Global), Bandung, Citra Aditya Bakti
Riduan Syahrani, 2006, Seluk Beluk dan Asas-asas Hukum Perdata, Edisi Revisi, Bandung, Alumni
R. Subekti, R. Tjitrosudibio, 1995, Kitab Undang-undang Hukum Perdata, Edisi Revisi, Jakarta, Pradnya Paramita
Salim HS, 2014, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, Ed.1-8, Jakarta, Rajawalipers
Sutarno, 2005, Aspek-aspek Hukum Perkreditan pada Bank, Bandung, Alfabeta
B. Peraturan Perundang-undangan
Kitab Undang-undang Hukum Perdata
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria
Undang-undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah
93