Pada prinsipnya nilai suatu properti dapat dibentuk, dipelihara, diubah atau dirusak oleh bebe-rapa faktor, yang ada atau oleh beberapa kekuatan yang ada dalam masyarakat. Faktor-faktor tersebut yang kemudian dikenal dalam kalangan penilai sebagai faktor-faktor yang mempengaruhi nilai.
Ada beberapa faktor eksternal yang secara langsung mempengaruhi nilai dari pada properti. Hal ini dikarenakan salah satu sifat dari properti adalah unik, dapat dikatakan unik karena tidak ada satupun properti yang mempunyai bentuk yang sama persis, baik secara fisik maupun secara ekonomis. Ada beberapa faktor eksternal yang mempengaruhi nilai suatu properti, diantaranya :
3.1 F aklfltx_ L ingkungan.
Di dalam menganalisis faktor lingkungan diperlukan suatu pemahaman terlebih dahulu tentang siklus daripada lingkungan. Lingkungan di suatu daerah mempunyai suatu siklus umur yang dimulai dari:
a. Masa bertumbuh a t a u / ’GroHth"
Dalam masa bertumbuh, lingkungan suatu daerah mempunyai nilai yang cenderung untuk terus meningkat. Peningkatan nilai tanah tersebut,
44
disebabkan karena lingkungan daerah yang makin bersih, asri, indah dan tertata dilihat dari kebersihan, keamanan, sehingga daerah tersebut banyak diminati oleh masyarakat. Dengan demikian nilai tanah semakin lama semakin meningkat.
b. M as a . I M a t u r i t x l
Dalam masa puncak, lingkungan suatu daerah mempunyai nilai yang sangat tinggi. Hal ini disebabkan karena lingkungan daerah tersebut sudah padat dan tingkat permintaan terhadap lingkungan tersebut sangat tinggi, sedangkan tanah yang tersedia terbatas dan tetap.
c . Masa aenurun atau •'De-Cline,,
Dalam masa menurun atau "Decline" tersebut, lingkungan suatu daerah mengalami penurunan nilai, sehingga harga tanah disekitar lingkungan tersebut cenderung menurun. Penurunan nilai lingkungan suatu daerah disebabkan karena adanya perubahan yang terjadi pada daerah tersebut seperti:
Zoning, keamanan daerah tersebut, kebersihan lingkungan, struktur sosial daerah tersebut, kondisi jalan.
d . Masa peralihan menu.iu masa t e r b u r u k a t a u __ .‘TratiaLtloit To Lowrer Economic Inhabitants^. _
Setelah memasuki masa menurun, suatu lingkungan 45
akan berubah menjadi lingkungan yang mempunyai nilai yang sangat rendah, karena faktor-faktor tertentu seperti struktur sosial masyarakat yang - tidak teratur dan tidak teridentifikasi, sistem
keamanan yang £idak terkontrol, kebersihan dan sistem saluran pembuangan air hujan atau
"Drainage" yang tidak berfungsi.
e. Masa terburuk atau "Period Of Blight"
Di dalam masa terburuk ini, suatu daerah kurang mempunyai nilai. Hal ini disebabkan karena kondisi lingkungan yang sangat buruk. Dalam masa ini, perlu adanya pembangunan kembali atau
"Redevelopment"
Gambar II.3
SIKLUS / "LIFE CYCLE" LINGKUNGAN Nilai Rupiah
TAHUN
Siklus / "Life Cycle" suatu lingkungan ( The Valuation Of Real Estate, 3rd edition, 1986 : 104 ).
3.2 Faktor Politik Dan Peraturan Pemerintah
Peraturan yang dikeluarkan oleh pemerintah dalam kaitannya dengan pengaturan tata ruang kota dapat mempengaruhi nilai suatu properti, peraturan tersebut antara lain:
a. Perubahan peruntukan atau zoning
Peruntukan tanah yang dikeluarkan oleh pemerintah dalam bentuk zoning yang mengatur penggunaan seluruh lahan yang ada. Faktor peruntukan ini dika.takan mempunyai pengaruh yang besar terhadap nilai tanah. Tanah yang ada perlu ditentukan penggunaannya, ini untuk menghindari penggunaan lahan yang tidak optimal dan juga untuk menghindari adanya ketidak teraturan bangunan.
b. Pembatasan luas tanah yang boleh dibangun ( Penentuan Koefisien Dasar Bangunan / KDB )
Ini menyangkut mengenai rencana. suatu daerah yang mengatur berapa bagian dari suatu bidang tanah yang dapat dibangun. Suatu bidang tanah yang peruntukkannya sebagai daerah perumahan ditentukan berapa bagian yang boleh dibangun rumah. Juga ditentukan untuk suatu kapling berapa bagian lagi yang boleh dibangun rumah ( Koefisien Dasar Bangunan / Building Coverage ). Ini semuanya ditentukan secara cermat yang berbasis pada penelitian dan perencanaan yang matang unttuk
48 mendapatkan hasil yang semaksimal mungkin.
c. Pembatasan jumlah lantai bangunan
Ini berhubungan dengan rencana suatu daerah dan perkembangan daerah atau suatu jalan. Suatu daerah yang pada mulanya diperuntukkan sebagai daerah perumahan, karena perkembangan suatu daerah atau suatu kota berkembang menjadi suatu daerah perkantoran, ini disebabkan karena kekurangan lahan perkantoran, pesatnya permintaan akan kantor di daerah tersebut. Hal ini menyebabkan pihak yang berwenang mengatur perencanaan kota, merubah pembatasan jumlah lantai bangunan yang boleh dibangun (KLB).
d . Rencana tata kota
Rencana tata kota yang akan menyebabkan suatu tanah memiliki asesibilitas yang Lebih baik, akan menyebabkan nilainya naik. Perencanaan suatu jalan baru yang menyebabkan kemudahan suatu bidang tanah mencapai berbagai fasilitas, misalnya pasar, sekolah dan angkutan umum akan menyebabkan kenaikan nilai tanah. Suatu bidang tanah yang terletak di daerah yang terpencil akan mempunyai nilai tanah yang lebih kecil dari pada tanah yang terletak pada daerah yang mudah berhubungan dengan fasilitas umum. Hal ini akan lebih tampak pada harta tanah yang diperuntukkan sebagai daerah
perindustrian dan perdagangan. Jarang sekali para ' pengusaha mau mendirikan pabrik di kawasan terpencil karena hal itu akan berpengaruh terhadap biaya transportasi dan pengangkutan barang. Secara umum dapat dikatakan bahwa harga tanah yang terletak dekat dengan pusat keramaian (strategis) tentu akan memiliki nilai yang lebih tinggi.
3.3 Faktor Ekonomi Dan Perubahan-Perubahannva
Yang termasuk dalam faktor ekonomi dan perubahan-perubahannya, antara lain :
a. Sumber daya alam
Sumber daya alam suatu daerah yang menyebabkan daerah tersebut menjadi daerah industri, yang menyebabkan perkembangan ekonomi daerah tersebut,
akan mengakibatkan kenaikan nilai tanah.
b. Perkembangan daerah komersial dan industri
Perkembangan industri suatu daerah akan memerlukan jumlah tenaga kerja yang besar, menyebabkan perkembangan daerah tersebut, yang berarti menaikkan permintaan akan tanah. Baik sebagai tanah industri maupun sebagai tanah perumahan.
Sejalan dengan perkembangan tersebut, berkembang pula daerah komersial di daerah tersebut.
Perkembangan ini akan menyebabkan kenaikkan nilai tanah suatu daerah.
Perkembangan pekerja dan tingkat pendapatan
Perkembangan ekonomi suatu daerah akan menyebabkan perkembangan pekerja didaerah tersebut.
Perkembangan ekonomi akan mempengaruhi tingkat pendapatan penduduk daerah tersebut. Perkembangan pekerja akan menyebabkan pertambahan penduduk.
Penduduk yang lebih banyak pasti akan memetlukan tempat tinggal yang lebih banyak, juga akan semakin banyak tempat yang dibutuhkan untuk bekerja atau untuk berbagai akt.ivitas lainnya.
Apabila terjadi pergerakan penduduk dari satu tempat ke tempat lain, nilai tanah itu besar kemungkinan akan dipengaruhi oleh perpindahan penduduk ini, dimana akan terjadi pergeseran nilai, sehingga di satu pihak nilai akan naik sedangkan di pihak lain nilai akan turun.
Kemantapan dalam bidang ekonomi ( daya beli dan suku bunga )
Kemampuan pembeli di pasaran adalah kesediaan uang yang dimiliki oleh calon pembeli tanah. Apabila terdapat perubahan jumlah uang yang biasa digunakan untuk membeli tanah yang meningkat, dan tanpa ada perubahan faktor-faktor lain, hal ini akan menyebabkan meningkatnya permintaan akan tanah dan tentu akan menyebabkan perubahan harga tanah di pasaran. Dan sebaliknya bila terjadi penurunan jumlah uang, menyebabkan penurunan
permintaan akan tanah dan tentu akan menyebabkan perubahan harga. Perlu diperhatikan bahwa seandainya terdapat pertambahan sejumlah uang secara kes.eluruhan dalam perekonomian suatu negara, biasanya akan menyebabkan kenaikan pada harga berbagai barang dan ini akan mengakibatkan nilai uang menjadi berkurang karena untuk memerlukan sejumlah barang yang sama diperukan sejumah uang yang lebih banyak (terjadi infasi).
Suku bunga pinjaman yang keeil akibat banyak uang akan mempengaruhi juga nilai tanah. Suku bunga yang kecil menyebabkan para investor cenderung membeli tanah dengan harapan capital gain di kemudian hari, hal ini menyebabkan nilai tanah naik dan sebaliknya tingginya suku bunga akan menyebabkan turunnya nilai tanah.
Perubahan dalam jenis masyarakat
Perubahan dari masyarakat petani ke masyarakat perindustrian bisa dijadikan sebagai contoh yang paling jelas. Pada waktu dahul, orang keluar atau meninggalkan desanya untuk bekerja di kota-kota.
Sekarang bila orang meninggalkan desanya, rumah yang ditinggalkannya biasanya akan dibeli penduduk kota dan diubah menjadi sebuah rumah yang mewah.
Perubahan inilah yang nantinya akan mengakibatkan perubahan nilai tanahnya, dan akan berpengaruh terhadap daerah sekitarnya.
3.4 Faktor Standar Kehidupan Sosial
Yang dimaksud dengan standar kehidupan sosial adalah :
a. Pertumbuhan penduduk
Pertumbuhan penduduk jelas akan mempengaruhi nilai tanah. Jika terjadi kenaikan jumlah penduduk, sedang yang lain tetap, maka permintaan akan bertambah. Penduduk yang lebih banyak sudah pasti akan memerlukan tempat tinggal yang lebih banyak pula, juga akan semakin banyak tempat yang dibutuhkan untuk bekerja atau berbagai aktivitas
lainnya.
b. Kepadatan penduduk
Kepadatan penduduk suatu daerah, yang berarti memerlukan lahan yang lebih banyak untuk perumahan akan mengakibatkan kenaikan harga tanah lebih cepat.
c. Perkembangan pendidikan dan aktifitas sosial lainnya
Perkembangan pendidikan dan aktivitas sosial lainnya menyebabkan masyarakat berkembang dalam hal pendapatan. Hal ini akan menyebabkan meningkatnya tuntutan masyarakat akan kondisi tempat tinggal mereka. Berkembangnya tuntutan masyarakat akan tempat tinggal akan menyebabkan
53 naiknya nilai tanah.
3 . 5 Eengaruh Alam Dan_Kemainphan_JLlajnnyji
Yang dimaksud dengan pengaruh alam dan kemampuan alamnya, adalah :
a. Iklim dan topografi
Keadaan iklim dan topografi yang berbeda, akan membedakan nilai suatu tanah. Iklim yang baik dan sesuai untuk tanaman yang menghasikan akan mempunyai nilai yang lebih tinggi daripada tanah dengan iklim yang baik untuk tanaman yang non produktif. Topografi suatu tanah juga akan merapengaruhi nilai suatu tanah.
b. Kesuburan tanah
Tanah pertanian yang subur dan dapat menghasilkan hasil yang lebih besar atau dengan perkataan lain menghasilkan pendapatan yang lebih besar, mempunyai nilai yang lebih tinggi.
c . Sumber mineral
Sumber mineral akan mempengaruhi koondisi , ekonomi daerah tersebut. Perkembangan daerah tersebut menuju ekonomi industri karena sumber-sumber mineral yang ada, akan merubah struktur masyarakat sekitar. Kebutuhan akan tanah meningkat akan menyebabkan naiknya nilai tanah.
54
4. FAKTOR-FAKTOR INTERNAL YANG BERPENGARUH PADA NILAI