BAB II TINJAUAN PUSTAKA
2.2 Faktor-Faktor Penentu Harga Lahan
Perbedaan harga lahan di suatu perkotaan disebabkan karena perbedaan nilai lahan di kawasan tersebut. Beberapa faktor yang menentukan harga lahan adalah sebagai berikut:
a. Faktor Aksesibilitas
Jhon Black mengatakan bahwa aksesibilitas merupakan suatu ukuran kenyamanan atau kemudahan pencapaian lokasi dan hubungannya satu sama lain, mudah atau sulitnya lokasi tersebut dicapai melalui transportasi (Leksono dalam Parlindungan, 2010). Berdasarkan penelitian yang dilakukan oleh D. Dowall
(2004) berpendapat bahwa pembentukan harga lahan dipengaruhi oleh 6 variabel, salah satunya yang terpenting adalah variabel aksesibilitas. Aksesibilitas sangat erat kaitannya dengan jarak terhadap suatu tempat atau kawasan tertentu. Jarak yang dimaksud yaitu kemudahan menuju tempat kerja, pusat perdagangan, lokasi terminal terdekat, tempat-tempat aktivsitas lainnya seperti sekolah, klinik pengobatan (Soesilo dalam Purbalangi, 2014). Selain itu, menurut Hadianto (2009) jarak terhadap jalan yang meliputi jarak lokasi bidang tanah dengan jalan terdekat yang ada di sekitarnya, baik itu jalan lokal, jalan kolektor maupun jalan arteri primer/sekunder mengindikasikan akses terhadap lokasi obyek tanah di suatu kawasan.
Suparmoko (1989) menjelaskan bahwa harga lahan yang berlokasi dekat fasilitas umum akan meningkat. Dengan adanya kegiatan pembangunan, khususnya pembangunan prasarana umum, akan meningkatkan kegunaan dan kepuasan yang dapat diberikan oleh satuan luasan lahan, yang diikuti pula dengan meningkatnya pendapatan masyarakat sehingga harga lahan akan meningkat. Lahan yang dekat pasar oleh masyarakat digunakan untuk daerah pusat kegiatan ekonomi yang akan memberikan pendapatan dan harga sewa yang tinggi untuk berbagai alternatif penggunaan, seperti industri atau penggunaan lain yang menguntungkan. Sutarjo dalam Astrini (2009) memberikan penjelasan tentang pengaruh kualitas dan lokasi lahan terhadap harga lahan. Kenaikan harga lahan merupakan suatu konsekuensi dari suatu perubahan penggunaan dan pemanfaatan lahan. Pembangunan kota memerlukan lahan yang luas dan memerlukan komponen-komponen kegiatan fungsional yang
mendukung dan bersifat produktif seperti sarana transportasi, pasar, bank dan kondisi jalan akan merupakan suatu hal yang sangat peka terhadap kemungkinan kenaikan harga lahan.
Selain diukur dengan jarak, tingkat aksesibilitas dapat diukur dengan waktu tempuh ke suatu pusat kegiatan ataupun pusat pekerjaan. Menurut Franklin dan Waddell (2003) dalam penelitiannya untuk memprediksi harga lahan menggunakan model hedonik disebutkan bahwa variabel waktu tempuh ke pusat pekerjaan menjadi variabel yang berpengaruh secara signifikan. Lalu, menurut Nelson (1977) dalam penelitiannya yang menggunakan model hedonik juga menemukan variabel-variabel yang mempengaruhi harga lahan, yaitu jarak terhadap CBD, waktu tempuh ke CBD, dan waktu tempuh ke pusat pekerjaan. Terdapat juga penelitian yang dilakukan oleh Orford (1999) yang mengkombinasikan variabel jarak terhadap pusat pekerjaan dengan jarak ke fasilitas-fasilitas perkotaan dalam memprediksi harga rumah yang juga erat kaitannya dengan harga lahan. Sehingga, dari teori dan pendapat para ahli di atas dapat diketahui bahwa faktor aksesibilitas yang mempengaruhi harga lahan terdiri dari jarak terhadap suatu tempat dan waktu tempuh ke suatu tempat.
b. Faktor Kondisi Fisik
Kegunaan suatu bidang tanah mempunyai kaitan sangat erat dengan kondisi fisiknya, karena berdasarkan karakteristik kondisi fisik tanah dapat ditentukan penggunaan tanahnya. Kondisi fisik di suatu kawasan dapat mempengaruhi tingkat kenyamanan masyarakat di kawasan tersebut. Hadianto (2009) menerangkan
beberapa faktor yang dianggap berpengaruh terhadap harga lahan yaitu jarak terhadap jalan, luas tanah, lebar jalan, status jalan, elevasi, kontur dan bentuk tanah. Kontur yang dimaksud adalah apakah bidang tanah berkontur datar, bergelombang atau terasering, sedangkan yang dimaksud dengan bentuk tanah adalah apakah bidang tanah berbentuk normal/persegi, persegi lima atau tidak beraturan. Dalam penelitian yang dilakukan oleh Astrid Damayanti dan Alfian Syah tahun 2011 mengenai penilaian tanah dengan pendekatan keruangan disebutkan ada beberapa faktor fisik yang mempengaruhi harga tanah yaitu bentuk, topografi dan semua keadaan fisik pada persil tanah.
Topografi merupakan gambaran fisik tanah seperti pemandangan dari suatu lahan (view), kemiringan, rata atau tidaknya permukaan suatu lahan, ketinggian suatu lahan dibandingkan dengan lingkungannya, drainase, dan kesuburan. Kondisi topografi ini merupakan salah satu hal yang harus dipertimbangkan untuk apa suatu lahan akan dikembangkan. Kondisi topografi erat kaitannya dengan daya dukung suatu lahan untuk penggunaan lahan tertentu. Selain itu, kondisi topografi yang berbeda-beda juga akan mempengaruhi kondisi kerentanan terhadap bencana yang berbeda-beda pula di suatu kawasan. Kualitas daya dukung lahan akan berpengaruh terhadap nilai lahan, sehingga secara tidak langsung juga akan berpengaruh terhadap harga lahan di kawasan tersebut. Harga lahan tidak dapat dilepaskan pengaruhnya dari nilai lahan. Sehingga, faktor-faktor yang mempengaruhi perkembangan harga lahan diasumsikan berbanding lurus dengan nilai lahan. Adapun menurut Eckert (1990) faktor-faktor yang mempengaruhinya, antara lain:
Tabel 2.1Indikator Pengaruh Perkembangan Harga Lahan
Indikator Faktor
Ekonomi 1. Jumlah penduduk
2. Pendapatan penduduk 3. Tingkat inflasi dan
kebijakan ekonomi 4. Perkembangan teknologi
Sosial 1. Distribusi penduduk
2. Perubahan cita rasa
3. Keamanan dan kenyamanan lingkungan
Hukum, politik, dan
kebijakan pemerintah 1. Stabilitas politik 2. Kebijakan tentang kemudahan dan besarnya IMB
3. Kemudahan kredit bank 4. Zoning dan rencana tata
ruang wilayah Fisik, lingkungan, dan
lokasi
1. Bentuk, ukuran, dan kontur 2. Aksesibilitas, sarana
transportasi dan kelengkapan fasilitas 3. Lokasi, jarak dari pusat kota 4. Kelompok pola penggunaan
tertentu
Sumber: Eckert, 1990
Lalu, menurut Wolcott (1987) mengemukakan terdapat 4 indikator yang mempengaruhi nilai lahan dan bangunan, yaitu: 1. Indikator ekonomi, yang ditunjukkan dengan hubungan permintaan dan penawaran dengan kemampuan ekonomi masyarakat. Variabel permintaan meliputi jumlah tenaga kerja, tingkat upah, tingkat pendapatan dan daya beli, tingkat suku bunga, dan biaya transaksi. Sedangkan, variabel penawaran meliputi jumlah ketersediaan lahan, biaya perijinan, dan pajak.
2. Indikator sosial, yang ditunjukkan dengan karakteristik penduduk yang meliputi jumlah penduduk, jumlah keluarga, tingkat pendidikan, dan tingkat kejahatan. 3. Indikator pemerintah, yang ditunjukkan dalam bentuk
kebijakan/peraturan. Penyediaan fasilitas disinilah yang mempengaruhi penilaian terhadap tanah dan pola penggunaannya, seperti fasilitas keamanan, sarana kesehatan, sarana pendidikan, jaringan transportasi, dan peraturan perpajakan.
4. Indikator fisik yang ditunjukkan dalam hal-hal yang memperlihatkan kondisi lingkungan seperti lokasi dan ketersediaan fasilitas sosial.
Tabel 2.2 Kajian Mengenai Faktor-Faktor Penentu Harga Lahan
No. Pakar Faktor-Faktor Penentu Harga Lahan 1. Hadianto (2009) - Jarak terhadap jalan, drainase
- Luas tanah - Lebar jalan - Status jalan
- Elevasi, kontur dan bentuk tanah
2. Sutarjo dalam
Astrini (2009) - Kualitas dan lokasi lahan - Pembangunan komponen-komponen kegiatan fungsional yang mendukung dan bersifat produktif seperti sarana transportasi, pasar, bank 3. Franklin dan
Waddell (2003)
- Waktu tempuh ke pusat pekerjaan
4. Soesilo (2000) - Jarak (kemudahan menuju tempat kerja, pusat
perdagangan, tempat-tempat aktivitas lainnya seperti sekolah, klinik pengobatan.
No. Pakar Faktor-Faktor Penentu Harga Lahan - Kualitas lingkungan (kondisi
permukiman, kepadatan perumahan dan kualitas lingkungan lainnya) 5. Orford (1999) - Jarak ke pusat pekerjaan
- Jarak ke fasilitas-fasilitas perkotaan
6. Suparmoko
(1989) Kedekatan dengan fasilitas umum 7. Eckert (1990) 1. Indikator Ekonomi
- Jumlah penduduk - Pendapatan penduduk - Tingkat inflasi dan
kebijakan ekonomi - Perkembangan teknologi 2. Indikator Sosial
- Distribusi penduduk - Perubahan cita rasa - Keamanan dan
kenyamanan lingkungan 3. Indikator Hukum, Politik, dan
Kebijakan Pemerintah - Stabilitas politik - Kebijakan tentang
kemudahan dan besarnya IMB
- Kemudahan kredit bank - Zoning dan rencana tata
ruang wilayah 4. Indikator Fisik
- Bentuk, ukuran, dan kontur - Aksesibilitas, sarana
transportasi dan kelengkapan fasilitas - Lokasi, jarak dari pusat
No. Pakar Faktor-Faktor Penentu Harga Lahan - Kelompok pola
penggunaan tertentu 8. Wolcott (1987) 1. Indikator Ekonomi
- Jumlah tenaga kerja - Tingkat upah
- Tingkat pendapatan dan daya beli
- Tingkat suku bunga - Biaya transaksi
- Jumlah ketersediaan lahan - Perijinan - Pajak 2. Indikator Sosial - Jumlah penduduk - Jumlah keluarga - Tingkat pendidikan - Tingkat kejahatan 3. Indikator Pemerintah - Fasilitas keamanan - Sarana kesehatan - Sarana pendidikan - Jaringan transportasi - Peraturan perpajakan - Kebijakan
9. Nelson (1977) - jarak terhadap CBD - waktu tempuh ke CBD - waktu tempuh ke pusat
pekerjaan.
Sumber: Sintesa Pustaka, 2015
2.3 Keterkaitan Antara Pembangunan Jaringan Transportasi Terhadap Harga Lahan
Pembangunan jaringan transportasi sangat erat kaitannya dengan aksesibilitas, Aksesibilitas merupakan suatu ukuran
kenyamanan atau kemudahan pencapaian lokasi dan hubungannya satu sama lain, mudah atau sulitnya lokasi tersebut dicapai melalui transportasi (Leksono dkk, 2010). Bintarto (1989) mengatakan salah satu variabel yang dapat menyatakan apakah tingkat aksesibilitas itu tinggi atau rendah dapat dilihat dari banyaknya sistem jaringan yang tersedia pada daerah tersebut. Semakin banyak sistem jaringan yang tersedia pada daerah tersebut maka semakin mudah aksesibilitas yang didapat begitu pula sebaliknya semakin rendah tingkat aksesibilitas yang didapat maka semakin sulit daerah itu dijangkau dari daerah lainnya (Mohammed, 2010). Berdasarkan penelitian yang dilakukan oleh D. Dowall (2004) berpendapat bahwa pembentukan harga lahan dipengaruhi oleh 6 variabel, salah satunya yang terpenting adalah variabel aksesibilitas.
Sutarjo dalam Astrini (2009) memberikan penjelasan tentang pengaruh kualitas dan lokasi lahan terhadap harga lahan. Kenaikan harga lahan merupakan suatu konsekuensi dari suatu perubahan penggunaan dan pemanfaatan lahan. Pembangunan kota memerlukan lahan yang luas dan memerlukan komponen-komponen kegiatan fungsional yang mendukung dan bersifat produktif seperti sarana transportasi, pasar, bank dan kondisi jalan akan merupakan suatu hal yang sangat peka terhadap kemungkinan kenaikan harga lahan. Dari beberapa pendapat di atas, dapat disimpulkan bahwa banyaknya jaringan transportasi akan mempengaruh tingginya tingkat aksesibilitas yang juga akan berpengaruh terhadap harga lahan disebabkan karena lahan yang mempunyai tingkat aksesibilitas maupun sarana transportasi yang memadai akan mendukung kegiatan yang lebih fungsional dan produktif.
2.4 Model Struktur Kota dalam Kaitannya dengan Harga