BAB II EFEKTIFITAS PENERAPAN KUASA DALAM AKTA
B. Faktor-faktor yang Menyebabkan Dilaksanakannya
akta yang dimaksud adalah diperbolehkan dengan kata lain tidak ada larangan yang atau aturan yang melarang seorang Notaris untuk membuat suatu akta perikatan/perjanjian jual beli.
B. Faktor-faktor yang Menyebabkan Dilaksanakannya Perikatan/Perjanjian Jual Beli
Perikatan/Perjanjian Jual Beli adalah perjanjian bantuan yang berfungsi sebagai perjanjian pendahuluan dan bentuknya bebas. Pada umumnya suatu perikatan/perjanjian jual beli mengandung janji-janji yang harus dipenuhi terlebih
33G.H.S. Lumban Tobing,Op.Cit.Hal. 48. 34Chairani Bustami,Op.cit.Hal. 60.
dahulu oleh salah satu pihak atau para pihak sebelum dilakukannya perjanjian pokok yang merupakan tujuan akhir dari para pihak.
Persyaratan tersebut tentunya dapat bersifat macam-macam. Sebagai mana diketahui untuk terjadinya jual beli tanah hak dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) harus telah dilunasi harganya. Mungkin pula adanya keadaan dimana penjual yang sertipikat tanah haknya sedang dalam balik nama pada kantor Badan Pertanahan Nasional, akan tetapi penjual bermaksud untuk menjual hak tersebut. Guna mengatasi hal itu maka dibuatlah perikatan/perjanjian jual beli. Sebagai suatu perjanjian pendahuluan untuk sementara menantikan dipenuhinya syarat untuk perjanjian pokoknya yaitu jual beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang membuatnya.
Oleh karena perikatan/perjanjian jual beli ini merupakan perjanjian pendahuluan, maka biasanya di dalam perjanjian tersebut memuat janji-janji yang mengandung ketentuan-ketentuan mana kala syarat-syarat untuk jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) telah terpenuhi. Tentu saja para pihak setelah syarat untuk jual beli telah dipenuhi dapat datang lagi untuk melaksanakan jual beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Akan tetapi adakalanya bahwa calon penjual berhalangan untuk datang kembali, dan pembeli untuk pelaksanaan penandatangan akta jual belinya bertindak sendiri baik mewakili penjual maupun dirinya sendiri selaku pembeli. Maka dalam hal ini diperlukan kuasa, selain kuasa tersebut biasanya penjual memberikan secara umum hak-hak kepengurusan (daden van beheer) atas tanah hak tersebut selama
belum dilakukan jual beli dihadapan pejabat yang dimaksud. Hal ini diperlukan mengingat, bahwa adanya kemungkinan penjual tidak berada ditempat untuk melakukan tindakan hukum yang masih merupakan kewajibannya tersebut.
Untuk mengantisipasi keadaan itu maka notaris di dalam akta perikatan/perjanjian jual beli tersebut selalu mencantumkan kuasa-kuasa (blanco volmacht) di dalam aktanya dengan maksud agar pembeli tidak dirugikan haknya mengingat telah dipenuhi semua persyaratan untuk jual beli dihadapan pejabat yang berwenang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Dalam hal apabila seseorang ingin menjual sebidang tanah dan pihak yang satu lagi berkeinginan untuk membelinya maka mereka akan datang ke hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, untuk dimintakan pembuatan akta jual beli atas tanah tersebut. Namun karena suatu sebab tertentu jual beli tersebut tidak dapat dilaksanakan, misalnya karena jual beli tersebut tidak lunas. Namun seandainya para pihak tersebut tetap berkeinginan untuk dimintakan pembuatan akta jual beli, untuk mengantisipasi hal itu PPAT yang juga berprofesi sebagai seorang Notaris akan menyarankan kepada para pihak untuk membuat akta persetujuan jual beli. Tujuan dari dibuatnya akta persetujuan jual beli tersebut salah satunya adalah agar pihak penjual dapat memperoleh sebagian atau seluruhnya dari harga jual beli tersebut dan pihak pembeli dapat memperoleh hak atas tanah tersebut walaupun secara riel belum terjadi.
Menurut keterangan dari Notaris Haji Marwansyah Nasution, SH, sebab pihak-pihak mengadakan persetujuan jual beli ini adalah antara lain :
1. Apabila sertipikat tanah tersebut masih dalam proses penerbitan di Kantor Badan Pertanahan nasional.
2. Apabila transaksi jual beli dibayar secara bertahap atau secara mencicil.
3. Apabila objek sedang ditempati atau sedang disewa oleh pihak lain sedangkan pihak pembeli menginginkan objek yang dibelinya dalam keadaan kosong. 4. Apabila objek sedang terikat Hak Tanggungan dan harus terlebih dahulu
dilakukan proses roya.
Ditambahkan lagi oleh responden hal yang tak kalah penting dan sering terjadi adalah dalam hal pembayaran pajak. Kalau sekiranya pihak-pihak ingin menunda pembayaran pajak terhadap suatu transaksi jual beli baik itu Pajak Penghasilan (PPH) maupun Bea perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) maka mereka biasanya melakukan transaksi dengan memakai akta perikatan/perjanjian jual beli.
Akan tetapi menurut keterangan dari Notaris Lolita Pulungan, SH., timbulnya perjanjian jual beli ini disebabkan oleh beberapa faktor antara lain yaitu karena jual beli belum lunas serta sertipikat induk belum di pecah dan sertipikat belum dilakukan pengecekan di Kantor Pertanahan.
Kemungkinan lain yang menyebabkan dilakukannya atau dilaksanakannya pembuatan akta perikatan/perjanjian jual beli menurut responden adalah kalau sertipikat atas tanah tersebut masih atas nama pewaris atau pemilik awal, sedangkan para ahli waris akan menjual cepat tanah tersebut karena membutuhkan uang. Untuk itu agar mereka mendapatkan uang dalam jangka waktu yang cepat maka mereka
melakukan transaksi dengan membuat akta perikatan/perjanjian jual beli dihadapan notaris.
Hal serupa dikemukakan oleh Bapak Muliadi sebagai seorang penjual yang dengan memakai akta perjanjian jual beli, menurut responden, dia melakukan transaksi perjanjian jual beli karena prosesnya cepat sebab dia membutuhkan uang sesegera mungkin dan dia juga terhindar dari membayar pajak, karena transaksi tersebut tidak sampai dilakukan pendaftaran di Kantor Pertanahan.
Keterangan dari responden Muliadi tersebut di atas juga dibenarkan oleh responden Herman. Herman adalah sebagai pembeli dari tanah yang dijual oleh bapak Muliadi tersebut di atas. Sedangkan menurut responden Haris, dia mau memakai transaksi jual beli dengan memakai perjanjian karena dia berencana akan menjual kembali tanah tersebut dengan harapan akan mendapat untung yang lebih, karena responden merasa beberapa tahun mendatang harga tanah itu pasti akan naik.
Menurut analisis penulis faktor utama yang menyebabkan orang melakukan perikatan/perjanjian jual beli adalah karena jual beli itu belum lunas (secara cicilan) dan untuk menunda kewajiban membayar pajak, karena dengan melakukan transaksi perjanjian jual beli, pajak tidak akan timbul karena tidak ada pendaftaran peralihan hak sebagaimana yang diwajibkan di dalam peraturan mengenai Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dengan kata lain dapat dikatakan hal itu untuk sementara menunda pelaksanaan pembayaran pajak.
Dapat pula penulis tambahkan bahwa selain faktor-faktor tersebut diatas, adapun yang menyebabkan orang melakukan perikatan/perjanjian jual beli adalah
karena untuk melaksanakan jual beli langsung dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, maka kewajiban pembayaran pajak baik PPh maupun BPHTB harus telah dipenuhi, sedangkan untuk pembayaran pajak-pajak tersebut terutama BPHTB harus terlebih dahulu dilaksanakan verifikasi di Kantor Dinas Pendapatan Daerah Kota Medan apakah ada atau tidak tunggakan pembayaran PBB (Pajak Bumi Dan Bangunan) atas obyek yang akan dijual belikan tersebut. Apabila ada, maka seluruh tunggakan PBB tersebut harus dilunasi terlebih dahulu, baru kemudian dibayarkan pajak-pajak jual beli tersebut yaitu PPh dan BPHTB. Dan untuk mengetahui hasil verifikasi dari Kantor Dinas Pendapatan Daerah Kota Medan tersebut memerlukan waktu beberapa hari yaitu lebih kurang satu Minggu lamanya. Sedangkan baik pihak penjual maupun pihak pembeli ingin agar transaksi jual beli yang mereka lakukan cepat selesai dengan berbagai macam alasan.
Dalam hal tindakan yang harus diambil notaris berupa pembuatan akta perikatan/perjanjian jual beli, harus memperhatikan antara hak dan kewajiban antara kedua belah pihak (calon pembeli dan calon penjual), peraturan perundang-undangan yang berlaku, serta memenuhi syarat-syarat dan pertimbangan-pertimbangan lain.
Dengan telah selesainya para pihak membuat akta perikatan/perjanjian jual beli dihadapan notaris, seorang notaris disamping sebagai pejabat umum juga berfungsi sebagai penasehat hukum bagi pihak-pihak yang datang menghadap kepadanya, sepanjang hal itu berkaitan dengan akta yang dibuatnya. Maka sebagai penasehat hukum notaris dapat memberikan alternatif-alternatif tindakan yang dapat ditempuh sebagai berikut :
1. Agar segera melunasi pembayarannya atau melunasi utangnya yang nantinya diperhitungkan sebagai harga jual tanah tersebut. Setelah sertipikat diperoleh, keduanya datang menghadap kepada PPAT untuk melakukan transaksi jual beli. 2. Agar menunggu sertipikat keluar atas nama pihak penjual kemudian keduanya
menghadap ke PPAT untuk melakukan transaksi jual beli.
Peranan notaris dalam pembuatan akta perikatan/perjanjian jual beli yang dimaksudkan di atas sangat besar sekali, karena notaris harus mengakomodir kepentingan pihak-pihak, sehingga ada kepastian secara hukum khususnya bagi pihak pembeli sampai dengan terealisasinya jual beli secara defenitif dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
C. Kuasa Sebagai Tindak Lanjut Dari Perjanjian Pendahuluan Dalam