BATAS-BATAS BERLAKUNYA KATA SEPAKAT
A. Hal yang disepakati
Dicapainya kata sepakat antar para pihak dalam jual beli tanah hak milik perorangan menunjukkan bahwa telah bertemunya 2 (dua) dan terjadinya kesesuaian kehendak yang berbeda dan berlawanan antara pihak Penjual dengan pihak Pembeli yang mendorong dan diarahkan untuk pencapaian suatu tujuan yang berbeda pula, dan dilandasi pada adanya kesadaran akan akibat hukum yang ditimbulkan atas terjadinya jual beli tanah hak milik perorangan pada diri masing-masing pihak. Untuk itu pencapaian dan terwujudnya kesepakatan antar para pihak dalam jual beli tanah hak milik perorangan merupakan suatu peristiwa yang wajib diwujudkan dan diciptakannya.
Mengenai hal-hal yang disepakati oleh pihak Penjual dan pihak Pembeli dalam jual beli tanah hak milik perorangan, tidak terlalu mengalami kesulitan untuk mengetahui, oleh karena telah diatur, ditetapkan dan dimuat dalam Pasal 1458 KUHPerdata, menyatakan jual beli itu dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, seketika setelahnya orang-orang ini mencapai sepakat tentang kebendaan tersebut dan harganya, meskipun kebendaan itu belum diserahkan, maupun harganya belum dibayar.
Merujuk pada bunyi rumusan pasal di atas, maka dapat diketahui hal-hal yang disepakati oleh pihak Penjual dengan pihak Pembeli dalam jual beli tanah hak milik perorangan, sebagai berikut :
1. Mengenai tanah hak milik perorangan.
Perihal identitas tanah hak milik perorangan yang dijual belikan dapat dibaca dan diketahui dalam Akta Jual Beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, seperti berikut :
- Pihak Pertama menerangkan dengan ini menjual kepada Pihak Kedua dan Pihak Kedua menerangkan dengan ini membeli dari Pihak Pertama :---
Hak Milik Nomor ..../..., atas sebidang tanah sebagaimana diuraikan dalam
surat ukur tanggal 04-02-2000 (empat Pebruari duaribu) nomor .../2000 seluas 50 m2 (limapuluh meter persegi) dengan Nomor Identitas Bidang Tanah (NIB) : 09.01.08.01.03... dan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Bumi dan Bangunan (SPPTPBB) Nomor Obyek Pajak (NOP) 31.73.04.001.005-017.0, terletak di :
- Propinsi : Daerah Khusus Ibukota Jakarta.--- - Kota : Administrasi Jakrta Pusat.--- - Kecamatan : Johar Baru.--- - Kelurahan : Johar Baru.--- - Jalan : Johar Baru Rukun Tetangga 00., Rukun Warga 0..---
33
2. Harga tanah hak milik perorangan.
Perihal harga jual beli tanah hak milik perorangan tersebut, dapat dapat dibaca dan diketahui dalam Akta Jual Beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, seperti berikut :
- Selanjutnya semua yang diuraikan di atas dalam Akta Jual Beli disebut dengan Obyek Jual Beli.--- - Pihak Pertama dan Pihak Kedua menerangkan bahwa :---
a. Jual beli ini dilakukan dengan harga Rp.180.000.000,- (seratus delapanpuluh juta rupiah).--- b. Pihak Pertama mengaku telah menerima sepenuhnya uang tersebut di atas dari Pihak Kedua dan untuk penerimaan uang tersebut akta ini berlaku pula sebagai tanda penerimaan yang sah (kuitansi)1.--- Dalam kenyataan sehari-hari di tengah-tengah masyarakat, kesepakatan pihak Penjual dengan pihak Pembeli, tidak hanya terbatas pada tanah hak milik perorangan sebagai obyek dan nharga jualnya, melainkan meliputi juga, sebagai berikut :
1. Kesepakatan memilih dan menetapkan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang akan membuat Akta Jual Beli dalam jual beli tanah hak milik perorangan dengan wilayah kerja meliputi tempat tanah berada2.
1 Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah
2 Sesuai dengan bunyi Pasal 43 PP Nomor 21 Tahun 1960 tentang Pendaftaran Tanah menyatakan barang siapa membuat akta yang dimaksud dalam Pasal 19, tanpa ditunjuk oleh Menteri Agraria sebagai pejabat dipidana dengan hukuman kurungan selama-lamanya 3 bulan dan/atau
2. Kesepakatan untuk bersama-sama menghadap ke Pejabat Pembuat Akta Tanah yang telah dipilih dan ditetapkan bersama untuk dibuat Akta Jual Beli dalam jual beli tanah hak milik perorangan.
3. Kesepakatan bahwa jual beli tanah hak milik perorangan berikut segala sesuatu yang berdiri dan/atau tertanam di atas bidang tanah tersebut, yang menurut sifat, peruntukkan atau menurut undang-undang termasuk benda-benda tidak bergerak, terutama tetapi tidak terbatas pada sebuah bangunan rumah tinggal berikut segala turutannya3.
4. Kesepakatan bersama untuk melakukan pengecekan keabsahan atas sertipikat hak milik atas tanah perorangan yang akan dilakukan jual beli ke Kantor Pertanahan di Kabupaten/Kota, bagi alas bukti kepemilikan haknya sertipikat.
5. Kesepakatan bersama untuk mempercayai Akta Jual Beli beserta surat-surat keterangan mengenai tanah hak milik perorangan yang dikeluarkan oleh Kantor Kelurahan adalah benar adanya, bagi alas kepemilikan haknya masih dalam bentuk Akta Jual Beli.
6. Kesepakatan untuk mempersiapkan administrasi guna mendukung dan memperkuat serta meyakinkan untuk dibuatnya Akta Jual Beli dalam jual beli tanah hak milik perorangan.
banyaknya Rp.10.000,- penegasan ketidak berwenangan untuk membuat Akta Jual Beli diberikan juga oleh Boedi Harsono dalam bukunya Hukum Agraria Indonesia, menyatakan Kepala Desa pun dilarang menguatkan jual beli yang aktanya tidak dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan Pasal 37 PP Nomor 24 Tahun 1997.
3 PPAT, Akta Jual Beli tanah
35
7. Kesepakatan mengenai siapa yang akan menjual, oleh karena tidak jarang terjadi juga yang akan menjual adalah pihak yang namanya tidak tercantum dalam sertipikat atau akta jual beli, hal ini terjadi dikarenakan nama yang tertulis atau tercantum dalam sertipikat telah meninggal, sehingga yang akan menjual para ahli warisnya, nama yang tertulis dan tercantum dalam sertipikat dan Akta Jual Beli tidak satu orang melainkan lebih dari satu orang.
8. Kesepakatan mengenai pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan sampai dengan 10 (sepuluh) tahun yang telah lewat beserta dendanya.
9. Kesepakatan mengenai pembayaran Pajak Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
10. Kesepakatan mengenai pembayaran Pajak Penghasilan (PPh).
11. Kesepakatan biaya-biaya Akta Jual Beli, balik nama.
12. Kesepakatan mengenai pembayaran rekening listrik, Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM), telepon.
13. Kesepakatan bahwa rekening listrik tidak pernah menunggak dan tidak pernah bermasalah.
14. Kesepakatan mengenai pengosongan dari seluruh akitifitas tanah hak milik perorangan dan bangunannya yang dijadikan obyek Jual beli.
Meski dalam pasal di atas dinyatakan dengan jelas dan tegas bahwa jual beli telah terjadi seketika para pihak sepakat mengenai benda dan harganya.
Kesepakatan antara pihak Penjual dengan pihak Pembeli dalam jual beli tanah hak milik perorangan tidak terbatas hanya pada 2 (dua) hal saja, benda (tanah hak
milik perorangan) dan harga jual beli dari tanah yang bersangktan, melainkan juga kesepakatan terhadap bentuk-bentuk perbuatan lain yang memiliki keterikatan dan keterkaitan yang tidak dapat dipisahkan dan terpisahkan dengan jual beli tanah hak milik perorangan yang ditimbulkan setelah disepakatinya benda obyek jual beli dan harga jualnya dalam jual beli tanah hak milik perorangan, berupa timbulnya hak-hak dan kewajiban-kewajiban pada pihak Penjual dan pihak Pembeli yang bertimbal balik. Oleh karena dalam jual beli tanah hak milik perorangan, meski telah diserahkannya tanah yang menjadi obyek jual beli, belum dan tidak akan pernah terjadi peralihan hak milik atas tanah yang bersangkutan dari pihak Penjual kepada pihak Pembeli sebagai pemilik baru, sebelum jual beli dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam wilayah kerjanya. Sebagaimana diamanatkan Pasal 37 PP Pendaftaran Tanah menyatakan :
(1) Peralihan hak atas tanah dan hak milik satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, pemasukan data perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku.
(2) Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri, Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar peralihan hak atas bidang tanah hak milik, yang dilakukan di antara perorangan warganegara Indonesia yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut Kepala Kantor
37
Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan.
Selain itu ketentuan-ketentuan yang memuat dan mengatur mengenai syarat-syarat untuk sahnya suatu perjanjian yang diatur, ditetapkan dan dimuat dalam Pasal 1320 KUH Perdata, menyatakan untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan 4 (empat) macam syarat-syarat, yaitu :
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya.
2. Kecakapan untuk membuat perjanjian.
3. Suatu hal tertentu.
4. Suatu sebab yang halal.
merupakan ketentuan yang bersifat memaksa dan mengatur serta menentukan dari Buku III KUH Perdata.
Bersifat memaksanya dari ketentuan yang emmuat dan mengatur mengenai syarat-syarat untuk sahnya suatu perjanjian harus terkandung dan dipedomani dalam setiap perjanjian yang dirumuskan, disusun dan dibuat serta ditandatangani oleh para pihak pembuat dan yang mengikatkan diri dengan dan dalam perjanjian, tanpa terkecuali apapun isinya dan bagaimanapun bentuknya tetap harus mengacu dan berpedoman serta memenuhi ketentuan-ketentuan yang memuat aturan mengenai syarat-syarat untuk sahnya suatu perjanjian di dalam merumuskan, menyusun, membuat dan menandatangani perjanjian apapun tanpa terkecuali, termasuk pula dengan jual beli tanah hak milik perorangan.
Sedangkan katagori sebagai ketentuan-ketentuan yang wajib ditaati oleh setiap orang dalam melakukan, membuat dan mengikatkan diri dengan dan dalam perjanjian tanpa terkecuali. Apabila telah terpenuhinya syarat-syarat untuk sahnya suatu perjanjian, maka perjanjian yang dibuatnya berlaku sebagaimana layaknya hukum, termasuk pula dengan jual beli tanah hak milik perorangan.
Begitu pula halnya dengan bersifat mengaturnya dari ketentuan-ketentuan yang memuat aturan mengenai syarat-syarat untuk sahnya suatu perjanjian, menentukan dan menetapkan klasifikasi atas perjanjian yang telah dibuat para pihak, berlaku pula bagi jual beli tanah hak milik perorangan.
Agar jual beli yang dibuat oleh para pihak dapat berlaku sebagaimana layaknya hukum, maka di dalam melakukan kesepakatan para pihak pembuat dan yang mengikatkan diri dengan dan dalam perjanjian wajib dilakukan dalam kondisi yang bebas menentukan melakukan perbuatan atau tidak melakukan perbuatan, dilandasi adanya kesadaran dalam diri para pihak atas akibat hukum yang ditimbulkan setelah terjadinya jual beli tanah hak milik perorangan, sebagaimana disyaratkan oleh dalam Pasal 1321 KUH Perdata, menyatakan tiada sepakat yang sah apabila sepakat itu diberikan karena kekhilafan, atau diperolehnya dengan paksaan atau penipuan.