2.3 Tinjauan Umum Tentang Jual Beli Hak Atas Tanah .1 Jual Beli Tanah Menurut Hukum Perdata Barat
2.3.3 Jual Beli Suatu Perbuatan Hukum
Ada kalanya untuk memahami suatu obyek, apa lagi yang sifatnya abstrak, diperlukan suatu definisi atau pengertian. Dimaksudkan dengan memberikan sebuah definisi, akan tercipta kisi-kisi pembentukan koridor pokok yang mampu memberikan gatra dari obyek yang didefinisikan. Tentu tugas ini sebenarnya bukan pekerjaan mudah, sebab suatu obyek yang hendak diberikan sisi-sisi, selalu memiliki segi yang tidak tunggal, atau banyak mengandung sisi-sisi yang beranekaragam. Jadi membuat definisi yang mampu menggambarkan hakikat yang sesungguhnya dari obyek yang didefinisikan, memang tidak mungkin tanpa ada keberatan yang diajukan. Umumnya sebuah definisi akan selalu dirundung cela oleh pengamat yang lain menunjukan kekurangannya.
Jual beli dalam pengertian sehari-hari dapat diartikan suatu perbuatan dimana seseorang melepaskan uang untuk mendapatkan barang yang dikhendaki secara sukarela. Istilah jual beli dalam Hukum Perjanjian Indonesia di adopsi dari istilah koop en verkoop dalam bahasa Belanda. Hukum Belanda juga mengikuti konsep emptio vendito yang berarti berasal dari hukum romawi.18 Dalam hukum romawi istilah jual beli adalah emptio vendito, Emptio bermakna membeli,
Kemudian Venditio bermakna menjual.19 Dari istilah tersebut terlihat hubungan
yang bersifat timbal balik antara dua pihak yang melakukan perbuatan hukum yang berbeda, pihak yang satu melakukan tindakan hukum menjual, dan pihak yang lain melakukan tindakan hukum membeli.
Jual beli dalam sistem Hukum Common Law dikenal dengan istilah sale.20
Dengan istilah ini sistem Commom Law lebih menonjolkan aspek penjualannya. Hampir sama dengan yang dianut dalam hukum perjanjian Prancis, dalam bahasa Prancis digunakan istilah vente yang berarti penjualan, di dalam hukum Jerman
dipakai istilah Kauf yang berarti pembelian.21 Nederland Burgerlijk Wetbook
dewasa ini tidak lagi menggunakan istilah koop en verkoop tetapi hanya koop saja. Dari istilah jual beli di atas koop memiliki kesamaan istilah dengan sale dan vente. Mendasarkan diri pada ketentuan Pasal 1457 KUHPerdata di Indonesia menjelaskan jual beli adalah suatu persetujuan atau perjanjian yang mengikat penjual dan pembeli, Pembeli mengikatkan diri untuk menyerahkan suatu barang yang disetujui bersama, dan pembeli mengikatkan diri untuk membayar harga
18 Arthur S. Mariane, 1995, Contract Law In Netherlands (The Hague), Khuwer Law, h. 169.
19 K. Prent, 1969, Kamus Latin-Indonesia, Kansius, Yogyakarta, h. 283.
20 Atiyah, 1980, Sale of Goods, Pitman BOOK Limited, London, h. 1.
barang yang disetujui bersama. Dari perumusan pasal diatas dapat ditarik kesimpulan, bahwa penjual dan pembeli terdapat hak dan kewajiban masing-masing. Pihak Penjual berkewajiban menyerahkan barang yang dijual, sedangkan pihak pembeli berkewajiban untuk membayar harga barang yang dijual, sedangkan pembeli berkewajiban untuk membayar harga barang yang dibeli kepada penjual. Jual beli yang dianut dalam Hukum Perdata ini hanya bersifat obligatoir, yang artinya bahwa perjanjian jual beli baru meletakkan hak dan kewajiban timbal balik antara kedua belah pihak, penjual dan pembeli, yaitu meletakkan kepada penjual kewajiban untuk menyerahkan hak milik atas barang yang dijualnya, sekaligus memberikan kepadanya hak untuk menuntut pembayaran harga yang telah disetujui, dan di sebelah lain meletakkan kewajiban kepada si pembeli untuk membayar harga barang sebagai imbalan hak untuk menunutut penyerahan hak milik atas barang yang dibelinya. Atau dengan perkataan lain, bahwa jual beli yang dianut dalam Hukum Perdata, jual beli belum memindahkan hak milik. Adapun barang baru berpindah dengan dilakukannya penyerahan atau levering. Sedangkan pada Hukum Adat jual beli sudah terjadi sejak diikuti dengan pencicilannya.
Tentang persetujuan jual beli Pasal 1458 KUHPerdata menyebutkan jual beli itu dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, seketika setelahnya orang-orang ini mencapai kesepakatan tentang kebendaan tersebut dan harganya. Meskipun kebendaan itu belum diserahkan, maupun harganya belum dibayar. Dan disini dapat diartikan pula, bahwa jual beli itu dalah suatu persetujuan kehendak, antara penjual/pembeli mengenai suatu barang dan harga. Karena tanpa barang
yang akan dijual tanpa harga yang dapat disetujui antara kedua belah pihak, tidak mungkin ada jual beli, atau jual beli tidak pernah ada.
Menurut Hartono Soerjopraktikno, perjanjian jual beli secara historis dan logis merupakan species dari genus perjanjian tukar menukar dimana salah satu prestasinya terdiri atas sejumblah uang dalam arti pembayaran yang sah. Dari definisi jual beli di atas dapat ditarik simpulan bahwa unsur-unsur yang
terkandung jual beli, adalah sebagai berikut:22
a. adanya para pihak pejual dan pembeli. b. ada barang yang ditransaksikan. c. ada harga.
d. ada pembayaran dalam bentuk uang.
Lain halnya jual beli terhadap tanah. Ini diatur di dalam UUPA yang dalam Pasal 19 UUPA menentukan bahwa, jual beli harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan di hadapan PPAT, jadi jual beli hak atas tanah harus dilaksanakan di hadapan PPAT. Hal demikian sebagai bukti bahwa telah terjadi jual beli sesuatu hak atas tanah, dan selanjutnya PPAT membuat akta jual beli. Dasar hukumnya yaitu Pasal 1868 KUHPerdata yang menyebutkan suatu akta otentik ialah suatu akta yang di dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh atau dihadapan pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat mana akta dibuatnya. Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah dibuat oleh Pejabat yang ditunjuk oleh Menteri Dalam Negeri. Jadi yang membuat Akta Jual Beli itu adalah pejabat umum. Kembali pada jual beli yang bersifat umum. Jual
22 Hartono Soerjopraktikno, 1982, Aneka Perjanjian Jual Beli, Seksi Noktariat Fakultas Hukum Gajah Mada, Yogyakarta, h. 1.
beli yang bersifat umum adalah jual beli yang terjadi dalam lau lintas kehidupan masyarakat sehari-hari dimana jual beli terjadi dalam lalu lintas kehidupan masyarakat sehari-hari di mana jual beli tadi terjadi dari tangan ke tangan, yaitu jual beli yang dilakukan tanpa camput tangan resmi, tidak perlu terjadi di hadapan pejabat, cukup dilakukan dengan lisan. Hal ini tentunya tidak termasuk di dalam jual beli benda-benda tertentu, terutama mengenai obyek benda-benda tidak bergerak yang pada umumnya memerlukan suatu akta jual beli yang resmi.
Apa saja benda atau barang yang diperjual belikan ini, bahwa benda-benda yang diperjual belikan adalah harus benda-benda yang berwujud saja. Atau dengan kata lain adalah segala sesuatu yang dapat dijadikan obyek jual beli itu adalah kekayaan harta benda atau harta kekayaan, atau segala sesuatu yang bernilai kekayaan, termasuk misalnya perusahaan dagang, warisan atau segala benda yang bernilai harta kekayaan. Hal ini yang dimaksud dalam Pasal 1332 KUHPerdata yang menyebutkan hanya barang-barang yang dapat diperdagangkan saja dapat menjadi obyek persetujuan. Dengan demikian obyek suatu persetujuan dapat dijadikan obyek jual beli, bahwa jual beli terjadi setelah hak milik itu berpindah sesudah barang yang dibeli itu diserahkan.
Hal demikian juga berlaku di dalam Hukum Adat, yang di dalam Yurisprudensi Mahkamah Agung tanggal 4 Desember 1957 No. 2712/K/Sip/1956 bahwa sifat riil dari perjanjian jual beli menurut Hukum Adat hanya berarti bahwa, dengan mengucapkan kata-kata dengan mulut saja, belumlah terjadi perjanjian jual beli. In Casu sudah terjadi penulisan kontrak jual beli di muka Kepala Kampung serta penerimanya harga barangnya oleh penjual dengan mana
dinyatakan hak miliknya kepada pembeli. Mengenai harga dari jual beli adalah salah satu essensial dari persetujuan jual beli tentunya jual beli tersebut dilakukan dengan uang, sedangkan jual beli yang tidak dilakukan dengan uang berada di luar jangkauan persetujuan jual beli. Jika terjadi misalnya barang yang dibeli itu tidak dibayar dengan uang, akan tetapi di bayar dengan barang lain, hal demikian bukanlah jual beli melainkan persetujuan tukar-menukar barang.
2.4 Tinjauan Umum Tentang Akta Notaris