OLEH MASYARAKAT DI ATAS HPL OTORITA BATAM
B. Analisis Melalui Pendekatan Peraturan Perundang undangan ( statue approach )
2. Kasus Administrasi Penggunaan Tanah dan Pendaftaran Tanah yang Belum Tertib
Pengaturan dan penataan penggunaan tanah di Batam masih kacau karena belum sinkronnya antara Otorita Batam dengan Pemerintah Kota Batam ditambah belum jelasnya areal yang dinyatakan statusnya hutan oleh Kementerian Kehutanan. Otorita Batam karena kewenangannya sebagai pemegang hak pengelolaan berhak mengatur dan merencanakan peruntukan dan penggunaan tanahnya, demikian juga dengan Pemerintah Kota Batam mempunyai kewenangan yang sama yang diatur dengan Peraturan Daerah Kota Batam Nomor 20 Tahun 2001 dan Peraturan Daerah Kota Batam Nomor 2 Tahun 2004.
Meneliti administrasi penggunaan tanah di Kantor Pertanahan Kota Batam ternyata Kantor Pertanahan belum mempunyai peta yang memberi informasi penggunaan tanah melalui peta bidang-bidang tanah atau yang disebut Peta Kadastral Penggunaan Tanah. Peta penggunaan tanah yang ada masih secara global itupun dengan skala kecil 1 : 25.000, dengan peta skala 1 : 25.000 sulit menentukan keberadaan suatu bidang tanah dalam zone tata ruang tertentu.
Pendaftaran tanah dilaksanakan oleh Pemerintah untuk menjamin kepastian hukum penguasaan dan pemilikan tanah. Informasi pada Buku Tanah yang juga tersaji pada sertipikat hak atas tanah harus selalu mutakhir, jelas, tidak kabur, dan sesuai dengan fakta hukum yang sebenarnya. Meneliti administrasi pendaftaran tanah di Kantor Pertanahan Kota Batam ditemukan masih banyak bidang tanah terdaftar belum semuanya dipetakan pada satu peta atau bahkan belum dipetakan sama sekali, dengan
demikian masih banyak bidang tanah yang telah terbit sertipikatnya masih melayang-layang, tidak diketahui letaknya. Kepala Kantor Pertanahan Kota Batam tahun 2013 Dr. Ir. Irdan telah mengambil langkah yang patut ditiru oleh kantor pertanahan lain yaitu melakukan pemblokiran terhadap seluruh bidang tanah terdaftar yang belum dipetakan. Pemblokiran dilakukan dengan cara tidak diperkenankan adanya perbuatan hukum terhadap bidang tanah yang belum dipetakan, sehingga secara bertahap setiap akan ada perbuatan hukum terhadap bidang tanah yang belum dipetakan terlebih dahulu dilakukan pengukuran.
Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan ditemukan telah menjadi Hak Milik tetapi tidak dilakukan pencatatan pengeluaran dari HPL. Pihak Otorita Batam telah memberi rekomendasi HGB tersebut menjadi Hak Milik namun pihak Otorita Batam tidak memahami bahwa bila HGB tersebut menjadi Hak Milik maka Hak Pengelolaan di atas bidang tanah dari HGB yang menjadi Hak Milik akan hapus.
Hak Pengelolaan Otorita Batam sekarang Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam dapat dibedakan menjadi tiga macam yaitu Pertama, Hak Pengelolaan yang sudah terdaftar pada Kantor Pertanahan Kota Batam dan terbit sertipikat Hak Pengelolaan. Kedua, Hak Pengelolaan yang dalam proses pendaftaran ke Kantor Pertanahan tetapi terdapat permasalahan. Ketiga, Hak Pengelolaan yang ditetapkan oleh Presiden namun sampai saat ini masih belum sempat
dibebaskan dari penguasaan isik masyarakat.
Pemegang Hak Pengelolaan dapat menyerahkan penggunaan dan pemanfatan tanah dengan pihak ketiga melalui perjanjian. Pihak ketiga oleh Kantor Pertanahan akan diberikan hak atas tanah Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan dalam hal ini Hak Pengelolaan Otorita Batam sekarang Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas (BP Batam). Masyarakat banyak yang belum memahami bahwa pemegang HGB di atas HPL adalah subjek yang memiliki hak atas tanah tetapi tidak memiliki tanah, karena pemilik tanah adalah pemegang Hak Pengelolaan.
Terhadap HGB yang diberikan untuk investor yang bergerak di bidang industri, subjek pemegang HGB di atas HPL menyadari bahwa mereka memiliki hak atas tanah tetapi bukan pemilik tanah. Menjadi permasalahan tersendiri untuk areal yang dialokasikan untuk hunian atau pemukiman masyarakat, karena yang membuat perjanjian awal dengan pemegang HPL adalah investor atau pengembang yang bergerak di bidang pemukiman. Setelah pengembang memperoleh HGB di atas HPL mereka melakukan pemecahan atas banyak bidang tanah dan membangun perumahan dan dijual ke masyarakat yang membutuhkannya. Masyarakat yang membeli rumah dengan HGB tidak menyadari bahwa mereka hanya membeli rumah sedangkan tanahnya milik pemegang Hak Pengelolaan.
Pada sertipikat HGB hanya tertulis di atas Hpl Nomor sekian sebagaimana gambar foto di bawah ini hanya ditulis “Di atas Hpl Nomor: 05/Lubuk Baja Timur”
Gb.11. Penulisan diatas HPL Pada Buku Tanah dengan jenis hak HGB
Masyarakat tidak serta merta mengetahui maksud kalimat “diatas Hpl”, seharusnya kantor pertanahan mencantumkan dengan kalimat yang lebih
jelas di dalam sertipikat bahwa Hak Guna Bangunan ini di atas tanah milik Otorita Batam dengan Hak Pengelolaan Nomor: 05/Lubuk Baja Timur. Banyak masyarakat mengira bahwa mereka telah membeli tanah padahal yang dibeli hanya rumah dengan hak atas tanah yang tidak mempunyai tanah. Masyarakat mengira bahwa Hak Guna Bangunan ini sama dengan HGB di atas Tanah Negara yang mempunyai hak atas tanah sekaligus mempunyai tanah.
Ditemukan beberapa Akta Jual Beli tidak mencantumkan sama sekali bahwa HGB tersebut di atas HPL sebagaimana gambar foto kutipan akta di bawah ini:
Gb. 12. Penulisan HGB tidak di atas HPL pada sebuah akta jual beli
Bunyi akta jual beli ini tidak terlihat berbeda dengan jual beli HGB di atas tanah negara. Tata laksana pendaftaran tanah yang demikian akan
merugikan masyarakat yang ujung –ujungnya menjadi sengketa. Seharusnya di dalam akta jual beli PPAT dijelaskan bahwa Hak Bangunan ini di atas tanah milik atau kepunyaan BP Batam sehingga pembeli menyadari bahwa sebenarnya pembeli hanya menggunakan dan memanfaatkan tanah dan tidak menjadi pemilik tanah hanya pemilik rumah. Hal ini juga terjadi HGB di atas HPL yang diterbitkan di lokasi Kampung Tua.
Perubahan nama pemegang Hak Pengelolaan dari Otorita Batam ke Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam oleh ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2007 tentang Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam pada Buku Tanah di kantor pertanahan baru sebagian dilaksanakan.
3. Kasus Penguasaan Tanah Untuk Perumahan di Hutan