VIII. KEGIATAN DAN PROSPEK USAHA PERSEROAN
4. Kegiatan Operasional
Berikut ini adalah informasi mengenai masing-masing segmen usaha Perseroan :
Jasa penyewaan dan pemeliharaan menara telekomunikasi
Perseroan melakukan kegiatan usaha penyewaan menara telekomunikasi. Dalam pelaksanaan kegiatan ini, Perseroan melakukan akuisisi ataupun pembangunan menara telekomunikasi, di lokasi-lokasi yang dibutuhkan oleh para pelangganya. Selain lokasi, ketinggian dan kapasitas beban pada kecepatan angin tertentu dari menara telekomunikasimenentukan kebutuhan operator telekomunikasi seluler dan jumlah antena yang dapat ditampungoleh menara tersebut. Ketinggian dan lokasi antena di menara tersebut menentukan garis pandangantena secara horisontal, dan pada akhirnya mempengaruhi jarak sinyal yang dapat dipancarkan. Penentuan ketinggian penggunaan menara banyak ditentukan oleh perangkat yang digunakan oleh operator telekomunikasi.
Ada beberapa tipe menara yang ada saat ini, yaitu self-supporting (menara yang tidak memerlukan penopang tambahan) atau yang ditopang oleh kabel penahan (guy wires). Menara self-supporting
terbagi menjadi dua tipe, yaitu lattice dan monopole. Menara lattice adalah menara yang meruncing dari bawah ke atas dan pada umumnya memiliki tiga atau empat kaki. Sedangkan monopole adalah struktur silinder yang biasanya digunakan di tempat-tempat dengan keterbatasan lahan atau untuk memenuhi pertimbangan estetika. Pada umumnya, sebuah menara telekomunikasi terdiri dari lahan yang di atasnya terdapat menara dan ruang tempat penyimpanan peralatan (sebagai tempat berbagai peralatan pemancar, penerima, dan peralatan penghubung (switching) untuk operator telekomunikasi seluler).
Menara telekomunikasi di atap (rooftop) pada umumnya terdapat di daerah perkotaan dimana lahan kosong sudah tidak tersedia dan hanya ada bangunan-bangunan tinggi dan kebutuhan atas menara tersebut sangat tinggi karena padatnya jalur komunikasi. Salah satu keuntungan menara di atas atap adalah pada umumnya peraturan tata ruang mengizinkan instalasi antena tanpa proses perizinan dan pengesahan yang panjang.
Dalam menjalankan usahanya Perseroan mengoperasikan 1.989 menara telekomunikasi. Berikut tabel perkembangan kepemilikan menara-menara tersebut:
Keterangan/Penjual 31 Maret 2012 2011 2010 2009 2008
PT Dian Swastatika Sentosa Tbk - 1.165 - -PT Smartfren Telecom Tbk - 178 - 36 -PT Smart Telecom - 527 - 78
-Dibangun sendiri - 5 - -
-Gambar di bawah ini merupakan contoh dari self support tower dengan tipe lattice:
Gambar di bawah ini merupakan contoh menara telekomunikasi di atap (rooftop):
Gambar di bawah ini merupakan menara tipe monopole:
Sumber: Perseroan
Kolokasi
Penyewa utama dari menara telekomunikasi Perseroan adalah PT Smart Telecom dengan jumlah menara telekomunikasi yang disewa per tanggal 31 Maret 2012 adalah sebanyak 1.865. Selain kepada penyewa utama, Perseroan juga melakukan penyewaan menara telekomunikasi kepada para operator telekomunikasi lainnya (kolokasi). Selama periode 3 bulan yang berakhir pada tanggal 31 Maret 2012, Perseroan memperoleh pendapatan dari PT Smart Telecom sebesar 66% dari total pendapatan usaha Perseroan. Untuk mengurangi ketergantungan Perseroan terhadap pelanggan tertentu, Perseroan berusaha untuk meningkatkan rasio kolokasi.
Berikut ini adalah perkembangan jumlah kolokasi menara telekomunikasi Perseroan selama tiga tahun terakhir:
Operator Telekomunikasi 31 Maret2012 2011 2010 31 Desember2009 2008 2007
PT Smart Telecom 1.865 - - - - -PT Bakrie Telecom Tbk 173 173 42 26 - -PT Telekom Indonesia Tbk (FLEXI) 111 111 33 25 - -PT Axis Telekom Indonesia 135 105 10 3 - -PT Hutchison CP Telecommunication 77 13 0 0 - -PT XL Axiata Tbk 135 84 4 0 - -PT Telkomunikasi Seluler 19 3 0 0 - -PT Indosat Tbk 7 7 0 0 - -PT First Media Tbk 18 18 0 0 - -PT Jastrindo Dinamika 1 1 0 0 -
-Untuk kebutuhan penyewaan menara telekomunikasi, Perseroan mengadakan diskusi rutin dengan
para penyewa untuk mengidentifikasi apakah menara yang sudah ada dapat memenuhi kebutuhan
untuk instalasi sites telekomunikasi baru. Kolokasi diproses sesuai dengan ketentuan yang ada dalam perjanjian sewa dengan penyewa Perseroan.
Proses yang dilakukan Perseroan dalam hal kolokasi menara telekomunikasi adalah sebagai berikut:
Surat Perintah Kerja
Order Pembelian (Purchase Order )
Pemberitahuan Kesiapan Lokasi (Side
Readiness Notice)
Daftar Pemeriksaan Lokasi (Site Inspection
Checklisti) Berita Acara Uji Fungsi
(BAUF)
Pengesahan BAPS Sertifikat RFI
Penagihan (Invoicing)
Pembayaran
Keterangan:
RFI: Ready for Instalation, perangkat telekomunikasi siap untuk dipasang Sumber: Perseroan
Berikut ini langkah-langkah pelaksanaan kolokasi menara telekomunikasi Perseroan: - Perseroan menerima Surat Perintah Kerja (SPK) dari operator telekomunikasi
- Setelah menerima SPK, Perseroan akan melakukan survey ke lokasi yang dimaksud termasuk melakukan negosiasi dengan pemilik tanah (jika perlu) apakah menara telekomunikasi dapat didirikan atau lokasi dapat digunakan untuk kolokasi. Menara telekomunikasi kemungkinan tidak dapat didirikan di lokasi-lokasi tertentu, jika terdapat kasus-kasus yang memberatkan, seperti penolakan warga ataupun warga tidak menolak tetapi menginginkan imbalan yang sangat tinggi. - Perseroan juga akan membangun Civil Mechanical Electrical (CME) pada lokasi tersebut.
- Operator telekomunikasi kemudian akan mengeluarkan Purchase Order (PO) kepada Perseroan. - Setelah PO, survey dan pembagunan CME dilakukan, Perseroan akan mengirimkan RFI Notice
(ready for installation). RFI Notice adalah keterangan dimana Perseroan dapat memberikan
pernyataan kepada operator telekomunikasi bahwa lokasi yang diinginkan telah siap untuk pelaksanaan instalasi perangkat-perangkat operator telekomunikasi.
- Operator telekomunikasi kemudian akan melakukan survey ke lapangan, bersama-sama dengan tim dari Perseroan, serta melakukan instalasi serta menandatangai BAUF (Berita Acara Uji Fungsi). - Setelah BAUF ditandatangani oleh kedua belah pihak, Perseroan kemudian mengeluarkan BAPS
(Berita Acara Penggunaan Site) untuk ditandatangani oleh operator telekomunikasi, bersamaan
dengan penandatanganan RFI certificate.
- Setelah proses dan dokumen-dokumen tersebut ini selesai dan lengkap ditandatangani, Perseroan akan melakukan penagihan dan operator telekomunikasi melakukan pembayaran.
Akuisisi Portofolio Menara Telekomunikasi
Perseroan berusaha meningkatkan portofolio menara telekomunikasi Perseroan dengan mencari peluang akuisisi menara yang ada baik dari sesama penyedia menara independen maupun dari operator telekomunikasi. Kriteria utama yang digunakan Perseroan untuk mengevaluasi prospek akuisisi meliputi, antara lain, (i) lokasi menara telekomunikasi terletak di lokasi strategis, (ii) kualitas penyewa,
(iii) potensi untuk kolokasi, (iv) kemudahan pengadaan lahan dan perolehan izin dan (v) tingkat imbal balik investasi yang sesuai. Walaupun operator telekomunikasi seluler memiliki dan mengoperasikan sebagian besar menara di Indonesia, operator-operator tersebut telah dalam beberapa tahun terakhir semakin bergerak menjauh dari membangun dan mengoperasikan sendiri dan lebih memilih untuk menggunakan jasa pihak ketiga (outsourcing) atas pelaksanaan fungsi-fungsi ini kepada penyedia menara telekomunikasi independen sehingga operator-operator telekomunikasi tersebut dapat lebih fokus pada bisnis utamanya. Dinamika industri ini telah memungkinkan Perseroan untuk meningkatkan portfolio menara telekomunikasi Perseroan dengan cara mengakuisisi menara yang ada dari operator.
Build-to-Suit
Perseroan juga membangun menara telekomunikasi untuk operator telekomunikasi sesuai dengan perjanjian build-to-suit. Berdasarkan perjanjian ini, Perseroan akan memiliki menara telekomunikasi tersebut serta hak untuk menambah tambahan penyewa pada menara. Seluruh proses mulai dari penerimaan pesanan pekerjaan sampai dengan penyelesaian konstruksi build-to-suit memerlukan sekitar 14 sampai 15 minggu. Waktu yang sebenarnya diperlukan dan langkah-langkah rinci yang diperlukan dapat bervariasi tergantung pada pelanggan, lokasi sites menara tertentu dan isu-isu lainnya. Berikut ini gambaran umum mengenai proses yang dilakukan dalam pembangunan menara telekomunikasi untuk operator telekomunikasi:
Site Identification Survey
● Survey Identifikasi
Lokasi ● Akuisisi Lahan dan Perijinan
Site Acquisition
and Permitting Konstruksi dan Instalasi Menara Telekomunikasi Pengiriman dokumen RFI (Ready for Installation) Instalasi CME Sumber : Perseroan
Proses yang dilakukan antara lain dengan langkah-langkah berikut:
• Site Identification Survey (Survey Identifikasi Lokasi). Berdasarkan persyaratan sites operator telekomunikasi, Perseroan mengusulkan lokasi yang berpotensial ke operator;
• Site Acquisition and Permitting (Akuisisi Lahan dan Perijinan). Perseroan menegosiasikan sewa
lahan dengan pemilik properti dan mendapatkan izin untuk pembangunan tower dari warga di sekitar lokasi menara;
• Konstruksi dan instalasi menara dimulai;
• Instalasi CME. Berbagai instalasi, termasuk pondasi bangunan dan shelter untuk peralatan listrik;
• RFI. Setelah pembangunan selesai, dokumen RFI dikirim kepada pelanggan. Setelah penyelesaian
konstruksi menara telekomunikasi diterima oleh pelanggan, sebuah perjanjian terpisah ditandatangani untuk penyewaan masing-masing sites, yang mencakup ketentuan-ketentuan dalam perjanjian induk sewa menara.
Jasa penguatan sinyal
Jasa penguatan sinyal adalah jasa yang diberikan oleh Perseroan kepada operator telekomunikasi khususnya di dalam gedung sehingga pelanggan telekomunikasi mendapatkan sinyal telepon yang baik meskipun berada dalam gedung. Berikut ini gambaran umum mengenai proses kegiatan usaha jasa penguatan sinyal:
Layanan Jaringan Perseroan Manajemen Gedung Operator Seluler - Penyewa - Tamu Pelanggan Fasilitas Gedung
Ruangan untuk disewa (5-10 tahun) Investasi Peralatan
Sumber : Perseroan
Jasa penguatan sinyal ini terbagi menjadi dua tipe yang disesuaikan dengan kebutuhan operator, yaitu:
Multi Operator System (MOS), dimana jaringan yang dipasang pada suatu gedung tertentu diminati
oleh beberapa operator telekomunikasi, serta Single Operator System (SOS), dimana jaringan yang dipasang pada suatu gedung hanya diminati oleh operator telekomunikasi tertentu.
Gedung-gedung yang ditargetkan untuk pemasangan jaringan tersebut adalah gedung-gedung yang memiliki lalu lintas pengunjung yang tinggi, misalnya gedung pusat perbelanjaan (mall) dan perkantoran. Per 31 Desember 2011, Perseroan telah menempatkan peralatannya pada kurang lebih 90 gedung. Pada awal tahun 2012, Perseroan memutuskan untuk berkonsentrasi pada bisnis usaha menara telekomunikasi karena Perseroan ingin mencakup pangsa pasar kebutuhan menara telekomunikasi secara kolokasi sebanyak-banyaknya. Oleh karena itu, Perseroan memutuskan untuk melakukan divestasi kegiatan usaha jasa penguatan sinyal dalam bulan Maret 2012.
Perseroan dalam tahap ini sedang menjajagi perangkat lunak yang digunakan untuk dapat memonitor menara-menara telekomunikasi sebagai upaya Perseroan memberikan pelayanan kepada penyewa secara real time (saat terkini).
Langkah-langkah pengendalian mutu dan layanan kepada penyewa/mitra Preventive Maintenance (Pemeliharaan untuk Pencegahan)
• Perseroan membuka Helpdesk untuk menampung dan menerima permintaan dukungan teknis
maupun laporan dari penyewa.
• Perseroan memonitor dan melakukan eskalasi, evaluasi dan rekonsiliasi atas setiap upaya yang
telah dilakukan sebagai tanggapan terhadap permintaan dukungan teknis maupun laporan dari penyewa.
• Perseroan menerapkan mekanisme pelaporan dan pemberian akses masuk ke site.
• Untuk setiap pekerjaan yang dikerjakan oleh mitra harus didampingi oleh wakil Perseroan dan mitra
harus membuat berita acara serah terima atas pekerjaan yang dilakukannya dengan melengkapi dokumen pendukung seperti foto kegiatan.
Corrective Maintenance (Pemeliharaan untuk Perbaikan)
Untuk setiap pekerjaan corrective maintenance ini, Perseroan menerapkan prinsip efisiensi biaya,
pengawasan dan post audit.
Yang bertanggung jawab terhadap pengendalian mutu adalah Direktur Utama.