BAB IV GAMBARAN UMUM OBJEK PENELITIAN
C. Kegiatan usaha
Kegiatan usaha yang utama dari perseroan adalah sebagai pengembang perkotaan (Urban developer), yaitu :
1. Melakukan pengembangan kota (Urban developer) yang terencana dengan segala sarana dan prasarana.
2. Menyediakan lahan siap bangun bagi konsumen, bila konsumen mau membangun sendiri sesuai dengan rencana pengembangan kota.
3. Membangun kawasan pemukiman (perumahan/apartemen) maupun gedung-gedung komersil sesuai dengan konsep kota.
4. Menyediakan jasa yang berkaitan dengan yang menunjang pembangunan kota tersebut. Dalam menjalankan usahanya, perseroan membeli dan membebaskan hak atas lahan atau tanah yang belum dimatangkan dan kemudian perseroan melakukan pengembangan untuk menaikkan nilai tanah tersebut dengan cara membangun infrastruktur yaitu membangun jalan, sistem pembuangan air limbah (sewerage), saluran air hujan (drainage), pertamanan serta fasilitas umum lainnya.
Untuk menyediakan kebutuhan akan listrik, telepon dan air. Perseroan mendapat dukungan dari PLN (Perusahaan Listrik Negara), Telkom serta PDAM (Perusahaan Daerah Air Minum).
68 A. Pembahasan
1. Deskripsi Perumahan
Perseroan dan anak-anak perusahaan selain menjual rumah, juga menjual kavlin yang desain rumahnya ditentukan sendiri oleh pemiliknya. Jumlah tipe rumah, batasan minimum luas tanah dan luas bangunan (net) untuk tahap tertentu dapat dilihat sebagai berikut:
Tabel 5.1 Deskripsi Perumahan
Tahap Jumlah Luas Tanah (M2) Luas Bangunan
I-IV
Sumber : PT. Baruga Asrinusa Development
Dari luas ijin proyek PT. Baruga Asrinusa Development sebesar 300 Hektar direncanakan untuk:
1. Perumahan 27,6%
2. Lapangan Golf dan Kolam Renang 11,7%
3. Lahan Komersil siap bangun
(Kondominium, Pertokoan/Ruko, Distrik Perdagangan) 18,0%
4. Fasilitas Sosial 4,7%
5. Sarana dan Prasarana 38,0%
TOTAL 100,0%
Sistem Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan Perusahaan
Sistem pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dilakukan oleh PT. Baruga Asrinusa Development dalam melakukan transaksi kegiatan adalah sebgai berikut:
PT. Baruga Asrinusa Development membayar pajak penghasilan yang terhutang di bank persepsi atau Kantor Pos dan Giro. Pembayaran tersebut menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) Final tersebut dicantumkan:
1) Nama penerima Penghasilan yaitu: PT. Baruga Asrinusa Development 2) Alamat penerima Penghasilan, dalam hal ini PT. Baruga Asrinusa
Development yaitu Jl. Urip Sumoharjo No. 28 Makassar, Indonesia.
3) Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) PT. Baruga Asrinusa Development 4) Lokasi tanah dan bangunan perumahan, lokasi perumahan dari
PT. Baruga Asrinusa Development berada di Jl. Raya Baruga Sektor Mahameru No. 1 Makassar.
5) Nama pembeli
6) Lembaga SSP Final yang digunakan adalah lembar ke-1 sampai dengan lembar ke-5 dengan jenis penghasilan Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan dengan kode/map dan kode setoran, yaitu:
Lembaran ke-1 untuk : PT. Baruga Asrinusa Development
Lembaran ke-2 untuk : Kantor Pelayanan Pajak melalui KPKN Lembaran ke-3 untuk : Kantor Pelayanan Pajak
Lembaran ke-4 untuk : Kantor Penerimaan Pembayaran
Lembarab ke-5 untuk : Wajib Pajak untuk diserahkan ke PPAT Dalam hal penyetoran Pajak Penghasilan dilakukan sebelum ada akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan dan ditanda tangani oleh pejabat yang berwenang dan selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran. Penyetoran pajak penghasilan dilaporkan ke Kantor Pelayanan Pajak selambat-lambatnya tanggal 20 bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran.
2. PPh Final yang dipungut perusahaan
Telah diketahui PT. Baruga Asrinusa Development sedang mengembangkan kawasan perumahan sesuai dengan analisa perhitungan yang telah ditetapkan Pemerintah. Berikut ini akan dibahas tentang analisa perhitungan pajak penghasilan atau Penghasilan atas Pengalihan hak atas tanah dan Bangunan yang dilakukan kerena pengalihan oleh Wajib Pajak Badan Real Estate PT. Baruga Asrinusa Development sesuai Peraturan Pemerintah No. 79 Tahun 1999 dengan Perhitungan Pajak Penghasilan sesuai dengan peraturan yang sekarang berlaku yakni Peraturan Pemerintah No. 71 Tahun 2008.
Sebelum diatur dalam PP Nomor 51 Tahun 2008 dan PP Nomor 5 Tahun 2002, bangunan PPh atas penghasilan dari jasa kontruksi dan sewa atas tanah dan bangunan diatur dalam Pasal 23 UU PPh. Sejak tahun 1995 penghasilan atas
pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang merupakan objek pajak menurut Pasal 4 Ayat (1) UU PPh, diatur dalam PP Nomor 79 Tahun 1999 yang kemudian diubah dengan PP Nomor 71 Tahun 2008, dan mulai berlaku tanggal 4 November 2008.
Perubahan yang mendasar dengan adanya pemotongan pajak yang bersifat final adalah potongan pajak tersebut dianggap sebagai pembayaran atas pajak penghasilan terhutang, sehingga atas potongan tersebut tidak dapat dikreditkan kembali dengan PPh Badan tahun yang bersangkutan. Hal ini berbeda dengan ketentuan PPh Pasal 23 UU PPh, dimana potongan pajak merupakan pajak yang dibayar dimuka, sehingga atas potongan tersebut dapat diperhitungkan kembali dengan PPh Badan Tahun yang bersangkutan.
Perubahan lain yang terjadi setelah diterapkan PPh Final adalah menyangkut besar tarif dan pengenaan pajak. Seperti halnya PPh Pasal 23, tarif PPh Final menggunakan tarif khusus, namun besarnya tarif dan dasar pengenaan pajak yang berbeda. Perbedaan tersebut akan diuraikan sebagai berikut:
Berdasarkan PP Nomor 71 Tahun 2008, pembayaran pajak atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto.
Sifat pengenaannya dibedakan menjadi dua, yaitu:
a. Bagi orang pribadi bersifat final, dan
b. Bagi Wajib Pajak Badan merupakan pembayaran PPh Pasal 25 yang tidak dapat dikreditkan dengan PPh Badan Terhutang.
Berdasarkan PP Nomor 71 Tahun 2008, sifat pembayaran PPh atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan menjadi:
1) Bagi orang pribadi, yayasan atau orang organisasi yang sejenis, Wajib Pajak Badan yang usaha pokoknya melukakan transaksi pengalihan hak atas tanah dan bangunan apabila melakukan pengalihan tersebut dala kegiatan usaha pokoknya, maka pembayaran PPh-nya bersifat Final.
2) Bagi Wajib Pajak lainnya dan bagi Wajib Pajak Badan yang usahanya melakukan transaksi pengalihan hak atas tanah dan bangunan di luar kegiatan usaha pokoknya, pembayaran PPh-nya merupakan pembayaran PPh Pasal 25 yang tidak dapat dikurangkan dengan PPh Badan terhutang.
PP Nomor 71 Tahun 2008 selain mengatur tarif PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang besarnya 5% (lima persen), juga mengadakan pengecualian bagi pengalihan hak atas rumah sederhana (RS), rumah sangat sederhana (RSS), dan rumah susun sederhana yang dikenakan pajak PPh Final sebesar 1% (dua persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan.
Dengan demikian, tarif dan dasar pengenaan pajak baik berdasarkan PP Nomor 79 Tahun 1999 maupun PP Nomor 71 Tahun 2008 adalah tetap 5% dari jumlah bruto nilai pengalihan, kecuali untuk RS, RSS, dan rumah susun sederhana.
Walaupun adanya pemberlakuan tarif final bertujuan untuk merangsang pertumbuhan sektor real estate tetapi pengenaan pajak dengan tarif final ini jelas.
Jadi pada hakekatnya penerapan pajak penghasilan dengan tarif final tidak
memenuhi azas-azas perpajakan yang adil dan menyimpang dari sistem akuntansi keuangan, karena selain dapat merugikan kedua belah pihak, yakni perusahaan atau pemerintah, pelaksanaan pajak penghasilan dari nilai bruto pengalihan atau penyerahan tidak sesuai dengan prinsip pengenaan pajak penghasilan yang mengemukakan bahwa semakin tinggi pula pajak terhutangnya. Begitu pula sebaliknya semakin rendah penghasilan semakin berkurang pengenaan pajak terhutang (pasal 17 Undang-undang pajak penghasilan).
3. Analisis Perbandingan antara penerapan PPh Final PT. Baruga Asrinusa Development dengan PP No 71 tahun 2008
Tarif PPh berdasarkan PP Nomor 79 Tahun 1999 dan PP Nomor 71 Tahun 2008 tidak berbeda, yaitu sebesar 5%. Perbedaannya, pada PPh tidak final, pembayaran PPh atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan bagi Wajib Pajak Badan merupakan PPh Pasal 25 yang dapat diperhitungkan kembali dengan PPh Badan yang terhutang pada tahun yang bersangkutan. Sedangkan pada PPh Final, pembayaran PPh tersebut tidak dapat diperhitungkan kembali dengan PPh Badan yang terhutang.
Besarnya penghasilan yang menjadi dasar pengenaan pajak PPh Final atas usaha realti atau developer didasarkan pada uang muka dan pembayaran angsuran dari konsumen. Hal ini berbeda dengan PPh tidak Final. Perhitungan PPh tidak final didasarkan pada besarnya pendapatan yang diperoleh. Pengkuan pendapatan dari penjualan atau pengalihan hak atas tanah dan bangunan pada laporan keuangan PT. Baruga Asrinusa Development adalah sesuai dengan standar akuntansi untuk perusahaan Real Estate.
Tabel 5.2 Perbandingan Perusahaan dan Peraturan Pemerintah
Uraian Perusahaan PP No. 71 Tahun 2008
Objek
Rumah sederhana, rumah susun sederhana, nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak tanah dan bangunan yang bersangkutan sebagaimana di maksud dalam UU Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan UU Nomor 12 Tahun 1994 tentang Perubahan atas UU Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan.
Besarnya Pajak Penghasilan yang wajib dibayar sendiri oleh orang pribadi dan badan atau yang dipotong atau dipungut oleh bendaharawan atau pejabat yang berwenang sehubungan dengan pengalihan hak atas tanah dan bangunan adalah sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan tersebut.
Bagi Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan bangunan, besarnya Pajak Penghasilan yang wajib dibayar sendiri adalah 1% (satu persen) untuk pengalihan Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana, dan sebesar 5% (liama persen) untuk pengalihan lainnya
4. Pengaruh Terhadap Laporan Keuangan
Besarnya pajak terhutang yang berkaitan dengan transaksi pengalihan hak atas tanah dan bangunan masih dihitung dengan menggunakan ketentuan Pasal 17
UU Pajak Penghasilan, namun kemudian dengan keluarnya PP Nomor 71 Tahun 2008 pajak terhutang dihitung dengan penerapan tarif final.
Untuk membandingkan hasil perhitungan dari pajak penghasilan terhutang PT. Baruga Asrinusa Development dengan penerapan kebijaksanaan keduanya, berikut ini perhitungannya sebagai berikut:
Pada saat penjualan 1 unit
Kas Rp 495.000.000
Penjualan Rp 450.000.000
PPN Keluaran Rp 45.000.000
Pada saat penerimaan uang muka (20% dari harga jual) dari konsumen, bagian akuntansi PT. Baruga Asrinusa Development sebagai berikut:
Piutang Rp 396.000.000
Kas/Bank Rp 99.000.000
Penjualan Rp 450.000.000
Hutang PPn Rp 45.000.000
Tarif pajak berdasarkan PPh Final 450.000.000 X 5% = Rp 22.500.000
PPh Final Rp 22.500.000
Penjualan bersih sebanyak 80 unit
Rp 495.000.000 X 80 Unit Rumah = Rp 39.600.000.000
PT. BARUGA ASRINUSA DEVELOPMENT LAPORAN LABA RUGI
PERIODE TAHUN YANG BERAKHIR TANGGAL 31 DESEMBER 2012
Penjualan Bersih Rp 39.600.000.000
Beban Pokok Penjualan Rp 27.720.000.000
Laba Kotor Rp 11.880.000.000
Beban Usaha
- Penjualan Rp 792.000.000
- Umum dan Administrasi Rp 1.584.000.000
Jumlah Beban Usaha Rp 2.376.000.000
Laba Usaha Rp 9.504.000.000
Penghasilan (Beban) Lain-lain
- Bagian atas Laba Bersih Perusahaan
Penerimaan Investasi
-- Penghasilan Denda Rp 225.000.000
- Sumbangan Kepada Yayasan Dana
Sejahtera Mandiri
-- Jasa Kontruksi Rp 1.188.000.000
Jumlah Penghasilan Lain-lain Bersih Rp 1.413.000.000
Laba Usaha Sebelum Pajak Rp 10.917.000.000
Sumber : PT. Baruga Asrinusa Development
B. Hasil Penelitian
Perbandingan Penggunaan Tarif PPh Final dengan Menggunakan Tarif Pasal 17
1. Menggunakan Tarif PPh Final
Rp 36.000.000.000 X 5% = Rp 1.800.000.000 Catatan:
Bukan Rp 39.600.000.000 karena angka ini sudah include PPN seharusnya Rp 450.000.000 X 80 Unit = Rp 36.000.000.000
Rp 36.000.000.000 X 5% = Rp 1.800.000.000 2. Menggunakan Tarif Pasal 17
4.800.000.000 X Rp 10.917.000.000 = Rp 1.455.600.000 36.000.000.000
50% X 25% X Rp 1. 455.600.000 = Rp 181.950.000 25% X (Rp 10.917.000.000 - Rp 1.455.600.000) = Rp 2.365.350.000 Rp 2.547.300.000 Harus dilihat dari jumlah penjualan bersih dan laba sebelum pajak. Pada data ini lebih untung menggunakan PPh Final karena peredaran usahanya rendah.
PPh Final harus dibayar sekaligus sedangkan penerimaan uang dicicil dan ada juga kemungkinan batal.
Dengan hasil perbandingan diatas disimpulkan bahwa penggunaan tarif final lebih efisien yaitu pajak yang dibayarkan hanya Rp 1.800.000.000 dari pada penggunaan tarif lama yaitu tarif pasal 17 pajaknya sebesar Rp 2.547.300.000.
Pengakuan pendapatan pada perusahaan Real Estate adalah terjadi pada saat PT. Baruga Asrinusa Development menerima pembayaran administrasi, pembayaran uang muka dan pelunasan. Dalam hal ini terutang pajak penghasilan terjadi pada saat pengakuan pendapatan, yaitu pada saat penerimaan uang muka.
Perhitungan pajak penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan pada PT. Baruga Asrinusa Development telah dilakukan sesuai dengan Peraturan Pemerintah No 71 Tahun 2008 yaitu :
Sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai penjualan atau pengalihan hak atas tanah dan bangunan berupa rumah menengah ke atas. Hanya saja proses pencatatannya dilakukan secara menyeluruh pada saat pembayaran pajak penghasilannya, ini tidak lazim karena seharusnya pada saat penjualan dan penerimaan uang muka sampai dengan pelunasan pajak panghasilan langsung di catat.
Perhitungan-perhitungan tersebut membuktikan bahwa PT. Baruga Asrinusa Development mengenakan pajak sesuai dengan ketentuan. Dengan melihat tersebut tampak bahwa untuk pengenaan pajak penghasilan dilaksanakan sesuai dengan Undang-undang Pajak Penghasilan, sehingga memenuhi unsur-unsur azas keadilan, kepastian hukum dan sejalan dengan prinsip-prinsip akuntansi dan perpajakan telah mulai diterapkannya tarif pajak penghasilan final.
Berlakunya Peraturan Pemerintah No. 71 Tahun 2008, Pajak Penghasilan terutang wajib pajak badan termasuk PT. Baruga Asrinusa Development yang dapat diperhitungkan dengan pajak penghasilan terutang untuk tahun pajak yang
bersangkutan. Sedangkan Peraturan Pemerintah No. 71 Tahun 2008, pengenaan 5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan bangunan benar-benar bersifat final.
80 A. Simpulan
Dari uraian-uraian pada bab-bab sebelumnya maka dapat ditarik kesimpulan lebih lanjut dai permasalahan yang telah dikemukakan yaitu sebagai berikut :
1. Penerapan PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan pada PT. Baruga Asrinusa Development sudah sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 tentang pembayaran pajak penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan.
2. PT. Baruga Asrinusa Development ternyata dengan menggunakan tarif PPh Final lebih efisien dibandingkan dengan menggunakan tarif pasal 17 bisa dilihat pajak yang dibayarkan jika menggunakan PPh Final adalah RP 1.800.000.000. Sedangkan tarif yang digunakan pada pasal 17 jumlah pajak yang harus dibayarkan adalah Rp 2.547.300.000.
Lebih besar dibandingkan dengan menggunakan tarif PPh Final.
Pengaruh penerapan PPh Final atas laba rugi pada PT. Baruga Asrinusa Development tidak terlalu berpengaruh secara signifikan karena penjualan perusahaan yang besar sehingga pembayaran pajak penghasilan sudah sesuai dengan penerapan PPh Final.
B. Saran
1. Semoga kedepannya PT. Baruga Asrinusa Development selalu menerapkan pembayaran pajak sesuai dengan peraturan pemerintah yang berlaku pada saat itu sehingga menguraikan kesalahan dalam pembayaran pajak penghasilan.
2. Dengan menggunakan tarif PPh Final lebih efisien dibandingkan dengan menggunakan tarif pasal 17 bisa dilihat pajak yang dibayarkan jika menggunakan PPh Final adalah Rp 1.800.000.000. Sedangkan tarif yang digunakan pada pasal 17 jumlah pajak yang harus dibayarkan adalah Rp 2.547.300.000. Lebih besar dibandingkan dengan menggunakan tarif PPh Final jadi PT. Baruga Asrinusa Development lebih efisien menggunakan tarif PPh Final dari pada menggunakan tarif pasal 17.
Pada PT. Baruga Asrinusa Development memiliki penghasilan yang besar atas penjualan propertinya, sehingga pengaruh PPh Final atas laba ruginya tidak terlalu berpengaruh ke laporan keuangan perusahaan.
82
Accounting Standar Nomor. 66, 1982. Nomor 67. 1982. Stanford. FASB.
Ikatan Akuntansi Indonesia. 2007. Standar Akuntansi Keuangan. Jakarta. Salemba Empat.
Kieso, Donald E. and Jerry J. Weygants, 2010. Intermediate Accounting. Edisi Kesepuluh. Jakarta. Erlangga.
Mardiasmo. 2009. Perpajakan. Edisi Revisi 2009. Yogyakarta. Andi Offset.
Mardiasmo. 2011. Perpajakan. Edisi Revisi 2011. Yogyakarta. Andi Offset.
Mardiasmo. 2013. Perpajakan. Edisi Revisi. Yogyakarta. Andi Offset.
Republik Indonesia. Undang-undang Nomor 36 Tahun 2008 Tentang Perubahan atas Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 Tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah di ubah dengan Undang-undang Nomor 7 Tahun 1991, 1994. Lembaran Negara Nomor 60 Tahun 1994.
Republik Indonesia. Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 Tentang Perubahan atas Undang-undang Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran atas Tanah dan/atau Bangunan. Jakarta.
Republik Indonesia. Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996 Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Jakarta.
Smith, Jay. M. and K. Fred. Skousen. 2009. Intermediete Accounting. Edisi Enam Belas. Jakarta. Salemba Empat.
Suparmono. Darmayanti, Theresia Woro. 2010. Perpajakan Indonesia Mekanisme dan Perhitungan. Revisi 2009. Yogyakarta. Andi Offset.
http://auditme-post.blogspot.com/2008/04/akuntansi-kontrak-konstruksi.html, diakses tanggal 18 Maret 2014 pukul 21.05 PM
http://keuanganlsm.com/prinsip-dasar-akuntansi-menurut-apb-statement-no-4/
diakses tanggal 18 Maret 2014 pukul 21.27 PM
http://kuwatslametgemiadi.wordpress.com/2012/08/23/penghasilan-yang-dikenakan-pajak-final/ diakses tanggal 18 Maret 2014 pukul 21.41 PM http://pajakinnet.wordpress.com/tag/pajak-penghasilan/ diakses tanggal 18 Maret
2014 pukul 22.18 PM
18 Maret 1991 dari ayah yang bernama Amir dan ibu bernama Hadinah. Penulis merupakan anak keempat dari lima bersaudara. Penulis menyelesaikan pendidikan Sekolah Dasar di SDN Limbung Putera Kab. Gowa pada tahun 1996 dan lulus pada tahun 2003. Kemudian Penulis melanjutkan pendidikan di SMP Negeri 1 Limbung Kab. Gowa dan tamat tahun 2006. Penulis melanjutkan pendidikannya di SMK Negeri 1 Limbung Kab. Gowa dan lulus pada tahun 2010.
Pada tahun 2010 melanjutkan pendidikan pada program Strata Satu di Universitas Muhammadiyah Makassar dengan mengambil Jurusan Akuntansi Fakultas Ekonomi dan Bisnis dan lulus pada tahun 2014.