B. Hasil Penelitian
3. Kepastian Hukum Dari Kepemilikan Properti Untuk Warga negara asing
Kepastian hukum adalah salah satu dari tujuan hukum, di samping yang lainnya yakni kemanfaatan dan keadilan bagi setiap insan manusia selaku anggota masyarakat yang plural dalam interaksinya dengan insan yang lain tanpa membedakan asal usul dari mana dia berada23. Kepastian hukum dari kepemilikan properti untuk warga Negara asing ini diatur dalam:
a. Pasal 57 UU No.1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP)
Aturan kepemilikan properti untuk warga negara asing di Indonesia pada sektor properti saat ini ada dalam Pasal 57 UU No.1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) yang menyebutkan warga negara asing dapat menghuni atau menempati rumah dengan cara hak sewa atau hak pakai. Terkait lamanya kepemilikan asing di properti, disesuaikan dengan UU.5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang menyebutkan pembagian periode hak pakai WNA waktu untuk pertama kali paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 20 tahun.
23
Budiman Ginting, Kepastian Hukum dan Implikasinya Terhadap Pertumbuhan Investasi http://repository.usu.ac.id/handle/123456789/17190 diakses tgl 16/09/2014
b. Peraturan Pemerintah Nomor 41 tahun 1996 tentang pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia diatur dalam pasal-pasal dibawah ini: 1. Pasal 1
a) Warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki sebuah rumah untuk tempat tinggal atau hunian dengan hak atas tanah tertentu.
b) Warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) adalah warga negara asing yang kehadirannya di Indonesia memberikan manfaat bagi pembangunan nasional.
2. Pasal 2
Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh warga negara asing sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 adalah24:
a) Rumah yang berdiri sendiri yang dibangun di atas bidang tanah:
b) Hak Pakai atas tanah Negara;
c) Yang dikuasai berdasarkan perjanjian dengan pemengang hak atas tanah.
d) Satuan rumah susun yang dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai atas tanah Negara.
3. Pasal 3
24
a) Perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 angka 1 dibuat secara tertulis antara warga negara asing yang bersangkutan dengan pemegang hak atas tanah.
b) Perjanjian tertulis sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) harus dibuat dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah. 4. Pasal 4
Perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 angka 1 wajib dicatat dalam buku tanah dan sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan.
5. Pasal 5
a) Perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 angka 1 dibuat untuk jangka waktu yang disepakati, tetapi tidak lebih lama dari dua puluh lima tahun.
b) Jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dapat diperbaharui untuk jangka waktu yang tidak lebih lama dari dua puluh lima tahun, atas dasar kesepakatan yang dituangkan dalam perjanjian yang baru, sepanjang warga negara asing tersebut masih berkedudukan di Indonesia.
6. Pasal 6
a) Apabila warga negara asing yang memiliki rumah yang dibangun di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara, atau berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah tidak lagi berkedudukan di Indonesia, maka dalam
jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya kepada orang lain yang memenuhi syarat.
b) Apabila dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) hak atas tanah tersebut belum dilepaskan atau dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat, maka apabila:
1) Rumah tersebut dibangun di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara, rumah beserta tanahnya dikuasai Negara untuk dilelang;
2) Rumah tersebut dibangun di atas tanah berdasarkan perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 angka 1 huruf b, rumah tersebut menjadi milik pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.
7. Pasal 7
Ketentuan lebih lanjut yang diperlukan bagi pelaksanaan Peraturan Pemerintah ini ditetapkan oleh Menteri Negara Agraria setelah mendengar pertimbangan Badan Kebijaksanaan dan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Permukiman Nasional.
c. Undang-Undang Dasar Tahun 1945 Pasal 28 ayat (4)
Hak milik adalah hak yang sangat asasi dan merupakan hak dasar yang dijamin konstitusi. Undang-Undang Dasar Tahun 1945 Pasal 28 ayat (4) mengatur bahwa setiap orang berhak mempunyai
hak milik dan hak tersebut tidak boleh diambil alih secara sewenang-wenang oleh siapapun.
Berdasarkan status subyek menentukan status hukum tanah yang boleh dikuasai, yaitu:
1. Warga Negara Indonesia: Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa, Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Manumpang;
2. Badan Hukum Indonesia terdiri dari: Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa, Hak Pengelolaan (khusus badan hukum Indonesia yang sahamnya milik negara) 3. Warga Negara Asing dan Badan Hukum Asing meliputi Hak
Pakai (Pasal 24 UUPA) mengatur penggunaan tanah milik oleh bukan pemiliknya dibatasi dan diatur dengan peraturan perundang-undangan.
4. Hak Sewa (Pasal 45 UUPA), yang dapat menjadi pemegang hak sewa adalah:
a) Warga Negara Indonesia
b) Warga negara asing Yang Berkedudukan di Indonesia c) Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia
dan berkedudukan di Indonesia
d) Badan Hukum Asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Berdasarkan tinjauan yuridis kepemilikan properti bagi WNA yang berada di Indonesia dari sisi HAM dan kepastian hukum, diketahui status
kepemilikan properti, status kewarisan dan lama pemakaian seperti tertian dalam tabel dibawah ini:
Tabel 1. Pengaturan Properti bagi WNA yang ditinjau dari peraturan perundang-undangan
No Dasar Peraturan Status Kepemilikan Properti Lama Pemakaian 1 Pasal 57 UU No.1/2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Kepemilikan properti bagi warga negara asing dapat menghuni atau menempati rumah dengan cara hak sewa atau hak pakai.
Waktu untuk pertama kali paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 20 tahun 2 PP No. 41 tahun 1996 tentang pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia
Hak pakai dibuat untuk jangka waktu yang disepakati, tetapi tidak lebih lama dari dua puluh lima tahun dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu yang tidak lebih lama dari dua puluh lima tahun, atas dasar kesepakatan yang dituangkan dalam perjanjian yang baru, sepanjang warga negara asing tersebut masih berkedudukan di Indonesia
3 UUD Tahun
1945 Pasal 28 ayat (4)
Setiap orang berhak mempunyai hak milik dan hak tersebut tidak boleh diambil alih secara sewenang-wenang oleh siapapun
-
4 UUPA Pasal 20 Ayat (1)
Hak Pakai Waktu untuk pertama kali paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 20 tahun
Sumber: Berbagai literatur
Berdasarkan temuan penelitian mengenai hak kepemilikan properti untuk warga negara asing yang ditinjau dari sisi HAM dan kepastian hukum, diketahui bahwa status kepemilikan properti untuk WNA telah memenuhi hak asasi manusia dengan diskriminasi atau pembatasan karena status kewarga negaraannya dengan status kepemilikan hak pakai selama 25 tahun dan untuk tahun berikutnya dapat diperpanjang berdasarkan ketentuan yang ada.
C. Analisis
a. Pengaturan kepemilikan properti untuk warga negara asing dalam perpektif hukum Indonesia telah memenuhi hak ekonomi sosial, dan budaya.
Berdasarkan paparan dari hasil penelitian di atas, diketahui bahwa warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia dalam rangka pemenuhan kebutuhan akan hak asasi manusia atas status kepemilikan propertinya yang berada di Indonesia telah mendapatkan hak asasi manusianya, yang terwujud dalam status kepemilikan properti yang berkekuatan hukum sebagai hak pakai. Hak pakai atas properti yang dimiliki oleh WNA tersebut memiliki jangka waktu yang berbeda sesuai dengan asal tanahnya.
Hak pakai atas properti yang dimiliki oleh WNA atas tanah negara dapat dikelola oleh WNA untuk pertama kali paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 20 tahun. Sedangkan hak pakai
atas kepemilikan properti yang pergunakan oleh Departemen, Lembaga Non Departemen, Pemerintah Daerah, badan-badan keagamaan dan sosial, perwakilan negara asing, dan perwakilan badan internasional diberikan jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu. Sedangkan Hak Pakai atas tanah Hak Milik seseorang yang dijualbelikan terhadap WNA memiliki jangka waktu paling lama 25 tahun dan tidak ada perpanjangan waktu, tetapi atas kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang hak pakai, properti tersebut masih dapat diperbarui dengan pemberian hak pakai baru dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang baru dan wajib didaftarkan pada kantor BPN setempat.
Berdasarkan ketentuan yang ada dalam hak pakai, pemenuhan atas hak ekonomi dan social ini tercermin dari adanya hak dan kewajiban oleh individu atau lembaga yang memegang properti dengan status sebagai pemegang hak pakai. Kewajiban sebagai pemegang hak pakai ini antara lain membayar uang pemasukan kepada Negara atas perjanjian penggunaan tanah atau properti tersebut sebagai Hak Pengelolaan atau Hak Milik, selain itu pemegang hak pakai ini dapat mempergunakan propertinya tersebut sesuai peruntukkannya yang telah disepakati oleh pemberi keputusan atas pemberian haknya sesuai dengan perjanjian yang dibuat (dalam hal ini pemilik properti dengan status hak milik, atau pemerintah). Warga Negara asing sebagai pemegang hak pakai atas properti yang dimilikinya di Indonesia ini juga memiliki kewajiban untuk memelihara dengan baik atas properti (tanah dan bangunan) serta menjaga kelestarian lingkungan hidupnya. Kewajiban yang lainnya adalah menyerahkan kembali tanah yang
diberikan dengan hak pakai kepada negara, pemegang Hak Milik sesudah hak pakainya habis atau terhapus. Selanjutnya adalah WNA yang memegang hak pakai harus menyerahkan kembali sertifikat Hak Pakainya kepada kepala Kantor Pertanahan.
Selain kewajiban oleh WNA sebagai pemegang hak pakai atas propertinya, pemegang hak pakai ini juga memiliki hak untuk menguasai dan mempergunakan properti atau tanahnya tersebut selama waktu tertentu untuk keperluan pribadi atau usahanya, hak lainnya adalah pemegang hak pakai dapat memindahkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebani dengan Hak Tanggungan, hak selanjutnya yang dapat dimiliki oleh pemegang hak pakai adalah dapat menguasai dan menggunakan tanah untuk janga waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu.
Berdasarkan atas prespektif hukum yang berlaku di Indonesia, pemenuhan atas hak ekonomi dan sosial ini terwujud dalam pemberian kepastian hukum atas hak kepemilikan properti bagi WNA yaitu sama-sama memiliki hak dan kewajiban atas status hak pakai dari properti yang dimilikinya.
Pemberian hak dan kewajiban atas status hak pakai dari properti yang dimilikinya ini dapat ditunjukkan dengan adanya hak dan kewajiban sebagai pemegang hak pakai. WNA sebagai pemegang hak pakai atas propertinya ini memiliki hak untuk menggunakan propertinya selama waktu tertentu untuk keperluan pribadi atau usahanya, dalam haknya tersebut WNA dapat memindahkan haknya tersebut kepada pihak lain. Dengan hak pakai yang
dimilikinya WNA dapat menguasai dan dapat menggunakan propertinya tersebut untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu. Berdasarkan hak-hak yang telah dijelaskan tersebut, terbukti bahwa dengan pemberian hak sebagai pemegang hak pakai, WNA dapat memenuhi hak sosial dan ekonominya.
Adanya pembatasan atau diskriminasi antara HAM dari segi sosial dan ekonomi atas kepemilikan properti bagi WNA yang ada di Indonesia hanya diberikan status sebagai pemegang hak pakai sedangkan WNI diberikan status sebagai pemegang hak milik ini dianggap telah sesuai dan adil. Keadilan ini diperoleh berdasarkan pandangan atas status kewarganegaraannya antara WNI dan WNA yang berbeda, dimana WNI memiliki kewajiban-kewajiban atas bela Negara dan kewajiban-kewajiban yang lain sesuai kewajibannya sebagai WNI untuk kepentingan Negara Indonesia, sedangkan WNA tidak memiliki kewajiban bela Negara atau kewajiban-kewajiban yang lain untuk kepentingan Negara Indonesia.
b. Pengaturan kepemilikan properti untuk Warga Negara Asing telah memenuhi prinsip keadilan, kemanfaatan dan kepastian hukum
Pengaturan kepemilikan properti oleh warga negara asing sesuai dengan prinsip keadilan dalam kepastian hukum yang berada di wilayah Indonesia, berdasarkan temuan penelitian diketahui bahwa warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki sebuah rumah untuk tempat tinggal atau hunian dengan staus hak pakai. Hak pakai atas property yang dikuasai oleh warga negara asing tersebut dapat
dipergunakan sesuai dengan ketentuan-ketentuan hak dan kewajiban yang tertera dalam hak pakai, yang dapat dimanfaatkan sesuai keperluan WNA tersebut.
1. Pemenuhan hak kepemilikan properti untuk warga negara asing sesuai dengan prinsip keadilan
Diperbolehkannya penggunaan properti atau tanah yang ada di Indonesia ini oleh WNA sebagai pemegang hak pakai ini menurut tipe kewajiban dari Hak Ekonomi, Sosial dan Budaya telah memenuhi prinsip keadilan, karena Negara maupun WNI memenuhi hak atau memiliki kewajiban kepada WNA sebagai pemegang hak pakai untuk menghormati, melindungi dan memenuhi kebutuhannya.
Bentuk keadilan tersebut tercermin dari adanya kewajiban yang mengharuskan negara tidak mengganggu baik langsung maupun tidak langsung keberadaan hak pakai propertinya. Bukti keadilan yang lain adalah adanya perlindungan dari Negara untuk menghalangi campur tangan pihak ketiga dengan cara apapun keberadaan hak pakai atas properti yang dimilikinya, dan adanya kewajiban pemenuhan fasilitas yang mengharuskan pemerintah untuk mengambil langkah dalam memenuhi hak pakai atas propertinya tersebut.
Bentuk keadilan bagi WNA sebagai pemegang hak pakai ini telah sesuai dengan prinsip keadilan, karena berdasarkan pemenuhan hak-hak atas status hak pakai kepemilikan properti ini telah sesuai dengan aspek filosofis yaitu norma hukum, nilai, keadilan, moral, dan etika menjadi dasar dari hukum sebagai hukum.
Keadilan yang diperoleh oleh WNA sebagai pemegang hak pakai ini telah tercermin dari sifat normatif dan konstitutif dari segi hukum, sehingga sesuai dengan aspek keadilan tersebut, dapat dijadikan landasan moral hukum dan sekaligus tolok ukur sistem hukum positif yang berada di Negara Indonesia.
Pengaturan antara hak dan kewajiban yang dimiliki oleh WNA sebagai pemegang hak pakai atas properti yang berada di Indonesia ini akan memiliki makna sesuai dengan makna yang dimiliki oleh setiap manusia yang sesuai dengan kewarganegaraannya masing-masing dengan pendistribusian yang merata antara hak dan kewajiban. Pemenuhan dari keadilan yang diterima oleh WNA dengan status pemegang hak pakai ini telah mencapai tujuan dari keadilan. Tujuan keadilan tersebut tertera pada pengaturan ketentuan hukum kepemilikan properti oleh warga negara asing di Indonesia, yang merupakan suatu kebenaran, memiliki nilai kebajikan yang paling utama, karena nilai-nilai ini tidak bisa ditukar dengan nilai apapun.
Berdasarkan atas azas prinsip keadilan ini, maka dapat diketahui bahwa kepemilikan properti bagi warga negara asing yang berada di Indonesia memiliki hak dan kewajiban yang merata dan telah sesuai dengan prinsip keadilan yang ada.
2. Pemenuhan hak kepemilikan properti untuk warga negara asing sesuai dengan prinsip kemanfaatan
Pengaturan kepemilikan properti bagi WNA sebagai pemegang hak pakai ini sudah dianggap memenuhi tujuan dari aspek kemanfaatan.
Pemberian status hukum atas hak pakai kepada WNA ini memiliki fungi bekerjanya sistem hukum di masyarakat yang efektif. Sesuai dengan fungsi kemanfaatan hukum, pemberian status kepemilikan properti bagi WNA dengan sttus hak pakai dapat berfungsi sebagai alat atau kekuatan hukum dalam rangka memanfaatkan propertinya tersebut dalam realita kehidupan di Indonesia yang sebagai Negara hukum. Pemberian hak pakai ini dapat memberi manfaat atau berdaya guna (utility) bagi masyarakat WNA maupun WNI sebagai pemegang hak pakai.
Tujuan pengaturan kepemilikan properti untuk warga negara asing sesuai dengan hukum ini semata-mata untuk memberikan kemanfaatan atau kebahagiaan yang sebesar-besarnya bagi sebanyak- banyaknya warga masyarakat WNA yang ada di Indonesia sebagi pemegang hak pakai. Penanganan hukumnya ini didasarkan pada filsafat sosial, bahwa setiap warga masyarakat mencari kebahagiaan, dan hukum merupakan salah satu alatnya.
3. Pemenuhan hak kepemilikan properti untuk warga negara asing sesuai dengan prinsip kemanfaatan
Pengaturan hukum tentang kepemilikan properti untuk warga negara asing yang ada di Indonesia yang bertolak ukur pada asas kepastian hukum telah tercermin dalam Undang-Undang atau peraturan pemerintah yang ada di Negara Indonesia. Kepemilikan properti untuk warga negara asing sesuai dengan aspek kepastian hukum ini terbukti atas pengakuan Negara dengan pemberian status hak pakai atas kepemilikan propertinya yang ada di Indonesia. Dalam pengakuan atau
pemberian hak pakai oleh pemerintah kepada WNA ini tertuang dalam hukum positif dan hukum tertulis. Hukum tertulis tersebut ditulis oleh lembaga yang berwenang (PPAT) yang disahkan oleh BTN setempat. Pelanggaran atas hukum yang telah disahkan oleh BTN tersebut apabila dilanggar akan memberikan sanksi yang tegas, sah dengan sendirinya dan ditandai dengan diumumkannya di Lembaga Negara.
Kepastian hukum atas status hak pakai yang dimiliki oleh WNA ini merupakan suatu peraturan yang dibuat dan diundangkan secara pasti karena mengatur secara jelas dan logis. Dari adanya kepastian hukum ini jelas bahwa pengaturan kepemilikan properti oleh warga negara asing ini tidak menimbulkan keragu-raguan atau multi-tafsir dan logis dalam artian menjadi suatu sistem norma dengan norma lain sehingga tidak berbenturan atau menimbulkan konflik norma.
Berdasarkan tujuan dari pemberian status hukum atas kepemilikan properti bagi WNA sebagai pemegang hak pakai ini, untuk memberikan pengetahuan mengenai tingkatan norma-norma yang berlaku yang berkaitan dengan kepemilikan properti bagi warga negara asing, dan dari tingkatan norma tersebut dapat memberikan kekuatan berlakunya dari tiap norma kepemilikan properti bagi warga negara asing yang berada di Indonesia yang bergantung dari hubungan yang logis dengan norma yang lebih tinggi, atau tingkatan norma yang lebih rendah, sesuai dengan tingkatannya masing-masing.
Pemberian pengakuan dari pemerintah atau Negara mengenai status kepemilikan properti kepada WNA sebagai pemegang hak pakai ini
secara tidak langsung akan menimbulkan suatu perintah ketaatan warga Negara asing yang kemudian menjadikannya sebagai suatu kewajiban yang dipaksakan oleh norma, dan dapat menimbulkan suatu sanksi yang diberikan oleh norma bagi WNA yang melanggar norma tersebut.
Adanya kepastian hukum tentang kepemilikan properti oleh warga negara asing ini merupakan keadaan yang pasti akan status, hak dan kewajiban setiap individu di suatu wilayah tertentu. Pemberian kepastian hokum ini berlaku untuk setiap perilaku manusia, baik individu, kelompok, maupun organisasi, terikat dan berada dalam koridor yang sudah digariskan oleh aturan hukum yang terlahir sebagai suatu pedoman untuk menghindari jatuhnya korban dari persengketaan kepemilikan properti untuk warga negara asing dan warga Negara indonesia. Adanya pengaturan hukum tentang kepemilikan properti bagi warga negara asing dalam batasannya memperoleh hak dan kewajibannya dalam kepemilikan properti yang ada di Indonesia ini. Adanya penjelasan tentang tujuan pengaturan hukum kepemilikan properti untuk warga negara asing tersebut memiliki hubungan dari ketiga nilai dasar diantara ketiga nilai dasar hukum tersebut yang masing-masing yang saling mendukung antara satu sama lainnya.