C. Risiko Yang Berhubungan Dengan Investasi Pada Saham Perseroan
IX. Kegiatan dan Prospek Usaha Perseroan dan Entitas Anak
2. Keunggulan Kompetitif
a. Landasan makroekonomi yang kuat serta dinamika permintaan mendukung portofolio yang terdiversifikasi
Sejak didirikan sebagai divisi properti dari PT PP (Persero) Tbk pada tahun 1991 hingga tanggal 31 Desember 2014, Perseroan telah menyelesaikan pengembangan sekitar 15 (lima belas) proyek, yang terdiri dari pemilik dan operator 7 (tujuh) proyek residensial, 6 (enam) proyek komersial dan 2 (dua) proyek hospitality, dengan demikian memungkinkan adanya diversifikasi sepanjang rentang siklus permintaan sub-sektor. Dengan fokus pada pengembangan properti bertingkat yang terintegrasi yang ditargetkan pada konsumen berusia muda dan kelas menengah, terutama di lingkar luar Jakarta, demografi target Perseroan didukung oleh prospek makroekonomi yang positif, termasuk peningkatan pembelanjaan infrastruktur dan pertumbuhan lapangan kerja di sektor layanan keuangan dan bisnis. Tren ini termasuk:
• Urbanisasi
Lebih dari 50% populasi di pulau Jawa tinggal di area perkotaan dan saat ini terus bertambah untuk daerah metropolitan seperti Jakarta dan Surabaya, dimana tingkat migrasi yang tinggi diakibatkan oleh prospek upah/gaji yang lebih tinggi.
• Perkembangan dan pertumbuhan kelas menengah Indonesia
Penghasilan bersih kelas menengah Indonesia telah meningkat menjadi USD5.000-7.500 per tahun, atau USD416-625 per bulan dan proporsi populasi kelas menengah Indonesia diproyeksikan akan meningkat dua kali lipat menjadi 30% pada tahun 2016, berdasarkan data World Bank.
• Pertumbuhan PDB per kapita dan rata-rata sewa di area lingkar luar Jakarta
PDB per kapita tumbuh pada CAGR sebesar 9,1% dari US$2.244 pada tahun 2008 menjadi US$3.468 pada tahun 2013 menurut World Bank, yang mencerminkan pertumbuhan produktivitas tenaga kerja yang kuat karena ekonomi terus beralih dari sektor primer produktivitas rendah ke jasa dan manufaktur. Rata-rata harga per kaki persegi (per square foot, “psf”) properti perumahan terus meningkat dan rata-rata tingkat hunian dan tarif sewa terus meningkat dalam ruang komersial dan perhotelan.
• Kekurangan lahan dan waktu perjalanan yang panjang menyebabkan permintaan yang tinggi untuk daerah strategis
Biaya logistik sebagai bagian PDB meningkat dari 24% di tahun 2012 menjadi 27% di tahun 2013, dikarenakan kemacetan jalan terutama di musim hujan.
• Peningkatan permintaan konsumen dalam pilihan properti
Prospek pertumbuhan ini didukung lebih lanjut oleh profil belanja konsumen yang membaik, dan dengan demikian mendukung peningkatan permintaan atas ruang ritel dan kawasan terpadu yang mengutamakan proyek perkantoran, ritel, residensial dan hotel.
Perseroan memiliki cadangan proyek yang memadai, termasuk pengembangan seluas 25 hektar di proyek Grand Kamala Lagoon (Bekasi) dan pengembangan seluas 3,5 hektar di proyek Grand Sungkono Lagoon (Surabaya), yang masing-masing diperkirakan akan selesai pada tahun 2035 dan 2022.
b. Dukungan kuat dari PT PP (Persero) Tbk, perusahaan konstruksi terkemuka di Indonesia PT PP (Persero) Tbk, pemegang saham utama Perseroan, adalah salah satu perusahaan BUMN terkemuka yang bergerak dalam bidang konstruksi di Indonesia, dengan track record yang kuat dan hubungan, pengetahuan, dan kekuatan yang signifikan yang dimiliki oleh Perseroan.
Perseroan bekerja sama dengan PT PP (Persero) Tbk dalam banyak proyek, mengembangkan track
record dalam memberikan eksekusi tepat waktu dengan kualitas tinggi dan masih sesuai dengan
anggaran belanja. Karyawan kunci dan manajemen senior Perseroan telah memiliki pengalaman yang sangat ekstensif di PT PP (Persero) Tbk, menguasai kemampuan konstruksi properti, dan mengembangkan hubungan kerja sama dengan calon mitra, regulator, dan pemegang saham. Perseroan akan terus berkolaborasi dalam hal perencanaan, konstruksi dan pengembangan proyek-proyek di masa mendatang untuk mencapai efisiensi dan efektivitas operasional yang lebih baik. Hal ini termasuk dengan penggabungan penawaran untuk proyek baru, memberikan kenyamanan untuk pemilik lahan dalam solusi pengembangan properti yang terintegrasi dan telah terbukti.
Lebih lanjut, sebagai pemimpin pasar dengan rekam jejak yang telah terbukti, PT PP (Persero) Tbk memilki database klien yang besar atas mitra potensial yang akan dimanfaatkan Perseroan untuk terus mencari peluang untuk pengembangan proyek di masa depan sehingga menciptakan pertumbuhan bagi Perseroan.
Untuk membuktikan komitmennya terhadap Perseroan, PT PP (Persero) Tbk akan tetap menjadi pemegang saham terbesar segera setelah Penawaran Umum ini rampung, dengan proforma kepemilikan keseluruhan sebesar 64,96% dari total saham ditempatkan dan disetor penuh dalam Perseroan setelah Penawaran Umum.
c. Portofolio properti berlokasi strategis menjamin keterhubungan dan keleluasaan akses Perseroan memiliki rekam jejak yang mapan dalam mengidentifikasi proyek-proyek berlokasi strategis yang unggul dalam segi keterhubungan, baik di dalam maupun di luar Kawasan Pusat Bisnis Jakarta atau pusat pertumbuhan kawasan di sekeliling pusat Jakarta. Sebanyak 5 properti Perseroan berlokasi dalam jarak dibawah 3 km dari jalan tol di Jakarta dengan akses langsung menuju Bandara Internasional Soekarno-Hatta. Salah satu target pengembangan properti Perseroan adalah daerah-daerah dengan akses yang mudah ke jalan tol.
Dengan kelangkaan atas lahan besar di lokasi yang strategis, proyek pengembangan bangunan bertingkat Perseroan memungkinkan utilisasi yang efisien atas lahan utama yang berlokasi strategis di tengah kawasan bisnis/finansial utama dan pusat pertumbuhan di sekitar kota-kota besar Indonesia. Properti-properti tersebut memenuhi kebutuhan populasi urban yang semakin bertumbuh dengan menyediakan akses langsung menuju pusat perdagangan, kompleks residensial dan perhotelan, fasilitas ritel dan hiburan di sekitarnya sehingga mewujudkan konsep “kerja-hidup-bersantai” (work-live-play concept), dimana Perseroan berkeyakinan konsep tersebut semakin diminati oleh target demografi konsumen Perseroan.
Perseroan memiliki lahan seluas sekitar 52 hektar yang siap dikembangkan di masa depan, yang terletak di Jawa, Padang, Pekanbaru, Bengkulu, Makassar, Bali dan Lombok. Lahan tersebut diperkirakan akan memadai untuk memenuhi rencana pengembangan proyek Perseroan selama 15-20 tahun mendatang, konsisten dengan fokus Perseroan pada pembangunan gedung bertingkat dan kawasan berkepadatan tinggi yang dapat meminimalkan biaya kepemilikan dan risiko revaluasi aset.
d. Komitmen terhadap inovasi untuk penawaran produk yang terdiferensiasi kepada konsumen Perseroan percaya bahwa konsep tempat tinggal pada umumnya adalah tidak sekedar ‘dinding dan atap’ sehingga Perseroan berencana untuk mengembangkan properti residensialnya dengan konsep ‘Beyond Space’. Perseroan mencari langkah baru untuk memberikan diferensiasi terhadap propertinya dengan mencari cara untuk meningkatkan kepuasan konsumen dalam memiliki dan hidup dalam properti residensial.
Setiap proyek residensial Perseroan memiliki ruang ritel terintegrasi yang dialokasikan untuk restoran, layanan kesehatan, hiburan, minimarket dan berbagai fasilitas serta ruang beraktivitas yang mencukupi sehingga tersedia lingkungan bersama untuk memenuhi kebutuhan sosial dan rekreasi penghuninya. Perseroan baru-baru ini menerapkan layanan pembersihan (cleaning
service) bagi penghuni proyek apartemen Pavilion Permata di Surabaya sebagai inovasi dalam
layanan Perseroan.
Manajemen Perseroan berkeyakinan bahwa dengan berinovasi merupakan langkah untuk meningkatkan kualitas hidup konsumennya, dan akan menciptakan diferensiasi dalam penawaran produk Perseroan yang mewakili kekuatan utama Perseroan dalam menarik pembeli diantara target demografi properti Perseroan.
e. Rekam jejak manajemen yang solid serta jaringan hubungan baik yang mapan
Manajemen Perseroan telah bekerja di PT PP (Persero) Tbk selama rata-rata lebih dari 20 tahun dan telah membuktikan kemampuan mereka untuk mengidentifikasi dan memanfaatkan kesempatan untuk meningkatkan dan menyempurnakan kinerja operasional portofolio properti. Secara khusus, jajaran manajemen Perseroan yaitu Ir. Galih Prahananto MCM sebagai Direktur Utama; Drs. Indaryanto MSM, Akt sebagai Direktur Keuangan & Sumber Daya Manusia; Ir. Galih Saksono MBA sebagai Direktur Teknik & Operasi; dan Ir. Betty Ariana MT sebagai Komisaris Utama, masing-masing telah bergabung dengan PT PP (Persero) Tbk sejak tahun 1988, 1984 dan 1980.
Perseroan menugaskan sebuah tim untuk setiap proyek baru yang akan dikembangkan. Perseroan memberikan waktu dan komitmen dalam mengembangkan kemampuan project manager, meningkatkan keahlian mereka untuk mengelola berbagai proyek dan juga dilibatkan dalam proses manajemen Perseroan untuk menciptakan ide-ide kreatif seiring dengan tujuan Perseroan yang terus berinovasi untuk memberikan produk-produk yang inovatif untuk konsumennya. Secara khusus,
project manager tersebut mampu memimpin para konsultan dan kontraktor dalam menentukan
proses konstruksi yang paling efisien untuk menjaga biaya konstruksi dan memaksimalkan laba dan kinerja Perseroan. Perseroan berkeyakinan bahwa kualitas dan pelatihan tim manajemennya menjadi keunggulan bersaing Perseroan.
Tim manajemen Perseroan bertanggung jawab atas kesuksesan pengembangan proyek-proyek besar, serta menangani peningkatan aset yang diperoleh dari pengembangan proyek Grand Kamala Lagoon (Bekasi) dan proyek Grand Sungkono Lagoon (Surabaya), dimana hal tersebut menghasilkan peningkatan pendapatan yang signifikan pada tahun 2014. Pelaksanaan peningkatan aset tersebut bertujuan untuk meningkatkan imbal hasil per meter persegi pada saat penyelesaian proyek mengingat peningkatan popularitas dan tingginya permintaan atas unit apartemen yang menghasilkan imbal hasil lebih tinggi.
Berkat tim manajemen yang berpengalaman, citra merek yang telah diakui, partisipasi dalam asosiasi industri serta keahlian dan kontak dalam industri konstruksi dan real estat, Perseroan berada dalam posisi yang unggul untuk mengidentifikasi, mengakses dan mengevaluasi kesempatan-kesempatan investasi baru.