Halaman ini sengaja dikosongkan
Ref. No. 079/FRS/SKL/00707/2021 Jakarta, 7 Juli 2021
Kepada Yth, Direksi
PT Geoprima Solusi, Tbk.
Rukan Artha Gading Niaga Blok D-09 Kelapa Gading
Jakarta Utara
Perihal : Penilaian Properti
Dengan hormat,
Sesuai dengan permintaan yang diajukan kepada KJPP Felix Sutandar dan Rekan (selanjutnya disebut “Penilai”), kami selaku Kantor Jasa Penilai Publik / Penilai Independen berdasarkan Surat Keputusan Menteri Keuangan RI No. 1314/KM.1/2009 tertanggal 23 Nopember 2009 dengan Nomor Izin : 2.09.0072, serta terdaftar sebagai Profesi Penunjang Pasar Modal dengan STTD.PPB-31/PM.2/2018 atas nama Felix Sutandar MSc. telah melakukan penilaian terhadap PROPERTI sesuai dengan apa yang telah ditunjukkan kepada kami sebagai yang dimiliki/dikuasai oleh Karnadi Margaka untuk kepentingan;
PT. Geoprima Solusi, Tbk (“Perseroan”)
Laporan ini merupakan ringkasan dari laporan penilaian lengkap yang telah kami terbitkan dengan buku Laporan (Revisi) No. 00954/2.0072-00/PI/05/0022/1/VII/2021, tanggal 07 Juli 2021. Revisi tersebut menyangkut penyesuaian buku Laporan Penilaian dengan Peraturan No. VIII.C.4 dan penambahan pengungkapan.
Perseroan memanfaatkan ketentuan relaksasi Laporan Keuangan sesuai POJK NO 7 /POJK.04/2021 Tentang Kebijakan Dalam Menjaga Kinerja Dan Stabilitas Pasar Modal Akibat Penyebaran Corona Virus Disease 2019.
Bersama ini kami sampaikan ringkasan dari hasil penilaian tersebut sebagai berikut;
1. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Pemberi tugas dan Pengguna Laporan dalam penilaian ini adalah;
PT Geoprima Solusi, Tbk.
Alamat : Rukan Artha Gading Niaga Blok D-09, Kelurahan Kelapa Gading Barat, Kecamatan Kelapa Gading, Jakarta Utara
Website : www.geoprima.co.id
No. Telepon : 021-4584 5123 No. Faksimili : 021-4584 5124
Alamat Email : ptgeoprima@geoprima.co.id
Bidang Usaha : Perdagangan Besar Mesin, Peralatan dan Perlengkapan Lainnya
2. Obyek Penilaian
Objek Peniliaian adalah aset berupa Real Properti. Properti yang termasuk dalam penilaian ini adalah 1 (satu) unit ruko (berupa tanah dan bangunan kantor), terletak di Rukan Artha Gading Niaga Blok D Kavling 9, Kelurahan Kelapa Gading Barat, Kecamatan Kelapa Gading, Jakarta Utara.
3. Hak Kepemilikan
Bentuk kepemilikan dari obyek penilaian ini dapat dikategorikan sebagai kepemilikan tunggal, dengan bentuk kepemilikan berupa sebuah sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) No. 6894 tercatat atas nama Karnadi Margaka.
Properti ini dapat digolongkan sebagai aset operasional. Aset operasional adalah asset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan.
4. Jenis Mata Uang Yang Digunakan
Jenis Mata uang yang digunakan dalam laporan Penilaian ini adalah Rupiah.
5. Maksud dan Tujuan Penilaian
Bahwa maksud dan tujuan dari penilaian ini adalah untuk mengungkapkan pendapat atas Nilai Pasar dari properti tersebut yang akan digunakan oleh Perseroan dalam rangka Transaksi Pembelian dengan menggunakan dana dari hasil Penawaran Umum Perdana Saham Perseroan (Initial Public Offering-IPO) dan oleh karenanya tidak dapat digunakan keperluan Laporan Keuangan, Lelang dan untuk keperluan lainnya.
6. Dasar Nilai
Dalam penilaian ini digunakan dasar penilaian “Nilai Pasar”.
Nilai Pasar (Market Value) adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal Penilaian (Cut Off Date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu obyek penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.
7. Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian
Inspeksi atas properti tersebut dilakukan pada tanggal 08 Juni 2021.
Tanggal penilaian (Cut Off Date) dari penilaian ini adalah per tanggal 31 Desember 2020. Pendapat mengenai kondisi dan penggunaan berdasarkan hasil inspeksi pada periode tersebut. Penilaian ini berlaku terbatas pada tanggal tersebut. Kami tidak bertanggung jawab atas perubahan nilai yang disebabkan perubahan pasar dan properti itu sendiri.
8. Sifat dan Sumber Informasi
Informasi-informasi yang digunakan dalam analisis adalah sebagai berikut:
- Data-data yang diterima dari Pemberi Tugas.
Data-data tersebut berupa Sertifikat Tanah, Izin Mendirikan Bangunan (IMB), Penggunaan Bangunan, dan Pajak Bumi Dan Bangunan yang diterima dari Pak
Karnadi sebagai Direktur Utama Perseroan.
- Lokasi dan jenis aset yang termasuk dalam penilaian yang ditunjukkan oleh Pemberi Tugas.
Dalam Penilaiaan ini, lokasi dan jenis aset yang termasuk dalam penilaian ini ditunjukan dari Pak Karnadi sebagai Direktur Utama Perseroan.
- Informasi yang diperoleh di lokasi dan sekitarnya.
Informasi ini diperoleh dari masyarakat setempat dan instasi-instansi dimana properti tersebut berada.
- Harga transaksi atau penawaran atas properti sejenis.
Informasi perihal tersebut di atas diperoleh dari Ibu Irene dan Ibu Lili sebagai agen properti atau pemilik properti.
Informasi, perkiraan dan pendapat yang kami peroleh dari berbagai sumber, kami anggap merupakan informasi yang dapat dipercaya kebenarannya.
Kami berpendapat bahwa lokasi dan jenis aset yang ditunjukkan kepada kami adalah benar merupakan subjek aset dalam penilaian.
Fotocopy dokumen yang diberikan oleh pemberi tugas kami anggap benar dan sesuai dengan aslinya, begitu juga informasi-informasi yang kami terima sebelum dan saat proses penilaian dianggap merupakan keadaan yang sebenarnya.
9. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
Laporan Penilain Properti ini terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
10. Kejadian Penting setelah tanggal Penilaian (Subsequent Event)
Sepengetahuan kami, setelah tanggal penilaian sampai dengan diterbitkannya buku laporan penilaian ini tidak ada kejadian penting atas properti yang dinilai tersebut.
11. Pedoman dan Standar Penilaian
Penilaian ini berpedoman pada Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII 2018 yang dikeluarkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). Serta Peraturan No. VIII.C.4. perihal Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal.
12. Pemilihan Pendekatan Penilaian
Dalam penilaian properti pada umumnya terdapat 3 (tiga) pendekatan penilaian, yaitu Pendekatan Pasar, Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya.
Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) adalah Pendekatan Penilaian yang menggunakan data transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian. (Peraturan No. VIII.C.4. Point 1.a.17)
Pendekatan Pendapatan (Income Approach) adalah Pendekatan Penilaian yang didasarkan pada pendapatan dan biaya dari obyek penilaian per periode tertentu, yang dapat dihasilkan oleh obyek penilaian, yang kemudian dikapitalisasikan.
Pendekatan Biaya (Cost Approach) adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan Indikasi Nilai obyek penilaian berdasarkan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New), pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date) setelah dikurangi dengan Penyusutan. (Peraturan No.
VIII.C.4. Point 1.a.19)
Dalam prakteknya, tidak semua pendekatan penilaian di atas dapat digunakan untuk menilai setiap jenis properti. Pemilihan dan kepercayaan atas pendekatan yang digunakan dalam suatu penilaian, ditentukan berdasarkan jenis, karakteristik dan data properti yang tersedia.
Pemilihan Pendekatan Penilaian yang digunakan dalam penilaian ini berdasarkan beberapa pertimbangan terhadap kondisi properti adalah sebagai berikut;
- Properti berupa ruko, meliputi tanah dan bangunan serta kendaraan.
- Data pembanding jual yang sejenis dan sebanding dengan properti yang dinilai tersedia di sekitar lokasi.
- Data pembanding sewa yang sejenis dan sebanding dengan properti yang dinilai tersedia di sekitar lokasi.
Dengan pertimbangan hal tersebut di atas dan pendekatan yang umum digunakan dalam penilaian properti berupa ruko dan sejenisnya, maka dalam penilaian ini telah digunakan 2 (dua) pendekatan penilaian, yaitu Pendekatan Data Pasar dan Pendekatan Pendapatan, dengan tabel sebagai berikut:
Pendekatan Metode yang Digunakan Langkah-langkah penilaiannya Pendakatan
Data Pasar Metode Perbandingan Data
Pasar Nilai Properti diperoleh dengan
membandingkan properti dengan data pembanding jual/penawaran yang tersedia disekitar lokasi
Pendekatan Pendapatan
Metode Perbandingan Nilai dengan Harga Sewa (Gross Income Multiplier atau GIM)
Nilai Properti diperoleh dari Nilai Sewa dikalikan dengan GIM (Gross Income Multiplier)
Pendekatan Biaya tidak diaplikasikan dalam penilaian ini karena Pendekatan Penilaian ini tidak umum digunakan dalam penilaian properti berupa ruko.
13. Metode Penilaian Pendekatan Data Pasar ---
Dalam penilaian ini telah digunakan Pendekatan Data Pasar dengan metode Perbandingan Data Pasar, yaitu menggunakan informasi dari transaksi atau penawaran yang melibatkan aset yang sama atau sejenis dengan aset yang dinilai untuk mendapatkan indikasi nilai.
Langkah dalam metode Perbandingan Data Pasar, adalah:
1. Mengidentifikasi unit perbandingan yang digunakan oleh pelaku pasar pada pasar yang relevan.
2. Mengidentifikasi data transaksi atau penawaran pembanding yang relevan dan menghitung tolok ukur utama penilaian pada data tersebut.