TINJAUAN PUSTAKA 2.1. Landasan Teori
2.1.2 Loan to Value
2.1.2.1. Defenisi Loan to Value
Rasio Loan to value (LTV) adalah angka rasio antara nilai kredit yang dapat diberikan oleh bank terhadap nilai agunan pada saat awal pemberian suatu kredit
(Surat edaran Bank Indonesia no 14/10/DPNP). Kebijakan ini merupakan
mengantisipasi atau meminimalisir adanya gejolak dalam perekonomian sebagai
akibat dari pertumbuhan kredit pemilikan rumah (KPR) dan kepemilikan atas
kendaraan bermotor yang terlalu berlebihan. Sehingga Bank Indonesia selaku
penguasa moneter di Indonesia merasa perlu untuk memberikan batasan batasan
yang jelas terhadap jumlah uang muka yang harus dimiliki seseorang jika ingin
memiliki suatu perumahan ataupun kendaraan bermotor. Konsep Loan to value
sebenarnya sama dengan Down Payment. Hanya saja istilah Loan to value lebih condong digunakan pada Properti (KPR) sedangkan down payment pada kendaraan bermotor. Terkhusus untuk Loan to value, tidak semua jenis KPR yang akan dikenakan kebijakan tersebut. Menurut Surat edaran no.14/10/DPNP ruang
lingkup KPR yang diatur dalam surat edaran tersebut adalah mencakup kredit
konsumsi pemilikan rumah tinggal, termasuk rumah susun atau apartemen namun
tidak termasuk rumah kantor dan rumah toko, dengan tipe lebih dari 70 meter
persegi. Adapun dalam surat edaran ini juga telah ditetapkan rasio Loan to value
(LTV) sebesar 70%. Itu berarti bila seseorang ingin menikmati suatu fasilitas KPR
harus memiliki uang muka setidaknya 30% dari harga jual KPR tersebut. Ada
beberapa alasan yang dikemukakan oleh Bank Indonesia yang mendasari terbitnya
aturan ataupun kebijakan Loan to value ini (surat edaran Bank Indonesia no
14/10/DPNP):
a. Semakin meningkatnya permintaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan
kredit kendaran bermotor (KKB) serta mengingat pertumbuhan KPR dan
KKB yang terlalu tinggi berpotensi menimbulkan berbagai risiko maka
b. Pertumbuhan KPR yang terlalu tinggi juga dapat mendorong peningkatan
harga aset properti yang tidak mencerminkan harga sebenarnya (bubble) sehingga dapat meningkatkan risiko kredit bagi bank bank dengan
eksposur kredit properti yang besar.
c. Untuk menjaga perekonomian yang produktif dan mampu menghadapi
tantangan sektor keuangan di masa yang akan datang, perlu adanya
kebijakan yang dapat memperkuat ketahanan sektor keuangan untuk
meminimalisir sumber sumber kerawanan yang dapat timbul, termasuk
pertumbuhan Kredit Pemilikan Rumah dan Kredit kendaraan bermotor
yang berlebihan. Dan kebijakan yang dimaksudkan adalah melalui
penetapan besaran Loan to value (LTV) untuk KPR dan Down Payment
untuk Kredit kendaraan bermotor.
2.1.2.2. Perbandingan Penerapan Loan to Value di Berbagai Negara
Sebelum dikeluarkannya Surat Edaran Bank Indonesia No. 14/ 10/ DPNP , di
Indonesia belum pernah ada ketetapan yang mengatur secara jelas mengenai
batasan batasan dalam kebijakan Loan to Value ataupun Down Payment. Sebelumnya memang telah ada peraturan Bank Indonesia yang mengatur prinsip
prinsip pemberian kredit yang sehat. Namun peraturan yang disusun lewat
Pedoman Penyusunan Kebijakan Perkreditan Bank (PPKPB) ini tidak secara
spesifik mengatur tingkat Loan to Value atau tingkat Down Payment. Namun kebijakan Loan to value ini bukan kebijakan yang baru digunakan di Indonesia. Sebelumnya beberapa negara di dunia telah diterapkan kebijakan yang sama
tersebut. Besar kecilnya angka Loan to value di setiap negara akan berbeda beda disesuaikan dengan karakteristik masalah yang dihadapi oleh masing masing
negara.Berikut ini ditampilkan beberapa negara yang pernah menetapkan
kebijakan yang sama di negara masing masing dengan batasan nilai Loan to Value
yang berbeda beda.
Tabel 2.1. Perbandingan Penerapan LTV di Berbagai Negara
Negara LTV
Thailand Max 90% untuk pembelian apartemen seharga < Rp.2,8 M/ Unit Max 95% untuk pembelian rumah lainnya
*tidak berlaku bagi Pegawai negeri atau pegawai BUMN karna resiko kredit dianggap lebih rendah
China LTV properti 1: 70 %, LTV properti 2: 50% sedangkan pembelian properti 3 dilarang
India Maksimal 80 % untuk housing loans
Malaysia Maksimal 70 % untuk pembelian properti ke 3
Hongkong Max 60 % untuk Luxury properti senilai di atas HK$12 juta
Max 70 % untuk properti di bawah HK$12 juta dengan maksimum property value sebesar HK$ 7.2 juta
Korea Antara 40-50% tergantung daerah properti yang mengalami
excessive growth
Philipina Maximal 60 % untuk kredit real estate
Sumber : Kajian Stabilitas Keuangan No19, Edisi September 2012 Singapura Maximal 90 % untuk housing loans
Australia Max 80 %. Kalau diatas 80% perlu ada mortage insurance
Canada Max 75 % untuk housing loans
Jerman Max 60 % untuk mortage bonds
Spanyol Max 80 % untuk housing loans
Prancis Max 80 % untuk housing loans
Belanda Max 90 % untuk housing loans
2.1.2.3 Hasil yang Diharapkan dari Kebijakan Loan to Value
Setiap Kebijakan yang dikeluarkan pasti diharapkan mampu mengatasi
masalah yang hendak dipecahkan. Oleh karena itu, sebelum memutuskan
menggunakan suatu kebijakan telah dipelajari terlebih dahulu efek apa yang akan
ditimbulkan oleh kebijakan tersebut. Begitu juga dengan penerapan Loan to Value
ini, Bank Indonesia mengharapkan dengan adanya pembatasan Maksimum Loan to Value suatu Bank dapat lebih berhati hati dalam menyalurkan Kredit Pemilikan Rumah dan Kredit Kendaraan Bermotor yang selama ini dinilai telah melebihi
ambang batas kenormalan. Diharapkan Batasan Maksimum Loan to Value akan mempertemukan Bank dengan pihak pembeli yang potensial. Artinya pembeli
tersebut memang sangat membutuhkan perumahan sebagai tempat tinggal serta
mempunyai kemampuan untuk membayarakannya. Atau setidaknya batasan yang
tinggi terhadap uang muka pembelian sutu properti dapat mengurangi angsuran
konsumen setiap bulannya sehingga kemungkinan kredit bermasalah semakin
berkurang dan membuat angka Non performing Loan (NPL) semakin membaik (Kajian stabilitas Keuangan No. 19, September 2012). Selain itu cara ini dianggap
akan mampu mengurangi para spekulan yang memang menginginkan keuntungan
dari kenaikan harga properti terutama di tipe diatas 70 m2. Para spekulan harus
berpikir ulang karena membutuhkan uang yang banyak untuk dapat membeli
suatu jenis properti tertentu. Untuk itu diharapkan Industri Properti dan otomotif
ini dapat menawarkan produk otomotif ataupun rumah dengan harga terjangkau
bagi setiap segmen dalam masyarakat yang membutuhkan. Dengan kata lain,
meningkatkan pelayanan kepada masyarakat terutama dalam pemenuhan
kebutuhan papan yang memang dianggap essensial kepentingannya.
2.1.3 Properti
2.1.3.1 Pengertian Properti
Secara umum properti dapat dikelompokkkan menjadi 2 kategori, yaitu:
a. Properti Riil (Real Property)
Properti riil adalah hak perorangan atau badan untuk memiliki/ menguasai
tanah dan bangunan yang didirikan diatasnya. Dalam beberapa kasus
seringkali seseorang menyamakan istilah real property dengan real estate, namun ternyata kedua istilah tersebut memiliki arti yang berbeda. Menurut
Supardi, Heri, dan Mohammad Luthfi (2010:2) real estate secara terminologi adalah penguasaan secara fisik atas tanah dan bangunan
sedangkan real property diartikan sebagai penguasaan secara hukum yang dilandasi dengan hak atas tanah dan bangunan tersebut. Sementara
menurut Hidayati dan Harjanto (2001:10) istilah real estate adalah untuk bentuk fisik dari tanah beserta pengolahan dan pembangunannya dan real property merujuk pada kumpulan hak (bunndle of rights) untuk menggunakan, menyewa, memindahkan,dan sebagainya dari tanah beserta
pengolahan dan pembangunannya.
b. Personal Properti
Menurut Supardi, Heri dan Mohammad Luthfi (2010:2) personal property
properti berwujud seperti mesin, peralatan, dan furniture; maupun properti yang tidak berwujud seperti goodwill, merk, trademark, dan sebagainya.
2.1.3.2 Faktor faktor yang Mempengaruhi Nilai Properti
Sama dengan barang barang lain pada umumnya nilai suatu properti juga
dipengaruhi oleh beberapa karakteristik. Menurut Hidayati dan Harjanto
(2001:22) secara garis besar ada 4 faktor yang mempengaruhi nilai suatu properti
yaitu:
a. Faktor permintaan dan penawaran
Relatif sama dengan barang lain pada umumnya, faktor ini merupakan
faktor yang sangat luas dampaknya. Jika penawaran properti di pasar tetap
sedangkan permintaan terus mengalami peningkatan maka nilai properti
akan mengalami peningkatan, cateris paribus. Sebaliknya, jika permintaan
tetap sedangkan jumlah penawaran bertambah maka harga properti akan .
mengalami penurunan, cateris paribus.
b. Faktor fisik properti
Faktor fisik menjadi salah satu faktor yang berpengaruh terhadap nilai
suatu properti. Faktor faktor yang mempengaruhi penilaian fisik suatu
bangunan antara lain dilihat dari jenis dan kegunaan properti, ukuran dan
bentuk, serta desain dan kontruksi bangunan. Pada intinya, jika kondisi
fisik properti banyak membantu atau memudahkan penggunanya atau jika
kondisi properti sesuai dengan yang diharapkan oleh penggunanya maka
sesuai dengan selera dan harapan pemiliknya maka nilai properti tersebut
akan mengalami kemerosotan
c. Faktor perletakan dan lokasi properti
Lokasi dapat dianggap sebagai faktor terkuat dalam menentukan nilai
properti. Dua buah properti yang memiliki bentuk fisik sama tetapi bila
lokasinya berbeda, maka nilainya akan berbeda pula. Sebagai contoh
dalam kehidupan sehari hari, properti dengan bentuk yang sama namun
satu terletak di pedesaan dengan akses yang sulit, dan satu berada di kota
dengan akses yang sangat baik tentu properti yang terletak di daerah
perkotaan akan lebih tinggi nilainya dibandingkan dengan properti yang
terletak di pedesaaan.
d. Faktor Politik dan Kenegaraan
Faktor kenegaraan maksudnya adalah faktor ekonomi, sosial, dan politik
di suatu negara, dimana hal hal tersebut secara tidak langsung akan
mempengaruhi nilai properti. Menurut Supardi, Heri dan Mohammad Luthfi (2010:11) campur tangan pemerintah dalam peruntukan (zoning) dan perencanaan kota berpengaruh terhadap nilai properti. Sebagai contoh,
permintaan akan suatu properti mungkin akan mengalami penurunan jika
sistem perundangan yang mengatur properti tersebut terlalu ketat dan akan
mempengaruhi nilai properti secara umum. Keadaan ekonomi dan sistem
perpolitikan yang cenderung nyaman bagi para investor tentu akan
Berkaitan dengan hal ini, kebijakan pengetatan batasan Loan to value
adalah salah satu sistem kebijakan ekonomi yang ditempuh oleh bank
Indonesia sebagai otoritas moneter untuk melindungi nilai properti di
Indonesia.
2.1.3.3 Hubungan Loan to Value dengan Permintaan Properti
Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya Loan to value adalah Rasio antara nilai kredit yang dapat diberikan oleh bank terhadap nilai agunan pada awal
pemberian kredit (Surat Edaran Bank Indonesia No 14/10/DPNP). Kebijakan
Loan to value adalah kebijakan Bank Indonesia dalam upayanya melakukan pembatasan terhadap jumlah dana yang dapat diberikan bank penyedia jasa
pembiayaan untuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Aturan yang dikeluarkan
tanggal 15 Maret 2012 dan aktif mulai tanggal 15 Juni 2012 ini, menetapkan
besarnya Loan to Value terhadap properti sebesar 70%, artinya penerima KPR paling tidak harus mempunyai uang muka sebesar 30% dari nilai KPR tersebut.
Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya tentu saja kebijakan ini akan berdampak
buat nilai dan permintaan properti. Menurut Hidayati dan Harjanto (2001:22)
sistem perundangan yang terlalu ketat mungkin akan menyebabkan permintaan
properti turun dan selanjutnya akan mempengaruhi nilai tanah. Menurut Supardi,
Heri, dan Mohammad Luthfi (2010:12) Kebijakan pemerintah dalam menentukan suku bunga juga berpengaruh terhadap nilai properti dari segi ekonomi. Sehingga
jelas terlihat bahwa kebijakan Loan to value akan berpengaruh terhadap permintaan properti.