BAB II: DESKRIPSI PROYEK
II.3. Lokasi
Lokasi proyek Tugas Akhir “Redevelopment Kawasan Pasar Marelan” ini terletak di Kelurahan Rengas Pulau, Kecamatan Medan Marelan, Kota Medan, Sumatera Utara.
II.3.1. Kriteria Pemilihan Lokasi
Pemilihan lokasi yang tepat merupakan salah satu faktor penentu keberhasilan dari hampir semua proyek arsitektur. Namun dalam proyek ini, lokasi sudah ditentukan, karena merupakan redevelopmen dari kompleks pasar yang sudah ada. Sehingga tidak diperlukan adanya kriteria tertentu dalam pemilihan
Gambar 2.1. Peta Kota Medan
Gambar 2.2. Peta Lokasi Kecamatan
lokasi. Adapun hal yang diperlukan mengenai permasalahan lokasi ini adalah alasan apa yang bisa disampaikan sehingga lokasi tersebut memang memenuhi kelayakan untuk di-redevelopmen sebagai proyek pasar dan pusat perbelanjaan yang lebih modern dan masih mempertahankan konsep berbelanja secara tradisional.
II.3.1.1. Tinjauan Terhadap Struktur Kota
Berdasarkan RUTRK Kota Medan, maka wilayah kota Medan dapat dibagi menjadi 5 wilayah pengembangan dan pembangunan (WPP), berikut akan disajikan arah pengembangan dari masing-masing WPP :
Tabel Wilayah Pembangunan dan Pengembangan kota Medan WPP Cakupan Kecamatan Pusat Pengembangan Peruntukan Lahan Program Pembangunan A M. Belawan M. Marelan M. Labuhan BELAWAN Pelabuhan, Industri, Permukiman, Rekreasi, Maritim. Jalan baru, jaringan air minum, septic tank, sarana pendidikan dan permukiman.
B M. Deli TJ. MULIA Perkantoran,
Perdagangan, Rekreasi Indoor, Permukiman.
Jalan baru, jaringan air minum, pembuangan sampah, sarana pendidikan. C M. Timur M. Perjuangan M. Tembung M. Area M. Denai M. Amplas AKSARA Permukiman, Perdagangan, Rekreasi. Sambungan air minum, septic tank, jalan baru, rumah permanen, sarana pendidikan dan kesahatan. D M. Johor M. Baru M. Kota M. Maimoon
INTI KOTA CBD, Pusat Pemerintahan, Hutan Kota, Pusat Perumahan permanen, pembuangan sampah, sarana
M. Polonia Pendidikan, Perkantoran, Rekreasi Indoor, Permukiman. pendidikan. E M. Barat M. Helvetia M. Petisah M. Sunggal M. Selayang M. Tuntungan SEI SIKAMBING Permukiman, Perkantoran, Perdagangan, Konservasi, Rekreasi, Lapangan Golf, Hutan Kota. Sambungan air minum, septic tank, jalan baru, rumah permanen, sarana pendidikan
dankesehatan.
Tabel 2.1 Pembagian WPP Kota Medan (Sumber: RUTRK Medan 2005)
Kawasan Pasar Marelan berada pada WPP A. Arah pengembangan pada wilayah ini adalah sebagai wilayah Pelabuhan, Industri, Permukiman, Rekreasi, dan Maritim. Keberadaan Pasar Marelan sangat tepat karena berada di wilayah yang berorientasi pada wilayah Perdagangan dan dekat dengan permukiman penduduk.
Retail + Permukiman
Gambar 2.4. Pertimbangan Pemilihan Lokasi Retail + Permukiman
Permukiman Penduduk
Permukiman penduduk SITE
II.3.1.2. Pencapaian
Lokasi site berada di jalan Marelan Raya, sangat efisien untuk pencapaian karena banyak dilalui oleh angkutan umum, kendaraan, maupun truk barang. Untuk para pejalan kaki, site sangat mudah dijangkau karena banyak dilalui oleh berbagai jenis angkutan umum.
Site Kawasan Pasar Marelan ini dilalui oleh 2 jalur utama: 1. Jalan Marelan Raya
2. Jalan Rahmad Buddin
II.3.1.3. Area Pelayanan Pasar Marelan
Berdasarkan jenis pasar yang telah dijelaskan sebelumnya, maka dapat dikatakan bahwa Pasar Marelan adalah pasar kecamatan, tepatnya adalah Pasar Kecamatan Medan Marelan. Sehingga berdasarkan hal tersebut, dapat dikatakan Pasar Marelan memiliki kriterial sebagai berikut :
Gambar 2.5. Peta Pencapaian Lokasi
Jalan Rahmad Buddin Jalan Marelan Raya
Jalan M.Basir Gang rusdi Site Site Jalur Utama KETERANGAN: Jalur Skunder
- Fasilitas pelayanan : pertokoan, perpasaran, kantor-kantor pelayanan umum dan civic center.
- Poupulasi pelayanan : 20.000 – 70.000 jiwa - Skala radius pelayanan : 0 - 1,5 km
- Perkiraan kepadatan : 80-100 ha - Status pasar lingkungan
Pasar Marelan
Gambar 2.6. Peta Area Pelayanan
Pasar Simpang Atap Super Market Irian
II.3.2. Analisa Pemilihan Lokasi
Pada site ini, lokasi merupakan lokasi tunggal, dikarenakan ini termasuk ke dalam proses redevelopmen. Sehingga tidak akan ada site lainnya sebagai pembanding. Terdapat beberapa kriteria agar sebuah lokasi dapat menjadi lokasi sebuah pasar dan pusat perbelanjaan, antara lain :
1. Dekat dengan pemukiman penduduk, sehingga mempunyai konsumen yang tetap.
2. Lokasi harus dapat menjangkau masyarakat banyak
3. Dilalui oleh lintasan angkutan umum, sehingga dapat diakses oleh para pejalan kaki
4. Memiliki sarana dan utilitas yang baik di sekitar kawasannya. Sehingga nantinya tidak menimbulkan bau yang tidak sedap.
Gambar 2.7. Analisa Pemilihan Lokasi
Merupakan kawasan permukiman penduduk sehingga pasar ini memiliki pelanggan yang tetap. Dilalui oleh Jl.Marelan
Raya dan Jl.Rahmad Buddin yang banyak dilalui oleh banyak Jenis
II.3.3. Deskripsi Kondisi Eksisting Lokasi II.2.3.1 Luas lahan
Pasar Marelan yang ada saat ini bukan seutuhnya dikelola oleh Perusahaan Daerah Kota Medan tetapi juga sebagiannya dikelola oleh pihak Swasta. Luas gabungan dari keduanya mencapai ± 18.958 m2, tetapi yang dikelola pleh PD. Pasar hanya seluas 2400 m2.
Site ini terletak pada kecamatan Medan Marelan. Termasuk kedalam wilayah pengembangan yang berorientasi sebagai area Pelabuhan, Industri, Permukiman, Rekreasi, Maritim. Adapun site ini memiliki kelebihan dan kelemahan tertentu antara lain :
Gambar 2.8. Dimensi Site 62 M 58 M 95 M 69 M 61 M 180 180 M 126 M
- Kelebihan:
1. Berada pada salah satu jalan utama di kecamatan Medan Marelan yaitu jalan Marelan raya.
2. Pencapaian yang mudah karena banyak dilalui oleh berbagai jenis kendaraan maupun angkutan umum.
3. Dekat dengan pemukiman penduduk, sehingga target pasar dapat dengan mudah terpenuhi, karena tersedianya jumlah pembeli yang memadai.
4. Dekat dengan lahan pertanian sehingga kebutuhan pasar dapat terpenuhi dengan baik.
- Kelemahan
1. Memiliki arus lalu lintas yang padat sehingga sangat sulit memarkirkan kendaraan di sekitar site.
2. Lahan parkir yang sangat terbatas mengakibabkan banyak kendaraan di badan jalan sehingga menimbulkan kemacetan. 3. Tidak tersedianya pemberhentian angkutan umum maupun selter
becak yang tetap mengakibabkan mereka berhenti dan menunggu penumpang di sembarang tempat.
4. Utilitas bangunan yang tidak terawat menimbulkan bau yang tidak sedap. Dan kadang menimbulkan banjir dan genangan air.
II.3.3.2. Peraturan Site
1. Land Use (RDTRK) : rencana detail tata ruang kota. Yaitu peruntukan dan syarat-syarat lain tentang suatu wilayah pada daerah tertentu. Peraturan ini dibuat agar penggunaan lahan pada suatu kawasan dapat terencana dan teratur.
2. GSB = Garis Sempadan Bangunan : Mengatur jarak batas bangunan dengan batas kapling, bisa batas depan, samping atau belakang. Sering garis sepadan ini hanya depan atau jalan saja, 1/2 x lebar jalan atau (1/2xlebar jalan) + 1.
GSB ideal yang seharusnya ideal untuk sebuah site adalah seperti yang diutarakan dalam penjelasan di atas, yaitu :
GSB sebelah Utara (Jl.M.Basir) (1/2x 0m) + 1 = 0m
GSB sebelah Timur (Gg.Rusdi): (1/2x 0m) + 1 = 0m
GSB sebelah barat (Jl.Marelan Raya) (1/2x 0m)+1=0m
GSB sebelah Selatan (1/2x 0m) + 1 =0m
Namun GSB yang terdapat pada kawasan perancangan pada saat ini adalah sebagai berikut:
Gambar 2.9. GSB Eksisting GSB 2 – 8m GSB 1.5 – 6m GSB 1.5-10m GSB 1 - 3.5m GSB 3 – 8m GSB 1 – 2m GSB 2 – 15m
3. BC = Building Coverage (Koefisien Dasar Bangunan). Yakni perbandingan tapak dengan kawasan terbangun. Koefisien ini akan semakin kecil untuk kawasan perbelanjaan atau kawasan mahal, bisa berubah tergantung fungsi dan harga tanah atau lahan. Sebagai kawasan pusat perbelanjaan dan pasar, maka koefisen dasar bangunan yang ada di sekitar dan pada site adalah sekitar 80 % - 90 %
Maka koefisen dasar bangunan adalah : 90 % x 18.958 m2 = 17.062 m2 4. FAR = Floor Area Ratio (Koefisien Lantai Bangunan). Yaitu
perbandingan luas tapak dan klasifikasi yang telah ditetapakan total luas lantai. Koefisien ini bisa lebih dari 100% untuk bangunan bertingkat.
Untuk daerah di sekitar Pasar Sei Sikambing, maka koefisien lantai bangunan sekitarnya adalah 2-3 lantai. Dengan KDB sekitar 90 % maka dengan kata lain KLB bisa mencapai 200 % - 300 %.
II.3.3.3. Ketinggian Bangunan
Berdasarkan survey yang telah dilakukan, maka dapat diketahui ketinggian bangunan di kawasan Pasar marelan. Penyajiannya adalah sebagai berikut:
1. Ketinggian Bangunan Pasar marelan
Ketinggian bangunan Pasar Marelan adalah bangunan 1 lantai. Mulai dari kios hingga loods semuanya hampir sama ketinggiannya.
2. Ketinggian Bangunan di sekitar Pasar Marelan
Bangunan di sekitar pasar Marelan rata-rata adalah bangunan rumah toko dan permukiman penduduk. Ketinggiannya bervariasi, mulai dari 1 hingga yang paling tinggi adalah 3 lantai. Untuk lebih jelasnya disajikan dalam gambar berikut.
Gambar 2.8. Peta Ketinggian Bangunan Keterangan :
Ketinggian 3 lantai Ketinggian 2 lantai Ketinggian 1 lantai
II.3.3.4. Eksisting
Tapak terletak di Jl. Marelan Raya, di samping Jl. M.Basir. Tapak terletak di Kecamatan Medan Marelan dengan KDB di kawasan tersebut sebesar 73%, dengan luasan site sekitar 18.958 m2. Berikut akan dijelaskan kondisi tapak di sekitar site.
Gambar 2.9. Kondisi Eksisting Sumber: Survey Lapangan Keadaan lalulintas disekitar site yang
cukup padat dsebabkan site dilalui oleh 2 jalan utama,yakni Jl.Marelan Raya dan Jl.Rahmad Buddin
Disekitar site dipenuhi rumah toko dengan ketinggian 2-3 lantai
Kondisi PKL ditepi Jl.M.Basir.Masalah PKL merupakan masalah yang banyak ditemui dipasar ini.
Keadaan PKL disekitar site yang kurang tertata mengakibatkan kemacetan.