TINJAUAN PUSTAKA 2.1. Landasan Teori
2.1.3. Model Penilaian Lahan Pertanian a.Pendekatan data pasar a.Pendekatan data pasar
Gambar 2.1 Aznar Jerónimo et al (2011), (dimodifikasi) Gambar diatas menjelaskan bahwa model penilaian harus dimulai dari:
1. Mengidentifiasi data yang sebanding dengan objek penilaian 2. Setelah mengidentifikasi data yang sebanding maka selanjutnya
melakukan penyesuaian / adjustment
3. Setelah adjustment dilakukan regresikan variabel – variabel (X) terhadap nilai lahan pertanian(Y)
4. Setelah melakukan regresi maka di dapatlah model dari nilai kebun objek penilaian.
b.Pendekatan Pendapatan / Income Capitalization Approach
Pendekatan pendapatan merupakan nilai yang mencerminkan keadaan sekarang dari antisipasi keuntungan yang akan diterima di masa yang akan datang dengan nilai yang telah di diskon dari keuntungan yang diperoleh ( The Appraisal of Real Estate, 13th Edition 85 ; 2008). Alat yang digunakan dalam pendekatan pendapatan adalah tingkat diskon rate. Keuntungan yang diperoleh sangat tergantung dengan kondisi moneter dan inflasi.
Salah satu metode didalam melakukan pendekatan pendapatan adalah metode discounted cash flow (DCF) yang merupakan analisa yang dapat digunakan untuk mengestimasi nilai kini dari suatu properti ( The Appraisal of Real Estate, 13th Edition 539 ; 2008). Metode DCF diistilahkan juga dengan metode arus kas terdiskoto.
Discounted cash flow (DCF) merupakan analisis yang berasal dari net present value (NPV) dari aliran laba bersih didapat dari properti. Metode discounted cash flow (DCF) merupakan metode yang sering digunakan dalam penilaian properti kehutanan (Straka Thomas, 2007). Metode ini dilakukan guna memproyeksi pendapatan yang akan diterima di masa sekarang dengan mengasumsikan pendapatan di kurangi dengan biaya selama masa proyeksi, biasanya proyeksi yang dilakukan untuk perkebunan kelapa sawit dilakukan sampai 25 tahun, nilai akhir di diskontokan dengan biaya modal.
b.1. Model Penilaian Pendekatan Pendapatan Yang di Terapkan di Malaysia
Gambar 2.2 Alur Model pendekatan pendapatan oleh M.N.
Noormahayu, A.R. Khalid dan M.A. Elsadig (2009) Model yang di terapkan di Malaysia
Gambar diatas menjelaskan bahwa model penilaian berdasarkan pendekatan pendapatan harus dimulai dari:
1. Mengetahui jumlah produksi rata-rata.
2. Setelah data produksi di dapat tahap selanjutnya data harga tandan buah segar (TBS) rata – rata.
3. Selanjutnya setelah data produksi dan harga tandan buah segar ada lalu di kalikan jumlah produksi rata – rata dengan harga tandan buah segar.
4. Maka di dapatlah total pendapatan kotor.
5. Setelah didapat total pendapata kotor maka dikalikan pendapatan dengan tingkat discount rate.
6. Lalu didapatkanlah nilai NPV (net present value) untuk pendapatan / revenue 7. Tahap selanjutnya di hitung biaya produksi yang meliputi :
a. Biaya pendirian antara lain ; biaya pembukaan lahan, biaya persiapan lahan, drainase, pembangunan jalan, administrasi dan penanaman.
b. Biaya masukan antara lain ; biaya bahan tanaman, biaya pupuk, herbisida dan pestisida.
c. Biaya tenaga kerja meliputi ; biaya dalam pemupukan, pemangkasan, penyiangan, panen dan biaya trasportasi.
8. Setelah ditotal semua biaya maka selajutnya dikalikan dengan tingkat discount rate
9. Setelah dapat nilai NPV (net present value) dari biaya.
10. Maka selanjutnya di kurangkan antara nilai pendapatan bersih setelah diskonto dengan nilai biaya bersih setelah diskonto.
11. Setelah dikurangkan pendapatan dan biaya bersih maka didapatlah nilai dari kebun tersebut dari pendekatan pendapatan.
b.2. Model Penilaian Pendekatan Pendapatan Yang di Terapkan di Indonesia
Gambar 2.3Model Penilaian Kebun di Indonesia (dari berbagai sumber)
Luas Perkebunan Produksi
Net Income
Biaya Modal
NPV / Nilai Kebun
Gambar diatas menjelaskan bahwa model penilaian kebun yang dimulai dari : 1. Data produksi
2. Total produksi di kalikan dengan harga TBS yang berlaku di daerah penilaian
3. Setelah didapat total pendapatan selajutnya 4. Selajutnya dikurangkan dengan total biaya 5. Selanjutnya di dapatlah pendapatan bersih 6. Lalu di kalikan dengan biaya modal 7. Didapatlah NPV (net present value) 2.1.4. Faktor – Faktor Penentu Nilai
Menurut Maliene(2011) faktor penentu nilai adalah antar lain ekonomi, hukum, sosial, politik, perencanaan, masyarakat dan phisikologis.
a. Pengertian faktor ekonomi adalah nilai sebuah properti didasarkan kepada hukum ekonomi yaitu hukum permintaan dan penawaran yaitu jika barang yang tersedia sedikit maka harga akan naik dan sebaliknya jika barang yang tersedia banyak maka harga akan turun.
b. Pengertian faktor hukum adalah bagaimana status kepemilikan properti yang meliputi surat kepemilikan, peraturan yang mengatur, legalitas yang dapat menentukan nilai properti.
c. Pengertian faktor sosial adalah suatu keadaan masyarakat yang berada di lingkungan properti yang mencerminkan prilaku, adat istiadat yang mempengaruhi nilai properti.
d. Pengertian faktor politik adalah keadaan atau situsi dari gejolak politik pada suatu daerah yang dapat menentukan nilai secara langsung.
e. Pengertian faktor perencanaan adalah sesuatu yang berhubungan dengan rencana tata ruang dan wilayah yang meliputi kebijakan peruntukan dari sebuah kawasan.
f. Pengertian faktor masyarakat adalah bagaimana masyarakat sekitar properti dapat memberi pengaruh terhadap properti.
g. Pengertian faktor phisikologis adalah bagaiman kondisi phisikologis para konsumen dalam menentukan pilihan terhadap properti.
Menurut Eldred (1978) dalam Fitrianto Aris (2011) faktor penentu nilai ada empat yaitu; permintaan (deman), manfaat (utility), kelangkaan (scarcity), kemudahan dialihkan (transferability)
a. Permintaan merupakan faktor penentu nilai suatu properti dimana jika tidak ada permintaan maka suatu properti tidak memiliki nilai.
b. Memiliki manfaat merupakan faktor penentu nilai jika suatu properti tidak memiliki manfaat maka nilai yang melekat akan hilang.
c. Kelangkaan merupakan faktor yang mesti terpenuhi dalam sebuah penilaian jika suatu properti tidak langka maka tidak akan memiliki nilai.
d. Kemudahan di alihkan merupakan ciri dari properti yang memiliki nilai dan hal yang mesti terpenuhi dalam kriteria penilaian
Faktor ekonomi pembentuk nilai terbagi atas empat yaitu : Kegunaan (Utility), Kelangkaan (Scarcuty), Keinginan (Desire) dan Daya beli (Effective purchasing power).( The Appraisal of Real Estate, 13th Edition 2008)
a. Nilai suatu properti ditentukan oleh kegunaan dapat diambil dari properti itu sendiri, seperti rumah, ruko, hotel, mall, kebun dan lain sebagainya.
b. Kelangkaan merupakan faktor penentu nilai yang mesti ada misalkan udara, sinar matahari dan lain sebagainya.
c. Keinginan merupakan faktor penentu nilai suatu properti jika keinginan tidak ada maka nilai yang ada tidaklah terwujud.
d. Daya beli merupakan faktor pembentuk nilai, dimana jika tidak memiliki daya beli suatu properti tidak memiliki nilai.