Perlambatan ekonomi domestik juga berdampak negatif pada bisnis properti nasional, khususnya di segmen kelas menengah atas. Sejak kuartal pertama tahun 2015, penyerapan properti sudah mulai tersendat dan turun hingga 30% dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya. Di kuartal kedua situasinya lebih buruk lagi dengan penjualan yang merosot hingga 40% dibandingkan kuartal kedua 2014. Menurut survey harga properti residensial dari Bank Indonesia (BI), tingkat penjualan hunian di kuartal kedua hanya tumbuh 10,84% dan di kuartal ketiga hanya mencapai 7,66%.
Selain faktor pelambatan ekonomi nasional dan global, banyak faktor lain yang turut menekan pasar properti seperti kenaikan harga material bangunan akibat kondisi nilai tukar rupiah terhadap dollar AS yang terus terdepresiasi, ketentuan Bank Indonesia mengenai rasio pinjaman terhadap nilai aset (loan-to-value/LTV) dan wacana perubahan batasan pengenaan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) properti dari luas lahan menjadi nilai jual serta batasan harga jual yang dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) Barang Sangat Mewah.
Kenaikan Biaya Material Bangunan
Fluktuasi nilai tukar rupiah terhadap dollar AS memicu kenaikan bahan bangunan. Sejak memasuki kuartal kedua, harga material bangunan mulai merangkak naik dan hingga akhir kuartal ketiga beberapa material tertentu sudah mencatat kenaikan hingga 20%, termasuk pasir, semen, besi hingga batubata. Kondisi ini menjadi kendala dilematis bagi pengembang properti karena tidak mungkin menaikkan harga jual di saat kondisi daya beli konsumen melemah.
Kebijakan Loan-to-Value
Pada bulan September tahun 2013, Bank Indonesia (BI) menetapkan peraturan baru mengenai loan-to -value (LTV) Kredit Pemilikan Rumah (KPR) untuk pembelian perumahan, kondominium dan apartemen di atas tipe 70. Pembelian rumah pertama akan memiliki LTV 70%, pembelian rumah kedua memiliki LTV 60%, sementara pembelian rumah ketiga dan selanjutnya memiliki LTV sebesar 50%. Ketentuan ini menyebabkan konsumen harus meningkatkan uang muka untuk pembelian tersebut. Selain itu, BI melarang pembelian rumah indent dengan pinjaman (KPR) untuk pembelian perumahan kedua dan selanjutnya.
The slowdown in the domestic economy has also had a negative impact on the national property sector, particularly in the upper middle- class segment. Since the first quarter of 2015, absorption of property started to falter and fell by 30% as compared to the same period in the previous year. In the second quarter the situation was even worse with sales dropping by 40% as compared to the second quarter of 2014. According to a survey of residential property prices from BI, the level of residential sales in the second quarter grew only 10.84% and in the third quarter only achieved 7.66%.
In addition to the slowdown of both the national and global economies, many other factors helped suppress the property market such as the rise in prices of building materials due to the Rupiah depreciation against the US dollar, Bank Indonesia provisions on the ratio of loan- to-value (LTV) and a discourse to change the limits for imposition of Sales Tax on Luxurious Goods (PPnBM) for property from the land area to be the selling value as well as the limits for imposition of sales price on Income Tax (PPh) of Super Luxurious Goods.
The Increase in Cost of Building Materials Fluctuations in the exchange rate of the Rupiah against the US dollar triggered a rise in building material prices. Entering the second quarter, the price of building materials began to crawl up and until the end of the third quarter some specific materials already recorded an increase of up to 20%, including sand, cement, iron and brick. This condition was a constraining dilemma for property developers because it was not possible to raise the sales price at a time when the consumer purchasing power was also weakening.
Policy of Loan-to-Value
In September 2013, Bank Indonesia (BI) stipulated new regulations on loan-to-value (LTV) of home mortgages (KPR) for the purchase of houses, condominiums and apartments over 70 square meters. The purchase of first house would be 70% LTV, the purchase of second house is 60% LTV, while the third and subsequent home purchases is 50% LTV.
This provision meant consumers had to have increased down payments for property purchases. In addition, BI prohibited indent home mortgages (KPR) for the purchase of second and subsequent houses. BI regulation
Laporan Manajemen Management Report
Analisis dan Pembahasan Manajemen Management Discussion and Analysis
T
ata Kelola Perusahaan Good Corporate Governance
T
anggung Jawab Sosial Perusahaan Corporate Social Responsibility
Peraturan BI bertujuan untuk melindungi pelanggan dari spekulan dan juga untuk menjaga kualitas KPR, dan bank akan menjadi lebih selektif dalam memberikan kredit properti. Tetapi dengan meningkatnya persyaratan uang muka yang dirasakan memberatkan konsumen, terjadi penurunan permintaan di segmen menengah.
Di pertengahan tahun 2015, BI merevisi ketentuan LTV dimana rasio LTV untuk untuk KPR dinaikkan sehingga kewajiban uang muka minimum turun kembali. Rasio LTV maksimum untuk pembelian rumah pertama dinaikkan menjadi 80% (dari sebelumnya 70%), untuk rumah kedua menjadi 70% (dari sebelumnya 60%) dan untuk rumah ketiga 60% (dari sebelumnya 50%). Walaupun aturan tersebut dilonggarkan di pertengahan tahun 2015, namun belum memberikan dampat signifikan untuk mendorong pertumbuhan pasar properti. Survei perkembangan properti komersial BI pada November 2015 memperlihatkan kondisi kontraksi untuk Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) khusus untuk tipe di atas 70 meter persegi. KPA tipe 70 pada kuartal ketiga mengalami kontraksi sebesar 4,27%. Bahkan di kuartal sebelumnya, kontraksi mencapai 4,42% seiring masih tingginya suku bunga KPA yang meningkat dibandingkan kuartal sebelumnya.
Kebijakan Perpajakan
Di sektor perpajakan, pada bulan Februari muncul wacana perubahan batas pengenaan pajak penjualan rumah tapak dan apartemen yang termasuk dalam kriteria “barang mewah” (PPnBM). Untuk rumah tapak beserta tanahnya yang menjadi objek PPnBM diturunkan dari semula di atas Rp10 miliar atau luas bangunan
dan tanah lebih dari 500 meter persegi (m2),
menjadi Rp2 miliar atau luas bangunan dan
tanah lebih dari 400 m2. Sedangkan untuk
apartemen yang menjadi objek PPnBM diturunkan dari semula di atas Rp10 miliar atau
luas bangunan lebih dari 400 m2 menjadi Rp2
miliar atau luas bangunan lebih dari 150 m2.
Wacana perubahan ketentuan pajak tersebut telah menimbulkan ketidakpastian di pasar properti. Sejak munculnya pemberitaan mengenai PPnBM di bulan Februari yang terkonfirmasi dengan keluarnya Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 106/ PMK.010/2015 tanggal 8 Juni 2015 Tentang Jenis Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor Yang
aims to protect consumers from speculators/ opportunists and to maintain the quality of KPR, and banks will be more selective in granting property loans. Nevertheless, given the increase of down payment requirements as burdening consumers, there was a decline in demand in the middle-class segment.
In the middle of 2015, BI amended the terms of LTV in which the LTV ratio for KPR was increased so that the minimum down payment obligations decreased. The maximum LTV ratio for first home purchase increased to 80% (from the previous 70%), for second homes to 70% (from 60%) and for the third houses 60% (from the previous 50%). Eventhough we saw a loosening of the regulation in the middle of 2015, this has not yet given a significant impact to encourage the growth of property market.
BI survey of commercial property developments in November 2015 showed a contraction for the Apartment Mortgages (KPA) particularly to apartments over 70 square meters. KPA for apartments over 70 square meters in the third quarter contracted by 4.27%. Evidently, in the previous quarter the contraction went to 4.42% due to the high KPA interest rates, which further increased, as compared to the previous quarter.
Tax Policy
Regarding taxes, in February there emerged a discussion to change the limits for tax imposition on housing developments and apartments to be included in the criteria of tax on “Luxurious Goods” (PPnBM). For housing developments, the land size or value was subject to PPnBM decreased from 500 (m2) or IDR10 billion to be 400 m2 or IDR2billion. As
for apartments, the size and value subject to PPnBM decreased from over 400 m2 or IDR10
billion to be 150 m2 or IDR2billion worth.
The discussion of revision of tax provision has led to uncertainty in the property market. Since the news broke about PPnBM in February which is confirmed by issuance of the Minister of Finance Regulation (PMK) No. 106/ PMK.010/2015 dated June 8, 2015 concerning Goods Subject to Luxurious Goods Sales Tax Other Than Motor Vehicles Subject to Luxurious Goods Sales Tax, property sales especially in
Dikenai PPnBM, penjualan properti terutama di segmen menengah atas sepanjang tahun 2015 praktis terhenti karena calon pembeli properti memilih untuk menunda pembelian.
Kondisi pasar properti semakin berat dengan keluarnya PMK Nomor 90/PMK.03/2015 Tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor 253/PMK.03/2008 Tentang Wajib Pajak Badan Tertentu Sebagai Pemungut Pajak Penghasilan Dari Pembeli Atas Penjualan Barang Yang Tegolong Sangat Mewah.
Di dalam Peraturan Menteri tersebut properti yang digolongkan sebagai barang sangat mewah adalah:
a. Rumah beserta tanahnya, dengan harga jual atau harga pengalihannya lebih dari Rp5 miliar atau lebih dari 400 meter persegi (m2),
b. Apartemen, kondominium dan sejenisnya, dengan harga jual atau pengalihannya lebih dari Rp5 miliar atau luas bangunan lebih dari
150m2.
Peraturan Menteri ini ditegaskan lagi dengan Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor Per- 19/PJ/2015 tentang Tata Cara Pemungutan Pajak Penghasilan Pasal 22 atas Penjualan Barang yang Tergolong Sangat Mewah.
Setelah ada dialog antara Menteri Keuangan dengan pengusaha properti, pemerintah sepakat bahwa disamping fokus pada sisi penerimaan pajak, pemerintah juga menginginkan stimulus bagi pelaku usaha. Menteri Keuangan akhirnya mengeluarkan PMK Nomor 206/PMK.0101/2015 yang mengubah ambang batas pengenaan pajak penjualan atas barang mewah (PPnBM) atas properti untuk hunian rumah dan apartemen berdasarkan nilai, yaitu masing-masing menjadi Rp 20 miliar dan Rp 10 miliar. Dengan aturan baru tersebut, properti dengan harga di bawah Rp 10 miliar tidak terkena dua pajak, PPh 22 dan PPnBM, seperti yang dikhawatirkan banyak pihak. Namun kebijakan ini baru dikeluarkan pada tanggal 20 November 2015 dan mulai berlaku di penghujung kuartal IV-2015. Sehingga, walaupun memberi harapan baru bagi pasar properti, dampaknya baru akan dirasakan pada tahun 2016 mendatang.
Dana Investasi Real Estat (DIRE)
Sejak bulan September hingga Desember, pemerintah telah mengeluarkan delapan paket kebijakan ekonomi untuk mendorong
the middle-high segment throughout 2015 practically stopped because prospective property buyers chose to delay the purchase.
Property market conditions were exacerbated by Regulation of the Minister of Finance No.90/PMK.03/2015 on an Amendment to Regulation of the Minister of Finance No.253/ PMK.03/2008 on Certain Corporate Taxpayer of Income Tax Collector from the Buyer on the Selling of Goods Classified as Highly Luxurious.
In the Ministerial Regulation the properties that are classified as super luxurious goods are:
a. House and its land, with the sales or assignment price of more than IDR5billion, or more than 400 square meters (m2),
b. Apartments, condominiums and the like, with the sales or assignment price of more than IDR5 billion or with over 150m2
building area.
The Ministerial Regulation is asserted by Regulation of the Director General of Tax No.Per-19/PJ/2015 on Procedures for Collection of Income Tax Article 22 on the Selling of Goods Classified as Super Luxurious.
After a discussion between the Ministry of Finance with property industrialists, the government agreed that in addition to focusing on the tax revenue side, the government would also like to stimulate the business environment. The Ministry of Finance finally issued PMK No. 206/PMK.0101/2015 that revised the exposure threshold of sales tax on luxurious goods (PPnBM) on property for residential houses and apartments by value, respectively, to IDR 20 billion and IDR 10 billion. Under the new regulation, property at a price below Rp 10 billion is not exposed to the two taxes, PPh 22 and PPnBM, as anticipated by many parties.
However this new policy was issued on 20 November, 2015 and became effective at the end of the fourth quarter of 2015. Therefore, despite fostering a new hope for the property market, the impact will only be felt in 2016.
Real Estate Investment Trust (REIT)
From September to December, the government issued eight economic policy packages to encourage growth. The economic