yang terhubungan dan memberi akses menuju infrastruktur bidang kemaritiman
3.2. Rencana Strategis Infrastruktur Bidang Cipta Karya
3.2.1. RENCANA PENGEMBANGAN PERMUKIMAN
3.2.1.2. PROFIL PEMBANGUNAN PERMUKIMAN 1. Kondisi Umum
3.2.1.2.3. Parameter Teknis Wilayah
Analisis Penilaian Tingkat Kekumuhan
Analisis tingkat kekumuhan dapat ditinjau melalui beberapa faktor pendekatan yang meliputi kondisi kualitas lingkungan permukiman serta kondisi sarana dan prasarana pendukung.
Tindak lanjut hasil penilaian terhadap analisis ditetapkan 4 (empat) wilayah Kelurahan yang membutuhkan penanganan, yaitu :
a. Kecamatan Dompu : 1. Kelurahan Bali I 2. Kelurahan Bada 3. Kelurahan Potu b. Kecamatan Woja : 1. Kelurahan Kandai II
Dengan Kondisi kualitias lingkungan permukiman serta kondisi prasarana dan sarana yang kurang mendukung pada kawasan-kawasan Permukiman tersebut sebagaimana yang telah di identifikasi secara langsung dilapangan.
Hasil Penilaian Tingkat Kekumuhan
Berdasarkan hasil kajian RUTRK Kabupaten Dompu periode tahun 2003 – 2011 (sebelum revisi) dan peninjauan identifikasi lapangan secara langsung pada kawasan permukiman di masing-masing daerah yang memiliki indikasi kumuh di Kabupaten Dompu, kategori tingkat kekumuhan dapat dilihat pada tabel berikut ini :
Tabel 3. Kategori Tingkat Kekumuhan di Kabupaten Dompu
No Wilayah/ Kelurahan Kategori Tingkat Kekumuhan
1. Kelurahan Bali I Kategori Tinggi
2. Kelurahan Bada Kategori sedang
3. Kelurahan Potu Kategori sedang
4. Kelurahan Kanadai II Kategori sedang
Sumber : Hasil analisis
3.2.1.2.4. SASARAN
DOKUMEN RENCANA PROGRAM INVESTASI JANGKA MENENGAH (RPIJM) 2017-2021 KABUPATEN DOMPU, NUSA TENGGARA BARAT
ARAHAN KEBIJAKAN DAN RENCANA STRATEGIS INFRASTRUKTUR| 1-41 • Terbatasnya kemampuan penyediaan prasarana dan sarana perumahan.
Penyediaan prasarana dan sarana dasar oleh pemerintah terhadap kawasan rumah sederhana dan rumah sederhana sehat yang dihuni oleh masyarakat berpendapatan rendah dilakukan untuk menurunkan harga jual rumah di kawasan tersebut. Diharapkan masyarakat, khususnya masyarakat berpendapatan rendah mempunyai kemampuan untuk memiliki rumah yang layak huni dalam kawasan yang sehat. Namun demikian, kemampuan pemerintah untuk mendukung penyediaan prasarana dan sarana tersebut masih terbatas. Faktor ini menjadi salah satu penghambat dalam penyediaan perumahan untuk masyarakat berpendapatan rendah serta pemicu menurunnya kualitas kawasan yang dihuni oleh masyarakat berpendapatan rendah. Kondisi kawasan perumahan seperti ini pada tahap berikutnya berkembang menjadi kawasan kumuh baru.
• Meningkatnya luasan kawasan kumuh. Pada tahun 1996 luas kawasan kumuh mencapai 40.053 ha dan pada tahun 2000 meningkat menjadi 47.500 Ha yang tersebar di 10.000 lokasi dan dihuni oleh sekitar 17,2 juta jiwa. Luasan kawasan kumuh cenderung terus meningkat setiap tahunnya selaras dengan pertumbuhan penduduk dan makin tidak terkendalinya pertumbuhan kota utama (primacy city) yang menjadi penarik meningkatnya arus migrasi. Selain itu, laju pertumbuhan kawasan kumuh (di pusat kota maupun di tepi kota) juga dipicu oleh keterbatasan kemampuan dan ketidakpedulian masyarakat untuk melakukan perbaikan rumah (home improvement). Hal lain yang juga menjadi pemicu adalah ketidakharmonisan antara struktur infrastruktur kota, khususnya jaringan jalan dengan kawasan permukiman yang terbangun. Di pinggir kota hal tersebut yang menimbulkanurban sprawlyang membawa dampak kepada kemacetan (congestion), ketidak-teraturan, yang pada akhirnya menimbulkan ketidakefisienan serta pemborosan energi dan waktu.
• Belum mantapnya kelembagaan penyelenggaraan pembangunan perumahan dan permukiman. Kelembagaan penyelenggara pembangunan perumahan belum berada pada tingkat kinerja yang optimal untuk menjalankan fungsi, baik sebagai pembangun (provider) maupun pemberdaya (enabler). Walaupun peraturan perundangan yang berlaku menyatakan bahwa masalah perumahan dan permukiman merupakan tugas dan tanggung jawab pemerintah daerah, namun belum mantapnya kapasitas kelembagaan
penyelenggara pembangunan perumahan dan permukiman yang ada pada semua tingkatan pemerintahan menyebabkan pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman yang terjangkau dan layak huni menjadi persoalan yang semakin kritis. Pemerintah telah berupaya membentuk BKP4N yang pada kenyataannya tidak efektif karena badan ini bukan badan operasional, dan kebijakan-kebijakan yang ditetapkan sulit dikoordinasikan dan ditindak lanjuti.
• Meningkatnya jumlah rumah tangga yang belum memiliki rumah. Pada tahun 2000, jumlah rumah tangga yang belum memiliki rumah sebanyak 4.338.864 rumah tangga yang merupakan akumulasi dari kebutuhan tahun sebelumnya yang belum terakomodasi oleh penyediaan rumah yang dilakukan oleh BUMN dan developer swasta serta swadaya masyarakat dan adanya pertumbuhan jumlah rumah tangga. Bila pemerintah berkeinginan agar dalam waktu 10 tahun kebutuhan tersebut dapat dipenuhi dan pemerintah juga memperhatikan kebutuhan rumah akibat pertumbuhan penduduk (pertumbuhan rumah tangga) maka sejak tahun 2000 total kebutuhan rumah per tahun sebesar 1.163.533 unit, sehingga pada tahun 2004 akhir terdapat kebutuhan total sebanyak 5.832.665 unit rumah dan pada akhir tahun 2009 kebutuhan tersebut mencapai 11.665.330 unit.
• Terjadinya kesenjangan (mismatch) dalam pembiayaan perumahan. Sumber pembiayaan untuk kredit pemilikan rumah (KPR) pada umumnya berasal dari dana jangka pendek (deposito dan tabungan) sementara sifat kredit pemilikan rumah pada umumnya mempunyai tenor jangka panjang. Belum adanya sumber pembiayaan perumahan jangka panjang selalu menjadi kendala bagi pengembangan pasar perumahan yang sehat. Kesenjangan tersebut dalam jangka panjang menyebabkan pasar perumahan menjadi tidak sehat karena ketidakstabilan dalam ketersediaan sumber pembiayaan selain itu pasar perumahan juga sangat terpengaruh (volatile) terhadap perubahan ekonomi makro, resiko likuiditas dan gejolak tingkat bunga. Tidak adanya sumber pembiayaan perumahan jangka panjang dan belum beroperasinya lembaga fasilitas pembiayaan sekunder juga merupakan salah satu penyebab berkembangnya pola penjualan rumah sistempre-saledimana konsumen tidak membeli rumah tetapi membeli peta yang akan dibangun bila konsumen telah
DOKUMEN RENCANA PROGRAM INVESTASI JANGKA MENENGAH (RPIJM) 2017-2021 KABUPATEN DOMPU, NUSA TENGGARA BARAT
ARAHAN KEBIJAKAN DAN RENCANA STRATEGIS INFRASTRUKTUR| 1-43 melunasi uang muka. Kondisi tersebut secara tidak langsung merugikan konsumen dan juga menyebabkan pasar tidak sehat karena agunan (collateral) hanya berdasarkan kepada satu surat hingga rumah yang diinginkan terbangun sehingga sulit untuk didisclosurebila terjadi wan prestasi (default). • Masih rendahnya efisiensi dalam pembangunan perumahan. Tingginya biaya administrasi perijinan yang dikeluarkan dalam pembangunan perumahan merupakan satu persoalan yang senantiasa dihadapi dalam pembangunan perumahan. Biaya perijinan untuk pembangunan perumahan saat ini mencapai 20 persen dari nilai rumah. Hal ini menimbulkan ketidakefisienan pasar perumahan karena biaya tersebut akan diteruskan (pass-through) kepada konsumen sehingga semakin menjauhkan keterjangkauan (affordability) masyarakat terhadap harga yang ditawarkan.
• Pembiayaan perumahan yang terbatas dan pola subsidi yang memungkinkan terjadinya salah sasaran. Berbagai bantuan program perumahan tidak sepenuhnya terkoordinasi dan efektif. Bantuan pembangunan dan perbaikan rumah secara swadaya dan berkelompok masih bersifat proyek dan kurang menjangkau kelompok sasaran. Bantuan pembangunan rumah susun sederhana sewa (Rusunawa) bagi kelompok sasaran yang belum mampu membeli rumah masih mengandalkan dana hibah pemerintah dan penyertaan modal negara melalui dana APBN. Pendekatan program dalam penyediaan bantuan masih terbatas pada KPR bersubsidi. Pola subsidi terhadap tingkat bunga (interest rate) dalam KPR pertama diterapkan pada tahun 1975-1976 pada saat pemerintah melalui Perum Perumnas memulai pembangunan rumah sederhana di Depok. Kebijakan pola subsidi tersebut masih terus dipakai hingga saat ini walaupun banyak kelemahan di dalamnya antara lain, memungkinkan dipergunakan sebagai alat untuk melakukan spekulasi, dan mendistorsi pasar perumahan. Pola subsidi tersebut sangat tergantung kepada alokasi tahunan melalui APBN sehingga tidak memiliki kestabilan dalam ketersediaan setiap tahunnya. Hal ini semakin diperparah karena penempatan subsidi tersebut sebagai subsidi program yang seringkali kalah prioritas dibandingkan kegiatan yang lain.
Untuk memberikan pelayanan bagi masyarakat yang mempergunakan kredit pemilikan rumah sebagai cara untuk memiliki rumah maka sasaran umum pembangunan perumahan adalah pemenuhan kebutuhan hunian bagi masyarakat melalui terciptanya pasar primer yang sehat, efisien, akuntabel, tidak diskriminatif, dan terjangkau oleh seluruh lapisan masyarakat yang didukung oleh sistem pembiayaan perumahan jangka panjang yang market friendly, efisien, dan akuntabel. Bagi masyarakat berpendapatan rendah yang terbatas kemampuannya, maka sasaran umum yang harus dicapai adalah terbentuknya pola subsidi yang tepat sasaran, tidak mendistorsi pasar, akuntabel, dan mempunyai kepastian dalam hal ketersediaan setiap tahun. Sasaran lain yang juga hendak dicapai adalah terbentuknya pola pembiayaan untuk perbaikan dan pembangunan rumah baru yang berbasis swadaya masyarakat. Sasaran penyediaan subsidi perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah adalah sebanyak 1.350.000 unit rumah, melalui pembangunan rumah susun sewa sebanyak 60.000 unit, rumah susun sederhana milik melalui peran serta swasta 25000 unit, serta peningkatan akses kredit mikro untuk pembangunan dan perbaikan perumahan berbasis keswadayaan masyarakat sebanyak 3.600.000 unit. Sebagaimana telah digariskan dalam Millennium Development Goals (MDGs), maka sasaran yang juga harus dicapai adalah penurunan luasan kawasan kumuh sebesar 50 persen dari luas yang ada saat ini pada akhir tahun 2009.
Arah Kebijakan Pembangunan Perumahan
Arah kebijakan yang akan dikembangkan untuk mencapai sasaran sebagaimana telah disebutkan di atas adalah sebagai berikut:
1. Meningkatkan penyediaan prasarana dan sarana dasar bagi kawasan rumah sederhana dan rumah sederhana sehat;
2. Mengembangkan kawasan perumahan skala besar;
3. Meningkatkan penyediaan hunian (sewa dan milik) bagi masyarakat berpendapatan rendah melalui gerakan nasional pengembangan sejuta rumah (GNPSR);
4. Meningkatkan fasilitasi dan pemberdayaan masyarakat berpendapatan rendah dalam penyediaan lahan, sumber pembiayaan dan prasarana dan sarana lingkungan melalui pembangunan perumahan yang bertumpu pada masyarakat; 5. Mengembangkan kredit mikro pembangunan dan perbaikan rumah yang terkait
DOKUMEN RENCANA PROGRAM INVESTASI JANGKA MENENGAH (RPIJM) 2017-2021 KABUPATEN DOMPU, NUSA TENGGARA BARAT
ARAHAN KEBIJAKAN DAN RENCANA STRATEGIS INFRASTRUKTUR| 1-45 upaya pemberdayaan usaha ekonomi masyarakat miskin dan penciptaan lapangan kerja;
6. Menciptakan pola subsidi baru yang lebih tepat sasaran;
7. Mengembangkan lembaga yang bertanggungjawab dalam pembangunan perumahan dan permukiman pada semua tingkatan pemerintahan serta fasilitasi pelaksanaan penataan ruang kawasan permukiman yang transparan dan partisipatif;
8. Pemantapan pasar primer perumahan;
9. Berkembangnya secondary mortgage facility (SMF) dan secondary mortgage market (SMM);
10. Terbentuknya peraturan perundang-undangan dan kelembagaan pendukung SMF dan SMM (UU Sekuritisasi, Biro Kredit, Surat Hak Tanggungan, insentif perpajakan dan sebagainya);
11. Mengembangkan insentif fiskal bagi swasta yang menyediakan hunian bagi buruh/karyawannya;
12. Meningkatkan pengawasan dan pembinaan teknis keamanan dan keselamatan gedung;
13. Menciptakan kepastian hukum dalam bermukim (secure tenure);
14. Meningkatkan kualitas pelayanan prasarana dan sarana lingkungan pada kawasan kumuh perkotaan dan pesisir/nelayan.
Program-Program Pembangunan Perumahan
Untuk mencapai sasaran dan arah kebijakan sebagaimana disebutkan di atas maka kegiatan-kegiatan pokok akan dilakukan melalui 2 (dua) program yaitu program pengembangan perumahan dan program pemberdayaan komunitas perumahan.