BAB II GAMBAR PENETAPAN LOKASI YANG DITERBITKAN
2.3 Kewenangan Notaris dan PPAT dalam
2.3.2 Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Pejabat Pembuat Akta Tanah selanjutnya disebut sebagai PPAT adalah Pejabat umum yang diberi wewenang untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.65
Perbuatan hukum yang dimaksud adalah:
a. Jual beli
b. Tukar menukar
c. Hibah
d. Pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng) e. Pembagian hak bersama
f. Pemberian hak guna bangunan/ hak pakai atas tanah hak milik
g. Pemberian hak tanggungan
h. Pemberian kuasa membebankan hak tanggungan
Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual-beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan data perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah/PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan yang berlaku.66 Pembuatan akta tersebut wajib dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan
65 Indonesia, Peraturan Pemerintah tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. PP No. 37 Tahun 1998. LN No. 52 Tahun 1998. TLN No. 3746. Psl 1 ayat (1)
66 Indonesia, Peraturan Pemerintah tentang Pendaftaran Tanah, PP No. 24 Tahun 1997. LN No. 59 Tahun 1997. TLN No. 3696. Psl. 37 ayat (1)
hukum yang bersangkutan atau kuasanya dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu. Akta PPAT merupakan salah satu sumber data bagi pemeliharaan data pendaftaran tanah. Maka wajib dibuat sedemikian rupa sehingga dapat dijadikan dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan dan pembebanan hak yang bersangkutann.67
Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Mentri Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas bidang tanah Hak Milik, yang dilakukan di antara perorangan warga negara Indonesia yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan.68
Pembuatan akta Jual beli oleh PPAT didasarkan pada diserahkannya surat-surat tentang tanah, dan prosedurnya. Pihak-pihak yang hadir dalam pelaksanaan jual beli tersebut adalah:
1. Pembeli atau kuasanya. 2. Penjual atau kuasanya.
3. Saksi (2 orang) : siapa saja sepanjang memenuhi syarat melakukan perbuatan hukum, sudah dewasa (21 tahun atau sudah menikah), tidak berada dibawah pengampuan.
4. PPAT itu sendiri.
Sebelum akta jual beli ditandatangani oleh para pihak, PPAT wajib membacakan isi akta kepada para pihak yang hadir tersebut. Sejak ditandatangani akta oleh para pihak maka terjadilah pemindahan hak dari penjual kepada pembeli. Dalam jangka waktu maksimum 7 (tujuh) hari kerja setelah
67 Boedi Harsono, Op.cit. Hlm. 506
68
penandatanganan akta jual beli, PPAT berkewajiban mendaftarkan jual beli itu ke kantor pertanahan setempat (Kabupaten/Kota).69
Pendaftaran jual beli Tanah oleh PPAT
Pendaftaran akta jual beli tanah dilaksanakan di kantor pertanahan (kabupaten/kota). PPAT menyampaikan surat-surat tentang tanah, orang dan prosedur serta akta jual belinya.
Apabila yang dijual tanah hak yang sudah bersertipikat maka kegiatan yang dilakukan oleh kepala seksi pendaftaran tanah adalah memeriksa kelengkapan surat-surat yang diperlukan. Setelah itu mencatat adanya perbuatan hukum jual beli tersebut pada buku tanah atau sertipikat tanah hak (yang terdiri dari salinan buku tanah dan surat ukur). Dalam hal ini nama pemilik semula (penjual) dicoret dan diganti nama pemilik yang baru (pembeli).
Apabila yang dijual tanah Hak Milik (bekas) Hak Milik Adat yang belum bersertipikat, terlebih dahulu dilakukan kegiatan mengumumkan tentang tanah Hak Milik (bekas Hak Milik Adat) tersebut di Kantor Pertanahan, Kantor Kepala Desa/ Kelurahan dan Kantor Kecamatan. Pengumuman ini dimaksudkan untuk memberikan kesempatan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dengan tanah tersebut. Apabila selama 60 hari70 berturut-turut tidak ada pihak yang berkeberatan, Kepala seksi Pendaftaran Tanah akan memuat terlebih dahulu buku tanah dan setipikat tanah atas nama penjual. Setelah itu barulah dilakukan pencatatan adanya perbuatan hukum jual beli yang telah diuraikan diatas.
Tanggung jawab (Akuntabilitas) PPAT dalam pembuatan akta jual beli, dimulai dari persiapan, pembuatan aktanya sampai dengan pendaftaran perubahan hak (berdasarkan akta yang bersangkutan) di Kantor Pertanahan. Dalam rangka
69Ibid., Psl. 40 ayat 1
pembuatan Akta Jual beli, PPAT bertanggung jawab dalam hal hal sebagai berikut:71
(1) Wajib menggunakan akta-akta yang telah ditetapkan (Pasal 95 Jo 96 PMNA/ Ka BPN No. 3/1997)
(2) Wajib melakukan pemeriksaan datanya terlebih dahulu di Kantor Pertanahan di mana tanah hak yang bersangkutan didaftarkan
(3) PPAT menolak membuat akta, apabila ada pemberitahuan tertulis bahwa obyek jual beli dalam sengketa. Apabila tidak ada pemberitahuan tersebut, pemegang hak membuat pernyataan tertulis yang menyatakan bahwa obyek jual beli tidak dalam sengketa.
(4) Wajib memeriksa surat-surat yang diperlukan
(5) Wajib mendaftarkan pemindahan hak tersebut dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal penandatanganan akta jual beli.
Menurut Pasal 39 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yaitu:
“PPAT berhak menolak untuk membuat akta, jika:
a. mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertipikat asli hak yang bersangkutan atau sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan; atau
b. mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan:
1. surat bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) atau surat keterangan kepala desa/keluarahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2); dan
2. surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertipikat dari kantor pertanahan, atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan dari kantor pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Keluarahan; atau salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau
71
c. salah satu saksi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian; atau
d. salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak; atau
e. untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin Pejabat atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku; atau
f. obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan atau data yuridisnya; atau
g. tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.”
Penolakan untuk membuat akta tersebut diberitahukan secara tertulis kepada pihak-pihak yang bersangkutan disertai alasannya. Dalam pembuatan akta jual beli, PPAT harus melakukan pemeriksaan terlebih dahulu terhadap semua dokumen yang diperlukan dalam jual beli tersebut. Dan apabila terdapat hal-hal yang tidak sesuai maka PPAT sesuai dengan Pasal 39 ayat (1) diatas berhak untuk menolak pembuatan akta jual beli. Selain itu setiap terjadi perbuatan hukum harus dilakukan pendaftaran tanah dalam rangka pemeliharaan data di Kantor Pertanahan setempat. Untuk itu berdasarkan Pasal 40 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997, yang berbunyi:
“Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal
ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar.”
Dari kewajiban tersebut dapat dilihat bahwa PPAT berfungsi sebagai pembantu Kepala Kantor Pertanahan dalam bidang pemeliharan data yuridis. Kepala Kantor Pertanahan hanya akan melakukan perubahan data yuridis yang terdapat dalam buku tanah berdasarkan akta otentik yang dibuat oleh PPAT.