BAB V ANALISIS DAN PEMBAHASAN
5.4 Pembahasan
Perencanaan cash flow yang optimal diperoleh dengan membandingkan sistem pembayaran bulanan dan progress 25% dengan meninjau sistem pembayaran tanpa uang muka,uang muka 20%, uang muka 25% dan uang muka 30%. Perencanaan cash flow juga ditinjau terhadap tiga kondisi penjadwalan proyek yang berbeda yaitu dengan memanfaatkan float time sehingga terdapat tiga kondisi penjadwalan yaitu earliest start time (EST), latest start time (LST), dan pergeseran earliest start time.
5.4.1 Grafik Cash Flow
Dari keempat proyek yang ditinjau, diperoleh grafik cash flow yang terdiri dari grafik cash flow tanpa uang muka dan grafik cash flow dengan uang muka.
a. Tanpa Uang Muka
Berdasarkan hasil analisis pada Tabel 5.4 sampai Tabel 5.5, maka diperoleh perbandingan biaya penutupan akhir seperti ditunjukkan pada tabel 6.1 berikut:
Tabel 5.11 Biaya penutupan akhir dengan sistem pembayaran tanpa uang muka
Penjadwalan
Biaya Penutupan Akhir (Rp)
Bulanan Progress 25%
a. EST 104.110.646,20 105.592.129,96
b. LST 102.641.580,65 102.641.580,65
c. Geser 103.054.344,20 105.355.492,70
Dari Tabel 5.11 di atas terlihat bahwa keuntungan tertinggi dihasilkan oleh sistem pembayaran progress 25% dengan penjadwalan kondisi pergeseran
earliest start time dengan penutupan akhir sebesar Rp 105.592.129,96.
Berdasarkan tabel di atas maka dapat dibuat suatu grafik cash flow untuk masing-masing proyek dengan penutupan akhir tertinggi, seperti ditunjukkan dalam gambar 5.2
Gambar 5.2 Grafik cash flow untuk Proyek Pembangunan RS Dr. Sardjito (Kondisi EST dengan sistem bulanan)
Gambar 5.2 Grafik cash flow untuk Proyek Pembangunan RS Dr. Sardjito (Kondisi EST dengan sistem Progress 25%)
Pada grafik cash flow tanpa uang muka, proyek yang ditinjau, terlihat bahwa di awal, kontraktor sudah meminjam uang ke bank, hal tersebut ditunjukkan oleh nilai overdraft yang negatif. Dari penutupan akhir proyek terlihat
bahwa dengan sistem pembayaran progress 25%, nilai penutupan akhir pada kondisi pergeseran waktu start lebih besar dari nilai penutupan akhir dengan sistem bulanan. Hal ini terjadi karena progress proyek tercapai 25% dalam waktu yang kurang dari satu bulan. Jadi semakin lama kontraktor menerima uang dari
owner, semakin berkurang kuntungan yang diperoleh kontraktor. Untuk
pembayaran progress 25% penutupan akhir menjadi lebih besar karena kontraktor menerima uang lebih cepat dari owner sehingga keuntungan menjadi lebih maksimal.
Berdasarkan grafik di atas untuk pembayaran bulanan penutupan akhir yang diperoleh dari penjadwalan earliest start time (EST) lebih besar dibandingkan dengan dua penjadwalan lainnya dan mampu menutup kerugian karena bunga yang ditimbulkan dari besarnya progres pekerjaan penjadwalan EST di bulan-bulan awal. Sedangkan untuk pembayaran progress 25% penjadwalan EST justru lebih menguntungkan karena pembayaran didasarkan pada prosentase pekerjaan yang telah diselesaikan yaitu per 25% progress, sehingga semakin cepat pekerjaan selesai, maka semakin cepat pula kontraktor mendapatkan pembayaran atau semakin besar prosentase pekerjaan di awal, maka kontraktor juga akan mendapatkan keuntungan yang semkin besar pula.
b. Dengan Uang Muka 20%
Dengan uang muka 20% dari owner semua overdraft bernilai positif di awal proyek sampai akhir proyek, kecuali pada pembayaran bulanan karena pembayaran owner sesuai dengan prestasi stiap bulannya dan biaya proyek setiap bulannya berubah-ubah sehingga mengakibatkan kontraktor pada bulan tertentu meminjam uang ke bank untuk biaya proyek, sehingga menyebabkan keuntungan kontraktor tidak maksimal. Pada pembayaran dengan sistem bulanan penutupan akhir maksimal terjadi pada kondisi EST, dan untuk sistem pembayaran progress 20% kondisi penjadwalan yang memberikan biaya penutupan akhir maksimal adalah penjadwalan pada kondisi EST, seperti terdapat dalam Tabel 5.6 berikut:
EST, (165,035,207.30) EST, (37,404,245.03) LST, 190,893,041.48 LST, 61,615,755.86 LST, (103,163,750.13) LST, (193,102,849.85) LST, (214,695,348.32) LST, 48,440,380.52 LST, 101,990,380.52 Geser, 184,239,340.06 Geser, 38,355,435.22 Geser, (176,515,243.42)Geser, (166,564,460.20) Geser, (126,605,889.18) Geser, 48,853,144.07 Geser, 102,403,144.07 EST, 183,509,457.82 EST, (27,612,040.00) EST, (187,771,472.99) EST, 50,021,933.20 EST, 103,571,933.20 (250,000,000.00) (200,000,000.00) (150,000,000.00) (100,000,000.00) (50,000,000.00) -50,000,000.00 100,000,000.00 150,000,000.00 200,000,000.00 250,000,000.00 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Pembayaran Ke B iaya ( R p )
Gambar 5.3 Grafik cash flow untuk Proyek Pembangunan RS Dr. Sardjito (Kondisi EST dengan sistem bulanan Uang muka 20%)
EST, 237,059,457.82 LST, 244,443,041.48 LST, 104,455,755.86 LST, (71,033,750.13) LST, (171,361,549.85) LST, (203,446,635.32) LST, 49,091,580.65 LST, 102,641,580.65 Geser, 237,789,340.06 Geser, 81,195,435.22 Geser, (143,573,289.06)Geser, (142,567,353.42) Geser, (113,078,811.32) Geser, 51,805,492.70 EST, 15,227,960.00 EST, (155,489,193.39) EST, (141,585,212.97) EST, (24,429,750.76) EST, 52,042,129.96 EST, 105,592,129.96 Geser, 105,355,492.70 (250,000,000.00) (200,000,000.00) (150,000,000.00) (100,000,000.00) (50,000,000.00) -50,000,000.00 100,000,000.00 150,000,000.00 200,000,000.00 250,000,000.00 300,000,000.00 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Pembayaran Ke B iaya ( R p )
Gambar 5.3 Grafik cash flow untuk Proyek Pembangunan RS Dr. Sardjito (Kondisi EST dengan sistem progress 25% Uang muka 20%)
Penjadwalan
Biaya Penutupan Akhir (Rp)
Bulanan Progress 25%
a. EST 104.110.646,20 104.110.646,20
b. LST 102.641.580,65 102.641.580,65
c. Dengan Uang Muka 25%
Dengan uang muka 25% dari owner semua overdraft bernilai positif di awal proyek sampai akhir proyek, kecuali pada pembayaran bulanan karena pembayaran owner sesuai dengan prestasi stiap bulannya dan biaya proyek setiap bulannya berubah-ubah sehingga mengakibatkan kontraktor pada bulan tertentu meminjam uang ke bank untuk biaya proyek, sehingga menyebabkan keuntungan kontraktor tidak maksimal. Pada pembayaran dengan sistem bulanan penutupan akhir maksimal terjadi pada kondisi EST, dan untuk sistem pembayaran progress 25% kondisi penjadwalan yang memberikan biaya penutupan akhir maksimal adalah penjadwalan pada kondisi EST, seperti terdapat dalam Tabel 5.6 berikut:
Tabel 5.6 Biaya penutupan akhir dengan sistem pembayaran uang muka 25%
Penjadwalan
Biaya Penutupan Akhir (Rp)
Bulanan Progress 25% a. EST 104.110.646,20 105.592.129,96 b. LST 102.641.580,65 102.641.580,65 c. Geser 103.054.344,20 105.355.492,70 (143,293,907.30) (26,155,532.03) LST, 244,443,041.48 LST, 104,455,755.86 LST, (71,033,750.13) LST, (171,361,549.85) LST, (203,446,635.32) LST, 49,091,580.65 LST, 102,641,580.65 Geser, 237,789,340.06 Geser, 81,195,435.22 Geser, (144,385,243.42)Geser, (144,823,160.20) Geser, (115,357,176.18) Geser, 49,504,344.20 Geser, 103,054,344.20 237,059,457.82 15,227,960.00 (155,641,472.99) 50,560,646.20 104,110,646.20 (250,000,000.00) (200,000,000.00) (150,000,000.00) (100,000,000.00) (50,000,000.00) -50,000,000.00 100,000,000.00 150,000,000.00 200,000,000.00 250,000,000.00 300,000,000.00 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Pembayaran Ke B ia ya ( R p )
Gambar 5.3 Grafik cash flow untuk Proyek Pembangunan RS Dr. Sardjito (Kondisi EST dengan sistem bulanan Uang muka 25%)
EST, 237,059,457.82 LST, 244,443,041.48 LST, 104,455,755.86 LST, (71,033,750.13) LST, (171,361,549.85) LST, (203,446,635.32) LST, 49,091,580.65 LST, 102,641,580.65 Geser, 237,789,340.06 Geser, 81,195,435.22 Geser, (144,385,243.42)Geser, (144,823,160.20) Geser, (115,357,176.18) Geser, 49,504,344.20 Geser, 103,054,344.20 EST, 15,227,960.00 EST, (155,641,472.99) EST, (143,293,907.30) EST, (26,155,532.03) EST, 50,560,646.20 EST, 104,110,646.20 (250,000,000.00) (200,000,000.00) (150,000,000.00) (100,000,000.00) (50,000,000.00) -50,000,000.00 100,000,000.00 150,000,000.00 200,000,000.00 250,000,000.00 300,000,000.00 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Pembayaran Ke B iaya ( R p )
Gambar 5.3 Grafik cash flow untuk Proyek Pembangunan RS Dr. Sardjito (Kondisi EST dengan sistem progress 25% Uang muka 25%)
d. Dengan Uang Muka 30%
Dengan sistem pembayaran Dengan Uang Muka 30%, biaya penutupan akhir lebih besar dari sistem pembayaran dengan uang muka 25%, hal ini berarti lebih banyak yang muka yang dibayarkan, maka profit kontraktor akan semakin besar. Biaya penutupan akhir maksimal untuk sistem pembayaran Dengan Uang Muka 30% diberikan dengan penjadwalan pada kondisi EST, baik pada sistem pembayaran bulanan maupun dengan sistem progress 25%. dengan data seperti terdapat dalam Tabel 5.7 berikut:
Tabel 5.7 Biaya penutupan akhir dengan sistem pembayaran uang Muka 30%
Penjadwalan
Biaya Penutupan Akhir (Rp) Tanpa Uang Muka Progress 25%
a. EST 107.100.000,00 107.100.000,00
b. LST 103.689.637,93 105.196.873,18
EST, (12,456,178.23) EST, 53,550,000.00 LST, 297,993,041.48 LST, 147,295,755.86 LST, (38,903,750.13) LST, (149,231,212.35) LST, (191,804,994.44) LST, 50,139,637.93 LST, 103,689,637.93 Geser, 291,339,340.06 Geser, 124,035,435.22
Geser, (112,255,243.42)Geser, (121,959,307.77)Geser, (101,755,092.14) Geser, 53,550,000.00 Geser, 107,100,000.00 EST, 290,609,457.82 EST, 58,067,960.00 EST, (123,511,472.99) EST, (120,317,492.57) EST, 107,100,000.00 (300,000,000.00) (200,000,000.00) (100,000,000.00) -100,000,000.00 200,000,000.00 300,000,000.00 400,000,000.00 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Pembayaran Ke B ia ya ( R p )
Gambar 5.8 Grafik cash flow untuk Proyek Pembangunan RS Dr. Sardjito (Kondisi EST dengan sistem bulanan Uang Muka 30%)
LST, (12,456,178.23) LST, 53,550,000.00 EST, 297,993,041.48 EST, 147,295,755.86 EST, (38,903,750.13) EST, (149,231,212.35) EST, (190,312,682.32) EST, 51,646,873.18 EST, 105,196,873.18 Geser, 291,339,340.06 Geser, 124,035,435.22
Geser, (112,255,243.42)Geser, (121,959,307.77)Geser, (101,755,092.14) Geser, 53,550,000.00 Geser, 107,100,000.00 LST, 290,609,457.82 LST, 58,067,960.00 LST, (123,511,472.99) LST, (120,317,492.57) LST, 107,100,000.00 (300,000,000.00) (200,000,000.00) (100,000,000.00) -100,000,000.00 200,000,000.00 300,000,000.00 400,000,000.00 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Pembayaran Ke B iaya ( R p )
Gambar 5.8 Grafik cash flow untuk Proyek Pembangunan RS Dr. Sardjito (Kondisi EST dengan sistem progress 25% Uang Muka 30%)
5.4.2 Persentase Profit Proyek
Persentase keuntungan atau profit yang diperoleh oleh kontraktor diperoleh berdasarkan analisis cash flow dengan membandingkan sistem pembayaran bulanan dan progress 25% dengan pembanding tanpa uang muka,
uang muka 25% dan uang Muka 30%. Dari pembanding ini maka akan diperoleh profit yang paling maksmimal untuk masing-masing proyek yang ditinjau.
a. Persentase Profit untuk Pembayaran Tanpa Uang Muka
Berdasarkan hasil analisis profit dengan cash flow, maka untuk masing-masing proyek yang ditinjau dapat diketahui persentase profit proyek terhadap nilai RAB, seperti terdapat dalam Tabel 5.8 berikut:
Tabel 5.8 Persentase profit proyek dengan sistem pembayaran tanpa uang muka
Penjadwalan Profit Bulanan Progress 25% a. EST 9,25 9,17 b. LST 9,15 9,15 c. Geser 9,16 9,16
Dengan sistem pembayaran tanpa uang muka, profit proyek maksimal diberikan oleh sistem pembayaran progress bulanan pada penjadwalan kondisi EST dengan profit -0.04%. Hal ini dapat terjadi karena dengan sistem pembayaran progress 25% jadwal pembayaran lebih lambat dari pembayaran dengan sistem bulanan atau progress 25% tercapai setelah waktu satu bulan sehingga biaya pinjaman kontraktor dari bank akan lebih besar dibandingkan dengan sistem pembayaran bulanan.
b. Persentase Profit untuk Pembayaran dengan Uang Muka 20%
Persentase keuntungan atau profit proyek untuk masing-masing proyek dengan sistem pembayaran dengan uang muka 20% terdapat dalam Tabel 5.9 berikut:
Tabel 5.9 Persentase profit proyek dengan sistem pembayaran dengan uang muka 20%
Penjadwalan Profit Bulanan Progress 20% a. EST 9,67 9,86 b. LST 9,52 9,58 c. Geser 9,56 9,84
Dengan sistem pembayaran dengan uang Muka 20%, profit proyek maksimal diberikan oleh sistem pembayaran progress 25% pada penjadwalan kondisi EST dengan profit 9,86%. Hal ini dapat terjadi karena dengan sistem pembayaran progress 25% jadwal pembayaran lebih cepat dari pembayaran dengan sistem bulanan atau progress 25% tercapai sebelum waktu satu bulan sehingga biaya pinjaman kontraktor dari bank akan lebih kecil dibandingkan dengan sistem pembayaran bulanan.
Dengan sistem pembayaran dengan uang Muka 20% memberikan keuntungan yang lebih besar dari sistem pembayaran tanpa uang muka, hal ini terjadi karena dengan adanya uang muka, maka dapat mengurangi jumlah pinjaman bank yang dilakukan kontraktor untuk menyelesaikan pekerjaannya.
c. Persentase Profit untuk Pembayaran dengan Uang Muka 25%
Persentase keuntungan atau profit proyek untuk masing-masing proyek dengan sistem pembayaran dengan uang muka 25% terdapat dalam Tabel 5.9 berikut:
Tabel 5.9 Persentase profit proyek dengan sistem pembayaran dengan uang muka 25%
Penjadwalan Profit Bulanan Progress 25% a. EST 9,72 9,86 b. LST 9,58 9,58 c. Geser 9,62 9,84
Dengan sistem pembayaran dengan uang muka 25%, profit proyek maksimal diberikan oleh sistem pembayaran progress 25% pada penjadwalan kondisi EST dengan profit 9,86%. Hal ini dapat terjadi karena dengan sistem pembayaran progress 25% jadwal pembayaran lebih cepat dari pembayaran dengan sistem bulanan atau progress 25% tercapai sebelum waktu satu bulan sehingga biaya pinjaman kontraktor dari bank akan lebih kecil dibandingkan dengan sistem pembayaran bulanan.
Dengan sistem pembayaran dengan uang muka 25% memberikan keuntungan yang lebih besar dari sistem pembayaran tanpa uang muka, hal ini terjadi karena dengan adanya uang muka, maka dapat mengurangi jumlah pinjaman bank yang dilakukan kontraktor untuk menyelesaikan pekerjaannya.
d. Persentase Profit untuk Pembayaran Dengan Uang Muka 30%
Persentase keuntungan atau profit proyek untuk masing-masing proyek dengan sistem pembayaran Dengan Uang Muka 30% terdapat dalam Tabel 5.10 berikut:
Tabel 5.10 Persentase profit proyek dengan sistem pembayaran Dengan Uang Muka 30%
Penjadwalan Profit Bulanan Progress 25% a. EST 10,00 10,00 b. LST 9,80 9,86 c. Geser 10,00 10,00
Dengan sistem pembayaran Dengan Uang Muka 30%, profit proyek maksimal diberikan oleh sistem pembayaran bulanan dan progress 25% pada penjadwalan kondisi EST maupun Pergeseran EST dengan profit 10,0%. Hal ini dapat terjadi karena dengan sistem pembayaran progress 25% jadwal pembayaran lebih cepat dari pembayaran dengan sistem bulanan atau progress 25% tercapai
sebelum waktu satu bulan sehingga biaya pinjaman kontraktor dari bank akan lebih kecil dibandingkan dengan sistem pembayaran bulanan.
Dengan sistem pembayaran Dengan Uang Muka 30% memberikan keuntungan yang lebih besar baik dari sistem pembayaran tanpa uang muka maupun dengan uang muka 25%, hal ini berarti semakin besar uang muka yang diberika owner, maka profit kontraktor akan semakin besar, karena kemungkinan untuk melakukan pinjaman ke bank akan lebih kecil.
BAB VI
KESIMPULAN DAN SARAN
6.1 Kesimpulan
Dari hasil analisis dan pembahasan untuk perencanaan cash flow yang telah dilakukan, maka terdapat bebepara hal yang menjadi kesimpulan dari penelitian ini, yaitu:
Pembayaran pada kondisi penjadwalan est memiliki profit dan penutupan akhir lebih besar di banding penjadwalan lst, dan pergeserean est walaupun secara presentase perkembangan pekerjaan lebuh besar pada b ulan bulan awal lebih besar di karenakan :
Sistem pembayaran yang memberikan profit maksimum adalah sistem pembayaran bulanan pada penjadwalan kondisi EST dengan profit 9.25% untuk pembayaran uang muka 0%, pembayaran progress 25% pada penjadwalan kondisi EST dengan profit 9,86%. dan uang muka 20%, progress 25% serta bulanan pada penjadwalan kondisi EST dengan profit 9,72%. Sedangkan untuk sistem pembayaran dengan uang muka 30%, baik bulanan maupun progress 25% memperoleh profit 10,00% pada penjadwalan EST dan pergerseran EST.
Penjadwalan yang menghasilkan profit paling besar bagi kontraktor yaitu penjadwalan pada kondisi EST (Earliest Start Time) dan pergeseran EST.
6.2 Saran
Untuk memperoleh hasil yang lebih memuaskan dan lebih lengkap, maka terdapat beberapa saran yang perlu penulis sampaikan untuk melengkapi atau melanjutkan penelitian-penelitian yang sejenis, sebagai berikut:
1. Untuk memperolah pembanding yang lebih lengkap, disarankan selaian sistem pembayaran, maka nilai kontrak proyek pun perlu untuk dibandingkan antara proyek kecil, sedang, dan besar.
2. Penjadwalan dengan sistem pegeseran EST, disarankan untuk dicoba bebarapa alternatif pergeseran waktu, untuk memperoleh waktu yang menghasilkan profit yang maksimal.
DAFTAR PUSTAKA
Anonim, 2002, Panduan Praktis Pengolahan Proyek Konstruksi dengan
Microsoft Project 2000, Cetakan Pertama, Andi Offset,
Yogyakarta.
Ahuja H.N., 1984, Project Management, Techniques in Planning and Controlling
Construction Project, John Wiley & Sons Inc.
Aris Trijoko & Esti Purnomo, 2000, Analisis Perencanaan Cash Flow Optimal
dengan Memanfaatkan Float Time pada Jembatan Kaligareng,
Universitas Islam Indonesia, Yogyakarta.
Asworth Allan, 1994, Perencanaan Biaya Bangunan, Gramedia, Yakarta.
Bachtiar I., 1996, Rencana dan Estimate Real of Cost, Cetakan Kedua, Penerbit Bumi Aksara, Jakarta.
Budiman Proboyo, 2001, Keterlambatan Waktu Pelaksanaan Proyek: Klasifikasi
dan Peringkat Dari Penyebab-penyebabnya, Universitas Kristen
Petra, Surabaya.
Burke Rory, 1993, Project Management Planning and Control, Second edition, John Willey & Sons, New York.
Desriausli & Nita Yogitasari, 2001, Analisis perencanaan Cash Flow Optimal
Memanfaatkan Float Time pada Proyek Pembuatan Tanggul Sungai Serang Kulon Progo, Universitas Islam Indonesia,
Yogyakarta.
Halpin, W. Daniel and Woodhead, W. Ronald, 1998, Construction Management, Second Edition, John Willey & Sons, New York.
Hendra Kusuma, 2004, Manajemen Produksi, Perencaan dan Pengendalian
Produksi, Edisi Ketiga, Penerbit ANDI, Yogyakarta.
Herjanto, 1997, Manajemen Produksi dan Operasi, PT. Gramedia Widiasarana, Jakarta.
Iman Soeharto, 1997, Manajemen Proyek, Dari Konseptual Sampai Operasional, Penerbit Erlangga, Yakarta.
Istimawan Dipohusodo, 1996, Manajemen Proyek dan Konstruksi, Cetakan Pertama, Penerbit Kanisius, Yogyakarta.
James A.F. Stoner & Freeman, 1999, Management, Prentice/Hall Internacional, Inc. engelwood Cliffs, New York.
Johannes Soeprapto, 1988, Riset Operasi Untuk Pengambilan Keputusan, UI-Press, Jakarta.
Michael T. Callahan, Daniel G. Quackenbush, AIA, James E. Rowings P.E., 1992, Construction Project Schedulling, John Willwy & Sons, New York.
Pangestu Subagyo, Marwan Asri, T. Hani Handoko, 1991, Dasar-dasar
Operation Riset, BPFE, Yogyakarta.
PT. PP-General Contractor, 2003, Buku Referensi untuk Kontraktor Bangunan
Gedung dan Sipil, Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.
Richard I. Levin, David S. Rubin, Joel P. Stinson, Everette S. Gardner Jr, 1997,
Pengambilan Keputusan secara Kwantitatif, PT. Raja Grafindo
Persada, Jakarta.
Sri Puji Agustin, 2002, Analisis Perencanaan Cash Flow Optimal dengan
Memanfaatkan Float Time (Studi Kasus: Proyek Pembangunan Gedung Kuliah Unit III Universitas Sanata Dharma), Universitas
Islam Indonesia, Yogyakarta.
Sudrajat Sastraatmadja, 1984, Analisis (Cara Modern): Anggaran Biaya
Pelaksanaan, Penerbit NOVA, Bandung.
Soegeng Djojowirono, 1972, Manajemem Konstruksi, Biro Penerbit, Keluarga Mahasiswa Teknik Sipil, fakultas Teknik, Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta.
Tarsis tarmudji, 1995, Mengenal Manajemen Proyek, Penerbit Liberti, Yogyakarta.
Tubagus Haidar Ali, 1986. Prinsip – Prinsip Networking Planning, Jakarta; PT. Gramedia