A. Pengertian Kredit dan Pemasaran 1. Pengertian Kredit
Dalam bahasa latin kredit disebut “credere” yang artinya percaya.
Maksudnya si pemberi kredit percaya kepada si penerima kredit, bahwa kredit yang disalurkannya pasti akan dikembalikan sesuai dengan perjanjian. Sedangkan bagi si penerima kredit berarti menerima kepercayaan, sehingga mempunyai kewajiban untuk membayar kembali pinjaman tersebut sesuai dengan jangka waktunya.
Pengertian Kredit menurut Undang-Undang Perbankan Nomor 10 Tahun 1998 adalah : “ Penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara Bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam melunasi utangnya setelah waktu tertentu dengan pemberian bunga”.
Berdasarkan pengertian-pengertian kredit di atas, dapat diketahui bahwa kredit mempunyai beberapa unsur, yaitu:
a. Adanya dua pihak, yaitu pemberi kredit (kreditur) dan penerima kredit
(nasabah). Hubungan pemberi kredit dan penerima kredit merupakan hubungan kerjasama yang saling menguntungkan.
b. Adanya kerjasama pemberi kredit kepada penerima kredit, yaitu suatu
keyakinan pemberi kredit bahwa kredit yang diberikan akan benar-benar diterima kembali di masa tertentu pada masa yang akan datang.
34
Kepercayaan ini diberikan oleh kreditur, dimana sebelumnya sudah melakukan penelitian penyelidikan tentang nasabah baik secara intern maupun dari ekstern. Penelitian dan penyelidikan ini meliputi kondisi masa lalu dan sekarang nasabah
c. Adanya persetujuan, berupa kesepakatan pihak kreditur dengan pihak
lainnya yang berjanji akan membayar dari penerima kredit kepada pemberi kredit. Kesepakatan ini dituangkan dalam suatu perjanjian dimana masing- masing pihak menandatangani hak dan kewajibannya masing-masing.
d. Adanya penyerahan barang, jasa, atau uang dari pemberi kredit kepada
penerima kredit.
e. Adanya unsur waktu. Setiap kredit yang diberikan memilki jangka waktu
tertentu, jangka waktu ini mencakup masa pengembalian kredit yang telah disepakati.
f. Adanya unsur resiko (degree of risk), baik di pihak pemberi kredit maupun di pihak penerima kredit. Suatu tenggang waktu pengembalian akan menyebabkan suatu resiko tidak tertagihnya/macet pemberian kredit. Semakin panjang suatu kredit, semakin besar resiko gagal bayar atau ketidakmampuan membayar. Resiko di pihak nasabah adalah kecurangan pihak kreditur, antara lain keinginan dari pihak pemberi kredit untuk mencaplok perusahaan yang diberi kredit atau tanah yang dijaminkan.
2. Pengertian Pemasaran
Pemasaran telah didefinisikan dalam banyak cara. Pengertian pemasaran menurut (Kotler :2011:54) adalah : “ Suatu proses sosial dan manajerial dengan mana individu dan kelompok memperoleh apa yang mereka butuhkan dan inginkan dengan cara menciptakan serta mempertukarkan produk dan dan nilai dengan pihak lain”.
Dari pengertian tersebut diuraikan bahwa pemasaran merupakan usaha untuk memenuhi kebutuhan dan keinginan para nasabahnya terhadap produk dan jasa.
a. Pengertian kebutuhan manusia (nasabah) adalah suatu keadaan dimana
dirasakan tidak ada dalam diri seseorang.
b. Pengertian keinginan manusia (nasabah) adalah merupakan kebutuhan
yang dibentuk oleh kultur dan kepribadian individu.
c. Pengertian produk atau jasa adalah sesuatu yang ditawarkan kepada
konsumen nasabah untuk mendapatkan perhatian, untuk dimiliki, digunakan atau dikonsumsi dalam rangka memenuhi kebutuhan dan konsumen nasabah untuk mendapatkan perhatian, untuk dimiliki, digunakan atau dikonsumsi dalam rangka memenuhi kebutuhan dan keinginan nasabah.
B. Pemasaran Perumahan dalam Bentuk KPR
Pihak Bank Syariah Mandiri (BSM) memberikan fasilitas dalam bentuk kredit untuk mempermudah masyarakat yang ingin memiliki perumahan. Pembiayaan Griya BSM adalah pembiayaan jangka pendek, menengah, atau
36
panjang untuk membiayai pembelian rumah tinggal (konsumer), baik baru
maupun bekas, di lingkungan developer dengan sistem murabahah. Dimana
kondisi ekonomi masyarakat yang tidak stabil berakibat buruk terhadap pendapatan masyarakat yang mana kemampuan masyarakat akan menghadapi kesulitan dalam memenuhi kebutuhannya akan perumahan dengan cara membeli secara tunai.
Dengan adanya pemasaran perumahan dalam bentuk kredit atau dikenal dengan KPR maka masyarakat yang berpenghasilan rendah dan menengah dapat tercapai keinginannya dalam memiliki perumahan yang diinginkannya.
C. Persyaratan Permohonan
Calon debitur dapat mengajukan KPR dan harus memenuhi persyaratan sebagaimana tersebut di bawah ini :
a. Cakap hukum
b. Usia calon debitur :
i. Minimal 21 tahun atau sudah menikah
ii. Maksimum berusia 55 tahun pada saat KPR nya jatuh tempo
(untuk calon debitur penghasilan tetap pegawai)
iii. Maksimum berusia 60 tahun pada saat KPR nya jatuh tempo
(untuk calon debitur wiraswasta dan profesional)
c. Debitur tidak harus membuka rekening simpanan di Bank Syariah Mandiri
(BSM)
D. Syarat dan Ketentuan Kredit 1) Plafond Kredit
Besarnya plafond kredit tidak ditentukan maksimum batasnya, tergantung besarnya keperluan nasabah. Dan sangat diharuskan apabila penghasilan si nasabah dicover. Sebesar 40 % dari penghasilan yang harus dibayar setiap bulan.
2) Besarnya Pinjaman yang Dapat Diberikan
Maksimum KPR yang dapat diberikan kepada calon debitur sebesar 80% dari nilai terendah antara hasil penilaian dibandingkan dengan harga jual (rumah dan tanah) dengan tetap memperhatikan kemampuan mengangsur. 3) Uang Muka
Minimal 20% dari nilai terendah antara hasil penilaian dibandingkan dengan harga jual (rumah atau tanah).
4) Angsuran
Angsuran tetap hingga jatuh tempo pembiayan, dengan ketentuan angsuran pada jangka waktu 1-15 tahun.
5) Jangka Waktu
Jangka waktu maksimum adalah 15 tahun dengan tetap mengacu kepada persyaratan pembatasan umur calon debitur.
6) Margin
a. Besarnya Margin adalah reviewable selama jangka waktu kreditnya sesuai dengan ketentuan bagi hasil KPR yang berlaku dan sesuai dengan tingkat keuntungan bank.
38
7) Denda/Penalty
0,00069% dihitung dari jumlah angsuran x hari keterlambatan pembayaran
E. Prosedur Pemberian Kredit Perumahan 1) Tahap Permohonan Kredit
Calon debitur mengajukan permohonan kredit secara tertulis disertai dengan kelengkapan data/dokumen dan mengisi formulir pemohonan KPR. Dokumen- dokumen tersebut adalah sebagai berikut :
Persyaratan Dokumen Pegawai :
a. Fotokopi KTP pemohon suami/istri
b. Fotokopi Kartu Keluarga
c. Fotokopi Surat Nikah/Cerai
d. Fotokopi NPWP Suami Istri
e. SK Pengangkatan Asli (Pegawai Swasta) /dilegalisir (PNS)
f. Slip Gaji Asli 3 Bulan Terakhir (Pegawai Swasta)
g. Umprah Gaji 1 Bulan Terakhir (PNS)
h. Fotokopi Tabungan 3 Bulan Terakhir
Persyaratan Dokumen Profesional :
a. Fotokopi KTP Suami/ Istri
b. Fotokopi Surat Nikah/ Fotokopi Kartu Keluarga
d. Fotokopi Izin Praktek
e. Rekap Laporan Keungan 6 Bulan Terakhir
f. Laporan Keuangan 1 Bulan Terakhir
g. Fotokopi SIUP, TDP, HP
Persyaratan Dokumen Wiraswasta :
a. Fotokopi KTP Suami/ Istri
b. Fotokopi Surat Nikah/ Fotokopi Kartu Keluarga
c. Fotokopi NPWP Suami/ Istri
d. Fotokopi SIUP, TDP, HO
e. Fotokopi Tabungan 6 Bulan Terakhir
f. Rekap Laporan Keuangan 6 Bulan Terakhir
g. Laporan Keuangan 1 Tahun Terakhir
2) Proses Pemberian Kredit :
a. Penyampaian Permohonan Kredit + Dokumen Pendukung
b. Memberikan Kelengkapan Dokumen
c. Verifikasi Dokumen
d. Meminta Kelengkapan Dokumen
e. Verifikasi Dokumen Pelengkap
f. Melakukan Penilaian Agunan, Pengecekan SID
g. Persetujuan Kredit
h. Membuat dan Menyampaikan Surat Penegasan Persetujuan Kredit
i. Penandatanganan Akad, Legalitas, Kelengkapan Persayaratan dan
40
j. Meminta Kelengkapan Persyaratan kepada Nasabah
k. Uji Kepatuhan
l. Pencairan Kredit
3) Tahap Analisis dan Putusan Kredit
Tahap analisa ini tahap dimana bank akan melakukan analisa terhadap pemohon kredit yang telah diajukan. Dalam hal ini Bank penilaian berikut ini :
a. Analisis kredit meliputi aspek 5C’s dari calon debitur, analisis 5c”s
meliputi :
1. Character
Character merupakan sifat atau watak seseorang. Pihak Bank berusaha mencari data tentang kepribadian dan sifat si pemohon, apakah pemohon kredit memiliki kemauan membayar utangnya apabila permohonanya dikabulkan.
2. Capacity
Capacity adalah analisis untuk mengetahui kemampuan nasabah dalam membayar kredit. Bank perlu mengetahui, apakah nasabah cukup berpengalaman mengelola usaha dengan baik dan menguntungkan.
3. Capital
Capital adalah modal. Pihak Bank berhak mengetahui penggunaan modal pemohon dilihat dari laporan keuangan yang disajikan dengan melakukan pengukuran, apakah modal tersebut efektif atau tidak.
4. Condition
Dalam menilai kredit hendaknya juga dinilai kondisi ekonomi, sosial dan politik yang ada sekarang dan prediksi untuk di masa yang akan datang. Penilaian ini Bank dapat mengetahui bagaimana kondisi atau prospek yang baik dari usaha pemohon, sehingga kemungkinan kredit itu bermasalah relatif kecil.
5. Colleteral
Colleteral merupakan jaminan yang diberikan calon nasabah baik yang
bersifat fisik maupun non fisik. Untuk keamanan pelunasan kredit, nasabah harus menyediakan harta kekayaan untuk dijadikan jaminan yang jumlahnya kurang lebih dari kredit yang diberikan.
b. Proses analisis kredit sampai dengan putusan, maksimal 10 hari kerja sejak dokumen diterima lengkap.
c. Berdasarkan data dan informasi yang diperoleh, pejabat pemrarkarasa
membuat penilaian tingkat resiko kredit yang dituangkan dalam form
Credit Bank Scoring (CBS) untuk menentukan apakah calon debitur
tersebut layak untuk diberikan fasilitas KPR atau tidak.
3. Tahap Realisasi Kredit
Berdasarkan putusan kredit yang telah disetujui, Administrasi kredit mencatat tanggal putusan kredit dalam registrasi permohonan kredit dan mempersiapkan perjanjian kredit beserta pengikatan agunan dan pencairan kredit setelah memastikan kelengkapan dokumen sesuai putusan kredit, pembayaran biaya-biaya
42
oleh debitur serta kuitansi pembayaran uang muka dari debitur telah diserahkan ke Bank Syariah Mandiri (BSM).
4. Akad Murabahah
Akad Murabahah adalah akad jual beli antara bank dan nasabah, dimana bank membeli barang yang dibutuhkan dan menjualnya kepada nasabah sebesar harga pokok ditambah dengan keuntungan margin yang disepakati.
5. Agunan
Agunan pokok KPR BSM adalah obyek KPR yang berupa SHM/SHGB tanah dan bangunan rumah tinggal yang dibiayai dan diikat secara nyata.
6. Asuransi
Untuk menghindari adanya resiko kerugian/ kebakaran terhadap kredit dan debitur meninggal maka untuk setiap pemberian KPR harus dilakukan penutupan pertanggungan asuransi sebagai berikut :
a. Penutupan asuransi kegiatan harus dilakukan atas obyek KPR-BSM yang
dijadikan agunan kredit. Untuk asuransi kerugian, asuransi di cover perusahaan rekanan Bank Syariah Mandiri (BSM).
b. Setiap debitur kredit diasuransikan kepada perusahaan asuransi jiwa
rekanan Bank Syariah Mandiri (BSM) yang telah ditunjuk. Premi asuransi menjadi beban debitur dengan pembayaran sekaligus pada saat realisasi kredit.
7. Pencairan Kredit
Setelah nasabah menandatangani perjanjian kredit dan pengikatan agunan serta notaris membuat Akte Jual Beli (AJB) dan melakukan pemecahan sertifikat induk, hasil pencairan kredit nasabah akan ditransfer ke rekening nasabah sebesar 100 persen. Simpanan tersebut baru dapat dicairkan apabila notaris telah selesai melakukan balik nama sertifikat pecahan menjadi atas nama debitur dan diikat dengan Hak Tanggungan serta diserahkan ke BSM.
8. Pembinaan dan Monitoring
Pembinaan Kredit adalah rangkaian kegiatan pemantauan dan tindak lanjut atas kredit yang telah disalurkan kepada masyarakat, sehingga kredit tersebut dapat kembali dengan tertib, teratur dan tepat waktu sebagaimana yang diharapkan pada perjanjian kredit.
Pejabat Kredit Lini harus :
a. Melakukan pembinaan dan monitoring pelayanan KPR secara periodik
b. Proaktif dan tetap menjaga hubungan yang baik dengan pihak pengembang
c. Mendapatkan informasi dini tentang kondisi nasabah seperti penurunan
gaji, PHK, dan lain-lain dan selanjutnya segera mengambil langkah- langkah antisipatif untuk pengamanan kredit
44
9. Pengelolaan KPR-BSM Bermasalah 1. Surat Peringatan
Surat Peringatan diberikan apabila :
a. Menunggak angsuran (pokok dan margin) 2 kali berturut-turut diberikan
Surat Peringatan Pertama.
b. Menunggak angsuran (pokok dan margin) 3 kali berturut-turut diberikan
Surat Peringatan Kedua
c. Menunggak angsuran (pokok dan margin) 5 kali berturut-turut diberikan
Surat Peringatan Ketiga
d. Menunggak angsuran (pokok dan margin) 6 kali berturut-turut kredit
diberikan secara sepihak dengan pemberitahuan kepada debitur yang bersangkutan dan Kanca melakukan tindak lanjut sesuai dengan prosedur yang ada sehingga agunan/jaminan dapat dikuasi oleh BSM
e. Pemberian Surat Peringatan kepada nasabah menunggak harus disertai
dengan penagihan oleh Pejabat Kredit Lini yang dibuktikan dengan Laporan Kunjungan Nasabah (KLN).
2. Batas Maksimum KPR Bermasalah oleh Kantor Cabang
a. Maksimum KPR bermasalah di suatu Kantor Cabang adalah sebesar 5
persen.
b. Kantor Cabang yang telah memiliki KPR bermasalah lebih dari 5 persen