E. Mekanisme Perolehan Hak Atas Tanah oleh Perusahaan Pembangunan Perumahan
E.3. Pemberian Ijin Lokasi Bagi Perusahaan Pembangun Perumahan Dalam kegiatan perolehan hak atas tanah, bagi perusahaan harus
mendapat ijin lokasi terlebih dahulu untuk mendapatkan tanah yang dibutuhkan. Berdasarkan Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1999 tentang Tata Cara Memperoleh Ijin Lokasi Dan Hak Atas Tanah Bagi Perusahaan Dalam Rangka Penanaman Modal, yang dimaksud dengan ijin lokasi adalah ijin yang diberikan kepada perusahaan pembangunan perumahan untuk
memperoleh tanah sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah, yang berlaku pula sebagai ijin perubahan penggunaan tanah.
Tujuan diadakannya ketentuan ijin lokasi adalah adanya rencana peruntukan atau tata guna tanah di tiap-tiap daerah, yang terdapat di dalam Rencana Umum Tata Ruang Kota dan Rencana Tata Ruang Wilayah, hal ini dimaksudkan agar tidak terjadi peruntukan dan penggunaan tanah yang tumpang tindih.
Tanah yang dapat ditunjuk adalah tanah menurut Rencana Tata Ruang Wilayah yang berlaku bagi penggunaan yang sesuai dengan rencana penanaman modal, salah satunya adalah kegiatan pengembangan kawasan perumahan.
Instansi yang berhak mengeluarkan Surat Keputusan Pemberian Ijin lokasi adalah Bupati / Walikota, sedangkan Kepala Kantor Pertanahan hanya mempersiapkan rapat koordinasinya. Jangka waktu ijin lokasi dapat dibagi menjadi :
1. Ijin lokasi seluas sampai dengan 25 ha : 1 tahun 2. Ijin lokasi seluas 25 sampai dengan 50 ha : 2 tahun 3. Ijin lokasi seluas lebih dari 50 ha : 3 tahun
Adapun tata cara pemberian ijin lokasi sesuai yang diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1999 adalah sebagai berikut :
1. Ijin lokasi diberikan berdasarkan pertimbangan mengenai aspek penguasaan tanah dan teknis tata guna tanah yang meliputi keadaan
hak serta penguasaan tanah yang bersangkutan, pemilaian fisik wilayah, pemggunaan tanah, serta kemampuan tanah.
2. Surat pemberian ijin lokasi ditandatangani oleh Bupati / Walikota atau untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta oleh Gubernur setelah diadakan rapat koordinasi antar instansi terkait.
3. Bahan-bahan untuk keperluan pertimbangan pemberian iin lokasi disiapkan oleh Kepala Kanor Pertanahan.
4. Rapat koordinasi pertimbangan pemberian ijin lokasi disertai konsultasi dengan masyarakat pemegang hak atas tanah dalam lokasi yang dimohon.
5. Konsultasi dengan masyarakat pemegang hak atas tanah meliputi : penyebarluasan informasi mengenai rencana penanaman modal yang akan dilaksanakan, ruang lingkup dampaknya dan rencana perolehan tanah serta penyelesaian masalah yang berkenaan dengan perolehan tanah. Pemberian kesempatan kepada pemegang hak atas tanah untuk memperoleh penjelasan tentang rencana penanaman modal dan mencari alternatif pemecahan masalah.
Perusahaan yang bertindak sebagai pemohon dapat mengajukan ijin lokasi setelah mengisi formulir yang disediakan Kantor Pertanahan dan memenuhi syarat-syarat dan ketentuan yang diminta. Keputusan permohonan tersebut harus sudah dikeluarkan dalam waktu selambat-lambatnya 12 hari terhitung sejak diterimanya permohonan secara lengkap. Keputuasn tersebut disampaikan oleh Kepala Kantor
Pertanahan kepada perusahaan yang bersangkutan dengan tembusan kepada Bupati / Walikota dan instansi terkait. Ijin lokasi diberikan untuk jangka waktu selama 12 bulan dan hanya dapat diperpanjang 1 kali untuk selama 12 bulan.
Perusahaan sebagai pemegang ijin lokasi memiliki hak dan kewajiban sebagaimana tercantum dalam Pasal 8 Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1999, yaitu :
a. Pemegang ijin lokasi diijinkan untuk membebaskan tanah dalam areal ijin lokasi dari hak dan kepentingan pihak lain berdasarkan kesepakatan dengan pemegang hak atau pihak yang mempunyai kepentingan tersebut dengan cara jual beli, pemberian ganti kerugian, konsolidasi tanah atau cara lain sesuai ketentuan yang berlaku.
b. Sebelum tanah yang bersangkutan dibebaskan oleh pemegang ijin lokasi, maka semua hak dan kepentingan pihak lain yang sudah ada di atas tanah yang bersangkutan tidak berkurang dan tetap diakui, termasuk kewenangan yang menurut hukum dipunyai oleh pemegang hak atas tanah untuk memperoleh tanda bukti hak (sertipikat). Kewenangan untuk menggunakan dan memanfaatkan tanahnya bagi keperluan pribadi dan usahanya sesuai dengan rencana tata ruang yang berlaku, serta kewenangan untuk mengalihkannya kepada pihak lain
c. Pemegang ijin lokasi wajib menghormati kepentingan pihak-pihak lain atas tanah yang belum dibebaskan, tidak menutup atau mengurangi aksesbilitas yang dimiliki masyarakat di sekitar lokasi dan menjaga serta melindungi kepentingan umum.
Disebutkan pula dalam Pasal 2 Ayat (2) PMNA/Kepala BPN Nomor 2 tahun 1999 bahwa ijin lokasi tidak diperlukan dan dianggap sudah dipunyai oleh perusahaan yang bersangkutan dalam hal :
a. Tanah yang akan diperoleh merupakan pemasukan (inbreng) dari para pemegang saham,
b. Tanah yang akan diperoleh merupakan tanah yang sudah dikuasai oleh perusahaan lain dalam rangka melanjutkan pelaksanaan sebagain atau seluruh rencana penanaman modal perusahaan lain tersebut, dan untuk itu telah diperoleh persetujuan dari instansi yang berwenang,
c. Tanah yang akan diperoleh diperlukan dalam rangka melaksanakan usaha industri dalam suatu kawasan industri,
d. Tanah yang akan diperoleh berasal dari otorita atau badan rencana pengembangan suatu kawasan sesuai dengan rencana tata ruang kawasan pengembangan tersebut,
e. Tanah yang akan diperoleh diperlukan untuk perluasan usaha yang sudah berjalan dan untuk perluasan itu telah diperoleh ijin tanah tersebut berbatasan dengan lokasi usaha yang bersangkutan,
f. Tanah yang diperlukan untuk melaksanakan rencana penanaman modal tidak lebih dari 25 Ha untuk usaha pertanian atau tidak lebih dari 10.000 m2 untuk usaha bukan pertanian, atau
g. Tanah yang akan dipergunakan untuk melaksanakan rencana penanaman modal adalah tanah yang sudah dipunyai oleh perusahaan yang bersangkutan, dengan ketentuan bahwa tanah-tanah tersebut terletak di lokasi yang menurut Rencana Tata Ruang Wilayah berlaku diperuntukkan bagi penggunaan yang sesuai dengan rencana penanaman modal yang bersangkutan.
Setelah mendapatkan ijin lokasi, perusahaan melakukan proses perolehan tanahnya yang dilakukan melalui pembebasan tanah, dengan cara jual beli, pemberian ganti rugi, konsolidasi tanah, atau cara lain yang sesuai dengan ketentuan yang berlaku ( Pasal 8 Ayat (1) PMA / Kepala BPN Nomor 2 Tahun 1999).
F. Tinjauan Ijin Perubahan Penggunaan Tanah Pertanian Ke Non