'
Pendekatan Pasar (!aret Approa,*)' Pendekatan Pendapatan (In,o'e Approa,*) ' Pendekatan iaya (Cost Approa,*)
Dasar Nla
• Dasar 5ilai yang sesuai akan tergantung pada tujuan penilaian. • Dasar 5ilai harus secara jelas dibedakan dari "
o Pendekatan atau metode yang digunakan untuk menetapkan indikasi nilai% o enis aset yang dinilai%
o eadaan aktual atau status aset yang diasumsikan pada saat penilaian% o 2etiap asumsi tambahan atau asumsi khusus yang mengubah
Data Masukan Penlaan )Valuation nputs*
• enis dan sumber data masukan penilaian harus mencerminkan Dasar 5ilai, yang selanjutnya ditentukan oleh tujuan penilaian.
• erbagai pendekatan dan metode dapat digunakan untuk memperoleh indikasi 5ilai Pasar, asal menggunakan data yang berasal dari pasar .
Pendekatan Pasar ditentukan oleh penggunaan data masukan yang berasal dari pasar .
• *ntuk memperoleh indikasi 5ilai Pasar dengan Pendekatan Pendapatan, harus diterapkan data masukan dan asumsi yang digunakan oleh pelaku pasar .
• *ntuk memperoleh indikasi 5ilai Pasar dengan Pendekatan iaya, maka biaya dari suatu aset yang kegunaannya setara dan penyusutan yang sesuai harus ditentukan oleh analisis biaya dan penyusutan berdasarkan pasar #atau yang la6im digunakan dalam penilaian).
• Data yang tersedia dan keadaan yang berkaitan dengan pasar untuk aset yang dinilai, akan menentukan metode penilaian yang paling relevan dan tepat digunakan.
' ika berdasarkan data yang berasal dari pasar dan dianalisis dengan tepat, maka masingmasing pendekatan atau metode yang digunakan akan menghasilkan suatu indikasi 5ilai Pasar
Pen"ekatan Penlaan
• Dalam penilaian Personal Properti0 perlu dipertimbangkan pendekatan untuk mengestimasi 5ilai Pasar dan menentukan pendekatan yang paling tepat digunakan.
• Pendekatan Pasar menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan transaksi/ penawaran Personal Properti yang sebanding.
• Pendekatan Pendapatan mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan Personal Properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi.
• Pendekatan iaya dengan mengestimasi biaya perolehan &esin dan Peralatan lain yang merupakan replika atau substitusinya dari Personal
Properti yang dinilai dan mempunyai kegunaan dan kualitas yang sebanding. *ntuk Personal Properti yang sudah digunakan, pendekatan biaya
memperhitungkan estimasi depresiasi hasil analisis sesuai dengan kela6iman yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian.
Pen"ekatan Pasar
• Pendekatan Pasar digunakan dengan menganalisa data penjualan/ penawaran terbaru dari properti yang identik atau sebanding. ila data pembanding tidak identik, dilakukan penyesuaian harga sesuai dengan karakteristik obyek yang dinilai.
Pr'se"ur "asar :
o mengumpulkan data penjualan/penawaran dari properti identik/sebanding,
o mengetahui data pembanding untuk terus digunakan atau alternatip penggunaan yang lain,
o menentukan komparabilitas terhadap obyek penilaian,
o menentukan unit perbandingan,
o mengumpulkan dan menyusun data pembanding,
o menganalisa dan menyesuaikan data, dan
o menerapkan hasil untuk obyek penilaian.
• Pendekatan Pasar dapat diandalkan jika ada pasar aktif yang melakukan penjualan properti sebanding yang dapat diverifikasi dari sumber yang andal.
Data Pemban"ng :
• Data penawaran/transaksi pembanding
• ondisi dan kecenderungan pasar .
• Data properti pembanding harus dapat diyakini dari sumber yang benar .
• umlah data properti pembanding lebih dari satu harus dilakukan komparabilitas serta penyesuaian yang baik.
• Data pembanding untuk obyek penilaian pada umumnya hanya sebanding tetapi tidak identik.
• Penyesuaian dilakukan terhadap data pembanding, bukan properti yang dinilai.
• Penyesuaian mencakup perbedaan umur kronologis dan umur efektif,
kondisi,kapasitas, lokasi, ukuran, tanggal penjualan, kondisi penjualan, keamanan, dan faktor lain yang mempengaruhi harga jual.
• Penyesuaian pada obyek penilaian yang terpasang, mungkin terkait dengan biaya instalasi langsung dan tidak langsung.
• Data penjualan merupakan indikator harga pembanding, tetapi data penawaran yang disesuaikan dapat juga dianggap sebagai data penjualan yang sebanding.
• 2esuai dg. aktivitas pasar, jika banyak data pembanding sedang ditawarkan untuk dijual, harga mungkin akan tertekan dan minat terhadap properti yang dinilai rendah.
+eknik Penyesuaian
+eknik penyesuaian dalam penilaian personal properti dengan Pendekatan Pasar yang umum digunakan "
• +eknik Penyesuaian (angsung #Direct &atch)
o Data pembanding identik #al. waktu pemakaian 7 kondisi)
• +eknik Penyesuaian Perbandingan #8omparable &atch)
o Data pembanding sebanding #al. merk, kapasitas, ukuran)
• +eknik Persentase iaya #Percent of 8ost)
o 9asio harga pasar dengan biaya baru dari data pembanding yang sejenis dan sebanding #al. harga pasar, umur 7 kondisi, biaya baru)
Pendekatan Pendapatan
• ilai properti dapat dinilai dengan mengukur manaat masa depan yang
diharapkan pemiliknya.
• Pendekatan Pendapatan tidak digunakan secara luas oleh Penilai Personal Properti karena sulit untuk menentukan laba yang dapat dikaitkan secara langsung pada suatu aset tertentu serta
banyak /ariabel dan proyeksi yang digunakan.
• Meskipun banyak tantangan dalam menerapkan pendekatan pendapatan,
pendekatan ini merupakan pendekatan penilaian yang dapat meningkatkan
kualitas dan kredibilitas dari penilaian, terutama bila digunakan dalam
Semblan Langka! Dasar Pen"ekatan Pen"apatan : (. &engidentifikasi manfaat masa depan yang diharapkan #arus kas).
$. +entukan besarnya dan waktu dari manfaat masa depan.
4. +entukan besarnya dan waktu dari beban yang terkait dengan pencapaian pendapatan yang diperkirakan #arus kas).
:. urangkan beban operasional tahunan dari pendapatan tahunan.
;. <unakan tingkat diskonto #atau tingkat kapitalisasi jika model multitahun tidak digunakan).
=. +entukan nilai sekarang dari arus kas bersih tahunan. >. &emperkirakan nilai terminal aset.
?. @itung nilai bisnis perusahaan. A. 8arilah nilai yang sesuai dari aset.
Pendekatan iaya
• Pendekatan iaya dimulai dengan menghitung biaya pengganti baru dari properti yang dinilai, dan disusutkan karena adanya kerusakan fisik, keusangan fungsional, dan keusangan ekonomi.
• Perbedaan antara biaya pengganti baru dan biaya reproduksi baru adalah untuk properti baru yang sebanding/ setara dan properti baru replika.
+eberapa met'"e penentuan +aya Penggant +aru a"ala!, • Detail ðod
• +rending ðod
• 8ost to 8apacity ðod • &etode rekayasa lainnya.
1. !etail Method
adalah metode untuk menghitung iaya Pengganti aru dengan cara
menghitung nilai setiap komponen dari suatu properti, termasuk biaya langsung maupun tidak langsung yang wajar.
&etode ini juga dikenal dengan istilah S&''ation !et*o" .
• 8ontoh iaya (angsung yaitu biaya bahan baku, biaya tenaga kerja langsung, biaya pengangkutan dan handling, instalasi, pondasi,
elektrikal dan pipa, serta pajak penjualan.
• 8ontoh iaya +idak (angsung yaitu fee engineering, arsitek, jasa lainnya% biaya administrasi, akuntansi, konsultansi, dan legalitas% asuransi saat instalasi atau konstruksi% peri6inan dan biaya untuk instalasi atau konstruksi% biaya
debugging selama runin% biaya bunga% pajak impor #-mport duties)% serta sewa peralatan.
.) "rending Method
adalah suatu metode untuk menentukan nilai baru dari suatu mesin dengan menerapkan indeB atau trend factor terhadap biaya historis #historical cost) untuk merubah biaya pada masa lalu menjadi indikasi nilai per tanggal penilaian.
• &etode ini adalah salah satu metode untuk menghitung iaya 9eproduksi aru
#9eproduction 8ost 5ew) bukan menghitung iaya Pengganti aru #9eplacement 8ost 5ew), terkecuali jika mesin yang dianggap sebagai pengganti baru per tanggal penilaian secara substansi sama dengan mesin yang menjadi obyek penilaian, maka iaya
9eproduksi aru dapat sama dengan iaya Pengganti aru.
/) #ost to #apacity Method
Perubahan biaya dari suatu pabrik atau komponen yang setara atas dasar ukurannya akan meningkat sesuai ukuran tertentu.
$. Metode %bservasi
Dalam metode ini penilai melakukan perbandingan didasarkan atas pengalaman yang diperolehnya dengan melihat properti yang dinilai dibandingkan dengan properti yang masih baru. Prosedurnya adalah dengan mengobservasi keausan yang dapat dilihat kedalam persentase. uga dapat dilakukan melalui wawancara dengan operator ataupun penanggung jawab operasional, untuk menentukan keausan yang tidak terlihat. Dari
fakta yang didapat penilai kemudian menentukan besarnya penyusutan dalam bentuk persentase.
Penerapan Pen"eatan Penilaian :
' ika tidak cukup data pasar yang bisa dipakai sebagai data pembanding dan tidak ada data income, maka untuk melakukan penilaian mesin dan peralatan digunakan pendekatan biaya (,ost approa,*).
' Penilaian personal properti seperti alat berat, alat transportasi dan kapal dapat digunakan pendekatan data pasar ('aret "ata approa,*). +ujuan Penilaian dan Dasar 5ilai.
' *ntuk berbagai tujuan penilaian, dasar penilaian yang paling sering digunakan adalah 5ilai Pasar.
' Dasar penilaian selain 5ilai Pasar yang pada umumnya digunakan " 5ilai dalam Penggunaan #6al&e in 0se),
5ilai Pasar untuk Penggunaan Cang !da #!aret 6al&e for t*e E7isting 0se), 5ilai Pembangunan embali (Reinstate'ent 6al&e) dan