BAB IV : ASPEK HUKUM YANG HARUS DIPENUHI DALAM
A. Penerapan dan Pelaksanaan Pemberian Kredit dengan Jaminan Hak
Dalam pemberian kredit dengan jaminan Hak Tanggungan pada Bank Danamon Simpan Pinjam Unit Petisah dinilai telah melaksanakan prosedur penerapan dan pelaksanaan yang tepat. Dalam hal ini analisis mengenai kelayakan suatu usaha dan jaminan perlu mendapat perhatian karena melalui analisis kelayakan usaha dan jaminan dapat dilihat kelangsungan dan kelancaran kredit dalam hal terpenuhinya aspek-aspek hukum dalam pemberian kredit maupun kemampuan nasabah untuk membayar bunga dan pokok kredit.
Untuk itu Bank Danamon Simpan Pinjam Unit Petisah harus bertindak hati-hati dalam menentukan siapa yang patut untuk diberikan kredit dan berapa besarnya jumlah kredit yang diberikan setelah mengetahui apa jaminan yang diberikan oleh calon debitur. Selain itu bank juga menjaga agar perjanjian yang dibuat dengan calon debitur tidak cacat dan memenuhi syarat-syarat sah suatu perjanjian. Kriteria penilaian yang umum untuk mendapatkan nasabah yang benar-benar layak untuk diberikan kredit dilakukan sesuai dengan Ketentuan
Umum Kredit yang telah ditetapkan Bank Danamon Simpan Pinjam (DSP), antara lain:42
1. Menetapkan Target Pemasaran
Dalam menetapkan target pemasaran hal-hal yang perlu diperhatikan, yaitu:
a. Calon debitur adalah pedagang, pengusaha perorangan atau individu
berpenghasilan tetap.
b. Tempat usaha calon debitur berada di dalam radius ± 2 km dari unit
Danamon Simpan Pinjam.
2. Persyaratan Umum Calon Debitur
Syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh calon debitur untuk mengajukan permohonan kredit adalah sebagai berikut:
a. Calon debitur adalah Warga Negara Indonesia (WNI) yang berdomisili di
wilayah Indonesia.
b. Usia calon debitur minimal 21 tahun atau 18 tahun untuk yang telah
menikah. Sedangkan usia maksimal calon debitur untuk mengajukan pinjaman adalah 60 tahun.
c. Tidak ada informasi negatif, misalnya penjudi, pemabok, berkarakter atau
memiliki reputasi buruk lainnya.
d. Lama usaha minimal 2 tahun di bidang usaha yang sejenis.
e. Status tempat usaha, tempat tinggal dan jaminan kepemilikannya atas
nama debitur, pasangan debitur, orang tua kandung maupun anak kandung
42
Hasil wawancara dengan bapak Marlon Sinaga, selaku Unit Manager DSP Unit Petisah, tanggal 12 September 2013.
debitur. Khusus produk Dana Talangan dan Dana Siaga kepemilikannya bisa sewa minimal telah 5 tahun.
f. Wajib dilakukan BI Checking kepada debitur dan pasangan untuk total
kredit di atas Rp. 100 juta; untuk take over; serta produk Pinjaman
Rekening Koran (PRK) DSP.
g. Tujuan pinjaman untuk modal kerja, investasi penunjang usaha maupun
untuk konsumtif.
3. Maksimum Fasilitas
Maksimum fasilitas kredit yang dapat diberikan yaitu:
a. Khusus untuk Dana Talangan dan Dana Siaga, calon debitur hanya
diperkenankan untuk memiliki maksimal 1 produk pinjaman dari antara 2 produk tersebut.
b. Tidak diperkenankan untuk memberikan lebih dari satu fasilitas kredit
kepada debitur baru yang sama pada saat yang bersamaan.
c. Setiap calon debitur hanya diperkenankan memiliki satu fasilitas PRK
DSP.
4. Batas Maksimal Pembiayaan
a. Kemampuan membayar debitur harus sesuai dengan batas maksimal
Installment to Disposible Income Ratio (IDIR) yang berlaku pada tiap-tiap produk.
b. Kebutuhan modal kerja sesuai dengan maksimal Working Investment (WI)
c. Kecukupan jaminan khusus untuk produk dengan jaminan sesuai dengan
batas maksimal Loan to Value (LTV) yang berlaku pada tiap produk dan
tiap jenis jaminan.
5. Jenis Usaha yang Dihindari
a. Usaha yang baru berdiri kurang dari 2 tahun (start up business).
b. Usaha yang ilegal dan tidak etis atau tidak sesuai dengan norma-norma
yang berlaku di masyarakat umum misalnya, perjudian, pelacuran, tempat hiburan seperti bar, diskotik, karaoke dan bola tangkas.
c. Usaha pembiayaan baik formal maupun informal.
d. Usaha yang pendapatan usahanya diterima lebih dari 1 bulan sekali
(misalnya setiap 3 bulan, 6 bulan dan lainnya) atau musiman.
e. Usaha yang berada di luar radius unit DSP yang telah disetujui.
f. Jenis usaha lainnya yang dilarang melalui Memorandum Internal yang
diterbitkan oleh Risk Management Kantor Pusat.
Selain menetapkan ketentuan-ketentuan umum di atas PT. Bank Danamon Indonesia, Tbk - Danamon Simpan Pinjam melakukan penilaian risiko kredit dalam pemberian kredit kepada calon debitur. Hal ini dilakukan untuk meminimalisasikan risiko yang kemungkinan muncul. Dalam penilaian risiko kredit ini, DSP hanya menggunakan 3 unsur saja yang disebut 3C yang harus
dianalisis dan dievaluasi oleh pejabat kredit dalam hal ini oleh credit officer guna
melunasi kewajibannya sesuai dengan yang diperjanjikan. Adapun unsur 3C
adalah sebagai berikut:43
1. Character
Merupakan penilaian risiko terpenting karena:
a. Karakter yang baik dapat diasumsikan akan membayar kewajiban angsuran
tepat waktu.
b. Eksekusi jaminan dapat diminimalkan.
c. Meminimalkan kerugian kredit.
d. Hubungan harmonis terhadap debitur meningkatkan portofolio kredit.
Langkah-langkah yang dilakukan oleh petugas kredit untuk menilai dan mendapatkan karakter yang baik dari calon debitur dilakukan dengan cara antara lain:
a. Mengumpulkan data dan informasi dari pihak-pihak yang dapat dipercaya
(pesaing, tetangga usaha, supplier, dan lain-lain).
b. Mengumpulkan data pendukung (catatan pinjaman bila telah atau pernah
memiliki pinjaman) yang dapat memperlihatkan kedisiplinan calon peminjam dalam memenuhi kewajibannya.
c. Menggunakan data yang bersumber dari hasil BI Checking
Karakter calon debitur juga dapat diperoleh dengan melakukan wawancara. Hal-hal yang diperhatikan dalam mewawancarai calon debitur agar dapat menilai karakter yang dimiliki calon debitur yaitu:
1) Kejujuran dalam menjawab pertanyaan.
43
Hasil wawancara dengan bapak Marlon Sinaga, selaku Unit Manager DSP Unit Petisah, Tanggal 12 September 2013.
2) Konsistensi dalam menjawab pertanyaan apakah sesuai dengan yang
tertulis pada form aplikasi.
3) Menguasai usaha yang dijalani.
4) Kesesuaian penghasilan usaha dengan gaya hidup.
5) Sikap pada saat wawancara.
6) Kooperatif.
7) Disiplin terhadap pembayaran kewajiban rekening listrik, telepon, air.
8) Tidak terlibat aktifitas melanggar hukum.
9) Riwayat kredit di bank dan/atau lembaga keuangan lainnya.
10) Riwayat usaha yang akan dibiayai (lama usaha dan pengalaman)
11) Kondisi keluarga.
2. Capacity
Analisis ini digunakan untuk mengukur tingkat kemampuan membayar angsuran pinjaman calon debitur dari usaha objek yang akan dibiayai. Untuk menilai kemampuan membayar calon debitur, dilakukan perhitungan Disposible Income. Disposible Income adalah Pendapatan Usaha Calon Debitur dikurangi pengeluaran usaha, pengeluaran pribadi/Rumah Tangga, angsuran pinjaman yang dimiliki pada saat ini serta rencana angsuran yang
akan disetujui oleh DSP. Setelah hasil Disposible Income diperoleh maka
persentase angsuran yang akan direkomendasikan terhadap Disposible Income
atau disebut juga Instalment to Disposible Income Ratio (IDIR) tidak boleh
melebihi 80% sesuai dengan batasan yang telah ditetapkan oleh DSP. Berikut adalah rumus untuk menghitung IDIR:
Income Disposible 100% x DSP Angsuran i Rekomendas Existing Kredit Angsuran IDIR 3. Collateral
Analisis ini digunakan khusus untuk produk Second Loan. Sumber pembayaran
terakhir yang diharapkan adalah dari sisi agunan kredit itu sendiri. Agunan harus dinilai yang meliputi jenis, lokasi, bukti kepemilikan dan status hukumnya. Penilaian terhadap agunan dapat ditinjau dari dua segi yaitu:
a. Segi Ekonomi yaitu nilai ekonomis dari barang yang akan digunakan
b. Segi Yuridis, yaitu apakah agunan tersebut memenuhi syarat-syarat yuridis
untuk digunakan sebagai agunan.
Dalam hal ini penulis membahas tanah sebagai jaminan yang dibebankan Hak Tanggungan. Dengan demikian, selain syarat-syarat tersebut di atas calon
debitur juga harus melengkapi syarat sebagai berikut:44
a. Formulir tanda penerimaan jaminan yang berisi tentang barang yang
dijadikan jaminan, apabila barang jaminan berupa hak atas tanah maka terlebih dahulu harus dibuatkan SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan) atau APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan) pada notaris yang ditunjuk;
b. Formulir penyerahan hak milik jaminan. Formulir ini berisi daftar
barang-barang jaminan. Selanjutnya yang menerangkan sebagai kuasa adalah Bank Danamon Simpan Pinjam Unit Petisah dan surat ini dikuatkan oleh pihak yang berwenang.
44
Hasil wawancara dengan bapak Marlon Sinaga, selaku Unit Manager DSP Unit Petisah, Tanggal 16 September 2013.
c. Surat kuasa menjual. Yaitu surat yang menerangkan kesanggupan calon debitur apabila ia tidak sanggup melunasi hutangnya setelah jatuh tempo maka barang yang dijadikan jaminan tersebut menjadi milik Bank Danamon Simpan Pinjam Unit Petisah yang kemudian jaminan tersebut dilelang secara umum. Dari hasil pelelangan tersebut, digunakan untuk melunasi biaya pokok kredit dan kelebihannya dikembalikan kepada debitur.
Pada saat pengambilan kredit oleh debitur tidak dapat dikuasakan kepada orang lain namun harus secara langsung oleh yang bersangkutan dan harus menunjukkan identitas diri. Apabila syarat-syarat tersebut telah dipenuhi maka untuk selanjutnya surat perjanjian pinjaman penandatanganannya dilakukan oleh pihak bank dan calon debitur. Surat-surat tersebut sesuai dengan kebijakan kredit
yang terdiri atas:45
1. Formulir Aplikasi Pinjaman, yaitu permohonan kredit yang diajukan calon
debitur kepada DSP Unit Petisah yang menerangkan hal-hal mengenai:plafon pinjaman yang diminta; data pemohon; keterangan tempat tinggal; informasi usaha dan keuangan; pernyataan nasabah; serta laporan penilaian debitur dan usaha yang dilakukan oleh Unit Manajer DSP.
2. Formulir Deviasi Kredit, yang berisi Surat Permohonan Deviasi, Memo
Persetujuan Kredit, Laporan Penilaian Debitur dan Usaha yang dilakukan oleh Credit Officer (CO) DSP Unit Petisah, Laporan Pemeriksaan Jaminan dan Surat Pernyataan Pertanggungan Asuransi atas barang yang dijadikan sebagai jaminan.
45
Hasil wawancara dengan bapak Aswan Suditio, selaku Credit Officer di DSP Unit Petisah, Tanggal 18 September 2013.
3. Syarat dan Ketentuan Umum Pemberian Fasilitas Kredit, yang menerangkan hal-hal mengenai; Ketentuan Fasilitas Kredit, Penarikan Fasilitas Kredit, Pembayaran Kembali, Kuasa-kuasa, Pernyataan dan Jaminan, Hal-hal yang Diwajibkan, Hal-hal yang Dilarang, Kompensasi, Pengalihan Hak, Peristiwa Kelalaian, Perlindungan Terhadap Penghasilan Bank, Jaminan, serta Ketentuan Penutup.
4. Perjanjian Kredit, yaitu surat perjanjian yang menyatakan bahwa Bank dan
Debitur telah saling setuju untuk membuat, melaksanakan dan mematuhi perjanjian ini sesuai dengan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan yang telah diketahui dan disepakati oleh debitur sebelumnya.
5. Bukti Serah Terima Jaminan Tanah/Tanah dan Bangunan, yaitu tanda terima
jaminan dari debitur kepada Bank Danamon Simpan Pinjam Unit Petisah.
6. Surat Persetujuan Suami/Istri debitur atas barang yang dijadikan sebagai
jaminan kredit kepada Bank Danamon Simpan Pinjam.
Sebagaimana untuk memenuhi aspek-aspek hukum dalam Perjanjian Kredit Bank dengan jaminan Hak Tanggungan pada Bank Danamon Simpan Pinjam, maka bagi debitur yang melakukan kredit, jaminan Hak Tanggungan yang berupa hak atas tanah harus dibuatkan APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan) dan dilakukan pendaftaran.
I. Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)
Dalam hal ini subjek dari Hak Tanggungan yaitu orang perseorangan atau badan hukum yang wajib membuat APHT kepada pejabat yang berwenang atau PPAT. Subjek Hak Tanggungan yaitu pemilik hak atas tanah mendaftarkan objek
Hak Tanggungan yang berupa tanah. Di dalam mendaftarkan tanah wajib dilakukan sendiri oleh pemilik hak atas tanah kecuali yang bersangkutan tidak dapat hadir pada penandatanganan APHT, maka oleh pemilik hak atas tanah
dibuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) secara otentik.46
II. Pendaftaran Akta Pemberian Hak Tanggungan
Setelah kredit debitur disetujui oleh pihak Bank Danamon Simpan Pinjam Unit Petisah dengan syarat yang telah ditentukan, maka pihak Bank bersama-sama dengan debitur mengadakan penandatanganan perjanjian kredit yang mencantumkan
mengenai:47
a. Jumlah kredit yang diberikan;
b. Addendum kredit yang berisi tentang perubahan kredit, penambahan kredit, dan nomor perjanjian;
c. Jangka waktu kredit;
d. Agunan yang diserahkan meliputi tempat dan siapa pemiliknya guna
pengikatan barang jaminan.
Setelah semua berkas-berkas telah lengkap, maka dikeluarkanlah APHT. APHT ini dibuat di hadapan PPAT dimana tanah tersebut berada.
UUHT merupakan Undang-undang yang diamanatkan oleh Pasal 51 UUPA dan diharapkan dapat memenuhi tuntutan pembangunan bagi
46
Irma Devita Purnamasari, S.H.,M.Kn., Kiat-kiat Cerdas,Mudah, danBijak Memahami MasalahHukum Jaminan Perbankan, Penerbit Kaifa, Bandung, 2011, hal. 54.
47
mereka yang membutuhkan dana yang sebagian pembiayaannya diperoleh dari kegiatan pemberian fasilitas kredit.
Dalam kegiatan tersebut diperlukan adanya jaminan yang mempunyai kepastian hukum bagi pemegang hak atas tanah sebagai pemberian Hak Tanggungan
yang nantinya akan memperoleh kedudukan yang diutamakan (droit de preference).
Di dalam membebankan Hak Tanggungan tersebut melibatkan pejabat-pejabat yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan Notaris dalam hal pembuatan akta serta kepala kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) dalam hal pencatatan keterangan dalam buku tanah. Ketua Pengadilan Negeri apabila terjadi sengketa, yang pada setiap tahap pemberian Hak Tanggungan dapat memenuhi ciri-ciri yang tercantum dalam penjelasan UUHT dalam butir 3 sub c dan d, yaitu memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketiga serta memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan juga mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.
Pada umumnya pemberian Hak Tanggungan oleh debitur atau orang yang memberikan jaminan Hak Tanggungan kepada kreditur atau bank karena adanya transaksi kredit, dimana bank menilai atau merasa yakin bahwa nasabah layak diberi kredit dan dilain pihak untuk menjamin pelunasan kredit tersebut nasabah menyerahkan agunan berupa tanah beserta benda yang melekat diatasnya. Hal ini akan mendorong debitur berupaya untuk melunasi kreditnya kepada bank agar harta yang dijadikan jaminan kredit tersebut tidak hilang karena harus dicairkan oleh bank.
B. Dasar Bank Danamon Simpan Pinjam Memberikan Kredit Dengan