Untuk lebih jelas Penggunaan Lahan kecamatan IV Angkat Candung dapat dilihat pada gambar 2
B. Pengalihan Nilai Koefisien Lantai Bangunan
Pengalihan Nilai Koefisien Lantai Bangunan dikenal juga sebagai transfer of Development Rights (TDR), yaitu hak pembangun (developer) yang dimilikinya dan dapat dialihkan kepada pihak lain, berasal dari selisih KLB yang ditetapkan dengan KLB yang dipergunakan dalam areal yang dibangunnya. Pengalihan Nilai KLB hanya dimungkinkan bila
terletak pada satu daerah perencanaan yang sama dan terpadu, serta yang bersangkutan telah memanfaatkan KLB-nya minimal 60 % dari KLB yang ditetapkan di daerah perencanaan dimaksud. Sebagaimana halnya dengan Sistem Insentif Bonus, TDR tidak dibatasi pada satu peruntukan khusus dalam blok yang baru. Bila suatu developer memilih untuk tidak menggunakan hak TDR bagi bloknya, maka hak atas kelebihan luas lantai bangunan akan tetap berada di tangan developer tersebut.
4.3 Sistem Sirkulasi
Sasaran : meningkatkan kemampuan lahan (land capability) melalui perbaikan tingkat pencapaian ke dalam dan di dalam Kawasan.
Tujuan :
- menjamin keterkaitan (linkage) diantara sistem sirkulasi Kawasan Pembangunan Terpadu dengan sistem sirkulasi pada kawasan sekitarnya
- meningkatkan hubungan fungsional diantara berbagai jenis peruntukan di dalam Kawasan - mengupayakan keterkaitan (linkage) serta pemisahan yang jelas diantara berbagai moda
sirkulasi (pejalan kaki, angkutan umum, kendaraan pribadi dan servis) - mengupayakan keterpaduan sistem dan sarana parkir
4.3.1 Sirkulasi Kendaraan
Sistem sirkulasi kendaraan pada Kawasan merujuk kepada keterkaitan (linkage) antara sirkulasi eksternal dan internal, serta merupakan unsur penting dalam konsep perancangan Kawasan Jalan Negara IV Angkat Candung, sistem sirkulasi eksternal terdiri atas Jalan Arteri Primer.
Sirkulasi internal pada Kawasan Pembangunan Terpadu Jalan Negara IV Angkat Candung juga harus memungkinkan pencapaian kendaraan pemadam kebakaran, pemeliharaan dan pelayanan lainnya. Perubahan moda (jenis) transportasi dari kendaraan bermotor ke pejalan kaki terjadi dimana sirkulasi eksternal dan internal saling bersilangan. Halte Bis/angkutan kota ditempatkan pada persilangan dengan jalur pejalan kaki.
4.3.2 Sirkulasi Pejalan Kaki
Sirkulasi pejalan kaki dapat melalui trotoar di tepi jalan, melalui daerah hijau, bahkan dapat menembus bangunan komersial bila dirasakan perlu. Peruntukan lantai dasar yang menghadap jalur ini harus mampu merangsang tumbuhnya kegiatan bagi pejalan kaki serta memberikan pengalaman ruang dan pemandangan yang menarik. Elemen-elemen perancangan yang dianjurkan harus berorientasi pada pejalan kaki, seperti etalase toko (showcase windows), daerah masuk ke bangunan, café, kanopi-kanopi pelindung. Sistem sirkulasi ini juga perlu menyediakan jalur bagi pemakai kursi roda (wheel chair).
4.3.3 Sistem Parkir
Parkir mempengaruhi kualitas lingkungan kota dalam kaitannya dengan kegiatan sosial ekonomi serta dampak visualnya pada bentuk fisik Kawasan. Sebagian besar parkir pada Kawasan Pembangunan Terpadu Jalan Negara IV Angkat Candung terletak di areal kapling bangunan perkantoran dan bangunan publik lainnya, ditepi jalan dengan pola sejajar jalan/0 (karena lebar jalan yang sempit), sedangkan untuk fasilitas komersial dianjurkan untuk parkir di Basement. Kaitan langsung dari tempat parkir ini ke jalur pejalan kaki diharuskan.
4.4 Ruang Terbuka dan Tata Hijau
Sasaran : meningkatkan kualitas kehidupan pada Kawasan Jalan Negara IV Angkat Candung dengan menyediakan lingkungan yang aman, sehat dan menarik serta berwawasan ekologis, melalui penciptaan berbagai jenis ruang terbuka dan pola tata hijau.
Jenis-jenis ruang terbuka dan pertimbangan perancangannya : - ruang terbuka yang bersifat umum (public)
- ruang terbuka yang bersifat tidak umum (privetely-owned) namun terbuka untuk umum - ruang terbuka yang bersifat tertutup untuk umum (private)
- aspek keterpaduan antara ketiga jenis ruang terbuka ini, secara fungsional, sosial, iklim, dan ekologi lingkungan
- pola tata hijau
Citra Kawasan Pembangunan Terpadu Jalan Negara IV Angkat Candung sangat tergantung dari konsep ruang terbukanya. Upaya perbaikan lingkungan pejalan-kaki membantu tercapainya sasaran Kawasan. Ruang terbuka juga merupakan sarana dalam mengakomodasi pertumbuhan serta menghindari dampak negatif dari pembangunan baru.
4.4.1 Ruang Terbuka Umum
Pada Kawasan Pembangunan Terpadu Jalan Negara IV Angkat Candung, ruang terbuka umum utama (major public open space) terdapat pada daerah pusat kota dan lapangan Olah Raga. Jalur-jalur pejalan kaki menuju ruang terbuka umum harus dapat dipergunakan baik pada siang dan malam.
4.4.2 Ruang Terbuka Private yang Terbuka bagi Umum
Pada Kawasan Pembangunan Terpadu Jalan Negara IV Angkat Candung, ruang terbuka yang bersifat tidak umum (privately-owned) namun terbuka bagi umum (publicly accessible) terdapat di blok-blok Komersial dan tempat-tempat rekreasi. Ruang terbuka yang bersifat menerus tersebut harus menampung fungsi kios, jalur pejalan kaki serta tempat duduk.
4.4.3 Ruang Terbuka Private
Ruang terbuka yang bersifat tertutup bagi umum (private) merupakan ruang terbuka yang memiliki pencapaian terbatas. Pada Kawasan Pembangunan Terpadu Jalan Negara IV Angkat Candung, ruang terbuka jenis ini terdapat pada Blok-Blok Hunian. Ruang terbuka tersebut harus menyediakan tempat duduk serta penerangan yang layak, sehingga penghuni dapat berinteraksi sosial dengan baik.
Aspek yang sangat penting dalam konsep ruang terbuka adalah keterpaduan dari ketiga jenis ruang terbuka tersebut dalam hal fungsi, sosial, ekologis dan iklim, serta keterkaitan antara ruang terbuka umum (public) dan tidak umum (private). Pertimbangan perancangan khusus perlu diberikan bagi daerah masuk utama, sub-blok sudut dan jalur pejalan kaki.
4.4.4 Tata Hijau
Pola tata hijau dan iklim mikro merupakan unsur penting pada perancangan ruang terbuka di lingkungan tropis. Konsep tata hijau pada Kawasan Jalan Negara IV Angkat Candung menganjurkan penanaman pohon tropis yang memiliki cabang dan daun rimbun. Tata hijau harus mampu memberikan kesatuan antar sub-blok. Unsur air dan sirkulasi udara alami
merupakan aspek perancangan ruang luar yang baik. Pola tata hijau yang diutamakan pada blok Komersial adalah yang berkarakter formal.
4.5 Tata Bangunan
Sasaran : menetapkan bentuk, besaran dan massa bangunan yang dapat menciptakan serta mendefinisikan ruang (luar) yang akomodatif terhadap berbagai bentuk kegiatan yang mengambil tempat dalam Kawasan.
Tujuan :
- menentukan garis sempadan, “setback” bangunan dan jarak bebas antar bangunan
- menentukan kepadatan bangunan
- menentukan besar sosok serta proporsi massa bangunan - menentukan ketinggian bangunan
- mengupayakan keterpaduan konsep arsitektural yang selaras antara kinerja dan fungsi. Tata bangunan mencakup bentuk dan pengelompokan massa bangunan yang membantu terciptanya suatu lingkungan kota yang terpadu. Faktor utama dalam menentukan bentuk dan massa bangunan adalah kaidah-kaidah di balik wujud fisik kota tersebut. Bentuk dan massa bangunan menciptakan batas ruang yang membantu terwujudnya sistem ruang terbuka. Secara umum, tata bangunan dibentuk oleh suatu batas khayal ambang volume (building envelope) yang tercipta dari penggabungan ketinggian maksimum bangunan serta batasan luas bangunan. Pendekatan ini dilakukan untuk menjamin terpeliharanya kelenturan (fleksibilitas) yang tinggi dalam perancangan bangunan dengan tetap mengupayakan terpenuhinya peruntukan lahan, serta mengenali batasan dari intensitas pembangunan yang dapat ditampung dalam suatu kawasan.
Sasaran dari perancangan arsitektur kota adalah untuk menciptakan citra dan identitas arsitektural pada Kawasan sehingga terwujud suatu “sense of place”. Hal tersebut dicapai dengan mengupayakan keterpaduan konsep arsitektur dan konsep ruang luar dalam lingkungan kota, serta menyelaraskan kinerja arsitektural berdasarkan fungsi. Diharapkan suatu tingkat kinerja perancangan arsitektur tertentu dapat terwujud pada Kawasan Pembangunan Terpadu Jalan Negara IV Angkat Candung. Hal ini mencakup citra bangunan, bahan, warna, tekstur, pola tampak dan detail.
Bangunan baru, baik untuk fungsi komersial maupun hunian, seharusnya tidak sekadar meniru bentuk atau detail arsitektur tradisional. Penjiplakan mentah-mentah akan justru
meremehkan arti serta nilai arsitektur tradisional dengan segala aspek sosial budayanya. Namun demikian, beberapa pelajaran dapat dipetik dari arsitektur tradisional, diantaranya menyangkut penyelesaian perancangan terhadap aspek iklim, cuaca, sinar matahari, suhu udara, ventilasi, hubungan antara ruang luar dan ruang dalam, bahan bangunan, tata hijau, kinerja struktur serta ekspresi atap.
4.6 Tata informasi (signage) dan “streetscape”
Sasaran : menciptakan lingkungan yang informatif sehingga memudahkan pemakai berorientasi dan bersirkulasi.
Jenis-jenis “signage” dan “streetscape” :
- Sistem Informasi yang Terpadu (Built-In Signage System) : tengaran (landmark), tata bangunan, bahan-bahan
- Sistem Informasi yang Mengarahkan (Directional System) : baik dalam bentuk tulisan maupun grafis
- Papan Nama
- “Street Furniture”
Sistem Informasi yang Terpadu merujuk kepada citra, karakter dan bentuk dari bangunan dalam Kawasan Pembangunan Terpadu Jalan Negara IV Angkat Candung. Termasuk di dalamnya adalah bangunan-bangunan yang berfungsi sebagai tengaran, focal point dan serta bahan eksterior bangunan. Sistem Informasi yang mengarahkan menerangkan identitas dan lokasi bisnis, serta fasilitas dan jasa yang terdapat pada Kawasan. Termasuk di dalamnya rambu-rambu lalulintas serta rambu-rambu untuk pejalan kaki yang masing-masing harus konsisten pada proyek. Rambu-rambu dalam bentuk tulisan dan simbol garis diperkenankan.
Ukuran dan kualitas rancangan dari rambu-rambu usaha, harus diatur agar dapat tercipta keserasian serta mengurangi dampak negatif dalam proyek. Papan reklame harus membantu terciptanya suatu “sense of place” yang positif dan tidak boleh mengganggu Blok Hunian. Papan-papan nama tidak boleh melebihi tinggi 2 m serta panjang 3 m. Daerah potensial untuk papan nama adalah dipersimpangan jalan, sedangkan di tepi jalan jarak minimal antara papan reklame adalah 50 meter.
Sistem Informasi yang dirancang dengan baik akan menambah karakter bangunan dan
membuat hidup “streetscape”. Termasuk dalam unsur-unsur streetscape pada Kawasan
Pembangunan Terpadu Jalan Negara IV Angkat Candung adalah “street furniture”, Street
furniture adalah semua unsur skala kecil yang dipakai oleh umum, misalnya tempat duduk, tempat sampah, kios-kios, “shelter”. Penggunaan bahan harus konsisten pada tiap Blok.
Salah satu aspek yang turut membantu terciptanya “streetscape” yang menarik di lingkungan kawasan adalah adanya kegiatan-kegiatan pendukung (support activities), yaitu semua fungsi informal yang membantu memperkuat kualitas ruang kawasan bagi kepentingan umum. Termasuk didalamnya para penjual makanan, penjaja barang dan kegiatan kaki-lima lainnya yang terorganisir dengan baik.
Sektor informal perlu disadari sebagai suatu kenyataan yang merupakan bagian tak terpisahkan dari pembangunan kota di Indonesia. Kegiatan pendukung ini memiliki potensi dalam melayani berbagai lapisan masyarakat yang melaksanakan kegiatan sehari-hari mereka di pusat-pusat bisnis. Dengan mengintegrasikan aspek ini dalam konsep perancangan Kawasan akan memilki citra sebagai lingkungan kawasan yang khas, hidup dan menarik, serta terorganisir secara visual dengan baik.
Sasaran utama dari penataan kaki lima dan sektor informal adalah untuk mengupayakan integrasi dan interaksi sosial, serta penciptaan kualitas lingkungan yang lebih baik dan sehat. Pertimbangan-pertimbangan perancangan yang terkait didalamnya antara lain konseptualisasi kelompok (organisasi) sosial, penyebaran lokasi, sanitasi, dan kinerja visual.
Sanitasi lingkungan merupakan aspek penting yang berperan bagi keberhasilan penyelenggaraan kegiatan penunjang dalam Kawasan. Tercakup di dalamnya standar kebersihan yang tinggi. Kinerja visual dari sektor informal dapat ditata dengan baik melalui panduan perancangan bagi kios-kios, tenda pelindung dan tempat-tempat penjualan.
4.7 Prasarana dan Utilitas
Sasaran : menyediakan sistem utilitas yang terpadu dalam sistem prasarana (infrastruktur) Kawasan.
Penyediaan air bersih dan pengolahan limbah untuk jangka panjang merupakan aspek yang terkait dengan pembangunan kawasan namun sangat erat hubungannya dengan kemampuan Kawasan Pembangunan untuk memenuhi kebutuhan pelayanan di masa mendatang. Sistem Air Bersih sebaiknya dikelola oleh PDAM dengan menggunakan jaringan Perpipaan, Sumber air bersih dapat diperoleh dari mata air atau melalui pengeboran tanah dalam. Pengelolaan limbah untuk jangka menengah masih dapat dilakukan secara individu
rumah tangga dengan menggunakan tangki septik dan sumur resapan. Pengolahan persampahan sebaiknya dikelola oleh instansi pengelolaan persampahan atau dinas kebersihan, sampah sebaiknya dikumpulakan di Tempat pembuangan sementara berupa bak sampah atau kontainer, selanjutnya diangkut oleh dumt truck atau arm roll truk ke TPA, lokasi TPS sebaiknya menyebar di permukiman-permukiman dan bangunan publik. Perencanaan yang baik disertai pengambilan keputusan yang dini memungkinkan optimalisasi dalam penentuan sistem terbaik bagi proyek Kawasan.
Penyediaan listrik, telepon dan utilitas lainnya harus dipertimbangkan baik untuk jangka panjang maupun untuk jangka pendek (interim), khususnya menyangkut penempatan (alokasi) utilitas selama masa konstruksi dan pembangunan.
4.8 Sarana Lingkungan dan Fasilitas Umum
Sasaran : memberikan sumbangan fasilitas masyarakat bagi kawasan dengan melayani seluruh fungsi di dalam dan di sekitar Kawasan Jalan Negara IV Angkat Candung adalah ruang terbuka umum seperti taman-taman dan lapangan olah raga, serta jalur-jalur pejalan kaki pada kedua sisi jalan-jalan utama pada Kawasan. Jalur tersebut dilengkapi dengan “street furniture” yang mampu mewadahi kegiatan masyarakat di Kawasan.
B
BAABB
VV
T
TAAHHAAPPAANN
PPEELLAAKKSSAANNAAAANN
DDAANN
P
PEENNGGEELLOOLLAAAANN
PPEEMMBBAANNGGUUNNAANN
5.1 Tahapan Program Pembangunan
Sebagai lanjutan dari penetapan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan yang dikembangkan, terdapat prioritas-prioritas pembangunan yang perlu diatur menurut tahapan- tahapan pembangunan setiap 5 tahun, yaitu :
Tahap I : 2003 – 2007; Tahap II : 2008 – 2012.
Prinsip utama yang dipakai untuk menentukan perkembangan fisik menurut urutan tahapan adalah perkembangan ekspansif yang dilandasi beberapa pertimbangan, yaitu :
1. Pemenuhan Kebutuhan
Alokasi sarana dan prasarana pada setiap tahapan didasarkan pada peningkatan jumlah penduduknya.
2. Keterpaduan
Seluruh program pembangunan yang dilaksanakan pada setiap tahapan harus terintegrasi baik secara sektoral maupun tata ruang sehingga memberikan manfaat yang optimal.
3. Efek Ganda
Setiap sektor/sub sektor pembangunan yang dikembangkan pada suatu lokasi pada tahap yang lebih awal, harus mampu merangsang perkembangan sektor/sub sektor pembangunan pada setiap tahap berikutnya atau pada lokasi-lokasi lainnya.
4. Pemecahan Masalah
Program pembangunan yang dilaksanakan pada setiap tahapan harus dapat menyelesaikan persoalan yang dihadapi pada waktu itu.
5. Strategis
Program pembangunan yang dalam jangka pendek tidak akan memberikan manfaat secara langsung dan besar tetapi dalam jangka panjang akan memberikan implikasi perubahan yang mendasar dan struktural, yang akan termanifestasi dalam pola tata ruang yang dituju.
6. Kesesuaian Dengan Rencana Yang Sudah Ada
Apabila suatu program pembangunan telah ditetapkan untuk dilaksanakan berdasarkan rencana yang telah disetujui, maka rencana tersebut dijadikan pedoman bagi pemerintah daerah, sehingga program-programnya perlu diprioritaskan.
5.2 Indikasi Program
Sesuai dengan tahapan pengembangan yang dikemukakan di atas, maka indikasi program yang terkait dengan pembangunan fisik dalam rangka pengisian rencana tata bangunan dan lingkungan ini dapat ditentukan.
Adapun program-program pembangunan yang tercakup dalam setiap tahapan seperti yang disebutkan di atas secara garis besar dapat digolongkan ke dalam empat program, yaitu :
1. Pengembangan
Merupakan upaya pengamanan, pengawasan dan pembebasan tanah pada kawasan yang telah siap untuk dikembangkan/dibangun sesuai dengan peruntukkan tanahnya, serta persiapan/penyusunan rencana selanjutnya.
2. Pembangunan
Merupakan upaya memberikan/membuat bangunan pada areal yang telah ditetapkan sesuai dengan peruntukan dan pengembangan jaringan jalan baru guna merangsang pertumbuhan kawasan.
3. Rehabilitasi
Merupakan tindakan peremajaan/perbaikan peningkatan kualitas lingkungan dari penyesuaian kondisi lingkungan sesuai dengan peruntukkannya. Pada tindakan ini
merupakan perbaikan lingkungan, perumahan dan non perumahan serta rehabilitasi prasarana perkotaan seperti jalan, jaringan drainase dan sebagainya.
4. Konservasi
Merupakan upaya pemeliharaan, peningkatan kualitas dan pelestarian lingkungan, baik dari segi fisik, walaupun dalam kaitan urban desain guna terwujudnya Kawasan Jalan Negara IV Angkat Candung yang aman, nyaman, serasi dan lestari sesuai dengan fungsi dan peranan yang diembannya.