BLOK 8 KAWASAN JEMBATAN MANUBARA – SUNGAI PAYET
B. Pengaturan Ketinggian dan E levasi Lantai Bangunan
Pengaturan ketinggian dan elevasi bangunan adalah perencanaan pengaturan ketinggian bangunan dan elevasi bangunan, baik pada skala bangunan tunggal maupun kelompok bangunan pada lingkungan yang lebih makro (blok/kawasan). Pengaturan ini menyangkut ketinggian bangunan, komposisi garis langit bangunan (sk yline), dan ketinggian lantai bangunan.
Ketinggian bangunan di kawasan perencanaan telah direncanakan dalam Peraturan Zonasi Perkotaan Kota Waingapu. Pendistribusian ketinggian bangunan ditentukan oleh fungsi dan intensitas pembangunan yang ditetapkan dalam kawasan perencanaan. Ketinggian bangunan berlaku untuk seluruh bangunan yang ada di kawasan namun demikian pada daerah gerbang berlaku aturan khusus karena mengingat fungsi bangunan sebagai gerbang.
Perencanaan ketinggian maskimum bangunan disesuaikan dengan kondisi bangunan terhadap jalan, daya dukung tanah terhadap bangunan, skala dan proposi serta tidak berdampak negatif terhadap lingkungan. Pengaturan ketinggian bangunan-bangunan pada kawasan perencanaan dapat dijelaskan sebagai berikut:
1. Untuk bangunan yang dikembangkan pada pola blok (kompleks perdagangan dan jasa) maka perlu ada penonjolan atas keberadaanya serta kompensasi atas rendahnya angka Koefisien Dasar Bangunan (KDB). Untuk itu ketinggian bangunan yang diusulkan adalah maksimal 3 lantai.
2. Untuk bangunan pertokoan dan bangunan grosir lain yang tidak dikembangkan dalam bentuk blok, ketinggian bangunan yang diusulkan adalah maksimal 3 lantai.
3. Untuk bangunan pemerintahan yang tidak dikembangkan dalam bentuk blok, ketinggian bangunan yang diusulkan adalah maksimal 3 lantai
4. Untukmenciptakan kesan visual kawasan yang dinamis maka pada beberapa blok kapling diperbolehkan bangunan dengan ketinggian maksimum 5 lantai, sehingga terbentuk garis langit (sk y line) yang tidak monoton/datar.
5. Untuk bangunan dengan garis sempadan muka bangunan lebih besar 10 meter, diberikan insentif untuk membangun bangunan dengan ketinggian 5 lantai. 6. Kedalaman bangunan direncanakan berbeda disesuaikan dengan semua aktivitas
yang ada. Perbedaan kedalaman bangunan ini dimaksudkan untuk menciptakan estetika lingkungan.
1. Pengaturan Bangunan
Pengaturan bangunan adalah perencanaan pengaturan massa bangunan dalam blok/kaveling. Pengaturan ini meliputi pengelompokan bangunan, letak dan orientasi bangunan, sosok massa bangunan, dan ekspresi arsitektur bangunan.
Secara umum pengaturan bangunan pada kawasan perencanaan akan mempertimbangkan kondisi eksisting kawasan serta Peraturan Zonasi pada BWP I Perkotaan Kota Waingapu. Pengaturan bangunan yang mendapat perhatian khusus terutama pada kawasan yang tidak tertata seperti kawasan kumuh misalnya. Sedangkan untuk kawasan yang relatif sudah tertata seperti kawasan perdagangan dan jasa pengaturan bangunan lebih difokuskan pada pengaturan KDB dan KLB serta tampilan bangunannya.
2. Perletakan bangunan/ Blok Kawasan
Perletakan bangunan pada tapak diarahkan untuk membentuk suatu pola orientasi kawasan yang sesuai kebutuhannya. Penentuan orientasi bangunan pada kawasan berdasarkan letak jalur akses/jalan. Dengan demikian orientasi bangunan tetap sesuai kondisi eksisting, kecuali bangunan yang terletak di sepanjang pesisir pantai kampung Bugis orientasi bangunannya diarahkan untuk menghadap ke arah laut (pantai). Sebagai upaya untuk menarik perhatian masyarakat yang melewati wilayah perencanaan, maka perlu upaya-upaya yang mendukung terciptanya view yang positif antara bangunan dan lingkungan sebagai obyek dengan masyarakat sebagai subyek. Untuk memperoleh penghawaan dan pencahayaan alami yang baik, maka orientasi bukaan bangunan menghadap ke arah Utara-Selatan sehingga bangunan tidak langsung ke arah matahari. Sedangkan untuk bangunan yang tidak mengahdap ke arah Utara – Selatan, memerlukan penutup atau penyaring sinar matahari yang berfungsi sebagai
III-74
L
LAAPPOORRAANN AAKKHHIIRR22001166
sun screen (tabir matahari). Dari segi aksesibilitas bangunan yang terletak di sepanjang jalan utama dan lingkungan orientasi bangunannya mengarah pada jaringan jalan yang berada di depannya, sedangkan bangunan yang bersifat religius disesuaikan dengan ketentuan yang ada.
Secara detail rencana orientasi bangunan pada kawasan perencanaan adalah:
Bagian belakang bangunan yang berbatasan dengan permukiman, orientasi bangunannya juga harus diarahkan ke permukiman. Artinya pada bagian tersebit harus dibuat desain dengan akses dan bukaan menghadap ke arah permukiman. Tidak diperkenankan membuat tembok massif atau pagar yang membelakangi permukiman tersebut.
Bangunan yang dikelilingi oleh jalan, maka orientasinya diarahkan ke masing- masing jalan yang mengelilinginya.
Bangunan-bangunan yang diarahkan sebagai identitas di pertemuan jalan: yaitu bangunan yang difungsikan sebagai landmark di persimpangan jalan utama dan jalan lingkungan. Orientasi bangunan dan atap bangunannya agar dipertimbangkan terhadap kesatuan komposisi bangunan dan ruang luar di sekitar pertemuan jalan tersebut.
Selain pola orientasi bangunan, perletakan bangunan pada tapak diarahkan untuk membentuk street picture yang dapat menentukan wajah dan arsitektur kawasan. Salah satu pembentuk komposisi street picture adalah pemunduran bangunan terhadap garis pagar atau batas jalan. Besarnya pemunduran bangunan terhadap garis pagar ditentukan oleh besarnya garis sempadan bangunan (GSB) yang berlaku di kawasan tersebut. Besarnya garis sempadan bangunan (GSB) pada masing-masing blok (kawasan) tidak sama, tergantung pada fungsi, tingkat kepadatan dan dimensi dari hirarki jalan yang ditetapkan.
Garis sempadan bangunan (GSB) direncanakan untuk menunjang terciptanya konsep tata letak bangunan dan ruang terbuka yang telah dicanangkan agar tercapai tatanan bangunan yang teratur, serasi dan membentuk estetika ruang terbuka yang lebih bernilai dan nyaman. Sesuai dengan telaah yang telah dilakukan, maka garis sempadan dapat dikelompokan dalam beberapa jenis, antara lain: garis sempadan muka bangunan, garis sempadan samping, garis sempadan belakang bangunan dan jarak bangunan.
Penetapan garis sempadan bangunan (GSB) ini tidak berlaku untuk seluruh bangunan dalam kawasan perencanaan. Khusus untuk bangunan-bangunan yang ditetapkan dalam kategori bangunan yang dilestarikan berlaku ketentuan khusus.
Penentuan garis sempadan bangunan (GSB) juga berlaku khusus dijalur-jalur lokal yang tidak tersentuh oleh peraturan dalam perda. Penentuan besarnya garis sempadan bangunan (GSB) didasarkan pada dimensi jalan lokal yaitu sebesar lebar jalan, dengan demikian garis semadan bangunan (GSB) didasarkan pada dimensi jalan lokal seperti: perletakan bangunan ditepi pantai sebesar 50 m. Selain garis sempadan bangunan (GSB) jarak antar bangunan mampu mempengaruhi terbentuknya street picture. Pada kapling-kapling yang luas, jarak antar dan bahaya kebakaran pada bagian belakang terdapat jarak antar bangunan minimal 2 meter.