BAB II : PENATAAN RUANG DALAM UNDANG-UNDANG NOMOR
C. Pengaturan, Pemanfaatan dan Pengendalian Penataan Ruang
Pengaturan penataan ruang adalah upaya pembentukan landasan hukum bagi Pemerintah, pemerintah daerah, dan masyarakat dalam penataan ruang.39 Pengaturan penataan ruang dilakukan melalui penetapan ketentuan peraturan perundang-undangan bidang penataan ruang termasuk pedoman bidang penataan ruang.40
Pemanfaatan ruang adalah upaya untuk mewujudkan struktur ruang dan pola ruang sesuai dengan rencana tata ruang melalui penyusunan dan pelaksanaan program beserta pembiayaannya.41Pemanfaatan ruang dilakukan melalui pelaksanaan program pemanfaatan ruang beserta pembiayaannya.42 Pemanfaatan ruang dapat dilaksanakan dengan pemanfaatan ruang, baik pemanfaatan ruang secara vertikal maupun pemanfaatan ruang di dalam bumi.43 Program pemanfaatan ruang beserta pembiayaannya termasuk jabaran dari indikasi program utama yang termuat di dalam rencana tata ruang wilayah.44
38
Pasal 26 ayat (1) Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
39
Pasal 1 angka 9 Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
40
Pasal 12 Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
41
Pasal 1 angka 14 Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
42
Pasal 32 ayat (1) Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
43
Pasal 32 ayat (2) Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
44
Pasal 32 ayat (3) Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
diselenggarakan secara bertahap sesuai dengan jangka waktu indikasi program utama pemanfaatan ruang yang ditetapkan dalam rencana tata ruang.45 Pelaksanaan pemanfaatan ruang di wilayah disinkronisasikan dengan pelaksanaan pemanfaatan ruang wilayah administratif sekitarnya.46Pemanfaatan ruang dilaksanakan dengan memperhatikan standar pelayanan minimal dalam penyediaan sarana dan prasarana.47
Pemanfaatan ruang mengacu pada fungsi ruang yang ditetapkan dalam rencana tata ruang dilaksanakan dengan mengembangkan penatagunaan tanah, penatagunaan air, penatagunaan udara, dan penatagunaan sumber daya alam lain.48 Penatagunaan tanah pada ruang yang direncanakan untuk pembangunan prasarana dan sarana bagi kepentingan umum memberikan hak prioritas pertama bagi Pemerintah dan pemerintah daerah untuk menerima pengalihan hak atas tanah dari pemegang hak atas tanah.49 Dalam pemanfaatan ruang pada ruang yang berfungsi lindung, diberikan prioritas pertama bagi Pemerintah dan pemerintah daerah untuk menerima pengalihan hak atas tanah dari pemegang hak atas tanah jika yang bersangkutan akan melepaskan haknya.50
a) perumusan kebijakan strategis operasionalisasi rencana tata ruang wilayah dan rencana tata ruang kawasan strategis;
Dalam pemanfaatan ruang wilayah nasional, provinsi, dan kabupaten/kota dilakukan:
45
Pasal 32 ayat (4) Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
46
Pasal 32 ayat (5) Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
47
Pasal 32 ayat (6) Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
48
Pasal 33 ayat (1) Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
49
Pasal 33 ayat (3) Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
50
b) perumusan program sektoral dalam rangka perwujudan struktur ruang dan pola ruang wilayah dan kawasan strategis; dan
c) pelaksanaan pembangunan sesuai dengan program pemanfaatan ruang wilayah dan kawasan strategis.
d) Dalam rangka pelaksanaan kebijakan strategis operasionalisasi rencana tata ruang wilayah dan rencana tata ruang kawasan strategis ditetapkan kawasan budi daya yang dikendalikan dan kawasan budi daya yang didorong pengembangannya.
e) Pelaksanaan pembangunan dilaksanakan melalui pengembangan kawasan secara terpadu.
f) Pemanfaatan ruang dilaksanakan sesuai dengan: standar pelayanan minimal bidang penataan ruang; standar kualitas lingkungan; dan daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup.51
Pengendalian pemanfaatan ruang adalah upaya untuk mewujudkan tertib tata ruang.52 Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui penetapan peraturan zonasi, perizinan, pemberian insentif dan disinsentif, serta pengenaan sanksi.53
Peraturan zonasi disusun sebagai pedoman pengendalian pemanfaatan ruang.
Pengendalian pemanfaatan ruang dimaksudkan agar pemanfaatan ruang dilakukan sesuai dengan rencana tata ruang.
54
Peraturan zonasi disusun berdasarkan rencana rinci tata ruang untuk setiap zona pemanfaatan ruang.55
51
Pasal 34 Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
52
Pasal 1 angka 15 Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
53
Pasal 35 Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
54
Pasal 36 ayat 1 Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
55
Pasal 36 ayat 2 Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
a. peraturan pemerintah untuk arahan peraturan zonasi sistem nasional
b. peraturan daerah provinsi untuk arahan peraturan zonasi sistem provinsi; dan c. peraturan daerah kabupaten/kota untuk peraturan zonasi.56
Ketentuan perizinan diatur oleh Pemerintah dan pemerintah daerah menurut kewenangan masing-masing sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.57 Izin pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang wilayah dibatalkan oleh Pemerintah dan pemerintah daerah menurut kewenangan masing-masing sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- undangan.58Izin pemanfaatan ruang yang dikeluarkan dan/atau diperoleh dengan tidak melalui prosedur yang benar, batal demi hukum.59 Izin pemanfaatan ruang yang diperoleh melalui prosedur yang benar tetapi kemudian terbukti tidak sesuai dengan rencana tata ruang wilayah, dibatalkan oleh Pemerintah dan pemerintah daerah sesuai dengan kewenangannya.60Terhadap kerugian yang ditimbulkan akibat pembatalan izin dapat dimintakan penggantian yang layak kepada instansi pemberi izin.61Izin pemanfaatan ruang yang tidak sesuai lagi akibat adanya perubahan rencana tata ruang wilayah dapat dibatalkan oleh Pemerintah dan pemerintah daerah dengan memberikan ganti kerugian yang layak.62Setiap pejabat pemerintah yang berwenang menerbitkan izin pemanfaatan ruang dilarang menerbitkan izin yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang.63
56
Pasal 36 ayat 3 Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
57
Pasal 37 ayat 1 Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
58
Pasal 37 ayat 2 Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
59
Pasal 37 ayat 3 Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
60
Pasal 37 ayat 4 Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
61
Pasal 37 ayat 5 Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
62
Pasal 37 ayat 6 Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
63
Dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang agar pemanfaatan ruang sesuai dengan rencana tata ruang wilayah dapat diberikan insentif dan/atau disinsentif oleh Pemerintah dan pemerintah daerah.64
a. keringanan pajak, pemberian kompensasi, subsidi silang, imbalan, sewa ruang, dan urun saham;
Penerapan insentif atau disinsentif secara terpisahdilakukan untuk perizinan skala kecil/individual sesuai dengan peraturan zonasi, sedangkan penerapan insentif dan disinsentif secara bersamaan diberikan untuk perizinan skala besar/kawasan karena dalam skala besar/kawasan dimungkinkan adanya pemanfaatan ruang yang dikendalikan dan didorong pengembangannya secara bersamaan.
Insentif merupakan perangkat atau upaya untuk memberikan imbalan terhadap pelaksanaan kegiatan yang sejalan dengan rencana tata ruang, berupa:
b. pembangunan serta pengadaan infrastruktur; c. kemudahan prosedur perizinan; dan/atau
d. pemberian penghargaan kepada masyarakat, swasta dan/atau pemerintah daerah.65
Disinsentif merupakan perangkat untuk mencegah, membatasi pertumbuhan, atau mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang,berupa:
a. pengenaan pajak yang tinggi yang disesuaikan dengan besarnya biaya yang dibutuhkan untuk mengatasi dampak yang ditimbulkan akibat pemanfaatan ruang; dan/atau
b. pembatasan penyediaan infrastruktur, pengenaan kompensasi, dan penalti.66
64
Pasal 38 ayat 1 Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
65
Disinsentif berupa pengenaan pajak yang tinggi dapat dikenakan untuk pemanfaatan ruang yang tidak sesuai rencana tata ruang melalui penetapan nilai jual objek pajak (NJOP) dan nilai jual kena pajak (NJKP) sehingga pemanfaat ruang membayar pajak lebih tinggi.
Insentif dan disinsentif diberikan dengan tetap menghormati hak masyarakat.67
a. Pemerintah kepada pemerintah daerah;
Insentif dan disinsentif dapat diberikan oleh:
b. pemerintah daerah kepada pemerintah daerah lainnya; dan c. pemerintah kepada masyarakat.68
Insentif dapat diberikan antar pemerintah daerah yang saling berhubungan berupa subsidi silang dari daerah yang penyelenggaraan penataan ruangnya memberikan dampak kepada daerah yang dirugikan, atau antara pemerintah dan swasta dalam hal pemerintah memberikan preferensi kepada swasta sebagai imbalan dalam mendukung perwujudan rencana tata ruang.
Pengenaan sanksi merupakan tindakan penertiban yang dilakukan terhadap pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang dan peraturan zonas.69
66
Pasal 38 ayat 3 Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
67
Pasal 38 ayat 4 Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
68
Pasal 38 ayat 5 Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
69
Pasal 39 Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
Adanya pengenaan sanksi adalah tindakan yang dilakukan untuk penataan ruang yang belum sesuai. Dalam penataan ruang pun masyarakat wajib menaati rencana yang sudah di tetapkan, memanfaatkannya sesuai dengan ijin pemanfaatan ruang, mematuhi segala ketentuan yang berlaku, memberikan akses apabila kawasan tersebut adalah milik umum. Perlunya kesadaran yang tinggi di
masyarakat menjadi tombak keberhasilan pengendalian tata ruang. Sanksi tegas yang sudah di tetapkan haruslah di lakukan sesuai dengan ketentuan.
Penataan tata ruang sendiri memang haruslah sesuai dengan perencanaan yang sudah tersusun dengan baik, bila tidak direncanakan dengan baik, di takut kan akan terjadi pembangunan yang terlalu mementingkan kepentingan sebuah golongan tanpa memikirkan kepentingan public. Contohnya saja bila kawasan industry berdekatan dengan daerah pemukiman yang padat penduduk, tentu saja hal itu akan berdampak buruk pada ekosistem maupun kehidupan penduduk di sekitar lingkungan tersebut. Bahkan yang paling buruk pun dapat mengakibatkan kesenjangan ekonomi antar masyarakat. Tentunya kita tidak mau, hal buruk ini terjadi pada lingkungan kita. Maka perlu adanya pengendalian. Memang ada teknik pengendalian tata ruang. Diantaranya pengaturan zonasi, pengaturan ini memang sudah dikembangkan dan digunakan oleh Negara-negara maju seperti Jerman dan Amerika, bahkan Negara tetangga kita Singapura sehingga tidak asing bagi kita, bila kita kesana, tata ruang kota begitu teratur, rapi. Ada juga pengaturan perizinan. Pengaturan ini diatur oleh pemerintah setempat. Peraturan ini pun sudah di atur di dalam undang-undang.70
Ketentuan lebih lanjut mengenai pengendalian pemanfaatan ruang diatur dengan peraturan pemerintah.71Pengendalian pemanfaatan ruang kawasan perkotaan yang merupakan bagian wilayah kabupaten merupakan bagian pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kabupaten.72
70
Pengendalian pemanfaatan ruang kawasan perkotaan yang mencakup 2 (dua) atau lebih wilayah
April 2015
71
Pasal 40 Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
72
kabupaten/kota pada satu atau lebih wilayah provinsi dilaksanakan oleh setiap kabupaten/kota.73 Untuk kawasan perkotaan yang mencakup 2 (dua) atau lebih wilayah kabupaten/kota yang mempunyai lembaga pengelolaan tersendiri, pengendaliannya dapat dilaksanakan oleh lembaga dimaksud.74
Pengendalian pemanfaatan ruang kawasan perdesaan yang merupakan bagian wilayah kabupaten merupakan bagian pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kabupaten.
Pelaksanaan pengendalian oleh lembaga pengelolaan kawasan perkotaan yang mencakup 2 (dua) atau lebih wilayah kabupaten/kota dapat dilakukan secara lebih efektif apabila lembaga dimaksud diberi wewenang oleh seluruh pemerintah kabupaten/kota terkait.
75
Pengendalian pemanfaatan ruang kawasan perdesaan yang mencakup 2 (dua) atau lebih wilayah kabupaten dilaksanakan oleh setiap kabupaten.76 Untuk kawasan perdesaan yang mencakup 2 (dua) atau lebih wilayah kabupaten yang mempunyai lembaga kerja sama antarwilayah kabupaten, pengendaliannya dapat dilaksanakan oleh lembaga dimaksud.77
73
Pasal 46 ayat 2 Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
74
Pasal 46 ayat 3 Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
75
Pasal 53 ayat 1 Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
76
Pasal 53 ayat 2 Undang-undang No.26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
77
