Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual-Beli

BAB III PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI TANAH

A. Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual-Beli

Dalam UUPA istilah jual beli hanya disebutkan dalam pasal 26 yaitu yang menyangkut jual beli hak milik atas tanah. Dalam pasal-pasal lainnya, tidak ada kata yang menyebutkan jual beli, tetapi disebutkan sebagai dialihkan. Pengertian dialihkan menunjukan suatu perbuatan hukum yang disengaja untuk memindahkan hak atas tanah kepada pihak lain melalui jual beli, hibah, tukar-menukar, dan hibah wasiat.

Jadi, meskipun dalam pasal hanya disebutkan dialihkan, termasuk salah satunya adalah perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah karena jual beli.

Apa yang dimaksud jual beli itu sendiri oleh UUPA tidak diterangkan secara jelas, akan tetapi mengingat dalam Pasal 5 UUPA disebutkan bahwa Hukum Tanah nasional kita adalah hukum adat, berarti kita menggunakan konsepsi, asas-asas, lembaga hukum, dan sistem hukum adat. Maka pengertian tanah menurut Hukum Tanah Nasional adalah pengertian jual beli tanah menurut hukum adat.

Pengertian jual beli tanah menurut hukum adat merupakan perbuatan pemindahan hak, yang sifatnya tunai, riil, dan terang. Sifat tunai berarti bahwa penyerahan hak dan pembayaran harganya dilakukan pada saat yang sama. Sifat riil berarti bahwa dengan mengucapkan kata-kata dengan mulu saja belumlah terjadi jual

beli, hal ini dikuatkan dalam Putusan MA No 271/K/Sip/1956 dan No 840/K/Sip/1971. Jual beli dianggap telah terjadi dengan penulisan kontrak jual beli dimuka kepala Kampung serta penerimaan harga oleh penjual, meskipun tanah yang bersangkutan masih berada dalam penguasaan penjual.

Sejak berlakunya PP No 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, jual beli dilakukan oleh para pihak dihadapan PPAT yang bertugas membuat aktanya. Dengan dilakukannya jual beli dihadapan PPAT dipenuhi syarat terang (bukan perbuatan hukum yang gelap, yang dilakukan secara sembunyi-sembunyi). Akta jual beli yang ditandatangani para pihak membuktikan telah terjadi pemindahan hak dari penjual kepada pembelinya dengan disertai pembayaran harganya, telah memenuhi syarat tunai dan menunjukkan bahwa secara nyata atau riil perbuatan hukum jual beli yang bersangkutan telah dilaksanakan. Akta tersebut membuktikan bahwa benar telah dilakukan perbuatan hukum pemindahan hak untuk selama-lamanya dan pembayaran harganya. Karena perbuatan hukum yang dilakukan merupakan perbuatan hukum pemindahan hak, maka akta tersebut membuktikan bahwa penerima hak (pembeli) sudah menjadi pemegang haknya yang baru.

Selain pihak penjual dan pembeli, didalam melakukan jual beli juga dihadiri oleh 2 (dua) orang saksi. Jika pihak penjual atau pembeli berhalangan datang, maka bisa diwakili oleh seorang kuasa yang bertindak atas kuasa si penjual atau si pembeli, disamping itu sudah tentu bagi si penjual harus mempunyai hak wewenang untuk menjual tanahnya dan bagi pembeli harus memenuhi syarat-syarat sebagai subjek hak milik.

Kalau PPAT meragukan wewenang dari orang yang mengalihkan haknya, maka pembuat akta itu dapat disaksikan oleh seorang Pejabat Anggota Pemerintah Desa dari tempat letak tanah itu yang akan dijual dan disaksikan oleh Kepala Desa yang berwenang didaerah tanah itu dijual.⁶⁸

Untuk mencegah terjadinya penjualan tanah lebih dari satu kali dan untuk mencegah agar supaya yang mengalihkan sesuatu hak bukan orang yang tidak berhak, maka diserahkan sertifikat sebagai syarat mutlak untuk pembuatan akta oleh Pejabat maupun untuk pendaftarannya dalam buku tanah yang bersangkutan.

b. Jual Beli Menurut KUHPerdata

Jual beli menurut KUHPerdata adalah suatu perjanjian timbal balik dalam mana pihak yang satu (si penjual) berjanji untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang, sedangkan pihak yang lain (pembeli) berjanji untuk membayar harga yang terdiri atas sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut.⁶⁹Atau dengan kata lain jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan sesuai dengan pasal 1457. Adapun menurut pasal 1458, jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.⁷⁰

Dalam jual beli tanah, jual beli belum dapat beralih kepada pembeli walaupun harganya telah dibayarkan, hak atas tanah tersebut baru dapat beralih kepada

68 Haryanto, Cara Mendapatkan Sertifikat Hak Milik Atas Tanah., (Surabaya: Usaha Nasional, 1981) hal 15.

69R. Subekti, Aneka Perjanjian, (Bandung: PT Citra Aditya Bakti, 1995) hal 1.

70Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Bab V tentang Jual Beli.

pembelinya apabila sudah dilakukan apa yang disebut penyerahan yuridis. Untuk pemindahan hak itu masih diperlukan suatu perbuatan hukum lain berupa penyerahkan yang caranya ditetapkan dengan suatuperaturan lain lagi. Menurut Wirjono Prodjodikoro S.H mengatakan bahwa persetujuan jual beli hanya mempunyai sifat Obligatoir (mengikat) tidak juga mempunyai “zakelijkewerking”

artinya tidak berdaya langsung mengenai kedudukan barangnya.

Perjanjian jual beli yang dianut KUHPerdata tersebut bersifat obligatoir, karena perjanjian itu belum memindahkan hak milik. Adapun hak milik baru berpindah dengan dilakukannya levering atau penyerahan. Dengan demikian, maka dalam sistem KUHPerdata tersebut “levering” merupakan suatu perbuatan yuridis guna memindahkan hak milik (“transfer of ownership”)⁷¹. Akan tetapi untuk perjanjian jual beli maka pembuat undang-undang memandang perlu memberikan peraturan-peraturan khusus.⁷²

Selanjutnya Pasal 1458 KUHPerdata mengatakan : “Jual beli telah terjadi antara kedua belah pihak, seketika setelah orangorang mencapai kata sepakat tentang benda dan harganya, walaupun benda itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.” Kemudian dikatakan oleh Pasal 1459 KUHPerdata: “Hak milik atas barang yang dijual tidaklah berpindah kepada pembeli, selama penyerahannya belum dilakukan menurut Pasal 612, 613 dan 616".

Berkaitan dengan hal tersebut, K. Wantjik Saleh berpendapat, bahwa jual beli menurut Hukum barat terdiri atas dua bagian yaitu : perjanjian jual belinya dan penyerahan haknya. Yang keduanya itu terpisah satu dengan yang lainnya, sehingga

71R. Subekti, Op. Cit, hlm. 11.

72 Hartono Soerjopratiknjo, Aneka Perjanjian Jual Beli, Cetakan 1, (Yogyakarta : Seksi Notariat FH UGM, 1982), hlm. 5.

walaupun yang pertama sudah selesai, biasanya dengan suatu akta notaris, tetapi kalau yang kedua belum dilakukan, maka status tanah masih milik penjual, karena disini akta notaris hanya bersifat obligatoir.⁷³

B. Kekuatan Pembuktian Sertifikat Tanah sebagai Alas Hak Kepemilikan Tanah

Ada berbagai jenis sertifikat hak atas tanah yang diterbitkan Badan Pertanahan Nasional seperti sertifikat hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai. Selain itu ada juga sertifikat hak pengelolaan, hak milik tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan. Penerbitan sertifikat hak atas tanah tersebut dimaksudkan sebagai pemberian tanda bukti hak atas tanah bagi pemegangnya melalui prosedur penegasan hak/konversi, atau pengakuan hak atau pemberian hak sesuai bukti alas hak yang dipunyai oleh pemohon sekalipun pada dasarnya semua tanah di Indonesia merupakan satu kesatuan teritorial yang tak terpisahkan.

Sertifikat hak atas tanah yang diterbitkan Badan Pertahanan Nasional harus diakui oleh setiap orang sebagai satu-satunya alat bukti hak atas tanah yang berkepastian hukum bagi pemiliknya.⁷⁴ Dalam UUPA tidak pernah disebut sertifikat tanah, namun seperti yang dijumpai dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c ada disebutkannya “surat tanda bukti hak”. Dalam pengertian sehari-hari surat tanda bukti hak ini, sudah sering ditafsirkan sebagai sertifikat tanah.⁷⁵

73K. Wantjik Saleh, Op. cit, hlm. 32

74 S. Chandra, S.H, SpN, Mkn, “Perlindungan Hukum Terhadap Pemegang Sertifikat Hak Atas Tanah” (Studi Kasus: Kepemilikan Hak Atas Tanah Terdaftar yang berpotensi hapus di Kota Medan), (Pustaka Bangsa Press, 2008) hal 134.

75Prof Yamin, Op.Cit, hal 71.

Secara etimologi sertifikat berasal dari bahasa Belanda “Certificat” yang artinya surat bukti atau surat keterangan yang membuktikan tentang sesuatu. Jadi kalau dikatakan sertifikat tanah adalah surat keterangan yang membuktikan hak seseorang atas sebidang tanah, atau dengan kata lain keadaan tersebut menyatakan bahwa ada seseorang yang memiliki bidang-bidang tanah tertentu dan pemilikan itu mempunyai bukti yang kuat berupa surat yang dibuat oleh instansi yang berwenang.⁷⁶

Sistem pendaftaran tanah yang dimuat dalam Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 yang diperbaharui dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah masih menganut sistem negatif,. Dengan kata lain “dalam pendaftaran tanah dan dalam pembuktian terhadap tanah”, mengandung pengertian bahwa setiap orang berhak menuntut keabsahan sebidang tanah apabila seseorang lain yang merasa berhak dapat dibuktikannya dengan pembuktian yang lebih kuat. Artinya nama yang tersebut dalam sertifikat tidak mutlak sebagai pemilik tetapi masih diberi kesempatan kepada siapa saja yang paling berhak untuk membuktikannya tentu dengan menggugatnya di pengadilan.⁷⁷

Bila terjadi sengketa terhadap bidang tanah, maka oleh yang memiliki tanah, sertifikat yang ditangannya lah yang digunakan untuk membuat membuktikan bahwa tanah itu adalah miliknya. Hukum melindungi pemegang sertifikat tersebut dan lebih kokoh bila pemegangnya adalah namanya maka perlu dilakukan balik namanya kepada yang memegangnya sehingga terhindar dari gangguan pihak lain. Alas

76Ibid.,

77Ibid.,

kepemilikan hak atas tanah yang dijadikan dasar penerbitan sertifikat kepemilikan hak atas tanah di kantor pertanahan merupakan alat bukti yang dapat digunakan sebagai alat pembuktian data yuridis atas kepemilikan atau penguasaan suatu bidang tanah, baik secara tertulis maupun berdasarkan keterangan saksi.

Pembuktian adalah suatu proses bagaimana alat-alat bukti yang dapat dipergunakan, diajukan ataupun dipertahankan dalam hukum acara. Alat-alat bukti adalah suatu hal, barang, dan non barang yang ditentukan oleh undang-undang dapat digunakan untuk memperkuat atau menolak sesuatu dakwaan, tuntutan, atau gugatan.⁷⁸

Pada proses pembuktian mengisyaratkan adanya alat bukti hak secara tertulis atau pernyataan tertulis dengan sesuatu title melalui penguasaan tanah secara tanah dan itikad baik yang tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat setempat, kemudian dikuatkan dengan keterangan saksi-saksi sesuai ketentuan Pasal 1866 Kitab Undang-undang Hukum Perdata, yang menyatakan bahwa hak dapat dibuktikan melalui :

1. Alat bukti tertulis, 2. Alat bukti saksi,

3. Alat bukti pengakuan, dan 4. Alat bukti sumpah.

78S.Chandra, S.H, Sp.N., Mkn, “ Sertifikat Kepemilikan Hak Atas Tanah (Persyaratan Permohonan di Kantor Pertanahan)” (Jakarta: PT Gramedia Widiasarana Indonesia, 2005) hal 14.

Kewenangan selanjutnya untuk menilai sesuatu alat bukti hak hanya oleh hakim pengadilan berdasarkan kebenaran formil, seluas cakupan pemeriksaan terhadap alat buktinya, sepanjang tidak melampaui batas-batas yang diperkarakan, dengan pengertian bahwa dalam mencari kebenaran formil hakim tidak boleh melampaui batas-batas yang diperkarakan, dengan demikian hakim tidak melihat kepada bobot atau isi, melainkan melihat kepada luas cakupan pemeriksaannya.⁷⁹

Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997, menetapkan alat bukti hak atas tanah sebagai berikut :

1. Untuk keperluan penelitian data yuridis bidang-bidang tanah dikumpulkan alat-alat bukti mengenai kepemilikan atau penguasaan tanah, baik bukti tertulis maupun bukti tidak tertulisberupa keterangan saksi dan atau keterangan yang bersangkutan yang ditunjukkan oleh pemegang hak atas tanah atau kuasanya atau pihak lain yang berkepentingan kepada panitia ajudikasi. (Pasal 59)

2. Berdasarkan alat bukti sesuai dimaksud dalam Pasal 23 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, penegasan konversi dan pengakuan hak sesuai dimaksud dalam Pasal 65 dan penetapan pemberian hak sesuai dimaksud dalam Pasal 65 dan penetapan pemberian hak sesuai dimaksud dalam Pasal 66 hak-hak atas tanah, hak pengelolaan dan tanah wakaf yang bersangkutan dibukukan dalam buku tanah. (Pasal 67)

79Ibid.,

Kegunaan dari alat bukti hak dapat digunakan untuk mendalilkan kepunyaan suatu hak sendiri, meneguhkan kepunyaan hak sendiri, membantah kepunyaan hak orang lain, serta menunjukkan kepunyaan hak atas suatu peristiwa hukum. Dengan demikian, pembuktian pemilikan hak atas tanah merupakan proses yang dapat digunakan pemegangnya untuk mendalilkan kepunyaan, meneguhkan kepunyaan, membantah kepunyaan atau untuk menunjukkan kepunyaan atas sesuatu pemilikan hak atas tanah dalam suatu peristiwa atau perbuatan hukum tertentu.

C. Upaya Hukum Yang Dapat Dilakukan Pembeli Untuk Mendapatkan Haknya Kembali

Yurisprudensi Tetap Mahkamah Agung melalui Putusan MA No. 4 K/Rup/1958 tertanggal 13 Desember 1958, yang memiliki kaidah hukum sebagai berikut: “Untuk dapat menuntut seseorang di depan pengadilan adalah syarat mutlak bahwa harus ada perselisihan hukum antara kedua belah pihak yang berperkara.”

Upaya-upaya hukum yang dapat dilakukan oleh seorang pembeli atau konsumen dalam hal telah terbukti bahwa barang penjual telah mengalihkan tanah dan bangunan yang telah dibelinya kepada pihak ketiga.⁸⁰

a) Gugatan Keperdataan Atas Perbuatan Melawan Hukum Atau Wanprestasi Pemilik barang dapat melakukan gugatan keperdataan atas kelalaian yang dilakuakn oleh si penjual. Dimana gugatan ini dibagi menjadi 2 (dua) bagian:

1. Gugatan Keperdataan Atas Dasar Wanprestasi

80 http://www.gultomlawconsultants.com/upaya-hukum-yang-dapat-dilakukan-konsumen-terkait-hilangnya-barang-dalam-usaha-pengangkutan/# diakses tanggal 28 Mei 2017 Pukul 23.01

Gugatan terkait dengan wanprestasi mempunyai dasar adanya suatu pelanggaranterhadap perjanjian jual beli antara penjual dan pembeli.

Menurut Subekti, seseorang dikatakan telah wanprestasi apabila:

a. Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya;

b. Melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimana dijanjikan;

c. Melakukan apa yang dijanjikannya tetapi terlambat;

d. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya.

Dalam hal perbuatan jual beli, apabila si penjual melakukan wanprestasi, tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya, Maka, pembeli tersebut diwajibkan untuk memberikan ganti kerugian sesuai dengan ketentuan pasal 1239 KUH Perdata bahwa :

“tiap-tiap perikatan untuk berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu, apabila si berutang tidak memenuhi kewajibannya, mendapatkan penyelesaiannya dalam kewajiban memberikan penggantian biaya, rugi, dan bunga.”

Dalam hal kapan untuk memberikan gugatan ganti kerugian tersebut, dasar wanprestasi mengacu pada ketentuan pasal 1243 KUH Perdata bahwa“Penggantian biaya, rugi dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan, barulah mulai diwajibkan, apabila si berutang, setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya, tetap melalaikannya, atau jika sesuatu yang

harus diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukannya”.

Kedua ketentuan tersebut dapat menjadi dalil-dalil bagi pembeli untuk melakukan gugatan keperdataan terhadap penjual atas dasar Wanprestasi.

2. Gugatan Keperdataan Dasar Perbuatan Melawan Hukum

Sebagaiman diketahui bahwa Jika penjual melakukan perbuatan melawan hukum maka Pasal 1367 KUHPerdata adalah landasan utama bagi pembeli untuk melakukan gugatan atas dasar Perbuatan melawan hukum Adapun pertanggungjawaban perbuatan tersebut, dimana seorang penjual bertanggung jawab secara tidak langsung terhadap perbuatan melawan hukum yang dilakukan yang menyebabkan kerugian kepada orang lain.

b) Pelaporan Pidana Atas Tindakan Penipuan

Jika melihat kronologis terhadap peristiwa yang terjadi maka patut diduga bahwa perbuatan si penjual yang kembali menjual tanah dan bangunan kepada pihak ketiga padahal tanah tersebut sebelumnya sudah dijual kepada pembeli, dan pembeli sudah membayar uang muka (DP) merupakan tindak pidana penipuan, dan telah memenuhi unsur Pasal 378 KUH Pidana yaitu penipuan, yang berbunyi:

“barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain dengan melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu dengan tipu muslihat ataupun dengan rangkaian kebohongan menggerakkan orang lain untuk menyerahkan sesuatu benda kepadanya, ataupun supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun”.

Berdasarkan pasal tersebut unsur-unsur tindak pidana penipuan ini adalah:

1. Dengan menggunakan salah satu upaya atau cara penipuan (memakai nama palsu, martabat palsu, tipu muslihat, rangkaian kebohongan)

2. Dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri dengan melawan hukum.

3. Menggerakkan orang untuk menyerahkan barang sesuatu atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang.

Maka berdasarkan Pasal 378 KUH Pidana ini, pembeli tanah dapat melaporkan tindakan pidana atas perbuatan penipuan yang dilakukan oleh penjual yang mengalihkan tanah yang sudah dibeli oleh pembeli kepada pihak ketiga.

D. Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Tanah Yang Tanahnya Telah Dialihkan Penjual Kepada Pihak Ketiga

Tanah begitu penting untuk kebutuhan bagi setiap orang sehingga telah mendorong sebagian besar masyarakat untuk mendaftarkan hak atas tanah mereka sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, agar memperoleh kepastian hukum secara yuridis, terutama dalam prosedur pendaftaran tanah dalam aksi kegiatan pengumpulan dan pengolahan data fisik dan data yuridis dikantor Pertanahan.⁸¹

Hakekat kepastian hukum sebenarnya terletak pada kekuatan sertifikat hak atas tanah sebagai bukti pemilikan hak atas tanah termasuk di pengadilan, namun kepastian hukum secara yuridis dengan pengunaan stelsel negatif pada hakekatnya merupakan kepastian hukum relatif, dengan penegrtian bahwa ketentuan peraturan

81Ibid., hal 39

perundang-undangan hanya menjamin kepastian hukumnya selama tidak ada dibuktikan sebaliknya.⁸²

Oleh karena sistem Pendaftaran Tanah masih menganut sistem negatif,. Dengan kata lain “dalam pendaftaran tanah dan dalam pembuktian terhadap tanah”, mengandung pengertian bahwa setiap orang berhak menuntut keabsahan sebidang tanah apabila seseorang lain yang merasa berhak dapat dibuktikannya dengan pembuktian yang lebih kuat. Artinya nama yang tersebut dalam sertifikat tidak mutlak sebagai pemilik tetapi masih diberi kesempatan kepada siapa saja yang paling berhak untuk membuktikannya tentu dengan menggugatnya di pengadilan, seperti yang terjadi pada kasus perdata dengan Nomor 635/Pdt/G.2013.Pn.Mdn.

Si pembeli yang awalnya tertarik dengan desain brosur sebuah rumah yang dilengkapi segala fasilitas yang dibuat oleh penjual, sehingga pada tahun 2010 (dua ribu sepuluh) pembeli tertarik membeli sebidang tanah beserta bangunan rumah diatasnya seharga Rp 175.000.000,00 (seratus tujuh puluh lima juta rupiah), dengan Down Payment (DP) sebesar Rp 35.000.000,00 (tiga puluh lima juta rupiah), serta sisanya dibayar dengan cicilan sebanyak 6 kali, yaitu

 Cicilan ke 1 (satu) tanggal 16 Januari 2010 sebesar Rp 25.000.000,00 (dua puluh lima juta rupiah);

 Cicilan ke 2 (dua) tanggal 08 Februari 2010 sebesar Rp 25.000.000,00 (dua puluh lima juta rupiah);

82Muchtar Wahid, Analisis Deskripstif Terhadap Kepastian Hukum Hak Milik Atas Tanah (Pengukuhan Gelar Doktor Universitas Hasanuddin), (Makasar: 2005) hal 36.

 Cicilan ke 3 (tiga) tanggal 09 Maret 2010 sebesar Rp 25.000.000,00 (dua puluh lima juta rupiah);

 Cicilan ke 4 (empat) tanggal 07 April 2010 sebesar Rp 20.000.000,00 (dua puluh juta rupiah);

 Cicilan ke 5 (lima) tanggal 10 Mei 2010 sebesar Rp 20.000.000,00 (dua puluh juta rupiah);

 Cicilan ke 6 (enam) tanggal 11 Juni 2010 sebesar Rp 15.000.000,00 (lima belas juta rupiah);

 Dan sisa sebesar Rp 10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah) akan dibayarkan setelah sertifikat dikeluarkan oleh si penjual.

Agar sahnya cicilan tersebut, karena penjual dan pembeli hanya melakukan perjanjian jual beli dibawah tangan, maka bukti kwitansi cicilan tersebut diwaarmerking di Kantor Notaris, dengan Nomor 11/W/MIH/I/2010. Setelah pembeli membeli rumah tersebut ternyata apa yang dijanjikan berupa fasilitas seperti jalan, keamanan, pagar, listrik, air dan fasilitas lainnya tidak ada dan akibatnya pembeli

harus mengeluarkan uang sebesar Rp 60.000.000,00

(enam puluh juta rupiah) untuk mengerjakan plafon, lantai keramik, pagar dan parit yang belum dikerjakan oleh si penjual sebagai pengembang proyek perumahan yang seharusnya menjadi tanggungjawabnya. Selain itu pembeli juga harus mengeluarkan uang kembali sebesar Rp 4.804.144, 00 (empat juta delapan ratus empat ribu seratus

empat puluh empat rupiah) untuk memasang air, listrik serta membayar PBB yang seharusnya merupakan tanggungjawab dari Penjual

Setelah selesai menyempurnakan rumah tersebut sebagai tempat tinggal dan sisa pembayaran rumah sudah dibayar, pembeli meminta kepada penjual untuk memebrikan sertifikat yang telah dijanjikan , namun setelah berulang kali diminta penjual hanya menjanjikan dengan alasan yang dibuat-buat sehingga pada tanggal 12 Mei 2011, penjual membuat surat pernyataan untuk menyerahkan sertifikat kepada pembeli selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sejak surat pernyataan ditandatangani.

Setelah tenggang waktu penyerahan sertifikat berakhir penjual tidak dapat menyerahkan sertifikat kepada pembeli sehingga dibuatlah Pengikatan Jual Beli No 92/X/2011 tanggal 1 Oktober 2011 yang diwaarmerking di kantor Notaris di Medan.

Setelah dibuatnya Perjanjian Pengikatan Jual Beli, penjual tidak juga melaksanakan kewajibannya untuk menyerahkan sertifikat dan membaliknamakan kenama pembeli, namun pembeli mengetahui bahwa secara diam-diam penjual telah mengalihkan tanah dan sertifikat yang dibeli pembeli ketangan pihak ketigta, dibuktikan dengan Surat Pengikatan Jual Beli No 13 Tanggal 21 Februari 2012, yang dibuat dihadapan Notaris.

Pembeli dan penjual melakukan jual beli sebidang tanah dan bangunan dengan cicilan sehingga dibuat PPJB dan sampai sebidang tanah dan bangunan tersebut lunas, penjual tidak juga menyerahkan sertifikat untuk selanjutnya dilakukan AJB sehingga sertfikat tersebut dapat dibaliknama kenama pembeli. Yang mana diketahui bahwa sertifikat merupakan surat tanda bukti hak kepemilikan atas tanah milik seseorang sesuai dengan tulisan didalam

sertifikat tersebut. Jadi bagi namanya yang tercantum dalam sertifikat tanah tersebut, sertikat tersebut merupakan pegangan yang kuat dalam hal pembuktian hak miliknya oleh karena hukum melindungi pemegang sertifikat tersebut dan lebih kokoh bila pemegang itu adalah namanya yang tersebut dalam sertifikat. Sehingga bila yang memegang sertifikat itu belum namanya kepada yang memegangnya sehingga terhindar dari gangguan pihak lain.

Dalam hal ini pembeli tidak memiliki kepastian bahwa ia lah pemiliknya walaupun ia sudah membayar lunas tanah dan bangunan tersebut. Apalagi sertifikat tersebut berada ditangan pihak ketiga walaupun belum dibaliknamakan ke nama pihak ketiga, namun sudah dilakukan AJB dihadapan PPAT. Secara hukum sebenarnya sah karena jika tanah tersebut sudah dibayar lunas oleh pihak ketiga kepada penjual maka sah jika dilakukan AJB. Dalam rangka untuk memberikan kepastian hukum, maka kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan diberikan sertifikat hak atas tanah. Apabila peralihan hak atas tanah karena jual beli

Dalam dokumen PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMBELI TANAH YANG TANAHNYA TELAH DIALIHKAN OLEH PENJUAL KEPADA PIHAK KETIGA (STUDI PUTUSAN NOMOR 635/PDT/G.2013.PN. (Halaman 74-0)