Ada surat kuasa yang tidak diperbolehkan lagi untuk dibuat, yaitu surat kuasa mutlak yang berkaitan dengan tanah. Hal ini berdasarkan Instruksi Menteri Dalam Negeri tanggal 6 Maret 1982 Nomor 14/1982junctoJurisprudensi Mahkamah Agung tanggal 14 April 1988 Nomor 2584 K/Pdt/1986.
Pelarangan ini dikarenakan pembuatan kuasa mutlak banyak disalahgunakan oleh pihak-pihak yang melakukan jual beli tanah secara terselubung. Dalam klausul kuasa mutlak selalu dicantumkan kalimat “kuasa yang tidak dapat dicabut kembali”, sehingga si penerima kuasa dapat melakukan perbuatan apa pun, baik tindakan pengurusan maupun tindakan kepemilikan atas tanah yang dimaksud.98
Sementara itu, pembuatan surat kuasa mutlak untuk transaksi selain jual-beli tanah secara terselubung masih dimungkinkan, karena hukum perjanjian hanya bersifat mengatur dan dapat timbul karena adanya kesepakatan dari para pihak yang terlibat. Dengan demikian seorang Notaris dapat melakukan pembuatan kuasa mutlak selama tidak bertentangan dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku, ketertiban umum, dan kesusilaan, misalnya dalam hal kuasa mutlak dalam perjanjian kredit, perjanjian jual beli, jual beli tanah.99
Dalam kaitannya dengan tanah, perpindahan hak baru terjadi pada saat dibuat dan ditandatanganinya akta jual beli atas tanah yang ditransaksikan, serta saat sudah
98Hasil wawancara dengan Ibu Chairani Bustami, Medan, tanggal 12 Februari 2015. 99Hasil wawancara dengan Ibu Chairani Bustami, Medan, tanggal 12 Februari 2015.
dilakukannya balik nama atau sudah terdaftar di Kantor Pertanahan. Menurut Pasal 39 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dinyatakan bahwa akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan hak bagi tanah. Terkait dengan hal tersebut, jika suatu transaksi belum dapat dibuatkan aktanya oleh pejabat pembuat akta tanah, misalnya karena masih dalam proses pendaftaran tanah atau terkait pengurusan perpajakan, dapat dibuat suatu perikatan yang lazim dibuat dengan perjanjian pengikatan jual beli (PPJB).
PPJB adalah suatu jembatan bagi pendaftaran peralihan hak yang harus segera dilaksanakan jika syarat belum terlaksananya akta jual beli sudah terpenuhi. Oleh karena itu, segera setelah hal-hal yang menyebabkan tertundanya pembuatan akta jual beli selesai, pembuatan dan penandatanganan akta jual beli dan pendaftaran peralihan hak atas tanah (balik nama) kepada pembeli harus segera dilaksanakan.100
2. Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang larangan Penggunaan Kuasa Mutlak sebagai pemindahan Hak Atas Tanah
Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang larangan Penggunaan Kuasa Mutlak sebagai pemindahan Hak Atas Tanah memberikan pengertian tentang jenis kuasa yang dilarang, disebut dengan istilah kuasa mutlak. Pengertian kuasa mutlak dalam instruksi Menteri Dalam Negeri tersebut adalah kuasa yang mengandung unsur-unsur:
a. Tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa;
100Hasil wawancara dengan Ibu Junita Ritonga, Notaris/PPAT Kota Medan, tanggal 13 Februari 2015
b. Memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk menguasai dan menggunakan tanahnya serta melakukan segala perbuatan hukum yang menurut hukum hanya dapat dilakukan oleh pemegang haknya.101
Namun tidak selamanya kuasa mutlak dilarang penggunaannya, ada kuasa mutlak yang diperbolehkan sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Surat Dirjen Agraria atas nama Menteri Dalam Negeri Nomor 594/1492/AGR tentang Kuasa Mutlak.
3. Surat Dirjen Agraria atas nama Menteri Dalam Negeri Nomor
594/1492/AGR
Sejak keluarnya Intruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah dalam pelaksanaannya timbul kendala-kendala dan hambatan dalam pengurusan surat-surat yang berkaitan dengan tanah, karena itulah dikeluarkan kembali Surat Dirjen Agraria atas nama Menteri Dalam Negeri Nomor 594/1492/AGR tersebut untuk memperlancar pengurusan surat-surat tanah. Jika kuasa mutlak sebagaimana dimaksud dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tidak direvisi maka akan terjadi kekacauan, di mana seorang pembeli yang telah membayar harga tanahnya jika si penjual meninggal dunia maka kuasa tersebut menjadi batal (Pasal 1813 KUHPerdata) dan tanah kembali kepada ahli waris si penjual, pembeli dalam hal ini akan dirugikan, demikian juga dengan Akta Pemberian Hak
101Departemen Dalam Negeri Direktorat Jenderal Agraria,Tata laksana Pengurusan Hak
Atas Tanah, (Jakarta: Yayasan Hudaya Bina Sejahtera, 1985), hlm.106. termasuk dalam hal ini kuasa mutlak yang terdapat dalam Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT).
Tanggungan, bank akan dirugikan ketika pemberi hak tanggungan meninggal dunia sedang kredit belum dibayar lunas oleh debitor.102
Dalam perkembangannya kemudian ketentuan Intruksi Menteri Dalam Negeri tersebut mendapatkan perubahan berdasarkan terbitnya ketentuan Surat Dirjen Agraria atas nama Menteri Dalam Negeri Nomor 594/1492/AGR tentang Kuasa Mutlak yang di dalamnya diterangkan mengenai jenis kuasa mutlak yang dilarang digunakan dan juga jenis kuasa mutlak yang diperbolehkan, dalam ketentuan tersebut diatur penggunaan kuasa mutlak yang tidak termasuk sebagai kuasa mutlak yang dilarang dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 adalah : a. Penggunaan kuasa mutlak yang dimaksud dalam Pasal 3 blanko akta jual beli
sebagai ditetapkan dalam Peraturan Menteri Agraria Nomor 11 Tahun 1961. b. Penggunaan kuasa penuh sebagai dicantumkan dalam perjanjian pengikatan jual
beli yang aktanya dibuat oleh seorang Notaris.
c. Penggunaan kuasa untuk memasang hak tanggungan yang aktanya dibuat oleh Notaris.103
Dengan demikian, apabila penggunaan kuasa mutlak dalam perjanjian jual beli diperuntukan demi kepentingan khususnya bagi pihak pembeli, kuasa mutlak tersebut diberlakukan kembali, untuk mengatasi kendala-kendala dan hambatan dalam pengurusan surat-surat tanah yang sejak keluarnya Intruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 banyak terjadi maka diterbitkan Surat Dirjen Agraria
102Hasil wawancara dengan Ibu Chairani Bustami, Medan, tanggal 12 Februari 2015. 103Departemen Dalam Negeri Direktorat Jenderal Agraria,Tata laksana Pengurusan Hak
atas nama Menteri Dalam Negeri Nomor 594/1492/AGR tentang Kuasa Mutlak untuk memperlancar pengurusan surat-surat tanah.104
D. Kuasa Yang Timbul Dalam Jual Beli Tanah