ANNEX 8 – KATEGORI SKRINING LINGKUGNAN DAN SOSIAL PROYEK
2. Prosedur Pembebasan Tanah Untuk Proyek Yang Didukung Oleh PT SMI
2.a. Pembebasan Tanah menurut UU 2/ 2012 tentang pembebasan tanah untuk pembangunan bagi Kepentingan Umum
Tanah untuk proyek SMI dapat diperoleh pada bantuan pemerintah dan melalui prosedur yang ditetapkan oleh Peraturan Indonesia jika dua kondisi terpenuhi: (1) proyek dianggap untuk kepentingan umum dan (2) area yang akan diperoleh lebih besar dari lima hektar.
Proyek-proyek berikut dianggap untuk kepentingan umum sesuai dengan UU 2 tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Kepentingan:
i) Pertahanan dan keamanan nasional;
ii) jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur kereta api, stasiun kereta api, dan fasilitas operasi kereta api;
iii) waduk, bendungan, tanggul, irigasi, air minum, listrik, drainase dan sanitasi, dan struktur irigasi lainnya;
iv) pelabuhan laut, bandara, dan terminal; v) infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi;
vi) pembangkit listrik, gardu transmisi, jaringan dan distribusi listrik; vii) jaringan telekomunikasi dan informatika Pemerintah;
viii) Landfill dan situs pengolahan limbah;
ix) rumah sakit Pemerintah / Pemerintah Daerah; x) fasilitas keselamatan umum;
xi) Pemakaman umum Pemerintah / Pemerintah Daerah;
xii) fasilitas sosial, fasilitas umum, dan ruang terbuka hijau umum; xiii) cagar alam dan situs budaya;
xiv) Kantor Pemerintah / Pemerintah Daerah / desa;
xv) perencanaan daerah kumuh kota dan / atau konsolidasi tanah, dan perumahan sewaan untuk rakyat berpenghasilan rendah;
xvi) Infrastruktur pendidikan atau sekolah Pemerintah / Pemerintah Daerah; xvii) Infrastruktur olahraga Pemerintah / Pemerintah Daerah; dan
xviii) Pasar umum dan ruang parkir umum.
Proyek yang tidak diklasifikasikan sebagai proyek untuk kepentingan umum, atau memerlukan area yang lebih kecil dari lima hektar, harus diperoleh secara langsung dari pemilik melalui pembelian, perdagangan, atau metode sukarela.
104
Prosedur pembebasan tanah sesuai dengan peraturan pemerintah
Prosedur yang harus diikuti untuk memperoleh tanah untuk kepentingan umum dijelaskan dalam UU No 2 tahun 2012 dan peraturan pelaksanaannya. Sebagaimana ditentukan dalam UU No.2 / 2012 tentang Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum dan aturan pelaksanaannya, ada beberapa lembaga penting yang mempunyai wewenang dan masing-masing bertanggung jawab dalam setiap tahap proses pembebasan tanah untuk kepentingan umum seperti yang dijelaskan di bawah:
1) Tahap Perencanaan
Dalam tahap ini, badan yang membutuhkan lahan adalah institusi yang bertanggung jawab. Badan tersebut wajib membuat Rencana Pembebasan tanah untuk Kepentingan Umum sesuai dengan hukum dan peraturan. Rencana pembebasan tanah harus mengacu pada Perencanaan Daerah, Tata Ruang, dan prioritas pembangunan yang tertuang dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah, Rencana Strategis, dan Rencana Kerja badan terkait.
Dokumen Rencana Pembebasan tanah bagi Kepentingan Umum harus berisi: (i) maksud dan tujuan dari rencana pembangunan; (Ii) konsistensi pada Rencana Tata Ruang Wilayah dan Rencana Nasional atau Pembangunan Daerah; (Iii) lokasi tanah yang diusulkan; (Iv) ukuran tanah yang dibutuhkan oleh proyek; (V) gambaran umum tentang status tanah; (Vi) estimasi masa pelaksanaan pembebasan tanah; (Vii) perkiraan periode pelaksanaan konstruksi; (Viii) perkiraan nilai tanah; dan (ix) rencana anggaran. Rencana tersebut harus disusun berdasarkan studi kelayakan yang dibuat sesuai dengan hukum dan peraturan. Langkah terakhir dari tahap pembebsan tanah adalah penyampaian Rencana pembebasan tanah bagi kepentingan Umum kepada Gubernur disertai dengan dokumen pendukung.
Badan yang membutuhkan tanah akan bertanggung jawab untuk mengalokasikan anggaran yang dibutuhkan sebagaimana ditentukan dalam LARAP yang disetujui untuk pembebasan tanah, bantuan dan pemulihan penghidupan.
2) Tahap Persiapan
Pada tahap persiapan, para pemangku kepentingan yang bertanggung jawab atas kegiatan adalah lembaga yang membutuhkan tanah dan pemerintah daerah. Setelah badan tersebut menyerahkan dokumen, gubernur akan membentuk sebuah tim persiapan untuk pembebasan tanah. Tim persiapan di bawah instruksi gubernur harus melakukan tahap persiapan, yang hasilnya berupa Penetapan lokasi. Langkah-langkah dari tahap ini adalah: (i) memberikan informasi tentang pembangunan yang direncanakan; (Ii) pengumpulan data awal dari pembangunan yang direncanakan; (Iii) konsultasi publik mengenai pembangunan yang direncanakan; (Iv) pembentukan tim studi; (V) penentuan lokasi (Penetapan lokasi Pembangunan); (Vi) pengungkapan Penetapan lokasi Pembangunan: dicetak dan ditempatkan di kantor Kelurahan dan diumumkan di koran lokal dan media elektronik; dan (vii) gugatan administrasi Negara.
3) Tahap Implementasi
Kantor wilayah provinsi adalah instansi yang bertanggung jawab untuk kegiatan pembebasan lahan di tahap ini. Tanggung jawab ini bisa didelegasikan kepada kantor pertanahan kabupaten. Seorang individu atau kelompok penilai independen akan ditugaskan untuk melaksanakan penilaian kompensasi selama tahap ini. Output dari tahap ini adalah pembayaran kompensasi dan penyerahan tanah ke kantor pertanahan. Langkah-langkah dari tahap ini adalah: (i) pengembangan tim implementasi pembebasan tanah; (Ii) delegasi ke kantor pertanahan setempat; (Iii) pengembangan tim implementasi di kantor pertanahan setempat; (Iv) inventarisasi dan identifikasi; (V) pengungkapan hasil inventarisasi dan hasil identifikasi; (Vi) mengajukan keberatan; (Vii) verifikasi; (Viii) penentuan penilai; (Ix) penilaian kompensasi; (X) pembahasan tentang kompensasi; (Xi) validasi; (Xii) gugatan ganti rugi; (Xiii) pembayaran ganti rugi; (Xiv) Penitipan uang ke pengadilan (Konsinyasi); (Xv) dokumentasi data; dan (xvi) penilaian kompensasi. 4) Tahap Penyerahan Hasil Pembebasan Tanah
Dalam tahap ini, pemangku kepentingan bertanggung jawab atas kegiatan adalah kantor pertanahan provinsi. Mereka harus mengembangkan risalah rapat pembayaran, yang anggarannya telah disiapkan
105 oleh lembaga yang membutuhkan lahan untuk masyarakat terkena dampak, dan permohonan sertifikat tanah. Setelah dua langkah tersebut selesai, mereka menyerahkan hasilnya kepada instansi yang membutuhkan tanah.
Kerangka waktu untuk melaksanakan setiap kegiatan dalam proses pembebasan tanah sesuai dengan hukum adalah sebagai berikut (Tabel A21 -1).
Tabel A24-1: Tahapan Pembebasan Tanah di Indonesia
No Tahap kegiatan Jangka Waktu50 (hari)
I Tahap perencanaan
1 Persiapan pembebasan lahan dan pengajuan ke Gubernur
Tidak ada jangka waktu
II Tahap persiapan
1 Pembentukan tim persiapan pembebasan tanah oleh Gubernur,
2 10 2 Pelimpahan wewenang kepada Bupati / Walikota dan
pembentukan tim persiapan
33
3 Pemberitahuan rencana pembangunan, identifikasi awal dari objek pembebasan lahan
60 – 90
4 Konsultasi dan re konsultasi jika ada keluhan / ketidaksepakatan
3
5 penanganan keluhan oleh Gubernur 7
III penerbitan penetapan lokasi dan pengumuman
1 Tahap pelaksanaan 4
2 Pembentukan Tim pelaksanaan pembebasan lahan (lait), pendelegasian wewenang untuk pembebasan lahan, pembentukan satgas di lait
104 – 132
3 Inventarisasi kerugian (objek pembebasan tanah), pengumuman, verifikasi data, mobilisasi penilai, penilaian oleh penilai
32
4 Undangan dan pelaksanaan musyawarah / konsultasi 88
5 Penanganan keluhan 14
IV pembayaran ganti rugi, pelepasan hak atas tanah
1 Penyampaian Tahap Hasil Pembebasan Lahan 3 2 Serah terima hasil tanah yang dibebaskan 30
Sesuai pada pelaksanaan LARP, PT SMI akan memastikan bahwa selain mengikuti tahapan yang diperlukan berikut UU 2 tahun 2012, klien harus memastikan:
(i) Memberi bantuan integrasi bagi Warga dan masyarakat tuan rumah, dan membagi manfaat proyek bagi tuan rumah masyarakat:
(ii) Orang yang dipindahkan secara fisik dan ekonomi diberi dukungan transisi dan bantuan pengembangan seperti pengembangan lahan, fasilitas kredit, pelatihan, atau kesempatan kerja. (iii) Rencana pembebasan tanah mensyaratkan strategi pemulihan pendapatan dan mata
pencaharian
(iv) Proyek ini akan memantau dan menilai hasil pemukiman kembali, dampaknya pada tingkat hidup warga yang dipindahkan, dan apakah tujuan rencana pemukiman kembali telah tercapai dengan mempertimbangkan kondisi awal dan hasil pemantauan pemukiman kembali.
106 (v) Untuk proyek yang mungkin mengakibatkan dampak pemukiman kembali yang signifikan, harus dipertimbangkan pelaksanaan komponen pemukiman kembali sebagai kegiatan opearsional yang berdiri sendiri.
2.b. Skema Potensial lain Pembebasan Lahan
Jika pembebasan lahan wajib tidak berlaku, tanah harus diperoleh baik melalui sumbangan dari pemilik tanah atau reksa negosiasi (pembeli dan penjual sama-sama berkenan) antara pemilik tanah dan proyek. Pedoman ini menetapkan persyaratan untuk memastikan bahwa pemilik tanah tidak dieksploitasi di bawah premis sumbangan tanah sukarela, dan pemilik tanah memiliki hak untuk menolak menyumbangkan tanah mereka atau untuk menjual tanah mereka dalam kasus pembeli dan penjual sama-sama berkenan, dan bahwa proyek tidak akan memaksa pemilik tanah dalam memperoleh tanah. kegiatan donor tanah sukarela dan pembeli dan penjual sama-sama berkenan harus dicatat dan didokumentasikan oleh proyek dan ini akan menjadi bagian dari paket penerapan untuk pentaksiran. Donasi Tanah Secara Sukarela
donasi tanah secara sukarela akan diterima jika indikator berikut terpenuhi:
i) infrastruktur, yang akan dibangun di tanah yang disumbangkan, tidak boleh khusus untuk situs ii) Dampak dari sumbangan sukarela adalah marjinal (tanah yang disumbangkan tidak lebih dari 10%
dari total aset tanah yang dimiliki oleh rumah tangga pemilik);
iii) Dampak tidak mengakibatkan perpindahan rumah tangga atau menyebabkan hilangnya pendapatan rumah tangga dan mata pencaharian;
iv) Rumah tangga yang membuat sumbangan sukarela adalah penerima manfaat langsung dari proyek;
v) Lahan yang disumbangkan bebas dari sengketa kepemilikan atau sitaan lainnya; vi) Konsultasi dengan pihak yang berhak dilakukan secara transparan tanpa paksaan; vii) Transaksi tanah didukung oleh pemindahan hak atas tanah;
viii) Dokumentasi yang tepat dari pertemuan konsultasi, keluhan dan tindakan yang diambil untuk mengatasi keluhan tersebut didokumentasikan
Proses dan hasil sumbangan tanah sukarela harus didokumentasikan dan diserahkan kepada PT SMI. Skema Penjual bersedia dan Pembeli Bersedia
Sesuai ketentuan dalam Peraturan Presiden Nomor 40/2014, pembebasan tanah kurang dari 5 hektar akan dilakukan melalui cara transaksi, pertukaran, atau lainnya yang diterima oleh pemilik tanah dan pihak yang membutuhkan tanah. Prinsip-prinsip berikut harus diikuti dalam pembebasan tanah melalui skema Penjual bersedia dan Pembeli Bersedia:
i) Kompensasi dibayar sebesar nilai penggantian, yang memperhitungkan harga pasar yang berlaku sebagaimana ditentukan oleh Penilai Independen berberlisensi. Tidak ada biaya administrasi yang akan dipotong dan kewajiban pajak akan ditanggung oleh transaksi yang dinegosiasikan;
ii) Semua negosiasi dengan pemilik tanah dan pengguna, sedapat mungkin, akan dilakukan di lokasi yang dapat diakses, secara terbuka dan musyawarah tanpa paksaan dan dengan waktu yang cukup untuk mempertimbangkan penawaran;
iii) Dokumen-dokumen yang berkaitan dengan pembebasan lahan seperti peta, pendaftaran tanah, catatan penjualan tertulis, catatan konsultasi, catatan keputusan, peraturan dan kebijakan untuk negosiasi dan rencana pembangunan akan diungkapkan kepada pihak-pihak yang berhak yang terlibat dalam pembebasan lahan yang dinegosiasikan atau penyelesaiannya;
iv) Harga yang memadai dan adil untuk tanah dan / atau aset lainnya akan ditawarkan. Jika negosiasi gagal, cara alternatif akan dicari dan proses dimulai lagi, dengan mengikuti peraturan yang disyaratkan dalam UU 2/2012;
107 v) Jumlah yang dinegosiasikan akan segera dibayarkan kepada pemilik tanah setelah semua dokumen yang diperlukan untuk proses pembebasan lahan telah diselesaikan oleh pemilik tanah; vi) Negosiasi dan proses konsultasi lainnya akan didokumentasikan dan penjualan tanah dan perjanjian jual beli akan ditandatangani oleh pihak yang bernegosiasi didepan seorang pejabat akta tanah (notaris);
vii) Mekanisme pengaduan akan dibentuk atau menggunakan yang sudah ada untuk menerima dan memfasilitasi resolusi kekhawatiran pihak yang berhak; dan
viii) PT SMI tidak akan melakukan kontrak pekerjaan sipil sampai (a) pembayaran telah sepenuhnya diberikan kepada pihak yang berhak dan langkah-langkah pemulihan dilaksanakan jika ada; (B) pihak yang berhak sudah diberi kompensasi dengan baik telah mengosongkan tanah pada waktu yang tepat; dan (c) daerah ini bebas dari sitaan.
Proses penjual bersedia-pembeli-bersedia dan hasilnya harus didokumentasikan dan diberikan juga kepada PT SMI.