zona nilai tanah yang dikaji. Oleh karena itu, diperlukan upaya untuk merasionalkan nilai- nilai tanah dalam zona nilai tanah tersebut. 3. Nilai koef isien determinasi (R2) sebesar 0,43
menunjukkan bahwa variasi nilai yang terjadi dalam variabel dependen (Yi) hanya sebesar 43% saja dipengaruhi oleh variasi nilai variabel independennya (X1-X14), sedangkan sebesar 57% lainnya dipengaruhi oleh variabel lain di luar model. Dengan pernyataan lain, secara teoritis dapat dikatakan bahwa model persa- maan regresi linier berganda yang dirancang di atas tidak cocok untuk menerangkan pengaruh dari variabel independen (X1-X14) terhadap nilai tanah yang ada dalam zona nilai tanah yang dikaji atau model memiliki good- ness of f it yang jelek. Namun demikian, oleh karena kondisi di lapangannya sangat berbe- da dengan penjelasan teoritis mengenai nilai R2, maka peneliti lebih memaknai bahwa nilai- nilai tanah yang tertuang dalam Zona Nilai Tanah yang dikaji tidak secara rasional meng- gambarkan kondisi karakteristik bidang- bidang tanah yang ada (X1-X14).
4. Diantara 14 faktor (variabel independen = Xi) yang digunakan untuk menerangkan variasi nilai tanah (Yi) dalam ZNT, dari Tabel14 tergambarkan bahwa diantara faktor-faktor tersebut ada yang berpengaruh positif dan ada yang negatif. Faktor-faktor yang berpangaruh negatif seperti luas tanah, jarak ke pasar, jarak ke tempat pelayanan kesehatan, jarak ke tempat sekolah, dan jarak ke tempat ibadah. Hal ini bermakna bahwa semakin besar nilai variabel tersebut justru mengurangi nilai tanahnya. Hal sebaliknya terjadi pada variabel- variabel lainnya yang berpengaruh secara positif. 5. Nilai probabilitas untuk sebagian besaran statistik koef isien regresi ( 1-14) dari hasil uji- tada yang menunjukkan angka lebih besar dan atau lebih kecil dari = 1%, 5%, dan atau 10%.Jika nilai probabilitas menunjukkan nilai yang lebih besar dari = 1%, 5%, dan atau 10%., maka dimaknai bahwa variabel-variabel inde-
pendennya tidak berpengaruh secara signi- f ikan terhadap nilai tanah yang ada dalam ZNT yang dikaji dan berlaku sebaliknya jika nilai probabilitasnya lebih rendah dari nilai ( ) yang digunakan. Berdasarkan Tabel 14. di atas diketahui bahwa nilai probabilitas yang lebih kecil dari nilai -nya adalah variabel independen luas tanah (0,059) dan aksesibilitas (0,087) yang lebih kecil dari 10%; dan variabel kelas jalan (0,049) yang lebih kecil dari 5%. Nilai besaran statistik tersebut memiliki makna bahwa variabel- variabel independen yang berpengaruh secara signif ikan (lemah = 5% < <10 %) adalah variabel luas tanah dan aksesibilitas, sedang- kan variabel independen yang berpengaruh cukup signifikan ( <5%) adalah variabel ke- las jalan. Sebelas variabel independen lainnya tidak secara signifikan mempengaruhi nilai- nilai tanah pada zona nilai tanah. Informasi tersebut berarti bahwa sebelas variabel inde- penden tersebut tidak mampu menerangkan secara signif ikan terhadap variasi nilai-nilai tanah yang ada pada zona nilai tanah tersebut. Hal ini menggambarkan bahwa rasionalitas nilai tanah pada zona nilai tanah pada Peta ZNT BPN rendah. Hal tersebut juga menun- jukkan bahwa faktor-faktor yang selama ini diyakini mempengaruhi nilai tanah (X1-X14) oleh BPN ternyata tidak secara signifikan ber- pengaruh terhadap besarnya nilai tanah ternyata tidak berlaku untuk Peta ZNT BPN. Oleh karena pengukuran nilai dari variabel X1-X14 dilakukan secara hati-hati dan teliti, maka peneliti berkeyakinan bahwa nilai-nilai tanah sebagai variabel dependen (Yi) lah yang menyebabkan terjadinyapengaruh yang tidak signifikan dari X1-X14 terhadap Yi dimaksud. Hasil analisis ini menambah keyakinan bahwa rasionalitas nilai-nilai tanah dalam peta ZNT lokasi Nogotirto patut dipertanyakan.
Dari uraian di atas, ditarik kesimpulan bahwa nilai-nilai tanah dalam ZNT yang dikaji belum menunjukkan rasionalitas yang baik jika ditilik dari kondisi karakteristik bidang-bidang tanah- nya.
b. Bagimana Peta ZNT Seharusnya dan Apa yang Harus Dilakukan
Peta ZNT seharusnya dibuat dengan skala besar yang dapat berkisar antara 1: 500 hingga 1 : 5.000, sehingga zona nilai tanah pada Peta ZNT dapat berisikan bidang-bidang tanah beratribut, misalnya nomor induk bidang (NIB). Skala peta yang besar juga menyiratkan tingginya tingkat kerincian informasi yang terkandung dalam Peta ZNT tersebut. Oleh karena itu, karakteristik dari masing-masing atau kelompok bidang-bidang tanah juga teridentif ikasi dengan baik. Pada gilirannya keeratan hubungan dan hubungan pengaruh antara karakteristik dari bidang-bidang tanah sebagai peubah penentu nilai tanah dengan nilai bidang-bidang tanah juga akan terperlihatkan rasionalitasnya baik secara kuali- tatif maupun secara kuantitatif.
Peta ZNT yang rasional juga akan menun- jukkan bahwa karakteristik dakhil yang secara alami menempel pada bidang-bidang tanah akan secara kuantitatif tergambarkan oleh besaran statistik nilai koef isien determinasi (R2) yang tinggi pada kondisi Uji-F signifikan, yang dikuti oleh uji-t yang juga signif ikan dengan jumlah peubah bebas signif ikan lebih banyak.
Kriteria Peta ZNT yang rasional di atas me- nuntun penulis untuk sampai pada langkah yang diperlukan untuk melakukan revisi Peta ZNT BPN agar memiliki rasionalitas yang mema- dai sehingga dapat memerankan fungsinya sebagai sumber informasi nilai tanah yang layak untuk pelayanan informasi nilai tanah berbasis bidang-bidang tanah. Langkah-langkah tersebut adalah sebagai berikut:
1. Menambahkan informasi jaringan dan kelas jalan serta bidang-bidang tanah pada zona yang disub-zonakan. Secara digital hal terse- but dapat dilakukan dengan meyiapkan layer- layer jaringan dan kelas jalan bidang-bidang tanah. Dalam hal ini bidang-bidang tanah yang digunakan adalah Peta Pendaftaran Ta- nah yang dilengkapi dengan Peta Blok bidang- bidang tanah PBB. Berbagai penyesuaian spasial dilakukan (rubber sheeting) dan diupayakan peta bidang-bidang tanah PBB tersebut masuk dalam ruang zona nilai tanah. Hal ini dilakukan mengingat kondisi bidang- bidang tanah akan menentukan nilai tanah. 2. Melakukan sub-zoning terhadap zona-zona nilai tanah yang ada di Desa Nogotirto dengan secara hati-hati dan cermat memperhatikan perubahan dan perbedaan kondisi X1-X14 yang ada pada masing-masing atau kelompok bidang-bidang tanah dalam masing-masing zona nilai tanah BPN. Dari kegiatan ini diha- silkan sub-sub zona nilai tanah dalam masing- masing Zona Nilai Tanah. Sub-sub zona nilai tanah ini telah beranggotakan bidang-bidang tanah yang secara kualitatif akan memiliki nilai tanah yang realtif lebih homogen daripa- da nilai-nilai tanah dalam zona nilai tanah BPN yang sebelumnya.
3. Memilih dan menetapkan bidang-bidang tanah yang menunjukkan nilai transaksi atau nilai penawaran yang ditemukan di seluruh bagian zona nilai tanah. Selanjutnya dilaku- kan identif ikasi, pengamatan, dan pengu- kuran karakteristik bidang-bidang tanah tersebut mencakup 14 variabel yang diduga mempengaruhi nilai tanah. Memberikan skor kepada setiap nilai variabel yang telah diukur dilanjutkan dengan menjumlahkan skor ter- sebut untuk masing-masing bidang tanah dimaksud. Disamping nilai dari ke-14 variabel independen juga dicatat nilai tanah transaksi