Visi Dan Misi RPJMD Kabupaten Banyuwangi 2015-
LAPORAN AKHIR III-36STATEGI KEBIJAKAN
II. Rencana Pembangunan dan Pengembangan Kawasan Permukiman Kabupaten Banyuwang
Rencana Pengembangan Kawasan Permukiman Baru
Rencana pembangunan permukiman baru/rumah baru adalah kegiatan pembuatan bangunan rumah baru yang layak huni di atas tanah matang (Permenpera No. 14 Tahun 2011 tentang Pedoman Pelaksanaan Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah). Adapun standar layak huni adalah persyaratan kecukupan luas, kualitas dan kesehatan yang harus dipenuhi suatu bangunan rumah tinggal. Rencana pengembangan kawasan permukiman baru di Kabupaten Banyuwangi diwujudkan dalam bentuk pembangunan perumahan swadaya, pembangunan perumahan oleh developer/pengembang dan/atau Pemerintah.
a. Proyeksi Kebutuhan Rumah
Pengembangan kawasan permukiman baru ditentukan berdasarkan hasil proyeksi kebutuhan ruang dan rumah untuk 20 tahun mendatang (sesuai dengan RTRW Kabupaten Banyuwangi. Untuk menghitung kebutuhan rumah hingga 20 tahun ke depan, dibutuhkan sebuah proyeksi kependudukan, berdasarkan data eksisting 5 tahun sebelumnya. Pada tahun 2010 jumlah penduduk di wilayah Kabupaten Banyuwangi mencapai 1.587.403 jiwa, dan setelah diproyeksikan diperoleh hasil sebagai berikut :
a. Tahun 2011 : 1.590.497 jiwa
b. Tahun 2021 : 1.621.769 jiwa
c. Tahun 2031 : 1.653.657 jiwa
Tabel 3.9 menunjukkan hasil proyeksi penduduk hingga tahun 2031 dirinci per kecamatan. Berdasarkan tabel tersebut dapat dibuat sebuah perhitungan untuk memproyeksikan kebutuhan rumahnya. Apabila diasumsikan bahwa setiap KK tinggal di dalam sebuah rumah, maka jumlah rumah dapat diprediksikan sebagaimana yang terlihat dalam Tabel 3.10.
LAPORAN AKHIR III-39
1. Program Kasiba dan Lisiba dapat digunakan sebagai salah satu cara untuk
memenuhi kebutuhan perumahan dan permukiman bagi masyarakat.
2. Pembangunan permukiman baru yang dilakukan oleh pengembang / developer,
terutama diarahkan pada kawasan perkotaan yang menyandang status PKL atau PKLp.
3. Program pembangunan rumah swadaya khususnya untuk kelompok MBR
(masyarakat berpenghasilan rendah) dan MBM.
4. Pembangunan perumahan vertikal (rumah susun)
Tabel 3.10 Proyeksi Kebutuhan Rumah Di Kabupaten Banyuwangi Tahun 2011, 2021, 2031 (Unit)
LAPORAN AKHIR III-40
Tabel 3.9.Proyeksi Penduduk Kabupaten Banyuwangi Tahun 2011-2031
LAPORAN AKHIR III-41
Pembangunan perumahan swadaya ini mendudukan penghuni sebagai subyek utama di dalam pembangunannya. Pola ini menempatkan manusia baik secara perseorangan maupun kelompok sebagai pelaku utama dan penentu, dimana setiap keputusan pembangunan didasarkan pada kepentingan masyarakat, aspirasi dan kebutuhan serta upaya dan kemampuan masyarakat itu sendiri. Prinsip dasar yang dianut dalam pola ini adalah konsep pendorong, pemitraan (patnership) dan partisipatif.
Berdasarkan hasil proyeksi kebutuhan rumah diatas maka penyediaan rumah yang dialokasikan untuk rumah swadaya adalah 60%:40%, dimana proprosi ini ditentukan berdasakan asumsi bahwa :
1. Penyediaan rumah secara swadaya / mandiri harus didorong dan menjadi
dominan karena peran pemerintah sebagai pendorong harus berjalan secara optimal.
2. Jumlah MBR masih dominan, sedangkan kemampuan menyediakan rumah dari
pemerintah/swasta dengan pola kemitraan masih belum mampu memenuhi kebutuhan rumah yang ada (backlog).
3. Pembangunan rumah swadaya dapat dilakukan melalui kemudahan-kemudahan
dan fasilitas yang diberikan oleh pemerintah, antaralain :
a) Bantuan stimulasi pembangunan perumahan swadaya bagi masyarakat
berpenghasilan rendah (MBR) sesuai dengan Permenpera No : 14 Tahun 2011 tentang Pedoman Pelaksanaan Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah.
b ) Bantuan fasilitasi pra dan paska sertifikasi hak atas tanah untuk
memberdayakan masyarakat berpenghasilan rendah membangun rumah swadaya (Permenpera No : 5 Tahun 2011 tentang Pedoman Pelaksanaan Fasilitasi Pra dan Paska Sertifikasi Hak Atas Tanah Untuk Memberdayakan Masyarakat Berpenghasilan Rendah Membangun Rumah Swadaya).
c) Bantuan pembangunan/perbaikan perumahan swadaya melalui
kredit/pembiayaan mikro dengan fasilitas subsidi perumahan sesuai dengan Permenpera No : 6 / PERMEN/M/2006.
LAPORAN AKHIR III-42
b. Pembangunan Perumahan Baru
Pembangunan perumahan baru yang penyediaannya diserahkan kepada pihak ketiga adalah sebuah bentuk penyediaan perumahan dan permukiman dengan konsep kemitraan. Konsep ini mengandalkan pihak ke-3 yang berpartisipasi dalam pengadaan dan penyediaaan perumahan dan permukiman.
Pengertian kemitraan adalah partisipasi atau peran serta dalam menunjang program pembangunan perumahan dan permukiman yang sudah ditetapkan oleh pemerintah. Pengembangan pola kemitraan (pemerintah, swasta, dunia usaha serta peran serta masyarakat) dalam penyediaan perumahan dan sarana prasarana dikembangkan melalui bentuk-bentuk kontrak manajemen sesuai dengan kondisi dan situasi yang ada.
Pembangunan rumah baru didasarkan pada tabel proyeksi kebutuhan rumah hingga tahun 2031 di Kabupaten Banyuwangi, diproyeksikan mengambil porsi 40 % dari total kebutuhan rumah. Pemenuhan kebutuhan tersebut dilakukan dengan melibatkan developer (Pengembang), masyarakat atau Perum Perumnas.
Model pengadaan perumahan dan permukiman baru dapat dilakukan dengan cara :
a. Pembangunan Kasiba dan Lisiba
b . Pembangunan oleh Developer/Pemerintah
c. Pembangunan rumah vertikal
Kawasan Siap Bangun, selanjutnya disebut Kasiba, adalah sebidang tanah yang fisiknya telah dipersiapkan untuk pembangunan perumahan dan permukiman skala besar yang terbagi dalam satu lingkungan siap bangun atau lebih, yang pelaksanaannya dilakukan secara bertahap dengan lebih dahulu dilengkapi dengan jaringan primer dan sekunder prasarana lingkungan sesuai dengan rencana tata ruang lingkungan yang ditetapkan oleh Pemerintah Kabupaten Banyuwangi dan memenuhi persyaratan pembakuan pelayanan prasarana dan sarana lingkungan.
Lingkungan Siap Bangun, selanjutnya disebut Lisiba, adalah sebidang tanah yang merupakan bagian dari Kasiba yang telah dipersiapkan dan dilengkapi dengan prasarana lingkungan dan selain itu juga sesuai dengan persyaratan pembakuan tata lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan pelayanan lingkungan untuk membangun kaveling tanah matang. Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri, selanjutnya disebut
LAPORAN AKHIR III-43
Lisiba yang Berdiri Sendiri, adalah Lisiba yang bukan merupakan bagian dari Kasiba, yang dikelilingi oleh lingkungan perumahan yang sudah terbangun atau dikelilingi oleh kawasan dengan fungsi-fungsi lain.
Pengembangan konsep pendanaan pembangunan rumah baru dapat dilakukan dengan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP).PT Bank Tabungan Negara Tbk siap menyediakan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) murah melalui Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) untuk membantu masyarakat berpendapatan rendah dan menengah untuk memiliki hunian.FLPP merupakan subsidi bunga bagi golongan masyarakat tersebut sehingga daya beli di sektor perumahannya makin tinggi, dan bisa menjangkau harga rumah.Fasilitas ini dalam tahap awal bisa dilaksanakan pada empat produk BTN, di antaranya KPR Sejahtera Tapak, KPR Sejahtera Susun, KPR Sejahtera Syariah Tapak, dan KPR Syariah Susun. FLPP menjanjikan tingkat suku bunga yang dibebankan kepada MBM dan MBR, lebih kecil dari 10 persen.
c. Pembangunan Perumahan Vertikal
Salah satu penyelesaian mengenai kekurangan rumah dan mengantisipasi kenaikan backlog perumahan, adalah dengan membangun perumahan secara vertikal, dalam bentuk Rusunawa atau apartemen. Sedangkan untuk kelompok masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), konsep yang paling tepat untuk menyelesaikan masalah permukiman dan mengurangi backlog adalah dengan membangun rumah susun sewa (Rusunawa).
Rumah susun adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horisontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama (Sumber : Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun).
Pasal 5 pada Undang-undang Rumah Susun menentukan, rumah susun dibangun sesuai dengan tingkat keperluan dan kemampuan masyarakat terutama bagi yang berpenghasilan rendah dan pembangunan rumah susun dapat diselenggarakan oleh BUMN atau BUD, Koperasi, Swasta yang bergerak di bidang itu serta swadaya masyarakat.
LAPORAN AKHIR III-44
Adapun lokasi arahan pembangunan rumah vertikal diarahkan pada konsep Rusunawa (Rumah Susun Sewa) dengan lokasi pada kawasan industri perikanan di Kecamatan Muncar, sebagai upaya untuk mengantisipasi kebutuhan permukiman buruh industri.
d. Mekanisme Pengendalian
Pengendalian perumahan dan permukiman di Kabupaten Banyuwangi disesuaikan dengan UU No 1 tahun 2011 tentang perumahan dan kawasan permukiman. Mekanisme pengendalian (Pasal 53) dimulai dari tahap :
Peren canaan
Pemb an gu nan dan
Peman faatan
Pengendalian perumahan dan permukiman dapat dilaksanakan dalam bentuk perijinan, penertiban dan/atau penataan. Pengendalian tersebut dilakukan pada lingkungan hunian perkotaan dan lingkungan hunian perdesaan.
Pengendalian kawasan permukiman dilakukan un tu k:
Menjamin pelaksanaan pembangunan permukiman dan pemanfaatan
permukiman sesuai dengan rencana kawasan permu kiman ;
Mencegah tumbuh dan berkembangnya perumahan kumuh dan permukiman
kumuh; dan
Mencegah terjadinya tumbuh dan berkembangnya lingkungan hunian yang tidak
terencana dan tidak teratu r.
Pengendalian penyelenggaraan lingkungan hunian perkotaan dilaksanakan pada: (a) pengembangan perkotaan; atau (b) perkotaan baru. Pengendalian penyelenggaraan lingkungan hunian perdesaan dilaksanakan pada pengembangan perdesaan sebagai pusat pertumbuhan ekonomi, sosial, dan/atau budaya perdesaan.
Pengendalian Perencanaan Kawasan Permukiman dilakukan oleh pemerintah Kabupaten Banyuwangi sesuai dengan RTRW Kabupaten Banyuwangi tahun 2011-2031 Pengendalian perencanaan dilakukan dengan cara :
Mengawasi rencana penyediaan prasarana, sarana dan utilitas umum sesuai
dengan standar pelayanan minimal; dan
LAPORAN AKHIR III-45
Pengendalian Pembangunan Kawasan Permukiman dilakukan dengan mengawasi pelaksanaan pembangunan pada kawasan permukiman. Pengendalian dilakukan untuk menjaga kualitas kawasan permukiman. Pengendalian pada tahap pembangunan yang dilakukan dengan mengawasi pelaksanaan pembangunan yang terdiri atas kegiatan pemantauan, evaluasi, dan pelaporan. Pemantauan merupakan kegiatan pengamatan terhadap penyelenggaraan kawasan permukiman secara langsung, tidak langsung, dan/atau melalui laporan masyarakat.
Evaluasi sebagaimana dimaksud pada ayat merupakan kegiatan penilaian terhadap tingkat pencapaian penyelenggaraan kawasan permukiman secara terukur dan objektif. Pelaporan merupakan kegiatan penyampaian hasil evaluasi. Pengendalian Pemanfaatan Kawasan Permukiman pada tahap pemanfaatan dilakukan dengan :
a. pemberian insentif;
b . pengenaan disinsentif; dan c. pengenaan sanksi.
Pemberian insentif sebagaimana dimaksud berupa :
a. insentif perpajakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di
bidang perpajakan;
b .pemberian kompensasi;
c. subsidi silang;
d .pembangunan serta pengadaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan/atau
e. kemudahan prosedur perizinan.
Pengenaan disinsentif berupa : a. pengenaan retribusi daerah;
b . pembatasan penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; c. pengenaan kompensasi; dan/atau
d . pengenaan sanksi berdasarkan Undang-Undang ini.
Pemberian insentif dan pengenaan disinsentif dapat dilakukan oleh: a. Pemerintah kepada pemerintah daerah;
b . pemerintah daerah kepada pemerintah daerah lainnya;
c. Pemerintah dan/atau pemerintah daerah kepada badan hukum; d . Pemerintah dan/atau pemerintah daerah kepada masyarakat.
LAPORAN AKHIR III-46
Ketentuan lebih lanjut mengenai bentuk dan tata cara pemberian insentif, pengenaan disinsentif, dan pengenaan sanksi diatur dengan Peraturan Pemerintah.
Rencana Peningkatan Kualitas Kawasan Permukiman
Peningkatan kualitas rumah adalah kegiatan memperbaiki komponen rumah dan/atau memperluas rumah untuk meningkatkan dan/atau memenuhi syarat rumah layak huni (Bab I, Pasal 1, Permenpera No. 14 Tahun 2011). Prasarana, sarana dan utilitas umum (PSU) adalah kelengkapan dasar dan fasilitas yang dibutuhkan agar perumahan dapat berfungsi secara sehat dan aman.
Beberapa pola peningkatan kualitas lingkungan perumahan dan permukiman yang dapat dilakukan pada kawasan permukiman adalah sebagai berikut :
1. Penanganan Kawasan Padat dan Kumuh;
2. Penanganan Permukiman Kawasan Khusus (permukiman kawasan pesisir,
industri, perbatasan, rawan bencana, bantaran sungai, dll);
3. Program Pemberdayaan Masyarakat dan Lingkungan Tradisional/Bersejarah –
Revitalisasi.