Keberadaan pajak sebagai sumber pendapatan utama bagi sebuah negara, memiliki peran krusial dan strategis. Pemungutan pajak properti sebagai salah satu jenis pajak, secara adil dan tepat sasaran merupakan salah satu sarana distribusi dan alokasi kekayaan negara kepada masyarakat, agar kekayaan tersebut tepat sasaran dan tepat manfaat. Proses perhitungan pajak properti yang berlaku umum sampai saat ini adalah menggunakan penilaian massal mengingat luas wilayah Negara Indonesia yang sangat besar, Metode ini merupakan solusi yang paling masuk akal sampai saat ini untuk dapat menentukan besarnya pajak sesuai dengan prinsip cost and benefit.
Hasil penelitian ini menunjukkan apabila nilai pasar komponen tanah Objek Penelitian adalah sebesar Rp.7.800.000,- per meter persegi sedangkan zona nilai tanah yang menjadi basis pengenaan NJOP adalah Rp.2.365.000,- per meter persegi, atau dengan kata lain besarnya NJOP yang dipergunakan sebagai basis pengenaan pajak bumi baru sebesar 30,32% dari nilai pasarnya. Kondisi ini perlu mendapatkan perhatian khusus dari dinas atau regulator terkait guna lebih meningkatkan database nilai pasar tanah, agar tercipta basis pengenaan pajak yang berkeadilan. Langkah-langkah optimalisasi perhitungan zona nilai tanah dapat ditingkatkan dengan berbagai cara antara lain:
a. Memperbanyak cluster penentuan zona nilai tanah, terutama pada area-area yang telah berkembang. Hal ini sekaligus untuk memberikan ”perlakuan” yang adil bagi para pembayar pajak atas properti yang mereka miliki;
b. Meningkatkan cakupan parameter atau kriteria penilaian dalam penentuan zona nilai tanah, sehingga deviasi data dalam suatu zona nilai tanah tidak terlampau tinggi;
c. Ekstensifikasi basis data melalui kerjasama sinergis dengan profesi-profesi yang terkait dengan proses penilaian properti.
Sebuah penelitian tidak terlepas dari adanya keterbatasan. Dalam penelitian ini setidaknya ada beberapa keterbatasan yang Peneliti identifikasi: penggunaan objek penelitian yang masih berupa satu unit properti pada satu area atau kompleks perumahan. Penelitian-penelitian selanjutnya dapat menggunakan lebih dari 1 objek Penelitian-penelitian dengan karakteristik properti yang berbeda (misalnya: luas tanah, lebar jalan akses, status hak tanah), untuk kemudian diuji terlebih dahulu apakah indikasi nilai tanah objek-objek penilaian tersebut berbeda secara signifikan. Apabila perbedaan hasil indikasi nilai yang dihasilkan tidak
18 signifikan, maka selanjutnya dapat di perbandingkan dengan zona nilai tanah yang berlaku.
Dengan demikian hasilnya lebih valid dan representatif untuk menentukan potential tax loss/profit yang terjadi
19 Daftar Pustaka
___________. 2009. Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
___________.2010. PBB dan BPHTB Dialihkan ke Daerah.
https://www.ortax.org/ortax/?mod=berita&page=show&id=10627&q=&hlm=4. (17 Desember 2019).
Ambarita, Saul; Sawitri Subiyanto dan Bambang Darmo Yuwono. 2016. Analisis Perubahan Zona Nilai Tanah Berdasarkan Harga Pasar untuk Menentukan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan Peningkatan Pendapatan Asli Daerah (PAD). Jurnal Geodesi Undip 5 (2):
159-167.
Badan Informasi Geospasial. 2020. Peta Rupa Bumi Indonesia. Jakarta: Badan Informasi Geospasial.
Fajlin, Eka Yulianti. 2019. Bapenda Kota Semarang Peroleh Rp 20 Miliar Selama Pekan Panutan PBB. https://jateng.tribunnews.com/2019/06/20/bapenda-kota-semarang-peroleh-rp-20-miliar-selama-pekan-panutan-pbb?page=1. (17 Desember 2019).
Gani, Ida Fitria. 2017. Analisis Perbandingan Penilaian NJOP PBB-P2 dengan Penilaian Berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI) di Kota Malang. Tesis. Malang:
Universitas Brawijaya.
Institute, The Appraisal. 2013. The Appraisal of Real Estate. Chicago, Illinois: The Appraisal Institute.
Kementerian Agraria dan Tata Ruang Republik Indonesia. (2020). Diakses pada 12 Maret 2020, dari https://www.atrbpn.go.id/Peta-Bidang-Tanah#
Kementerian Keuangan Republik Indonesia. 2014. Pedoman Umum Pengelolaan Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan. Jakarta: Direktorat Jenderal Perimbangan Keuangan.
Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia. 2018. Kode Etik Penilaian Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII-2018. Jakarta: Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia.
Pemerintah Indonesia. 2014. Pedoman Umum Pengelolaan Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan. Kementrian Keuangan Republik Indonesia – Ditjen Perimbangan Keuangan.
Ratnawati, Ika dkk. 2016. Eksplorasi Penilaian Pendekatan Pasar Untuk Penentuan NJOP PBB Perusahaan di Kabupaten Pasuruan. Wacana– Vol. 19, No. 1.
20 Rismoko, Afri. 2018. Penerimaan PBB Kota Semarang Lampaui Target.
https://www.ayosemarang.com/read/2018/11/27/37475/penerimaan-pbb-kota-semarang-lampaui-target. (17 Desember 2019).
Rizqi, Alif Nazzala. 2018. Penerimaan PBB Kota Semarang Capai 103%.
https://kabar24.bisnis.com/read/20180109/78/724886/penerimaan-pbb-kota-semarang-capai-103. (17 Desember 2019).
21 LAMPIRAN
Uraian Obyek Penilaian Data 1 Data 2 Data 3
Foto Lingkungan Data
Pengeluaran Segera Setelah Pembelian Tidak Diperlukan Tidak Diperlukan Tidak Diperlukan
-->> Jika diperlukan, maka harus dijelaskan
-Waktu Ekspos (Nilai Pasar) 6 s/d 12 bulan 6 s/d 12 bulan 6 s/d 12 bulan
Keterangan
Tanggal Data 24 Februari 2020 24 Februari 2020 24 Februari 2020
Penjual Ibu Mey Ibu Mey Ibu Grace
Status Sumber Data Agen Agen Agen
Sumber Data Ibu Mey (Agen) Ibu Mey (Agen) Ibu Grace (Agen)
-->> Jika Agen, sebutkan nama instansinya
Telepon 1 0818-05887395 0818-05887395 0811-2900929
Telepon 0818-0588xxxx 0818-0588xxxx 0811-2900xxx
Jenis Aset Rumah Tinggal Rumah Tinggal Tanah Kosong
TANAH
Legalitas Tanah HGB Hak Guna Bangunan (HGB) Hak Guna Bangunan (HGB) Hak Guna Bangunan (HGB)
Luas Tanah 144 m² 144 m² 144 m² 358 m²
Lebar Muka 8 m' 8.0 m' 8.0 m' 15.0 m'
Posisi Tengah Interior Lot (Tengah) Interior Lot (Tengah) Interior Lot (Tengah)
View
Letak terhadap Lingkungan (untuk obyek di komplek)Tengah Tengah Tengah Tengah
Bentuk Tanah Beraturan Persegi Panjang Persegi Panjang Persegi Panjang
Elevasi dari Permukaan Jalan Lebih Tinggi Lebih Tinggi Lebih Tinggi Lebih Tinggi
Tinggi Elevasi 0.5 m 0.3 m 0.3 m 0.5 m
Lebar Jalan di Depan (ROW) 10.0 m 10.0 m 10.0 m 9.0 m
Lebar Badan Jalan 8.0 m 8.0 m 8.0 m 8.0 m
Kondisi Fisik Jalan Baik Baik Baik Baik
Jarak dari Aset Sebelah Objek Penilaian 150 m 850 m
Zoning Tanah Perumahan Perumahan Perumahan Perumahan
Kategori Bangunan RUMAH MENENGAH RUMAH MENENGAH RUMAH MENENGAH
Luas Bangunan 98.0 m² 65 m² 65 m²
Tahun Dibangun 2018 2016 2016
Jumlah Lantai 1.0 Lantai 1.0 Lantai 1.0 Lantai
Profit Developer 5.0% 5.0% 5.0%
Indeks Lantai 0.929 0.917 0.917
Umur Ekonomis 35 Tahun 30.0 Tahun `` 30.0 Tahun ``
Umur Aktual 2.17 Tahun 3.8 Tahun 3.8 Tahun
Umur Efektif 2.17 Tahun 3.8 Tahun 3.8 Tahun
Kondisi Fisik Sangat Baik Sangat Baik Sangat Baik
DRC BANGUNAN
1. Hak Tanah (Surat Tanah) HGB Hak Guna Bangunan (HGB) Hak Guna Bangunan (HGB) Hak Guna Bangunan (HGB)
2. Syarat Pembiayaan Tunai Tunai Tunai
3. Kondisi Penjualan Normal Normal Normal
4. Pengeluaran Setelah Pembelian Tidak Diperlukan Tidak Diperlukan Tidak Diperlukan
5. Kondisi Pasar (Waktu) Normal Normal Normal
6. Lokasi dan Lingkungan
a. Posisi Tanah Tengah Interior Lot (Tengah) Interior Lot (Tengah) Interior Lot (Tengah)
b. View 0
i. Bentuk Tanah Beraturan Persegi Panjang Persegi Panjang Persegi Panjang
j. Kontur Tanah Datar Datar Datar Datar
k. Elevasi Tanah 0.5 m 0.3 m 0.3 m 0.5 m
8. Karakteristik Ekonomi:
9. Penggunaan:
a. Zoning Tanah Perumahan Perumahan Perumahan Perumahan
b. Efektifitas Tapak
b. Efektifitas Luas Tanah yang Dapat Dibangun
10. Komponen Non-Realty Tidak Tidak Tidak Tidak
Luas Bangunan 98 m² 65 m² 65 m² m²
Jumlah Lantai 1.0 Lantai 1.0 Lantai 1.0 Lantai .0 Lantai
Rasio Nilai Bangunan vs Properti 41.2% 41.2% 0.0%
Rasio Tanah vs Bangunan 0.7 0.5 1.0 0.5 1.0 0.0 0.0
Jarak Terhadap Obyek Penilaian m Sebelah Objek Penilaian 150 m 850 m
Indikasi Nilai Tanah per m² Rp 7,800,000 Rp 7,759,804 Rp 7,759,804 Rp 8,379,888 07°02'15.3"S 110° 26' 21.0"E 07°02'12.6"S 110°26'24.9"E 7°02'07.9"S 110°26'26.0"E
Jalan Rivera Hijau 5 No. 9 Kel.
22
Bangunan 1 : Rumah Tinggal <<-- Input Manual
Digunakan sebagai : - Tempat Tinggal <<-- Pilih yg sesuai, jik a tidak sesuai k osongk an saja - Jika Lainnya : <<-- Input Manual jik a tidak ada pilihan diatas
Pengguna : Pakai Sendiri <<-- Harus diisi yang rada sesuai
- Lama sewa : <<-- Input angk a saja jik a bangunan disewak an
Jumlah Lantai : 1 Lantai <<-- Jangan diisi
Tahun Dibangun : 2018 <<-- Ketik angk a saja
Renovasi : <<-- Ketik angk a saja
Umur Ekonomis : 35 Tahun <<-- Ketik angk a saja
Kabupaten/Kota : KOTA SEMARANG <<-- Pilih
Item Spesifikasi Bangunan Bobot Indeks Biaya / m² Untuk Narasi
Pondasi Tapak Batu kali 100% 105% 603,043 Batu Kali
23
Biaya Pengganti Baru Bangunan Sebelum Penyesuaian
Lantai ke- Harga/m² Indeks Volume Jumlah
Lantai 1 Rp 3,622,899 1.00 94 m² Rp 340,552,541 Lantai 2 Rp 3,622,899 1.00 m² Rp -Lantai 3 Rp 3,622,899 1.00 m² Rp -Perluasan Terbuka Rp 1,057,944 1.00 m² Rp -Perluasan Terbuka Lantai 1 Rp 1,057,944 1.00 m² Rp -Perluasan Tertutup Lantai 1Rp 1,972,954 1.00 7 m² Rp 13,810,680 Mezanine Rp - 1.00 m² Rp
-Jumlah 101.00 m² Rp 354,363,221
Penyesuaian
Uraian Harga satuan Volume Satuan Jumlah
Sambungan Telepon Rp 1,000,000 line- Rp -AC Rp 2,500,000 Unit- Rp -Listrik Rp - kVA- Rp -PDAM Rp - kVA- Rp -Sarana Pelengkap Rp - m²- Rp
-Jumlah Penyesuaian Rp
-TOTAL Setelah Penyesuaian Rp 354,363,221
KEUNTUNGAN DEVELOPER 5.0% 17,718,161
Biaya Pengganti Baru Rp 372,081,382
Biaya Pengganti Baru /m² Rp 3,680,000
24
25 Draft Artikel
C
Eksplorasi Potensi Laba/Rugi Pendapatan PBB Akibat Ketidaktepatan Penentuan NJOP
Rini Hastuti, Shandy Jannifer Matitaputty, Agnes Arie Mientarry Ch., Agung Sugiarto
Abstraks
Salah satu faktor penting terselenggaranya pungutan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah penentuan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) yang digunakan sebagai Dasar Pengenaan Pajak (DPP). Sesuai dengan amanat UU No 28/2009 tentang Pajak Daerah, NJOP ditentukan berdasarkan harga pasar. Tanpa penggunaan dasar yang jelas dan terukur, penentuan NJOP dapat undervalue atau overvalue. Namun jika menggunakan harga pasar yang riil berlaku dapat menimbulkan permasalahan tersendiri bagi fiskus maupun wajib pajak. Penelitian ini dilakukan dengan tujuan untuk mengukur berapa besarnya tax potential loss atau profit yang mungkin terjadi jika NJOP ditetapkan tidak sama dengan harga pasar. Obyek penelitian ini adalah klaster perumahan yang berlokasi di Perumahan Graha Candi Golf Cluster Riviera Hijau III yang dinilai per tanggal penilaian. Hasil penelitian ini menunjukkan apabila nilai pasar komponen tanah Objek Penelitian adalah sebesar Rp.7.800.000,- per meter persegi sedangkan zona nilai tanah yang menjadi basis pengenaan NJOP adalah Rp.2.365.000,- per meter persegi, atau dengan kata lain besarnya NJOP hanya sebesar 30,32% dari nilai pasarnya. Kondisi ini perlu mendapatkan perhatian khusus dari stakeholders guna lebih meningkatkan kualitas database nilai pasar tanah, agar tercipta basis pengenaan pajak yang berkeadilan. Penelitian-penelitian selanjutnya dapat menggunakan lebih dari 1 objek Penelitian-penelitian dengan karakteristik properti yang berbeda.
Kata Kunci: NJOP, harga pasar, Under/overvalued, pendekatan biaya.
26
PENDAHULUAN
Kebijakan otonomi daerah yang telah dilaksanakan secara bertahap sejak tahun 2000 membawa banyak konsekuensi pada berbagai bidang karena daerah (propinsi dan kabupaten/kota) diberi kewenangan untuk mengelola daerahnya sesuai dengan kondisi masing-masing. Salah satu kewenangan yang diberikan kepada daerah adalah bahwa daerah dapat mengatur kebijakan ekonomi daerah sesuai dengan potensi dan kondisinya masing-masing.
Saat ini pendapatan daerah yang berasal dari Dana Perimbangan masih memberikan kontribusi terbesar secara rata-rata nasional, provinsi maupun kabupaten/kota. Kondisi ini menunjukkan masih tergantungnya daerah kepada pusat. Sementara itu kontribusi Pendapatan Asli Daerah (PAD) menunjukkan seberapa besar kemampuan daerah dalam rangka mengoptimalkan sumber daya yang dimilikinya untuk memperoleh pendapatan daerah. Jenis-jenis PAD dapat dibedakan menjadi penerimaan dari pajak daerah, retribusi daerah, hasil pengelolaan kekayaan daerah yang dipisahkan, dan lain-lain PAD yang sah. Dari jenis PAD tersebut, penerimaan daerah dari Pajak Daerah masih menjadi penerimaan yang dominan dan sangat diandalkan.
Gambar 1. Pendapatan Daerah TA 2018 Nasional, Propinsi, Kabupaten/Kota
Sumber: Ditjen Perimbangan (2018)
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
70,00%
Nasional Propinsi Kab/Kota
PAD
Dana Perimbangan
Lain-lain pendapatan daerah yang sah
27 Gambar 2. Rincian Komposisi Pendapatan Daerah TA 2018
Sumber: Ditjen Perimbangan (2018)
Dalam rangka meningkatkan kapasitas fiskal daerah maka melalui Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, daerah telah diberikan kewenangan untuk memungut pajak (taxing power) diantaranya adalah Pajak Bumi dan Bangunan Perkotaan dan Pedesaan (PBB P2). Salah satu faktor penting terselenggaranya pungutan PBB oleh pemerintah daerah adalah terkait penentuan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) yang digunakan sebagai Dasar Pengenaan Pajak (DPP). Pada dasarnya NJOP ditentukan oleh Pemda melalui serangkaian proses penilaian dari penaksiran dan pendapat yang logis, berdasarkan fakta obyektif, serta dalam waktu dan relevansi yang otentik. NJOP dapat ditentukan dari penghitungan rata-rata harga transaksi yang terjadi; jika tidak tersedia data transaksi pada wilayah tersebut maka NJOP ditentukan dengan membandingkan harga dari properti yang sejenis dan sebanding. Atau, jika data atas kedua metode tersebut tidak ada, maka NJOP ditentukan dengan nilai perolehan baru atau NJOP pengganti. Dengan demikian diharapkan penentuan PBB sesuai dengan amanat UU yaitu berdasarkan harga pasar.
Pencapaian daerah dalam realisasi penerimaan PBB tidak dapat semata-mata mencerminkan potensi atau kemampuan sebenarnya. Bisa jadi sebenarnya potensi penerimaan pajaknya jauh lebih besar, sehingga pencapaian target penerimaan PBB adalah bukan merupakan hal yang sulit. Sebagaimana telah disebutkan sebelumnya, bahwa penentuan
0,00%
28 besarnya PBB selain tergantung pada besarnya tarif yang dikenakan, juga bergantung pada besarnya Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) untuk masing-masing obyek pajak. Seperti halnya yang terjadi ki kota Semarang, data realisasi selalu lebih besar dari target penerimaan PBB.
Kondisi ini tidak hanya mencerminkan keberhasilan untuk menaikkan pendapatan, namun juga mencerminkan bahwa sebenarnya penerimaan PBB Kota Semarang mempunyai potensi yang lebih besar. Pemerintah daerah kota Semarang dalam hal ini, selain harus dapat meminimalisir potential loss yang mungkin terjadi sebagai akibat undervalue atas penetapan NJOP.
Penentuan NJOP yang lebih rendah dari harga pasar (undervalue) dapat menimbulkan potensi kerugian penerimaan pajak (tax potential loss) demikian juga sebaliknya. Oleh karena tujuan penelitian adalah untuk menghitung besarnya tax potential profit atau loss yang mungkin terjadi dari ketidaktepatan penetapan besarnya NJOP dengan harga pasar.
TELAAH PUSTAKA Pajak Bumi dan Bangunan
Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB P2) menurut Pasal 1 ayat (37) UU nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah menyatakan bahwa PBB P2 adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.
Penentuan NJOP
Seperti dikutip dari Ditjen Perimbangan Keuangan (2014), terdapat tiga pendekatan dalam menentuan nilai atas tanah dan bangunan, sebagai berikut:
a. Pendekatan Data Pasar (The Market Estimate atau Market Data Approach):
adalah suatu metode untuk memperkirakan nilai pasar dari suatu properti berdasarkan harga jual properti lain yang serupa yang telah diketahui nilai jualnya dengan cara membandingkan properti tersebut.
b. Pendekatan Biaya (The Physical Estimate atau Cost Approach atau Summation Approach):
Merupakan metode pendekatan dengan cara memperkirakan atau menginterpretasikan biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan, menghasilkan, atau membangun properti
29 pada masa/waktu sekarang dalam keadaan baru dikurangi dengan keausan, penyusutan, atau depresiasi properti, dan kemudian ditambah dengan perkiraan nilai tanah.
c. Pendekatan Pendapatan (The Economic Estimate, Economic Approach atau Income Approach): merupakan suatu teknik penilaian yang menghitung atau memperkirakan pendapatan bersih yang diproses/dianalisis berdasarkan jumlah modal investasi yang menghasilkan pendapatan/penghasilan/return dari jumlah modal tersebut.
Cara Penilaian
Mempertimbangkan jumlah objek pajak yang sangat banyak sedangkan jumlah tenaga penilai dan waktu penilaian yang sangat terbatas, maka penilaian dapat dilakukan dengan cara (Ditjen Perimbangan Keuangan, 2014):
a. Penilaian Massal. Dalam sistem ini NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indeks Rata-Rata (NIR) yang terdapat pada setiap zona, sedangkan NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB). Perhitungan penilaian massal dilakukan terhadap objek pajak dengan menggunakan program komputer konstruksi umum (Computer Assisted Valuation/CAV).
b. Penilaian Individual Penilaian Individual diterapkan untuk objek pajak dengan kriteria:
1) Luasan Objek Pajak:
3) Objek Pajak khusus. Pelaksanaan pendaftaran dilakukan dengan menggunakan Surat Pemberitauan Obyek Pajak (SPOP) dan Laporan Surat Pemberitauan Obyek Pajak (LSPOP), sedangkan untuk data tambahan dengan menggunakan Lembar Kerja Obyek Khusus (LKOK) ataupun dengan lembar catatan lain untuk menampung informasi tambahan sesuai keperluan penilaian masing-masing Objek Pajak.
Penetapan
Terhadap Objek pajak PBB-P2 yang tidak bersifat khusus, NJOP ditentukan berdasarkan nilai indikasi rata-rata yang diperoleh dari hasil penilaian secara massal. Penetapan
30 NJOP berupa tanah adalah sebesar nilai konversi setiap NIR ke dalam klasifikasi, penggolongan dan ketentuan nilai jual permukaan bumi (tanah). Sedangkan NJOP berupa bangunan adalah sebesar nilai konversi biaya pembangunan baru setiap jenis bangunan setelah dikurangi penyusutan fisik berdasarkan metode penilaian ke dalam klasifikasi, penggolongan, dan ketentuan nilai jual bangunan. Sedangkan objek pajak tertentu yang bersifat khusus, NJOP dapat ditentukan berdasarkan nilai pasar yang dilakukan oleh pejabat fungsional penilai secara individual. NJOP Bumi dijumlahkan dengan NJOP Bangunan merupakan NJOP total.
Penelitian Terdahulu
Beberapa penelitian sebelumnya terkait penentuan NJOP yang diacu penelitian ini adalah:
d. Gani (2017) yang melakukan analisis Perbandingan Penilaian NJOP PBBP2 dengan Penilaian Berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI) di Kota Malang antara lain menemukan bahwa hasil penilaian NJOP PBB-P2 berbeda dengan hasil penilaian sesuai SPI.
e. Ratnawati (2016) dalam penelitiannya di Kabupaten Pasuruan menemukan bahwa menemukan bahwa terdapat dua faktor yang mempengaruhi NJOP PBB tahun 2015, yaitu faktor internal yang terdiri dari lokasi objek pajak dan keadan fisik objek penilaian serta faktor eksternal yang kebijakan pemerintah dan permintaan pasar.
f. Sugiarto, Agung (2020) yang menunjukkan bahwa realisasi penerimaan PBB untuk jenis properti perumahan terdapat tax potential loss sebesar 35,36% dibanding potensi penerimaannya.
METODE PENELITIAN Obyek dan Periode Penelitian
Obyek penelitian ini ditentukan dengan menggunakan salah satu wilayah administrastif zona pajak di kota Semarang menurut peta Zona Nilai Tanah yang dikeluarkan oleh Kementerian Agraria Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional. Yaitu pada klaster perumahan yang berlokasi di Perumahan Graha Candi Golf Cluster Riviera Hijau III. Untuk selanjutnya periode penelitian ditentukan per Tanggal Penilaian.
31
Jenis data
Jenis data yang digunakan dalam penelitian ini terdiri dari data primer dan data sekunder, yaitu data tentang:
a. Data primer: yakni berupa data harga penawaran properti yang ada pada wilayah penelitian pada tanggal Penilaian. Objek penilaian berupa 1 (satu) unit rumah tinggal yang berlokasi di kompleks perumahan Graha Candi Golf Cluster Riviera Hijau, sedangkan 3 (tiga) data pembanding berupa 2 (dua) unit rumah tinggal dan 1 (satu) bidang tanah yang juga berada di kompleks perumahan yang sama.
b. Data sekunder: yaitu berupa data Zona Nilai Tanah (ZNT) pada wilayah sampel pada tanggal Penilaian, dengan menggunakan data Zona Nilai Tanah (ZNT) yang dikembangkan oleh Kementerian ATR/BPN. Selain itu data sekunder lain yang dipergunakan adalah data BTB (Biaya Teknis Bangunan) terbaru yang dikembangkan dan digunakan oleh MAPPI (Masyarakat Profesi Penilai Indonesia).
Metode Analisis
Secara sistematis langkah Utama yang dilakukan dalam penelitian ini adalah:
a. Melakukan penilaian properti menggunakan Pendekatan Biaya;
b. Analisis perbandingan hasil penilaian dengan zona nilai tanah, untuk menghitung besarnya tax potential loss atau profit yang mungkin terjadi.
c. Menyimpulkan terjadinya tax potential loss. Kondisi tax loss terjadi bilamana hasil penilaian atas nilai tanah lebih tinggi dibandingkan dengan informasi zona nilai tanah, demikian pula sebaliknya.
HASIL DAN PEMBAHASAN Penilaian
Kondisi fisik Objek Penilaian di Perum Graha Candi Golf Cluster Riviera Hijau III dibandingkan dengan lingkungannya mengindikasikan bahwa penggunaan highest and best use objek penilaian adalah pada kondisi eksisting (sebagai rumah tinggal yang berada di kompleks perumahan).
32 Guna mendapatkan indikasi nilai pasar bangunan maka digunakan metode unit terpasang (unit in place method). Acuan database yang digunakan adalah publikasi berkala oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) yang dikenal dengan Biaya Teknis Bangunan MAPPI (BTB-MAPPI). Berdasarkan analisis dengan mengacu pada BTB-MAPPI serta berdasarkan hasil inspeksi atas objek penilaian, maka jenis pengembangan bangunan objek penilaian dapat dikategorikan dalam jenis rumah tinggal menengah. Penilaian bangunan objek penilaian dengan menggunakan metode unit terpasang, serta merujuk pada parameter perhitungan dalam BTB-MAPPI 2020 mengindikasikan Nilai Pasar bangunan objek penilaian sebesar Rp.340.060.000,- (Penghitungan terlampir).
Langkah proses penilaian berikutnya dilakukan terhadap komponen tanah objek penilaian. Beberapa metode yang lazim dipergunakan, antara lain: metode perbandingan data pasar serta metode ekstraksi. Metode ekstraksi dipergunakan pada properti yang telah dikembangkan (terdiri dari tanah dan bangunan, bukan berupa tanah kosong) dengan mengurangkan nilai dari pengembangan (bangunan) yang ada dengan estimasi harga jual dari properti secara keseluruhan, nilai sisanya menunjukkan indikasi nilai tanah properti yang bersangkutan. Sedangkan metode perbandingan data pasar diaplikasikan dengan cara membandingkan objek penilaian dengan data pembanding; untuk perbedaan karakteristik yang ada antar keduanya dilakukan penyesuaian, baik untuk karakteristik yang bersifat ekonomis maupun fisik. Selanjutnya tiga data pembanding digunakan dalam penilaian atas komponen tanah objek penilaian.
Tabel 4.1 Gambaran Umum Objek Penilaian dan Dat a Pembanding Parameter Objek
Properti Rumah Tinggal Rumah Tinggal Rumah Tinggal Tanah Kosong Lokasi Perum Graha
? 1.450.000.000,- 1.450.000.000,- 3.450.000.000,-
Sumber: Data penelitian diolah, 2020
33 Hasil analisis mengindikasikan tingkat perbedaan karakteristik ketiga data pembanding dengan objek penilaian berkisar 0,2% sampai dengan 4,8%, adapun faktor-faktor yang diperkirakan berpengaruh pada nilai tanah (dalam praktik penilaian properti dikenal dengan istilah elemen perbandingan) serta telah disesuaikan meliputi: lebar perkerasan jalan, luas tanah dan elevasi ketinggian tanah dari permukaan jalan, dengan hasil pembobotan pada masing-masing data pembanding adalah: data pembanding 1 sebesar 48%, data pembanding 2 sebesar 48% serta data pembanding 3 sebesar 3%. Hasil akhir memperlihatkan besarnya indikasi Nilai Pasar tanah atas objek penilaian adalah sebesar Rp. 1.123.200.000,- detail perhitungan penilaian atas komponen tanah objek penilaian tersaji pada lampiran dalam penelitian ini.
Setelah kedua komponen properti diketahui nilainya, maka langkah terakhir adalah menjumlahkan indikasi nilai pasar keduanya. Hasil analisis penilaian menunjukkan bahwa besarnya Nilai Pasar objek penilaian adalah sebesar Rp.1.463.260.000,-. Berdasarkan analisis penilaian tersebut menunjukkan pula bahwa indikasi Nilai Pasar tanah objek penilaian per meter persegi adalah sebesar Rp.7.800.000,- per meter persegi.
Dari hasil analisis penilaian yang telah dilaksanakan, Peneliti membandingkannya dengan data zona nilai tanah tahun 2020 atas objek penilaian yang diperoleh dari situs https://www.atrbpn.go.id/Peta-Bidang-Tanah (ATR-BPN, 2020) pada tanggal 20 Februari 2020, yang menginformasikan bahwa indikasi zona nilai tanah atas objek penilaian adalah
Dari hasil analisis penilaian yang telah dilaksanakan, Peneliti membandingkannya dengan data zona nilai tanah tahun 2020 atas objek penilaian yang diperoleh dari situs https://www.atrbpn.go.id/Peta-Bidang-Tanah (ATR-BPN, 2020) pada tanggal 20 Februari 2020, yang menginformasikan bahwa indikasi zona nilai tanah atas objek penilaian adalah