Subjek, Objek, Hak dan Kewajiban serta Hubungan

BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG PERJANJIAN KREDIT

D. Subjek, Objek, Hak dan Kewajiban serta Hubungan

Berdasarkan pasal 1 angka 12 UUP 1998, kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.

Berdasarkan pasal 1 angka 12 UUP 1998, subjek hukum dalam perjanjian kredit bank, yaitu:

a. Bank, yang umumnya disebut sebagai kreditor atau pemberi pinjaman.

b. Pihak peminjam, yang umumnya disebut sebagai debitor atau penerima pinjaman.

Menurut R Subekti dalam bukunya Hukum Perjanjian, mendefinisikan bahwa subjek hukum itu adalah pembawa hak atau subjek dalam hukum. Begitu juga menurut Sudikno Mertokusumo dalam bukunya Hukum Acara Perdata Indonesia, menjelaskan bahwa subjek hukum adalah segala sesuatu yang dapat memperoleh hak dan kewajiban dari hukum.

Subjek dalam perjanjian kredit bank adalah pihak-pihak yang terkait/ikut dalam perjanjian kredit tersebut sehingga dapat dikatakan pihak bank sebagai kreditur (pemberi kredit) dan pihak peminjam/nasabah sebagai debitur (penerima kredit).

Kreditur kadangkala merasa benda yang dijadikan jaminan belum dirasakan cukup untuk melunasi hutang debitur, oleh karena itu kreditur meminta pihak ketiga untuk dijadikan pihak penjamin hutang debitur. Oleh karena itu, subjek hukum dalam perjanjian kredit selain kreditur dan debitur, ada pula pihak ketiga yang dijadikan penjamin.

Berdasarkan pasal 1 angka 12 UU Perbankan 1998, objek hukum dalam perjanjian kredit berupa :

1. Penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu 2. Pelunasan hutang atau pinjaman

3. Pemberian sejumlah bunga

Bank yang sistem operasionalnya tidak berdasarkan hukum islam, menjadikan sejumlah bunga sebagai objek hukum dalam perjanjian kredit.

Sedangkan bank yang sistem operasionalnya berdasarkan hukum islam menjadikan pembagian hasil keuntungan sebagai objek hukum perjanjian kredit.

Kewajiban kreditur berupa pemberian pinjaman kepada debitur didasarkan pada perjanjian kredit pada waktu yang telah ditentukan. Hak debitur yaitu berupa mendapatkan sejumlah uang pinjaman yang telah disepakati dalam jangka waktu tertentu ditambah dengan sejumlah bunga yang ditetapkan.

Sedangkan kewajiban debitur berupa pelunasan sejumlah uang pinjaman dalam jangka waktu tertentu ditambah dengan sejumlah bunga, dan debitur berhak mendapatkan pinjaman uang dari kreditur pada waktu yang telah ditentukan.

Objek dari suatu perjanjian adalah “prestasi”. Prestasi tersebut berdasarkan apa yang diperjanjikan kedua belah pihak yang melakukan perjanjian

kredit. Jadi objek dari perjanjian kredit adalah kredit itu sendiri. Hubungan hukum dalam perjanjian kredit menurut Pasal 1234 KUH Perdata adalah “Tiap-tiap perikatan adalah untuk memberikan sesuatu untuk berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu”.

Jadi dalam hal perjanjian kredit, maka kreditur wajib menyerahkan sejumlah uang atau sejumlah barang pada debitur (peminjam). Sedangkan debitur berkewajiban untuk melakukan pelunasan hutang pada jangka waktu yang telah diperjanjikan, maka hubungan hukum dalam perjanjian kredit adalah timbulnya hak dan kewajiban antara kreditur sebagai pemberi kredit dan debitur sebagai pemegang kredit. Hak bank adalah menerima pelunasan hutang pada jangka waktu yang telah ditetapkan, kewajiban bank adalah memberikan sejumlah uang yang telah diperjanjikan.

BAB III

TINJAUAN UMUM TENTANG HAK TANGGUNGAN

A. Pengertian Hak Tanggungan

Menurut pasal 1 angka 1 Undang-undang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan selanjutnya disebut UUHT atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan dinyatakan sebagi berikut:

Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut benda atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.

Dari rumusan pasal 1 angka 1 Undang-Undang Hak Tanggungan No. 4 Tahun 1996 tersebut juga dikatakan bahwa pada dasarnya suatu Hak Tanggungan adalah suatu bentuk jaminan pelunasan hutang, dengan hak mendahulu, dengan objeknya berupa hak-hak atas tanah yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau Undang-Undang Pokok Agraria.³²

Dari pengertian diatas terdapat beberapa unsur pokok dari hak tanggungan yang termuat dalam defenisi diatas, unsur-unsur pokok itu adalah:

32 Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Seri Hukum Harta Kekayaan Hak Tanggungan, Kencana, Jakarta, 2005, hal.13.

1. Hak Tanggungan adalah jaminan untuk pelunasan hutang

2. Objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai Undang-Undang pokok Agraria

3. Hak Tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya ( hak atas tanah ) saja, tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu

4. Hutang yang dijamin harus suatu hutang tertentu

5. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.³³

Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasan hutang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu kepada kreditur-kreditur lain.

Hak Tanggungan hanya dapat dibebani dengan tanah saja, tetapi dapat pula dibebani berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu. Dengan kata lain Undang-Undang Hak Tanggungan hanya mengatur lembaga hak jaminan atas tanah berikut benda yang berkaitan dengan tanah.

Pengertian tanah disini bukan pengertian secara fisik, yang menunjuk tanah dalam mewujudkan alamiah, namun yang dimaksud adalah pengertian tanah secara hukum, yaitu hak atas tanah.

Terkait dengan hal diatas, antara definisi Hak Tanggungan dengan Hipotik, dijumpai bahwa perancang Undang-Undang Hak Tanggungan ternyata dapat lebih baik dalam merumuskan definisi Hak Tanggungan bila dibandingkan

33 ST. Remy Sjahdeini, op.cit, hal.11.

dengan para pembuat KUH Perdata ketika mereka harus merumuskan definisi Hipotik. Namun menurut Sutan Remy Sjahdeni belum semua unsur yang berkaitan dengan Hak Tanggungan telah dimasukkan dalam rumusan definisinya.

Misalnya, dalam rumusan defenisi Hak Tanggungan itu belum dimasukkannya pengertian bahwa Hak Tanggungan adalah suatu Hak Kebendaan.³⁴

Perumusan yang demikian memberikan peluang untuk dikemudian hari adanya pengaturan tentang Hak Tanggungan atas benda lain. Jadi perumusan Pasal 1 angka 1 UUHT ini bukan merupakan perumusan umum Hak Tanggungan atas tanah (beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah) saja.

Dari bunyi Pasal 1 angka 1 UUHT tampak, bahwa pembuat Undang-undang tidak hendak memberikan perumusan tentang Hak Tanggungan pada umumnya, tetapi hanya membatasi diri dengan memberikan perumusan masalah Hak Tanggungan atas tanah beserta dengan benda-benda yang berikaitan dengan tanah saja.

B. Subjek Dan Objek Hak Tanggungan 1. Subjek Hukum Hak Tanggungan

Subjek Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 8 sampai dengan Pasal 9 UUHT. Dalam kedua pasal itu dinyatakan bahwa yang dapat menjadi subjek hukum dalam pembebanan Hak Tanggungan adalah pemberi Hak Tanggungan dan pemegang Hak Tanggungan. Pemberi Hak Tanggungan dapat perorangan atau Badan Hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum

34 Ibid.,hal.13.

35 J. Satrio, Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan Buku 2, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2004, hal.65.

terhadap objek Hak Tanggungan. Pemegang Hak Tanggungan terdiri dari perorangan atau Badan Hukum yang berkedudukan sebagai pihak berpiutang.

Biasanya dalam praktik pemberi Hak Tanggungan disebut debitur, yaitu orang yang meminjam uang di lembaga perbankan, sedangkan penerima Hak Tanggungan disebut dengan istilah kreditur yaitu orang atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak berpiutang.

Kewenangan melakukan perbuatan hukum itu adalah perjanjian pemberian Hak Tanggungan kepada pemegang Hak Tanggungan. Kewenangan ini harus ada pada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan, karena lahirnya Hak Tanggungan adalah pada saat Hak Tanggungan didaftarkan maka kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan diharuskan ada pada pemberi Hak Tanggungan pada saat pembuatan buku tanah Hak Tanggungan. Dengan demikian keabsahan kewenangan tersebut pada saat didaftarkannya Hak Tanggungan.

Dalam prakteknya untuk pemberi Hak Tanggungan lazimnya perorangan sedangkan untuk pemegang Hak Tanggungan lebih banyak berbentuk badan hukum misalnya Bank. Akan tetapi tidak menutup kemungkinan untuk orang perorangan dapat memanfaatkan lembaga Hak Tanggungan hal ini ditegaskan dalam pasal 9 Undang-undang Hak Tanggungan.

2. Objek Hak Tanggungan

Pada dasarnya tidak setiap hak atas tanah selalu dijadikan sebagai jaminan hutang, tetapi hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan hutang harus memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:

a. Dapat dinilai dengan uang, karena hutang yang dijamin berupa uang b. Termasuk hak yang didaftarkan dalam daftar umum, karena harus

memenuhi syarat publisitas

c. Mempunyai sifat dapat dipindah tangankan, karena apabila debitur wanprestasi maka benda yang dijadikan jaminan hutang akan dijual dimuka umum

d. Memerlukan penunjukan dengan Undang-undang³⁶

UUHT No. 4 Tahun 1996 dalam pasal 4 sampai dengan pasal 7 telah menunjuk secara tegas hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan hutang, ada lima jenis hak atas tanah yang dapat dijaminkan dengan Hak Tanggungan, yaitu :

1) Hak Milik 2) Hak Guna Usaha 3) Hak Guna Bangunan

4) Hak Pakai, baik Hak Milik atas tanah maupun Hak atas tanah Negara 5) Hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah

ada atau akan ada merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut dan merupakan hak milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dan dinyatakan dalam akta pemberian hak atas tanah yang bersangkutan.

6) Tanah Hak Girik dengan syarat tertentu

Dengan dimungkinkan pembebanan Hak Tanggungan selain hak atas tanah juga meliputi benda-benda yang berkaitan dengan tanah, baik yang telah ada

36 H.Salim.HS, Perkembangan Hukum Jaminan Di Indonesia, Raja Grafindo Persada, Bandung, 2008, hal.104

atau yang akan ada dikemudian hari. Adapun benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut adalah bangunan (baik bangunan yang ada berada diatas maupun di bawah permukaan), tanaman, dan hasil karya (seperti candi, patung, gapura).

Menurut pasal 4 ayat (4) dan ayat (5) Undang-undang Hak Tanggungan, agar benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut dapat dibebankan pula pada Hak Tanggungan, maka harus memenuhi syarat sebagai berikut:

a) Bangunan, tanaman dan hasil karya itu merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan yang dibebani dengan Hak Tanggungan;

b) Bangunan, tanaman dan hasil karya itu merupakan milik, pemegang hak atas tanah yang dibebani dengan hak tanggungan;

c) Pembebanannya dengan tegas dinyatakan didalam Akta Pemberian Hak Tanggungan, yang ditanda tangani bersama oleh pemiliknya dan pemegang hak atas tanahnya atau kuasa mereka dengan akta otentik.³⁷

C. Asas – Asas Hak Tanggungan

Ada beberapa asas dari Hak Tanggungan yang perlu dipahami yang membedakan Hak Tanggungan dari jenis dan bentuk jaminan-jaminan lainya.

Dalam pasal UUHT terdapat beberapa asas mengenai Hak Tanggungan antara lain:³⁸

1. Hak Tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan bagi kreditur pemegang Hak Tanggungan.

Sesuai yang dkemukakan dalam Pasal 1 Undang-Undang Hak Tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu kepada kreditur lain. Maka kedudukan pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak untuk menjual objek yang telah diperjanjikan apabila debitur cedera janji, yaitu dengan

37 Rachmadi Usman, Pasal-pasal Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah, Djambatan, Jakarta, 1999, hal.73

38 ST. Remy Sjahdeni, opcit, hal.15

cara menjual objek Hak Tanggungan tersebut melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan pihutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulukan daripada kreditur-kreditur lain.

Asas ini juga berlaku bagi Hipotik yang telah diganti oleh Hak Tanggungan sepanjang menyangkut tanah. Asas ini disebut sebagi asas droit de preference.

Penjelasan umum Undang-Undang Hak Tanggungan Pasal 1 dan angka 4 Penjelasan Umum Undang-Undang Hak Tanggungan dapat diketahui juga bahwa hak kreditur yang menjadi pemegang Hak Tanggungan tersebut sekalipun diutamakan terhadap hak tagihan kreditur-kreditur lain, tetapi harus mengalah terhadap pihutang-pihutang Negara. Dengan kata lain, hak Negara lebih utama dari kreditur pemegang Hak Tanggungan.

2. Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi

Pasal 2 Undang-Undang Hak Tanggungan menentukan bahwa Hak Tanggungan mempunyai sifat yang tidak dapat dibagi-bagi. Maksud dari sifat yang tidak dapat dibagi-bagi adalah bahwa Hak Tanggungan membebani secara utuh objek Hak Tanggungan dan setiap bagian daripadanya. Telah dilunasinyan sebagian hutang yang dijamin tidak berarti terbebasnya sebagian objek Hak Tanggungan dari pembebanan Hak Tanggungan, tetapi membebani seluruh objek Hak Tanggungan untuk sisa yang belum dilunasi (penjelasan Pasal 2 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan).

Akan tetapi terdapat pengecualian atas asas tidak dapat dibagi-baginya Hak Tanggungan apabila para pihak yang bersepakat menginginkannya dengan memperjanjikannya dalam akta pemberian Hak Tanggungan hal ini terdapat pada Pasal 2 ayat 1 jo. Ayat 2 Undang-Undang Hak Tanggungan dengan syarat-syarat sepanjang :

a. Hak Tanggungan tersebut dibebankan beberapa hak atas tanah

b. Pelunasan hutang yang dijamin dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari objek Hak Tanggungan, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut, sehingga kemudian Hak Tanggungan hanya membebani sisa objek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa hutang yang belum dilunasi.

3. Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan pada hak atas tanah yang telah ada Pasal 8 ayat 2 Undang-Undang Hak Tanggungan menentukan bahwa kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan (memberikan Hak Tanggungan) harus ada pada Pemberi Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan. Artinya Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan pada hak atas tanah yang telah ada dan Hak Tanggungan tidak mungkin pada suatu hak atas tanah yang baru akan ada di kemudian hari.

4. Hak Tanggungan dapat dibebankan selain atas tanah juga berikut benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut

Berdasarkan Pasal 4 ayat 4 Undang-Undang Hak Tanggungan, Hak Tanggungan dapat dibebankan bukan saja pada hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan tetapi juga berikut bangunan tanaman dan hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut. Bangunan tanaman dan hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut adalah yang dimaksudkan oleh Undang-Undang Hak Tanggungan sebagai benda yang berkaitan dengan tanah.

5. Hak Tanggungan dapat dibebankan juga atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang baru akan ada dikemudian hari

Hal ini berbeda pada asas bahwa Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan pada Hak atas tanah yang telah ada, akan tetapi dalam Pasal 4 ayat 4 Undang-Undang Hak Tanggungan memungkinkan Hak Tanggungan dapat dibebankan pula atas benda yang berkaitan dengan tanah tersebut sekalipun benda-benda tersebut belum ada, tetapi baru akan ada dikemudian hari. Benda yang belum ada itu contohnya benda-benda yang baru ditanam atau bengunan dan juga hasil karya.

Hal ini juga terdapat dalam Pasal 1165 KUH Perdata yang menganut asas pelekatan bahwa setiap Hipotik meliputi juga segala apa yang menjadi satu dengan benda itu karena pertumbuhan atau pembangunan. Dengan kata lain, tanpa harus diperjanjikan terlebih dahulu, segala benda yang berkaitan dengan tanah yang baru aka nada dikemudian hari demi hukum terbebani pula dengan Hipotik

yang telah dibebankan sebelumnya di atas hak atas tanah yang menjadi objek Hipotik.

6. Perjanjian Hak Tanggungan adalah perjanjian Accessoir

Maksudnya perjanjian Hak Tanggungan bukan merupakan perjanjian berdiri sendiri. Keberadaannya adalah karena adanya perjanjian lain yang disebut perjanjian induk. Perjanjian induk ini adalah perjanjian hutang pihutang.

Perjanjian Hak Tanggungan adalah suatu perjanjian Accessoir yang terdapat dalam butir 8 Penjelasan Umum Undang-Undang Hak Tanggungan ; yang menyebutkan “Oleh karena Hak Tanggungan menurut sifatnya merupakan ikatan atau accessoir pada suatu pihutang tertentu, yang didasarkan pada suatu perjanjian utang piutang atau perjanjian lain, maka kelahiran dan keberadaanya ditentukan oleh adanya pihutang yang dijamin pelunasannya.”

Dasar hukum bahwa Hak Tanggungan adalah perjanjian Hak Tanggungan adalah perjanjian Accessoir terdapat dalam Pasal 10 ayat 1 dan Pasal 18 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan.

7. Hak Tanggungan dapat dijadikan jaminan untuk hutang yang baru akan ada Pasal 3 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan, Hak Tanggungan dapat dijadikan jaminan untuk :

a. Hutang yang telah ada

b. Hutang yang baru aka nada, tetapi telah diperjanjikan sebelumnya dengan jumlah tertentu

c. Hutang yang baru akan ada tetapi telah diperjanjikan sebelumnya dengan jumlah yang pada saat permohonan eksekusi Hak Tanggungan diajukan ditentukan berdasarkan perjanjian utang piutang atau perjanjian lain yang menimbulkan hubungan utang piutang yang bersangkutan.

Dengan demikian, hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan dapat berupa hutang yang sudah ada maupun yang belum ada, yaitu yang baru aka nada dikemudian hari,tetapi harus sudah diperjanjikan sebelumnya.

Dalam penjelasan Pasal 3 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan, dapat dijadikan Hak Tanggungan untuk menjamin hutang yang baru akan ada dikemudian hari adalah untuk menampung kebutuhan dunia perbankan berkenan dengan timbulnya hutang dari nasabah bank sebagai akibat pembebanan bunga atas pinjaman pokok dan pembebanan ongkos-ongkos lain yang jumlahnya baku dapat ditentukan kemudian.

8. Hak Tanggungan dapat menjamin lebih dari satu hutang

Pasal 3 ayat 2 Undang-undang Hak Tanggungan menentukan sebagai berikut:

“Hak Tanggungan dapat diberikan untuk suatu hutang yang berasal dari satu hubungan hukum atau untuk satu hutang atau lebih yang berasal dari beberapa hubungan hukum”

Pasal 3 ayat 2 Undang-Undang Hak Tanggungan, memungkinkan pemberian satu Hak Tanggungan untuk :

a. Beberapa kreditur yang memberikan hutang kepada satu debitur berdasarkan satu perjanjian utang piutang

b. Beberapa kreditur yang memberikan hutang kepada satu debitur berdasarkan beberapa perjanjian utang piutang bilateral antara masing-masing kreditur dengan debitur yang bersangkutan

Dengan adanya ketentuan Pasal 3 ayat 2 Undang-Undang Hak Tanggungan itu tertampung sudah kebutuhan pemberian Hak Tanggungan bagi kredit sindikasi perbankan, yang dalam hal ini seorang debitur memperoleh kredit lebih dari satu bank, tetapi berdasarkan syarat-syarat dan ketentuan yang sama yang dituangkan dalam satu perjanjian kredit saja.

9. Hak Tanggungan mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek itu berada Pasal 7 Undang-Undang Hak Tanggungan menetapkan asas bahwa Hak Tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek itu berada.

Dengan demikian Hak Tanggungan tidak akan berakhir sekalipun objek Hak Tanggungan beralih kepada pihak lain oleh karena sebab apapun juga.

Ketentuan dalam Pasal 7 Undang-Undang Hak Tanggungan merupakan meterialisasi dari asas yang disebut “droit de suite” atau “zaakgevolg”. Asas ini juga merupakan asas yang diambil dari pihak Hipotik yang diatur dalam Pasal 1163 ayat 2 dan Pasal 1198 KUH Perdata.

Dalam hal ini, asas ini memberikan sifat kepada Hak Tanggungan sebagai hak kebendaan (zakelijkrecht). Hak ini bersifat mutlak, artinya hak ini dapat

dipertahankan terhadap siapapun. Bagi pemegang hak kebendaan berhak untuk menuntut siapapun juga yang menggangu haknya itu.

Asas atau sifat dari Hak Tanggungan ini memberikan kepastian kepada kreditur mengenai haknya untuk memperoleh pelunasan dari hasil penjualan atas tanah atau hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan itu apabila debitur ingkar janji, sekalipun tanah atau hak atas tanah tersebut dijual oleh pemberi atau pemilik Hak Tanggungan kepda pihak ketiga.

10. Diatas Hak Tanggungan tidak dapat diletakkan sita oleh Pengadilan

Banyak kasus yang memperlihatkan bahwa pengadilan meletakkan sita di atas tanah (hak atas tanah) yang telah dibebani dengan Hipotik. Penetapan pengadilan yang demikian itu sangat disesalkan oleh banyak kalangan hukum dan perbankan. Sita yang diletakkan itu adalah sita jaminan maupun sita eksekusi yang dilakukan dalam rangka memenuhi permintaan pihak ketiga.

Menurut hemat penulis, memang seharusnya menurut hukum terhadap Hak Tanggungan tidak dapat diletakkan sita. Alasannya adalah karena tujuan dari (diperkenalkannya) hak jaminan pada umumnya dan khususnya Hak Tanggungan itu sendiri. Tujuan dari Hak Tanggungan adalah untuk memberikan jaminan yang kuat bagi kreditur yang menjadi pemegang Hak Tanggungan itu untuk didahulukan dari kreditur-kreditur lain. Bila terhadap Hak Tanggungan itu dimungkinkan sita oleh pengadilan, berarti pengadilan mengabaikan. Bahkan meniadakan kedudukan yang diutamakan dari kreditur pemegang Hak Tanggungan.

Penegasan dalam Undang-undang Hak Tanggungan bahwa terhadap Hak Tanggungan tidak dapat diletakkan sita, dapat memberikan kepastian hukum bagi semua pihak. Bila tidak dimuat penegasan yang demikian itu, hanya akan menimbulkan perbedaan pendapat yang menyangkut penafsiran hukum.

11. Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah tertentu

Asas ini menghendaki bahwa Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah yang ditentukan secara spesifik. Asas Spesialitas dalam Undang-Undang Hak Tanggungan dapat disimpulkan pada Pasal 8 dan Pasal 11 ayat 1 huruf e Undang-Undang Hak Tanggungan, karena dalam Pasal 8 menentukan bahwa pemberi Hak Tanggungan harus mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan yang bersangkutan (Pasal 8 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan) dan kewenangan tersebut harus ada pada saat pendaftaran dilakukan (Pasal 8 ayat 2 Undang-Undang Hak Tanggungan), ketentuan tersebut hanya mungkin dipenuhi apabila objek Hak

Dalam dokumen FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2013 (Halaman 34-88)