Sumber hukum pelaksanaan investasi di Indonesia

BAB II KONSEP INVESTASI KONDOMINIUM HOTEL

3. Sumber hukum pelaksanaan investasi di Indonesia

Pada dasarnya sumber hukum dapat dibedakan menjadi dua macam: sumber hukum materiil dan sumber hukum formal. Sumber materiil ialah tempat dimana darimana materi hukum itu diambil. Sumber hukum materiil ini merupakan faktor yang membantu pembentukan hukum, misalnya hubungan sosial, kekuatan politik, situasi sosial ekonomi, tradisi (pandangan keagamaan dan kesusilaan, hasil penelitian ilmuah, perkembangan internasional dan keadaan geografis. Sedangkan sumber hukum formal merupakan tempat memperoleh kekuatan hukum. Ini berkaitan dengan bentuk atau cara yang menyebabkan peraturan hukum formal itu berlaku. Sumber hukum yang diakui umum sebagai hukum hormal ialah undang-undang, perjanjian antarnegara, yurispridensi dan kebiasaan.⁶²

Sumber hukum investasi pada dasarnya dapat dibagi menjadi dua bagian yakni sumber hukum investasi tertulis dan tidak tertulis. Sumber hukum investasi tertulis di antaranya:⁶³

a. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1967 tentang Penanaman Modal Asing jo. Undang-Undang Nomor 11 Tahun 1970 tentang Perubahan dan Tambahan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1967 tentang Penanaman Modal Asing;

b. Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1968 tentang Penanaman Modal Dalam Negeri jo. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1970 tentang

Salim H. S., Op. cit., hlm. 16.

Perubahan dan Tambahan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1968 tentang Penanaman Modal Dalam Negeri;

c. Peraturan Pemerintah Nomor 17 Tahun 1992 tentang Persyaratan Pemilikan Saham dalam Perusahaan Penanaman Modal Asing;

d. Peraturan Pemerintah Nomor 20 Tahun 1994 tentang Pemilikan Saham Dalam Perusahaan yang Terbuka dengan Persyaratan Tertentu Bagi Penanaman Modal;

e. Keputusan Presiden Nomor 115 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas Keputusan Presiden Nomor 97 Tahun 1993 tentang Tata Cara Penanaman Modal;

f. Keputusan Presiden Nomor 96 Tahun 2000 tentang Bidang Usaha yang Tertutup dan Bidang Usaha yang Terbuka dengan Persyaratan Tertentu Bagi Penanam Modal;

g. Keputusan Presiden Nomor 118 Tahun 2000 tentang Perubahan Keputusan Presiden Nomor 96 Tahunn 2000 tentang Bidang Usaha yang Tertutup dan Bidang Usaha yang Terbuka dengan Persyaratan Tertentu Bagi Penanaman Modal;

h. Keputusan Menteri Negara Investasi/Kepala BKPM Nomor 38/SK/1999 tentang pedoman dan Tata Cara Permohonan Penanaman Modal yang Didirikan dalam Rangka Penanaman Modal Dalam Negeri dan Penanaman Modal Asing;

i. Keputusan Kepala BKPM Nomor 57/SK/2004 tentang Pedoman dan Tata Cara Permohonan Penanaman Modal yang Didirikan dalam

Rangka Penanaman Modal Dalam Negeri dan Penanaman Modal Asing;

j. Dan lain-lain.

Seiring perkembangan zaman, akhirnya ketentuan investasi yang selama empat puluh tahun diatur dalam dua undang-undang yakni Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1967 tentang Penanaman Modal Asing dan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1968 Tentang Penanaman Modal Dalam Negeri, dicabut dan digantikan dengan Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal (UUPM). Undang-undang Penanaman Modal dinyatakan berlaku sejak diundangkan dalam Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 67 pada tanggal 26 April 2007.⁶⁴

Menurut Yusnan, Undang-Undang Penanaman Modal pada dasarnya bertujuan untuk beberapa hal di antaranya: (1) Sebagai bentuk kepastian hukum terhadap berbagai ketidakpastian yang terkait dengan kegiatan investasi; (2) untuk memperbaiki image investasi dalam negeri sehingga menjadikan Indonesia tidak hanya menjadi pasar bagi produk-produk asing tetapi tempat yang layak untuk melakukan investasi.⁶⁵

B. Pelaksanaan Konsep Investasi Kondominium Hotel di Indonesia 1. Sejarah perkembangan konsep investasi kondominium hotel

Konsep investasi kondomonium hotel merupakan suatu konsep investasi yang tergolong masih baru di dunia. Dalam kehidupan sehari-hari, kondominium

Sentosa Sembiring, Op. cit., hlm. 126.

hotel memiliki beberapa istilah lain seperti: Condotel, Condo-hotel, Hotel-condo⁶⁶, Aparthotel⁶⁷

Kondominium hotel pertama kali dioperasikan pada awal tahun 1980-an di Miami Beach, Florida, Amerika Serikat.

, dan lain sebagainya. Namun penggunaan istilah kondominium hotel dianggap lebih formal. Sehingga pada karya ilmiah ini penulis akan menggunakan istilah “kondominium hotel”.

Istilah kondominium hotel merupakan gabungan dari dua istilah yaitu “kondominium” dan “hotel”. Sejalan dengan penggunaan istilah tersebut, konsep kondominium hotel merupakan penggabungan dari konsep kepemilikan kondominium (rumah susun) dan sistem pengoperasian hotel dalam suatu bagunan bertingkat.

Pada mulanya, kondominium atau rumah susun hanya dimanfaatkan sebagai wadah penemuhan akan kebutuhan tempat tinggal oleh masyarakat di Indonesia. Namun seiring berkembangnya zaman, metode pemanfaatan bangunan kondominiun juga semakin berkembang. Kondominium pada zaman sekarang ini sudah tidak hanya dimanfaatkan sebagai hunian, namun juga digunakan untuk berbagai tujuan investasi. Konsep investasi kondominium hotel merupakan salah satu hasil perkembangan metode pemanfaatan kondominium atau rumah susun.

Condo hote

Pada mulanya, masyarakat di Florida hanya membeli kondominium hotel untuk dimanfaatkan sebagai rumah peristirahatan atau rumah kedua yang ditinggali pada saat liburan saja. Namun setelah beberapa saat, kondominium hotel berkembang menjadi semakin populer

Joel Greene, “The History of Condo Hotels”,

68 Ibid.

dan digemari oleh para pemilik modal. Hal ini dikarenakan kondominium hotel berbeda dengan rumah peristirahatan biasa yang tidak produktif saat tidak digunakan

.

Pada saat pemiliknya tidak menempati bangunan tersebut, kondominium hotel tetap beroperasi dengan cara disewakan layaknya hotel.⁶⁹

Konsep kondominium hotel juga sering digunakan sebagai suatu cara bagi perusahaan perhotelan untuk mencari modal dalam pembangunan hotel. Berbeda dengan cara konvensional dimana perusahaan perhotelan harus membangun hotelnya dengan mengunakan modal perusahaan, dan kemudinan menyewakan kamarnya hanya setelah hotel selesai dibangun. Konsep kondominium hotel memungkinkan perusahaan perhotelan menjual satuan-satuan unit kondominium hotel kepada pemilik modal perorangan bahkan sebelum kondominium hotel yang bersangkutan selesai dibangun. Dengan konsep ini, perusahaan perhotelan tentunya tidak perlu mengeluarkan modal yang terlalu besar dalam membangun hotelnya.

Hal ini tentunya akan menjadi keuntungan tambahan bagi para pemilik kondominium hotel.

Keuntungan bagi para investor atau penanam modal jika berinvestasi kondominium hotel yaitu Penggunaan kondominium hotel yang dioperasikan seperti hotel akan menghasilkan pendapatan operational. Pendapatan ini kemudian dibagikan kepada para investor (penanam modal). Besarnya pendapatan

Natalia Ririh, “Kondotel, Apartemen dengan Pelayanan ala Hotel”,

Emma G., “What Is a Condotel?”, (diakses tanggal 2 April 2014).

yang diberikan berkisar 8% - 12% per tahun dari harga beli⁷¹. Selain itu, pihak penanam modal juga mendapatkan waktu tinggal pemilik sekitar 12-30 hari dalam setahun.⁷²

Konsep investasi ini terus berkembang tidak hanya di Amerika Serikat, namun juga menyebar sampai ke seluruh dunia termasuk Indonesia. Dengan berbagai keunggulan yang dimiliki oleh kondominium hotel, banyak investor tertarik mengembangkannya di Indonesia.

namun hal ini tentunya tergantung kepada isi perjanjian yang mengikat pihak penanam modal dengan pihak pengembang kondominium hotel.

Kondominium hotel kemudian dikembangkan di Indonesia dengan konsep serupa melalui jasa operator hotel untuk pengoperasiannya.⁷⁴ Konsep kondominium hotel sendiri dimulai pada awal tahun 2000-an di Indonesia.⁷⁵

2. Pihak-pihak yang terlibat dalam konsep investasi kondominium hotel

Konsep investasi kondominium merupakan suatu konsep investasi yang memanfaatkan konsep kepemilikan dan bangunan rumah susun sebagai objek investanya. Dan dalam pelaksanaannya, konsep investasi ini melibatkan 3 (tiga) pihak, berikut penjelasannya:

a. Pihak penanam modal (Investor/Buyer)

Vany Nestia, “Menengok Investasi Kondominium Hotel (Kondotel)”,

Natalia Ririh, Op. cit. 73

Ibid.

74 Ibid. 75

Ester Meryana, “Lebih Banyak Kondotel Sukses di Bali”,

Dalam kehidupan sehari-hari, pihak penanam modal sering juga disebut sebagai investor, pembeli, buyer, pemilik unit kondotel, dan lain-lain. Di dalam konsep investasi kondominium hotel, pihak penanam modal merupakan pihak yang akan membeli satuan unit kondominium hotel.

Dalam konsep kepemilikan satuan rumah susun, pemilik satuan unit rumah susun memiliki tanggung jawab untuk membentuk perhimpunan pemilik atau penghuni, membayar biaya operasional dan tanggung jawab lainnya.⁷⁶

Dalam konsep investasi kondominium hotel, umumnya tindakan-tindakan yang dilakukan oleh penanam modal hanya sebatas menanamkan modalnya dan apabila dikehendaki, penanam modal dapat

Sama halnya seperti yang terdapat di dalam konsep kepemilikan satuan rumah susun, pada umumnya pihak penanam modal dalam kondominium hotel dalam konsep kondominium hotel juga memiliki tanggung jawab seperti yang diemban oleh para pemilik satuan unit rumah susun. Namun, umunya tanggung jawab tertentu seperti pembentukan perhimpinan pemilik hanya secara de jure di bebankan kepada penanam modal kondominium hotel, secara de facto tanggung jawab semacam ini umunya dilaksanakan oleh pihak pengembang tentunya dengan penyerahan kuasa dari pihak penanam modal.

Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Cet. Kesepuluh, Ed. Revisi, (Jakarta: Djambatan, 2005), hlm. 362.

menghuni kondominium hotel dalam batas waktu yang telah disepakati bersama (Biasanya rata-rata waktu tinggal pemilik sekitar 12 - 30 hari dalam setahun⁷⁷

Penanam modal kondominium hotel diharuskan mengikuti sistem pengelolaan kondominium hotel oleh pihak pengembang kondominium hotel.

b. Pihak pengembang (developer)

Hal ini dapat dilihat dari perjanjian perikatan yang diperbuat oleh pihak penanam modal dengan pihak pengembang. Biasanya di dalam surat perjanjian investasi kondominium hotel akan dicantumkan mengenai penyerahan hak kelola yang berisi penyerahan sepenuhnya hak kelola atas unit kondominium hotel dari pihak penanam modal kepada pihak pengembang mulai dari kegiatan pengelolaan, perawatan maupun operasional dari kondominium hotel.

Pihak pengembang sering kali juga disebut dengan istilah

developer. Pihak pengembang merupakan pihak yang akan

melaksanakan kepengurusan kondominium hotel mulai dari membangun, memasarkan, sampai dengan membuat semua perikatan yang berhubungan dengan kegiatan investasi kondominium hotel.

Pihak pengembang merupakan inti dari pelaksanaan konsep investasi kondominium hotel karena pihak pengembang yang akan berhubungan secara langsung dengan dua pihak lain yang terlibat dalam konsep investasi kondominium hotel.

Natalia Ririh, Op cit. 78

Natalia Ririh, “Perkembangan Kondotel di Bali Meningkat”,

Dari sisi hubungan pihak pengembang dengan penanam modal, pihak pengembang bertanggung jawab untuk melaporkan serta membagi keuntungan sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati bersama. Pembagian keuntungan kondominium hotel pada umumnya hanya diambil dari Room Revenue (Nett), yaitu hasil pendapatan dari penjualan kamar setahun dan setelah dipotong biaya-biaya seperti biaya operasional, operator fee, pajak dan biaya lainnya.⁷⁹

c. Pihak pengelola hotel (operator)

Dari sisi hubungan pihak pengembang dengan pengelola hotel, pihak pengembang berwewenang untuk memilih dan membuat perjanjian dengan pihak pengelola hotel untuk mengoperasikan kondominium hotel. Kemudian pihak pengembang juga akan berperan sebagai pengawas untuk mengawasi kinerja dari pihak pengelola hotel dalam mengoperasikan kondominium hotel yang bersangkutan.

Selain dari hal yang sudah dijelaskan sebelumnya, pihak pengembang juga yang bertanggungjawab untuk mengurus hak atas tanah yang akan digunakan untuk membangun kondominium hotel.

Pihak pengelola hotel biasa juga disebut dengan operator. Pihak operator merupakan pihak ketiga yang bertugas untuk mengelola dan melaksanakan semua kegiatan perhotelan dalam

Whery Enggo Prayogi, “Punya Duit Rp 488 Juta, Bisa Investasi di Kondotel Ini”,

kondominium hotel seperti mengelola dekorasi, kebersihan, keamanan, dan lainnya.⁸⁰

1) Jaminan mutu pelayanan yang diberikan cenderung lebih terjamin;

Umumnya, pihak pengelola hotel merupakan perusahaan perhotelan yang memang bekerja dalam bidang pengelolaan dan

management hotel. Kualitas dari pengelola hotel merupakan unsur yang sangat penting dalam investasi kondominium hotel karena pihak pengelola hotel merupakan garis depan dalam investasi kondominium hotel yang akan berhadapan langsung dengan penyewa (customer).

Biasanya pihak penanam modal akan memperhatikan latar belakang dan hasil kerja nyata dari pengelola hotel sebelum memutuskan untuk menanamkan modalnya dalam kondominium hotel. Umumnya, pengelola hotel yang sudah terkenal dan lebih berpengalaman seperti swiss belhotel, best western international, j. w. marriot dan beberapa perusahaan perhotelan terkenal lainnya akan lebih menarik penanam modal untuk menanamkan modalnya dalam kondominium hotel yang bersangkutan. Hal ini terjadi karena beberapa hal sebagai berikut:

2) Management hotel yang di jalankan lebih profesional dan bersifat transparan;

Tugi Yono, “Analisa Perbandingan Investasi Apartemen, Hotel dan Condotel”, April 2014).

3) Brand yang sudah terkenal cenderung memiliki daya tarik yang lebih tinggi terhadap penyewa kamar kondominium hotel;

4) dan lain-lain.

3. Hubungan hukum dan perjanjian yang terjadi antara para pihak dalam konsep investasi kondominium hotel

Secara umum, kontrak lahir pada saat tercapainya kesepakatan para pihak mengenai hal yang pokok atau unsur esensial dari kontrak tersebut.⁸¹ Menurut Pasal 1233 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, hubungan hukum dalam perikatan dapat lahir karena kehendak para pihak, sebagai akibat dari persetujuan yang dicapai oleh para pihak, dan sebagai akibat perintah peraturan perundang-undangan.⁸²

a. Perjanjian antara pihak penanam modal (investor) dengan pihak pengembang (developer) kondominium hotel

Berikut merupakan perjanjian yang terjadi diantara para pihak di dalam konsep investasi kondominium hotel:

Pada umumnya, ada dua bentuk perjanjian yang terjadi antara pihak penanam modal dengan pihak pengembang dalam konsep investasi kondominium hotel, berikut penjelasannya:

1) Perjanjian jual-beli⁸³

Ahmadi Miru, Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak, Ed. Pertama, (Jakarta: PT RajaGrafindo Persada, 2008), hlm. 13.

Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Perikatan Pada Umumnya, Cet. Pertama, Ed. Pertama, (Jakarta: PT RajaGrafindo Persada, 2003), hlm. 17-18.

Di dalam perjanjian jual-beli ini akan di atur menganai hal-hal yang berkaitan dengan pemindahan hak dari pihak pengembang kondominium hotel dengan pihak penanam modal yang akan melakukan investasi dengan cara membeli unit kondominium hotel.

Umumnya, hal-hal khusus yang terdapat di dalam perjanjian jual beli kondominium hotel meliputi:

a) Objek perjanjian; b) Harga jual;

c) Tata cara pembayaran; d) Tata cara serah terima;

e) Perhimpunan penghuni dan anggaran dasar; f) Return guarantee dan profit sharing; g) Tata cara pengelolaan unit;

h) Dan hal-hal lain yang umumnya terdapat dalam perjanjian jual-beli.

Di dalam perjanjian jual-beli antara pihak penanam modal dengan pihak pengembang kondominium hotel umunya akan disertakan juga syarat pengenai penyerahan kembali hak kelola yang dimiliki oleh pihak penanam modal kepada pihak pengembang. Hal ini merupakan salah satu unsur penting dalam pelaksanaan perjanjian jual-beli unit kondominium hotel, karena seperti yang telah dijelaskan sebelumnya bahwa semua kegiatan

pengelolaan kondominium hotel akan dilaksanakan dan berpusat kepada pihak pengembang. Apabila syarat tersebut tidak dicantumkan maka perjanjian jual-beli tersebut hanya akan mengikat sebagai perjanjian jual-beli atas satuan unit rumah susun biasa.

2) Perjanjian penyerahan hak sewa kelola unit⁸⁴

Pada umumnya, setelah perjanjian jual-beli selesai dilaksanakan, maka pihak penanam modal dan pihak pengembang akan membuat suatu perjanjian tambahan yakni perjanjian penyerahan hak kelola unit kondominium hotel. Perjanjian ini merupakan perwujudan dari apa yang telah disepakati kedua belah pihak mengenai tata cara pengelolaan unit yang terdapat di dalam perjanjian jual-beli.

Perjanjian penyerahan hak sewa kelola unit ini umunya mengatur beberapa hal sebagai berikut:

a) Penunjukan pemegang hak sewa kelola unit; b) Jangka waktu kelola;

c) Tata cara pemeliharaan unit;

d) Penunjukan pengelola (operator) hotel; e) Jaminan;

f) Dan lain-lain.

b. Perjanjian antara pihak pengembang (developer) dengan pihak pengelola hotel (operator)

Perjanjian yang dibuat oleh pihak pengembang dan pihak pengelola hotel merupakan perjanjian kerja sama dalam pengelolaan dan management kondominium hotel. Berikut merupakan beberapa hal yang diatur di dalam perjanjian kerjasama ini:

1) Jangka waktu;

2) Tata cara pengelolaan;

3) Hak dan kewajiban para pihak; 4) Tata cara pembagian keuntungan; 5) Dan lain-lain.

Hal yang secara khusus diatur di dalam perjanjian kerja sama ini adalah mengenai batasan-batasan mengenai kewenangan pihak pengelola hotel dalam melaksanakan tugasnya. Karena dalam pengelolaan kondominium hotel, pihak pengelola tetap harus mendapatkan persetujuan dari pihak pengembang dalam setiap keputusan yang diambil di dalam kepengurusan kondominium hotel yang bersangkutan.

C. Tinjauan Hukum Atas Pemanfaatan Bangunan Kondominium (Rumah Susun) Sebagai Objek Investasi dalam Konsep Investasi Kondominium Hotel

Istilah “Kondominium” merupakan kata serapan yang memiliki arti “pemilikan bersama”.⁸⁵ Pada dasarnya, apabila dipahami makna dari istilah “kondominium” maka di samping hanya sebagai tempat tinggal, sistem kondominium ini dapat juga dapat diterapkan atas segala tempat usaha dalam arti luas, mulai dari kedai-kedai, toko-toko, restoran-restoran, bioskop-bioskop, kanter-kantor bahkan sampai pada pabrik-pabrik dan taman-taman hiburan serta berbagai wujud tempat usaha lainnya.⁸⁶

Konsep investasi kondominium hotel dilaksanakan dengan membangun kepemilikan kolektif terhadap bangunan hotel. Konsep investasi kondomnium hotel merupakan salah satu konsep investasi properti yang sedang berkembang pesat pada zaman sekarang ini. Sudah banyak perusahaan-perusahaan perhotelan Dari pemaparan sebelumnya dapat disimpulkan bahwa pemanfaatan rumah susun tidak terbatas hanya sebagai tempat tinggal saja namun juga sebagai tempat usaha dan berbagai tujuan investasi.

Investasi atau yang biasa disebut juga dengan penanaman modal adalah suatu kegiatan yang dilakukan oleh subjek hukum dengan cara menanaman sejumlah uang atau membeli suatu aset dengan tujuan untuk memperoleh keuntungan di masa yang akan datang.

A. Ridwan Halim, Hukum Kondominium Dalam Tanya Jawab, Cet. Pertama, (Jakarta: Ghalia Indonesia, 1988), hlm. 15.

terkenal yang membangun hotelnya dengan konsep kondominium hotel seperti Trump, Ritz Carlton, Nikko Hotel, Swiss Belhotel, JW Marriot, dan lain-lain.

Pada hakikatnya, aspek hukum dalam pelaksanaan konsep investasi kondominium hotel tidak terlalu berbeda dengan pelaksanaan konsep rumah susun. Berikut penjelasannya:

a. Dalam hal pembangunan kondominium hotel

Tidak ada pengaturan khusus yang mengatur tentang pembangunan kondominium hotel. Dasar hukum yang digunakan dalam membangun kondominium hotel dan rumah susun juga sama yakni Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun yang isinya menjelaskan bahwa bangunan kondominium (rumah susun) dapat dibagun diatas tanah:⁸⁷

1) Hak milik;

2) Hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara; dan 3) Hak guna bangunan atau hak pakai diatas hak pengelolaan.

Pembangunan kondominium (rumah susun) dapat dilaksanakan atau diselenggarakan oleh:⁸⁸

1) Badan Usaha Milik Negara atau Daerah; 2) Koperasi;

3) Badan Usaha Milik Swasta; dan 4) Swadaya masyarakat.

Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, Bab V, Pasal 17.

Supriadi, Hukum Agraria, Ed. Pertama, Cet. Ketiga, (Jakarta: Sinar Grafika, 2009), hlm. 244.

Ada beberapa persyaratan yang harus dipenuhi dalam rangka pembangunan kondominium (rumah susun), sebagai berikut:⁸⁹

1) Persyaratan administratif

Meliputi perizinan yang diperlukan sebagai syarat untuk melakukan pembangunan rumah susun, yang meliputi:⁹⁰

a) Sertifikat hak atas tanah;

b) Fatwa peruntukan tanah (advies planning); c) Rencana tapak (site plan);

d) Gambar-gambanr mengenai rencana pembangunan rumah susun; dan lainnya.

2) Persyaratan teknis

Adalah persyaratan yang diatur di dalam ketentuan-ketentuan mengenai rumah susun yang berlaku di Indonesia yang berkaitan dengan struktur bangunan, keamanan dan keselamatan bagunan, kesehatan lingkungan, kenyamanan dan lain-lain yang berhubungan dengan rancang bangun, termasuk kelengkapan prasarana dan fasilitas lingkungan;

3) Persyaratan ekologis

Yaitu persyaratan yang berkaitan dengan analisis dampak lingkungan.

Wibowo Tunardy, “Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun”,

Andi Hamzah, I Wayan Suandra dan B. A. Manalu, Dasar-Dasar Hukum Perumahan, Cet. Kedua, (Jakarta: PT Rineka CIpta, 1992), hlm. 35.

b. Dalam hal kepemilikan satuan unit kondominium hotel

Konsep kepemilikan yang akan dimiliki oleh para pembeli (penanam modal) kondominium hotel sama dengan konsep kepemilikan dalam satuan unit rumah susun. Hak yang akan didapatkan oleh pembeli kondominum hotel adalah hak milik atas satuan rumah susun.

Setelah sertifikat hak milik atas satuan rumah susun terbit, pihak pengembang baru dapat menjual satuan-satuan rumah susun atau kondominium hotel yang bersangkutan. Yang dapat memiliki satuan rumah susun adalah subjek hukum yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah karena pemilikan satuan rumah susun meliputi juga hak bersama atas tanah bersama.⁹¹

Penjualan satuan rumah susun harus dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang wilayah kerjanya meliputi tempat letak rumah susun yang bersangkutan.⁹² Karena pemindahan hak tersebut merupakan perbuatan hukum yang sifatnya tunai, maka hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan berpindah kepada pihak pembeli pada saat selesai dibuat akta jual beli oleh PPAT.⁹³

Adrian Sutedi, Hukum Rumah Susun dan Apartemen, Cet. Pertama, Ed. Pertama, (Jakarta: Sinar Grafika, 2010), hlm. 211.

Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, Bab V, Pasal 44, Angka 1.

Selain dengan cara pemindahan hak seperti jual beli, hak milik atas satuan rumah susun juga dapat beralih dengan cara pewarisan. Pewarisan adalah peralihan hak yang terjadi karena hukum dengan meninggalnya pemilik satuan rumah susun. Karena terjadinya karena hukum, maka peralihan hak karena pewarisan tidak diperlukan akta PPAT. Pendaftaran peralihan hak cukup dilakukan berdasarkan surat keterangan kematian pemilik satuan rumah susun dan surat wasiat atau surat keterangan waris.⁹⁴

Hak milik atas satuan rumah susun dapat dimiliki oleh perorangan atau badan hukum yang juga meliputi hak atas bagian-bersana, benda-bersama dan tanah-bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.⁹⁵

Kemudian, dalam hal pemilik satuan unit rumah susun ingin menyewakan unitnya, maka ia juga harus mengurus pemasaran unitnya sendiri. Sedangkan dalam konsep investasi kondominium hotel, pemilik unit hanya perlu membayar lunas harga unit kondominium hotel yang telah disepakati bersama, dan untuk seluruh

Dalam pemilikan satuan unit rumah susun, pemilik satuan unit rumah susun harus mengurus semua hal yang berhubungan dengan

Dalam dokumen Tinjauan Yuridis Terhadap Pelaksanaan Konsep Investasi Kondominium Hotel di Indonesia (Halaman 69-154)