2.3 Landasan Teori
2.3.3 Teori Lokasi Ritel Modern
Menurut Utami (2006) penentuan lokasi ritel dimulai dari memilih suatu
komunitas. Keputusan ini bergantung pada potensi pertumbuhan ekonomis dan
stabilitas maupun persaingan serta iklim politik. Aspek selanjutnya adalah aspek
geografis. Setelah itu ritel harus menentukan sebuah lokasi yang spesifik.
Karakteristik spesifik adalah kondisi sosioekonomis sekitarnya yang meliputi arus
lalulintas, harga tanah peraturan kawasan dan transportasi publik. Pertumbangan
lainnya adalah posisi pesaing dan sektar ritel berada. Selanjutnya, menurut
berdasarkan kegiatan ekonomi. Faktor ekonomi pada umumnya merupakan faktor
yang-
dijadikan dasar perumusan teori dikarenakan dapat diukur sehingga hasilnya
menjadi lebih kongkrit. Secara umum pemilihan lokasi ritel modern
diklasifikasikan ke dalam 4 jenis dasar lokasi yang bisa dipilih antara lain:
A. Lokasi pusat perbelanjaan/shoping centre
B. Lokasi di Kota Besar/ditengah kota (CBD/central business district)
C. Lokasi bebas (freestanding)
D. Lokasi berdasarkan kegiatan ekonomi
Gambar 2.16 Ekpresi Keruangan (spatiap expressions)
A. Lokasi Pusat Perbelanjaan/shoping centre
Keberadaan ritel tidak dapat dipisahkan dari adanya pusat-pusat
perbelanjaan modern atau biasa disebut shoping centre. Shoping centre merupakan suatu kelompok perdagangan yang didirikan, didesain, direncanakan,
dimiliki dan dipasarkan serta memiliki manajemen sebagai satu unit kesatuan.
Pengertian ini juga tertuang dalam Perpres No. 112 Tahun 2007 Pasal 1 dimana
pusat perbelanjaan merupakan suatu area tertentu yang terdiri dari satu atau
beberapa bangunan yang didirikan secara vertikal maupun horizontal, yang dijual
atau disewakan kepada pelaku usaha atau dikelola sendiri untuk melakukan
kegiatan perdagangan barang. Penentuan lokasi pusat perbelanjaan perlu
dipertimbangkan yaitu faktor pergerakan konsumen sebagai target penjualan.
Guna lebih jelas dapat dijabarkan sebagai berikut:
Pola pergerakan konsumen merupakan salah satu faktor yang harus
dipertimbangkan dalam menentukan lokasi kegiatan usaha seperti pusat-pusat
perbelanjaan. Menurut Truman (1992) pergerakan konsumen menggambarkan
pola perjalanan belanja. Pola pergerakan konsumen diklasifikasikan sebagai
berikut :
a. Singgle purpose trip; perjalanan belanja yang diawali di satu titik dan kembali pada titik yang sama. Rumah dijadikan titik awal dan pusat belanja dijadikan
titik yang dituju. Ini merupakan pola yang sering dilakukan. Pertimbangan
utama dalam pola ini adalah jarak, artinya pusat belanja dengan jarak
b. Multi purpose trip; perjalanan belanja dengan titik awal rumah, tetapi titik yang dituju lebih dari satu (pusat belanja) dan keanekaragaman barang yang
dibeli lebih banyak dibandingkan dengan dengan pola singgle purpose trip, demikian halnya dengan variabel jarak yang ditempuh relatif lebih jauh.
c. Combined purpose trip; perjalanan belanja sekaligus melakukan kegiatan bepergian lain seperti perjalanan kerja, baik sebelum/sesudah kerja.
B. Lokasi di Kota Besar/Ditengah Kota (CBD/central business district)
Lokasi ritel di tengah kota sangat erat kaitannya dengan kemampuan
membayar sewa lahan (land value) dan jarak dari pusat kota. Menurut Pontoh dan
Iwan (2008) menyatakan bahwa sewa lahan didasarkan pada pemahaman nilai
sewa lahan mempunyai kaitan erat dengan pola penggunaan lahan. Jalur
transportasi mempunyai peranan besar terhadap perkembangan kota. dalam
pendekatan ini, teori yang dapat menjelaskan perbedaan pola penggunaan lahan
adalah teori sewa lahan.
Pola-pola tata guna lahan di perkotaan merupakan hasil dari aneka faktor
alami dan manisawi, namun pada dasarnya pola penggunaan lahan merupakan
hasil dari motivasi ekonomi. Hasil tersebut telah mendorong dan berkembangnya
analisis sewa yang ditawarkan (bid rent analysis). Semua lokasi di dalam kota
mengandung persaingan. Keberhasilan orang menenpati suatu lokasi dikota,
hanya karena tanah tersebut pemanfaatan lahan dilakukan secara maksimal dan
kemampuan orang untuk membayar sewa lahan tersebut.
Persaingan lahan paling kuat terdapat di pusat kota hal ini dikarenakan
lokasi-lokasi tersebut pada umumnya merupakan lokasi yang sidikit dan langka.
Hal ini menyebabkan harga tanah di kawasan pusat kota sangat mahal. Semakin
jauh dari pusat kota, semakin menurun permintaan akan tanah dan apa bila tanah
banyak, maka sewa yang ditawarkan merosot. Dengan kata lain, sewa yang
ditawarkan orang untuk membayar tanah per meter perseginya, menurun
mengikuti jarak dari pusat kota (Gambar 2.17).
Gambar 2.17 menunjukkan bahwa zona satu untuk sektor bisnis/riteling
functions mempunyai lokasi pada pusat kota karena kelangsungan usaha ini
Gambar 2.17 Fungsi bid-rent dan Penggunaan Lahan di CBD
membutuhkan derajat aksesibilitas paling besar agar mendatangkan keuntungan
maksimal. Derajat aksesibilitas yang tinggi dimaksudkan untuk menarik
konsumen. Semakin tinggi derajat aksesibiltas, semakin tinggi pula frekuensi beli
karena semakin banyak konsumen dan dengan sendirinya semakin besar
keuntunga yang diperoleh (Short dalam Yunus, 2000). Inilah alasanya mengapa
fungsi-fungsi riteling mau membayar sewa lahan yang tinggi pada zone ini. Tipe
ritel yang dimaksud adalah toko-toko pakaian, minimarket, toko perhiasan dan lain sebagainya. Tipe lokasi seperti ini akan memilih lokasi derajat aksesibilitas
lebih tinggi dan mampu membayar sewa lahan yang lebih tinggi.
Zona dua ditempati oleh daerah pemukiman dan menempati areal paling
luas di daerah perkotaan. Pada zona ini yang lebih dekat dengan pusat kota
mempunyai nilai kepadatan yang lebih tinggi dibandingkan dengan yang lebih
jauh dari pusat kota, hal ini dikarenakan penduduk menginginkan biaya
transportasi uang murah. Pada zona tiga merupakan daerah lahan pertanian.
Lokasi pertanian merupakan lokasi yang paling jauh dari pusat kota, sehingga
nilai lahannya lebih rendah dibanding lahan yang dekat dengan pusat kota.
C. Lokasi Bebas (freestanding)
Pemilihan lokasi secara bebeas (freestanding) yang tepat sangat
menentukan kesuksesan ekonomi dari suatu ritel. Dalam memilih suatu lokasi,
apakah itu bagi ritel skala kecil (small neighbourhood) atau sampai dengan ritel
skala besar (super regional shopping center), perlu mempertimbangkan
a. Demographics. Beberapa indikator penting dari faktor demografi adalah pertumbuhan populasi, tingkat pendapatan dari populasi, yang tercermin dari
variabel usia, tingkat penggangguran, keberagaman etnik, profil psikografi
dan kondisi aktivitas harian dan petang dari populasi.
b. Location and distance. Pemilihan lokasi juga dipengaruhi oleh jumlah, lokasi, ukuran atau tipe dan perilaku dari para pesaing yang terdapat di daerah yang
bersangkutan. Suatu analisis dari kondisi eksisting dan kondisi persaingan
yang akan datang adalah bagian dari setiap proses pemilihan lokasi.
Neigbourhood center : idealnya memiliki jarak ½ mil tergantung tujuan dan karakter dari area pemukiman, community center : memiliki cakupan area 3-5
mil dari lokasi, regional center : memiliki cakupan jarak 8 mil atau lebih dari
lokasi ritel.
c. Shape : bentuk yang dimaksud adalah bentuk bangunan atau lahan yang dipergunakan sebagai usaha ritel.
d. Access. Neigbourhood center : seyogyanya memiliki akses dari jalan kolektor, community center : seyogyanya dilokasikan pada akses major thoroughfares, community center seyogyanya aksesibel terhadap area perdagangan, regional center : seyogyanya berlokasi pada area yang mudah diakses dari interchange point antara express ways dan freeways.
e. Visibility. Visibilitas yang baik dapat mempengaruhi aksesibilitas. Pengemudi mobil di lalu lintas lokal harus dapat melihat dengan mudah lokasi ritel.
f. Size : ukuran yang dimaksud adalah ukuran lahan, proporsi parkir dan ukuran bangunan sebagai tempat usaha ritel.
g. Topography. Kondisi/jenis tanah dan sudut kemiringan tanah yang berpengaruh terhadap cost capital dari proyek ritel.
h. Utilities. Akses yang mudah terhadap sumber daya air, gas dan listrik.
i. Surroundings. Lokasi disekitar ritel seyogyanya mempertimbangkan aspek visual, noise dan polusi dari lalu lintas aktivitas ritel berlokasi.
j. Environmental impacts (kondisi lingkungan sekitar) k. Zoning : merupakan zona dalam peruntukan lahan. l. Financial benefits to the community
Teori ini juga didukung oleh hasil studi Aulia dkk (2009) yang
menyatakan bahwa terdapat 4 aspek yang mempengaruhi keberadaan ritel modern
antara lain :
a. Lokasi: unsur kunci dalam penentuan lokasi ritel adalah ukuran pasar, yang
kemudian menentukan skala pelayanannya, ukuran pasar ditentukan dari area
pasar dan rumah tangga atau tingkat pendapatan.
b. Pendapatan: rumah tangga dengan pendapatan tinggi memiliki tingkat
konsumsi yang jauh lebih tinggi perkapitanya, dari pada rumah tangga dengan
pendapatan rendah. Perbedaan pendapatan ini selanjutnya akan menentukan
spesialisasi target dari para peritel.
c. Demografi: kelompok umur/jenis kelamin (sebagai komponen demografi)
menentukan produk-produk yang disediakan. Sebuah rumah tangga dapat
mewakili banyak komponen demografi, maka ritel-ritel dengan jenis berbeda
d. Gaya hidup: kecenderungan konsumen untuk pergi ke toko-toko milik
anggota mereka, yang memilih dan menyediakan barang dengan merek yang
mereka gunakan, kemudian terbentuk pusat komunitas seperti tempat
mengobrol dan lain-lain.
Teori ini juga didukung oleh Jones and Simmons (1993) dalam
Setyawarman (2009) dimana dalam mendefinisikan beberapa faktor kunci dalam
pemilihan lokasi ritel diperoleh hasil studi, dapat dilihat pada tabel 3.1.
Tabel 2.2 Faktor-Faktor Pemilihan Lokasi Ritel
Faktor-faktor Definisi Indikator
Faktor situasi
(ukuran tanah yang dipergunakan ).
Dirincikan dengan atribut non demografi dari area umum disekitar toko dalam satuan angka atau bentuk kategori lain.
Rata-rata lalu lintas harian dari rute dengan akses langsung terhadap lokasi ritel.
Jarak terhadap
pemberhentian transportasi umum terdekat.
Banyaknya tenaga kerja dalam 10 menit jalan dari lokasi
Penerimaan batas skala minimum dari area umum untuk ritel.
Faktor sosioekonomi dan demografi
Faktor pesaing
Merupakan variabel yang didasarkan pada sensus yang diartikan untuk menangkap tingkat dari
Jumlah dari rumah tangga.
Rata-rata pendapatan.
Presentase rumah tangga yang memiliki anak.
Sumber : Jones and Simons, (1993) dalam Setyawarman, (2009)
Terdapat teori lain yang juga mendefinisikan variabel yang berpengaruh
terhadap desentralisasi dari ritel modern yaitu teori Healey and Ilbery (1996)
dalam Setyawarman (2009) yang menyatakan bahwa faktor-faktor pemilihan
lokasi ritel dapat dipengaruhi oleh:
a. Demand Change/Perubahan Permintaan: peningkatan mobilitas personal, pertumbuhan kaum pekerja wanita dan meningkatnya penggunaan freezer
permintaan potensial dalam area perdagangan atau area yang diinginkan dari suatu toko
Persentase pekerja professional.
Jumlah pesaing utama dalam radius 1 km
Jumlah pesaing sekunder dalam 2 km
Faktor lokasi Jumlah atau gambaran yang dikategorikan dari daya tarik secara relatif dari lokasi itu sendiri dan mendukung terhadap lokasi itu sendiri
Tipe dari lokasi (free standing atau di shopping center).
Ukuran dari lokasi (meter persegi)
Visibility dari lokasi (kenampakan)
Luas dari tempat parkir dari lokasi
Faktor instrument yang lain
Atribut dari lokasi kondisi toko sekarang, yang mana untuk toko baru di bawah kendali secara langsung dari manajemen
Indek dari mutu manajemen persediaan.
Rasio dari ruang display terhadap ruang terbuka.
mendorong peningkatan keluarga untuk berlibur dan belanja pada malam hari
serta meningkatnya one stop shooping center.
b. Organizational Change/Perubahan Keorganisasian: secara ekonomi pembelian dalam skala besar menyebabkan pertumbuhan yang banyak atau
rantai toko, sementara pembangunan superstore, hypermarket dan gudang ritel memicu desentralisasi dari kota uang padat dengan biaya tinggi.
c. Land and Labour/Harga Tanah: salah satu faktor utama memicu desentralisasi adalah harga tanah yang tinggi di pusat kota. faktor dorongan
dari tengah kota berpadi dengan daya tarik oleh pengembang dari skema
pertokoan di pnggiran kota.
d. Technological Change/Perubahan Teknologi: perubahan teknologi menyebabkan desentralisasi dari ritel adalah meningkatnya pemakaian dari
kendaraan. Kelompok dengan pendapatan tinggi dapat memeperoleh
keuntungan dari peluang ritel di daerah pinggiran, sementara kelompok
dengan penghasilan rendah, tergantung pada transportasi umum.
e. Planning Polices/Politik Perencanaan: adanya perbedaan yang perlu dicataat antara sikap dari otoritas lokal dalam pembangunan ritel. Faktor perencanaan
merupakan faktor penting yang dapat menjadi rekomendasi kedepan dalam
menentukan lokasi ritel.
D. Lokasi Berdasarkan Kegiatan Ekonomi
Teori lokasi berdasarkan kegiatan ekonomi dikemukakan oleh Sjatrizal
mempengaruhi pemilihan lokasi kegiatan ekonomi termasuk didalamnya industri
ritel modern yang dijabarkan sebagai berikut:
a. Ongkos angkut: merupakan bagian yang penting dalam mengetahui kalkulasi
biaya produksi. Besar kecilnya biaya angkut akan mempengaruhi pemilihan
lokasi kegiatan ekonomi dikarenakan pengusaha akan cenderung memilih
lokasi yang dapat memberikan ongkos angkut yang minimum guna
meningkatkan keuntungan secara maksimum.
b. Perbedaan upah antar wilayah: perbedaan upah pekerja dapat terjadi karena
adanya variasi dalam biaya hidup, tingkat inflasi daerah dan komposisi
kegiatan ekonomi wilayah. Perbedaan upah mempengaruhi pemilihan lokasi
kegiatan ekonomi karena tujuan investor dan pengusaha adalah untuk mencari
keuntungan secara maksimal. Bila suatu upah di satu wilayah lebih rendah
dibandingkan dengan wilayah lain, maka pengusaha akan cenderung memilih
lokasi di wilayah tersebut karena akan dapat menekan biaya produksi sehingga
keuntungan menjadi lebih besar. Begitu dengan sebaliknya, pengusaha akan
cenderung tidak memilih lokasi pada suatu wilayah bila upah buruhnya
relative lebih tinggi.
c. Keuntungan aglomerasi: besar kecilnya keuntungan aglomerasi yang dapat
diperoleh pada lokasi tertentu. Keuntungan aglomerasi muncul bila kegiatan
ekonomi yang saling terkait satu sama lainnya terkonsentrasi pada sauatu
tempat tertentu. Keterkaitan dapat berbentuk kaitan dengan bahan baku
(backward linckages) dan kaitan dengan pasar (forward linckages). Bila
lokasi kegiatan ekonomi terkonsentrasi dengan kegiatan lainnya yang saling
terkait. Pemilihan lokasi akan cenderung tersebar bila keuntungan aglomerasi
tersebut nilainya relative kecil.
d. Konsentrasi permintaan: konsentrasi permintaan antar wilayah. Dalam hal ini
pemilihan lokasi akan cenderung menuju tempat dimana terdapat konsentrasi
permintaan yang cukup besar. Bila suatu perusahaan berlokasi pada wilayah
dimana terdapat konsentrasi permintaan yang cukup besar, maka jumlah
penjualan diharapkan akan dapat meningkat. Disamping itu, biaya pemasaran
yang harus dikeluarkan perusahaan menjadi kecil karena pasar telah ada pada
lokasi dimana perusahaan berada. Keadaan ini selanjutnya akan dapat pula
meningkatkan volume penjualan yang selanjutnya akan dapat pula
memperbesar tingkat keuntungan yang dapat diperoleh oleh perusahaan
bersangkutan. Konsentrasi permintaan antara wilayah merupakan hal yang
wajar terjadi. Untuk barang konsumsi, keadaan ini terutama terjadi karena
konsentrasi penduduk pada wilayah-wilayah tertentu misalanya di daerah
perkotaan.
e. Kompetisi antar wilayah: tingkat persaingan antar wilayah yang dihadapi oleh
perusahaan dalam memasarkan hasil produksinya. Persaingan antar wilayah
dimaksudkan disini adalah persaingan antara sesama perusahaan dalam
wialayah tertentu atau antar wilayah. Bila persaingan sangat tajam, seperti
pada pasar persaingan sempurna, maka pemilihan lokasi perusahaan akan
cenderung terkonsentrasi dengan perusahaan lain yang menjual produk yang
posisi yang sama menghadapi persaingan shingga tidak ada yang dirugikan
karena pemilihan lokasi perusahaan yang kurang tepat. Sebaliknya, bilamana
persaingan tidak tajam atau tidak ada sama sekali seperti halnya pada pasar
monopoli, maka pemilihan lokasi perusahaan akan cenderung bebas, karena
pembeli akan tetap datang dimana saja perusahaan berlokasi. Persaingan
dalam pengertian ilmu ekonomi dapat diukur dengan perbandingan harga jual
produk yang sama antar perusahaan yang bersaing. Suatu perusahaan dapat
dikatakan mempunyai daya saing tinggi bila harganya lebih rendah dari harga
produk saingan dan sebaliknya.
f. Harga dan sewa tanah: didalam memaksimalkan keuntungan perusahaan akan
cenderung memilih lokasi dimana harga sewa tanah lebih rendah. Hal ini
terutama akan terjadi pada perusahaan atau kegiatan pertanian yang
memerlukan tanah relative banyak dibandingkan dengan perusahaan industry
atau perdagangan. Harga tanah akan lebih tinggi bila terdapat fasilitas
transportasi yang memadai untuk angkutan orang atau barang. Disamping itu,
khusus untuk daerah perkotaan, harga tanah bervariasi menurut jarak ke pusat
kota. Bila sebidang tanah berlokasi dekat dengan pusat kota, maka hara
permeter perseginya akan sangat mahal. Sebaliknya harga tanah tersebut akan
jauh lebih murah bila tanah tersebut terletak jauh di pinggir kota.