ANALISA NILAI PASAR HOTEL SAHID SURABAYA

(1)

ANALISA NILAI PASAR HOTEL SAHID

SURABAYA

MAHESA SISWANTORO

3110106050

(2)

GAMBARAN UMUM HOTEL SAHID SURABAYA

12 Lantai

Luas bangunan12935 m

2

Luas Tanah 7133 m

2

195 kamar

9 Ruang

Pertemuan

Fitness

Centre

Restaurant

Dibangun tahun 1992

(3)

Pada dasarnya hotel merupakan salah

satu properti yang perlu dinilai untuk

memperoleh nilai pasar dari hotel

tersebut

LATAR BELAKANG

Dapat

diketahui

besarnya

aset

kekayaan perusahaan

Sebagai bagian dari laporan keuangan,

Inventarisasi aset, dll.

(4)

RUMUSAN MASALAH

1. Berapa nilai pasar Hotel Sahid Surabaya dengan menggunakan Metode Pendekatan

Biaya (Cost Approach).

2. Berapa nilai pasar Hotel Sahid Surabaya dengan menggunakan Metode Pendekatan

Pendapataan (Income Approach).

3. Berapa rekonsiliasi nilai pasar Hotel Sahid Surabaya.

TUJUAN

1. Untuk mengetahui nilai pasar Hotel Sahid Surabaya dengan menggunakan Metode

Pendekatan Biaya (Cost Approach).

2. Untuk mengetahui nilai pasar Hotel Sahid Surabaya dengan menggunakan Metode

Pendekatan Pendapatan (Income Approach).

(5)

APPRAISAL/PENILAIAN

Proses pekerjaan atau kegiatan seorang penilai dalam memberikan suatu

estimasi atau opini atas nilai ekonomis suatu properti, baik berwujud ataupun

tidak berwujud yang berdasarkan hasil analisis terhadap fakta-fakta yang

objektif dan relevan dengan menggunakan metode, parameter dan

prinsip-prinsip penilaian yang berlaku.

Keputusan Mentri Keuangan 57/KMK.017/1996

Tujuan untuk memberikan perlindungan kepada profesi dan pemakai jasa

penilai.

(6)

METODE PENILAIAN

Metode Perbandingan

Data Pasar (Market

Data Approach)

membandingkan

dengan

data properti yang sejenis.

Tidak Digunakan

Metode Pendekatan

Biaya (Cost Approach)

mengestimasi nilai bangunan

dan

penyusutannya

serta

nilai tanahnya.

Digunakan

Metode Pendekatan

Pendapatan (Income

Approach)

pendapatan bersih per tahun

di

kapitalisasikan

dengan

faktor kapitalisasi tertentu.

(7)

METODOLOGI

PENELITIAN

Rekonsiliasi Nilai Indikasi

Kesimpulan dan Saran Permasalahan

Berapa nilai pasar dari Hotel Sahid yang dihitung dengan Metode Pendektan Biaya dan Pendapatan dan rekonsiliasinya.

Latar Belakang

Pada dasarnya hotel merupakan salah satu properti yang perlu dinilai, sehingga dapat diketahui besarnya aset kekayaan perusahaan yang nantinya dapat digunakan sebagai bagian

Kajian Pustaka Pengumpulan Data

1. Data teoritis (refrensi) 2. Gambar properti 3. Peta lokasi

4. Data biaya membangun baru 5 Data properti pembanding

Kapitalisasi

Pendapatan Discounted _{cash flow}

Nilai Indikasi Nilai Indikasi

Analisa Data Analisa Data Metode Pendekatan Pendapatan

Metode Perbandingan

Data Pasar

Metode Pendekatan Biaya

(8)

ANALISA NILAI PASAR DENGAN METODE

PENDEKATAN BIAYA

Nilai Properti = Nilai Tanah + ( Biaya Reproduksi Baru (RCN) - Depresiasi)



Nilai Tanah

Metode Pendekatan Data Pasar



RCN bangunan Metode Unit Terpasang (Unit Inplace Method)

(9)

NILAI TANAH

Menggunakan Metode Perbandingan Data Pasar

Hotel Sahid

Pembanding I

Pembanding III

Pembanding II

Pembanding I (Rumah kost Jalan Irian Barat 7)

- Luas Tanah

= 1800 m2

-Luas Bangunan

= 1200 m2

-Nilai Transaksi

= Rp

12.000.000.000,-Sumber Data : Pemilik rumah

Hasil Analisa Perhitungan :

Nilai Tanah Pembanding I = Rp

9.120.000.000,-Pembanding II (Gudang Jalan Raya Medokan Sawah 12)

- Luas Tanah

= 2800 m2

-Luas Bangunan

= 420 m2

-Nilai Transaksi

= Rp

6.900.000.000,-Sumber Data : Broker

Hasil Analisa Perhitungan :

Nilai Tanah Pembanding II = Rp

6.007.500.000,-Pembanding III (Properti tanah ex-Dunia Buah

Jalan Raya Gubeng 45)

- Luas Tanah

= 2035 m2

-Nilai Transaksi

= Rp

41.000.000.000,-Sumber Data : Broker

(10)

41.000.000.000,-Penyesuaian dan Pembobotan

Waktu Transaksi Oktober 2012 2011 2012 Luas Tanah (m2) 7.133 1800 2800 2035 Lokasi Jalan Sumatra No. 1-15 Jalan Irian Barat 7 Jalan Raya Medokan Sawah Jalan Raya Gubeng Bentuk Tanah Persegi Panjang Persegi Panjang Persegi Panjang Persegi Panjang

Penyesuaian - Waktu 5% 30% 2,5% - Lokasi 0% 0% 30% - Topografi 0,00% 0,00% 0,64% - Bentuk Tanah 0% 0% 0% - Luas Tanah 2,96% 1,55% 2,51% Total Penyesuaian 107,96% 131,55% 135,65% Nilai Indikasi (Rp) 5.469.973 2.822.452 27.329.632 Pembobotan 40% 30% 30% Nilai (Rp) 2.187.989 846.736 8.198.890

Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa Nilai Pasar Tanah

Hotel Sahid

11.233.615

7.133 m2 x Rp 11.233.615,- = Rp

80.129.372.837,-20.147.420

Nilai Pasar Tanah per m2 (Rp) Harga Jual Tanah

per m2 (Rp) 5.066.667 2.145.536 Topografi Lebih tinggi dari

permukaan jalan

Lebih tinggi dari permukaan jalan

Sama dengan permukaan jalan Properti yang Dinilai Pembanding I Pembanding II Pembanding IIII Uraian

(11)

RCN BANGUNAN

Menggunakan Metode Unit Terpasang (Unit Inplace Method)

Pondasi 1762,75 Rp 341.075 Rp 601.229.956 Struktur 13189 Rp 341.075 Rp 4.498.438.175 Lantai 13189 Rp 925.775 Rp 12.210.046.475 Dinding 13189 Rp 341.075 Rp 4.498.438.175 Plafon 13189 Rp 243.625 Rp 3.213.170.125 Atap 1762,75 Rp 341.075 Rp 601.229.956 Utilitas 13189 Rp 243.625 Rp 3.213.170.125 Finishing 13189 Rp 438.525 Rp 5.783.706.225 3.215.850 Rp Rp 34.619.429.213

Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa

Elemen Bangunan Luas Total (m2) Harga Satuan (Rp) Biaya Per Elemen _{Bangunan (Rp)}

TOTAL

Biaya per Elemen Bangunan

Perlengkapan Bangunan Luas Total (m2) Harga Satuan (Rp) Biaya Per Elemen Bangunan (Rp) Tata Udara 12935 Rp 730.875 Rp 9.453.868.125 Lift 11901 Rp 1.071.950 Rp 12.757.276.950 Tata Suara 11978 Rp 48.725 Rp 583.628.050 Telepon dan PABX 12958 Rp 146.175 Rp 1.894.135.650 Elektrik 13189 Rp 243.625 Rp 3.213.170.125 Kebakaran 7161,5 Rp 175.410 Rp 1.256.198.715 Anti Rayap 11901 Rp 38.980 Rp 463.900.980 STP 1983,5 Rp 68.215 Rp 135.304.453 Interior 6984,5 Rp 341.075 Rp 2.382.238.338 Pondasi Dalam 1023,75 Rp 341.075 Rp 349.175.531 Fasilitas Orang Cacat 7934 Rp 77.960 Rp 618.534.640 Penangkal Petir 1983,5 Rp 29.235 Rp 57.987.623

3.313.300

Rp Rp 33.165.419.179 Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa

TOTAL

Biaya Perlengkapan Bangunan

*Jenis elemen bangunan dan perlengkapan bangunan serta biaya per m2 _{lantai mengacu pada buku Panduan} Sistem Bangunan Tinggi tabel 11.5 dan tabel 11.6 pada halaman 274.

RCN Bangunan = Rp 34.619.429.213 + Rp 33.165.419.179 = Rp

(12)

67.784.848.391,-Nilai Inventaris Hotel

No.

Item

Nilai (Rupiah)

1 Kendaraan

1.728.575.720 2 Office & Hotel Equipment

1.247.300.684 3 Room Equipment

1.685.075.491 4 Meeting Room Equipment

124.335.396 5 Kitchen Equipment

121.939.282 6 Laundry Equpment

74.735.566 7 Engineering Tools

71.216.256 8 Fittnes Center Equipment

1.588.730.756 9 Operating Equipment

83.814.211 10 Other Equipment

288.783.311

7.014.506.672 Sumber : Perhitungan dan Analisa

(13)

(Nilai Awal - Nilai Penyusutan)

Nilai Bangunan

15 5%

20%

4,9%

Rp 67.784.848.391,-

Rp 16.878.427.249,-

Rp

17.937.140.380,-Nilai Inventaris

2 15%

20%

12%

Rp 7.014.506.672,-

Rp 4.769.864.537,-

Rp

5.975.460.533,-Nilai Setelah penyusutan

Keterangan

Umur

Efektif

PTT

Penyusutan

Fisik

Penyusutan

Fungsional

Nilai Awal

Nilai Penyusutan

Nilai Depresiasi

Depresiasi adalah penyusutan yang terjadi akibat kemunduran fisik,

fungsional dan ekonomi atau penyustan (pengurangan nilai) dari biaya

reproduksi baru.

100 Manfaat

Umur

Efektif

Umur

Fisik

Penyusutan

=

×

Terpakai

Tidak

Persen

PTT

(P.Fisik))

(100%

PTT

Fungsional

Penyusutan

=

−

×

=

(14)

HASIL ANALISA NILAI PASAR DENGAN METODE

PENDEKATAN BIAYA

Keterangan

Nilai (rupiah)

Nilai Tanah

Rp

80.129.372.837 Nilai Bangunan

Rp

50.906.421.142 Nilai Inventaris

Rp

4.769.864.537 Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa

NILAI PASAR BERDASARKAN METODE

(15)

ANALISA NILAI PASAR DENGAN METODE

PENDEKATAN PENDAPATAN

Kapitalisasi Pendapatan

Nilai Pasar Hotel= Nett Operating Income

Tingkat Kapitalisasi

Discounted Cash Flow

- Menentukan discounted factor

- Menghitung nilai sekarang (present value) dengan cara mengalikan pendapatan

bersih dengan discount factor.

- Menghitung nilai pasar dengan menjumlahkan present value dari tahun ke-0

sampai tahun ke-10

(16)

KAPITALISASI PENDAPATAN

● Total Pendapatan Kotor = Rp

23.079.497.586,-● Biaya Operasional

- Biaya operasioanal dari biaya yang menghasilkan pendapatan = Rp

5.054.829.911,-- Biaya operasioanal dari biaya yang tidakmenghasilkan pendapatan = Rp 7.087.645.370,5.054.829.911,--

7.087.645.370,-Nett Operating Income

GOI (Gross Operating Income) = Total Pendapatan Kotor = Rp

23.079.497.586,-OE (Operating Expenses)

= Total Biaya Operasional = Rp

12.142.475.281,-NOI (Nett Operating Income)

= GOI

– OE

= Rp 23.079.497.586,-

– Rp

12.142.475.281,-= Rp

10.937.022.305,-KAPITALISASI PENDAPATAN

Nilai Pasar Hotel=

Rp

10.937.022.305,-8,25%

(17)

DISCOUNTED CASH FLOW

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11 Biaya penggantian baru bangunan

- 67.784.848.391

Hotel Revenue (15%)

23.079.497.586

26.541.422.223

30.522.635.557

35.101.030.890

40.366.185.524

46.421.113.353

53.384.280.356

62.459.608.016

73.077.741.379

87.693.289.654

102.601.148.896 Operating Expenses (10%)

12.142.475.281

13.356.722.809

14.692.395.090

16.308.558.550

17.939.414.405

19.733.355.845

21.706.691.430

23.877.360.573

26.265.096.630

28.891.606.293

31.780.766.922 Nett Operating Income (NOI)

10.937.022.305

13.184.699.414

15.830.240.467

18.792.472.341

22.426.771.119

26.687.757.507

31.677.588.926

38.582.247.443

46.812.644.749

58.801.683.361

70.820.381.973 Tingkat Kapitalisasi (8,25%)

Nilai Terminal

858.428.872.405 Discount Factor

1 0,950118765 0,902725667 0,857696596

0,81491363 0,774264732 0,735643451

0,698948647

0,664084225 0,630958884 0,599485875

Present Value (PV)

- 67.784.848.391 10.391.470.123

11.902.166.577

13.577.543.363

15.314.241.860

17.364.257.930

19.632.674.028

22.141.007.916

25.621.861.894

29.536.854.072

35.250.778.614 Nett Present Value (NPV)

132.948.007.985 Nilai Properti

Rp

132.948.007.985 Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa

(18)

ke-REKONSILIASI NILAI INDIKASI

Pendekatan Biaya

Kapitalisasi Pendapatan

Discounted Cash Flow

Nilai Pasar

Rp

135.805.658.516 Rp

132.569.967.333 Rp

132.948.007.985 Pembobotan

40%

30%

Nilai Pasar Akhir

Pembulatan

Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa

Rp

133.978.000.000,-Keterangan

Metode

Nilai setelah

pembobotan

Rp 54.322.263.406 Rp 39.770.990.200 Rp 39.884.402.395

Rp 133.977.656.002

(19)

KESIMPULAN



Nilai pasar Hotel Sahid Surabaya adalah sebesar

(20)

133.978.000.000,-Terima Kasih Atas Perhatiannya

Wassalamualaikum Wr. Wb