Usulan Pemilihan Tenant, Penempatan Tenant,dan Perbaikan Fasilitas Berdasarkan Konsep Tenant Mix (Studi Kasus : Pujasera Mardika).

(1)

iii Universitas Kristen Maranatha

ABSTRAK

Penelitian ini dilakukan di Pujasera Mardika yang terletak di Jalan Braga no 41. Permasalahan yang dihadapi oleh Pujasera Mardika yaitu terjadinya penurunan omzet penjualan yang menurun sejak bulan Agustus 2015 hingga bulan Mei 2017. Adapun tujuan dari penelitian ini yaitu untuk menentukan variabel penting untuk pujasera, target pasar yang sesuai, perbaikan fasilitas kenyamanan konsumen, menentukan tenant yang dipertimbangkan, membuat urutan ranking

tenant yang dipertimbangkan, kriteria untuk memilih tenant, ringkasan profit, dan

pengaturan penempatan lokasi tenant.

Penelitian ini dilakukan dengan cara mengumpulkan data melalui wawancara dengan pemilik, focus group discussion, dan penyebaran kuesioner penelitian untuk konsumen dan tenant. Wawancara berisikan pertanyaan mengenai misi, tujuan, strategi, dan kebijakan. Focus group discussion terdiri dari 5 bentuk pertanyaan yaitu pertanyaan pembuka, perkenalan, peralihan, inti, dan penutup. Untuk penyusunan pertanyaan kebijakan pada wawancara dan untuk pertanyaan focus group didasari oleh konsep tenant mix. Sedangkan untuk kuesioner penelitian dibuat dari hasil pengembangan variabel yang didapat dari wawancara pemilik dan focus group.

Kuesioner penelitian terdiri dari 2 kuesioner yang pertama adalah kuesioner untuk konsumen dan yang kedua adalah kuesioner untuk tenant. Kuesioner untuk konsumen sendiri dibagi kedalam empat bagian dan kuesioner

tenant hanya ada satu bagian.Teknik sampling yang digunakan untuk penyebaran

kuesioner adalah purposive sampling yaitu konsumen yang suka makan di pujasera, Kuesioner konsumen disebarkan kepada 300 responden sedangkan untuk

tenant ke 8 responden. Hasil pengolahan data dari kuesioner konsumen bagian I

dan kuesioner tenant yang diolah dengan diagram pie chart yaitu target pasar menjadi wisatawan dan karyawan yang suka berkunjung dengan tujuan kuliner dengan umur 25< usia ≤ 45 dengan penghasilan dan uang saku menengah, untuk fasilitas kenyaman yang diperbaiki yaitu dekorasi, kebersihan, dan meja tenant. Untuk kuesioner konsumen bagian II, III, dan IV diolah dengan score index

research method , hasil dari pengolahannya yaitu Upnormal dan Samabara

menjadi anchor tenant dan urutan ranking dari 1 – 25 untuk calon tenant reguler, seleanjutnya hasil dari score index research method itu diolah dengan analytical

hierarchy process dengan hasil tenant yang dipilih yaitu 17 tenant yaitu 2 anchor

( Upnormal dan Sambara ), 5 makanan berat ( Gudeg Banda, Bakso Serayu, Ayam Suniaraja, Iga Mas Jangkung, dan Sate Mualana Yusuf), 5 Makana ringan ( Baso Tahu Tulen, Batagor Riri, Cireng Cipaganti, Roti Duty, dan Pempek Rama), dan 3 minuman dan dessert ( Cendol Elisabeth, Es Campur Oyen, dan Mornig Glory

Coffee ), selain itu ada juga hasil ringkasan profit untuk pujasera yaitu dari anchor sebesar 20%, makanan berat 22%, makanan Ringan 24%, dan minuman

dan dessert 25%. Setelah pengolahan AHP pengolahan selanjutnya deng activity

Relationship Chart dengan hasil berupa penempatan tenant dari hasil AHP.

(2)

vi Universitas Kristen Maranatha

DAFTAR ISI

LEMBAR PENGESAHAN i

LEMBAR PERNYATAAN HASIL KARYA PRIBADI ii

ABSTRAK iii

KATA PENGANTAR iv

DAFTAR ISI vi

DAFTAR TABEL ix

DAFTAR GAMBAR xvi

DAFTAR LAMPIRAN xix

BAB 1 PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Masalah ... 1-1

1.2 Identifikasi Masalah ... 1-4

1.3 Pembatasan Masalah dan Asumsi ... 1-4

1.4 Perumusan Masalah ... 1-5

1.5 Tujuan Penelitian ... 1-5

1.6 Sistematika Penulisan ... 1-6

BAB 2 LANDASAN TEORI

2.1 Wawancara ... 2-1

2.2 Tenant Mix ... 2-3

2.3 Focus Group Discussion ... 2-4

2.4 Score Index Research Method ... 2-5

2.5 Analytical Hierarchy Process ... 2-5

2.6 Activity Relationship Chart ... 2-11

2.7 Activity Relationship Diagram ... 2-13

2.8 Longest Processing Time... 2-14

BAB 3 METODOLOGI PENELITIAN

3.1 Flowchart Penelitian ... 3-1

3.2 Menentukan Objek Penelitian ... 3-6

(3)

vii Universitas Kristen Maranatha 3.4 Latar Belakang Masalah ... 3-6

3.5 Identifikasi Masalah ... 3-6

3.6 Menentukan Pembatasan Masalah dan Asumsi ... 3-7

3.7 Perumusan Masalah ... 3-7

3.8 Tujuan Penelitian ... 3-8

3.9 Identifikasi dan Penyusunan Variabel Penelitian ... 3-8

3.10 Teknik Pengumpulan Data ... 3-9

3.11 Penyusunan Pertanyaan Wawancara dan Focus Group ... 3-10

3.11.1 Penyusunan Pertanyaan Wawancara Pemilik ... 3-10

3.11.2 Perencanaan Focus Group ... 3-14

3.12 Validasi Konstruk Untuk Kisi – Kisi Wawancara dan Focus Group ... 3-16

3.13 Pengumpulan Data ... 3-16

3.14 Analisis Wawanca Pemilik dan Focus Group ... 3-17

3.15 Penentuan Jumlah Sampel ... 3-17

3.16 Penyusunan Kuesioner Penelitian ... 3-18

3.16.1 Kuesioner Konsumen ... 3-18

3.16.2 Kuesioner Tenant ... 3-20

3.17 Validitas Konstruk Kuesioner Penelitian Konsumen dan Tenant ... 3-20

3.18 Penyebaran Kuesioner Penelitian Konsumen dan Tenant ... 3-21

3.19 Pengujian Validitas Isi... 3-21

3.20 Pengujian Reliabilitas ... 3-22

3.21 Pengolahan Data ... 3-24

3.21.1 Pengolahan Kuesioner Bagian Pertama dan Kuesioner Tenant ... 3-24

3.21.2 Pengolahan Kuesioner Bagian Kedua, Ketiga, dan Keempat ... 3-24

3.22 Analisis ... 3-38

3.22.1 Analisis Kuesioner Bagian Pertama dan Kuesioner Tenant ... 3-38

3.22.2 Analisis Kuesioner Bagian Kedua, Ketiga, dan Keempat ... 3-38

3.23 Usulan ... 3-40

3.24 Kesimpulan danSaran ... 3-40

(4)

viii Universitas Kristen Maranatha BAB 4 PENGUMPULAN DATA

4.1 Wawancara Pemilik ... 4-1

4.2 Focus Group Discussion ... 4-3

4.3 Hasil Penyebaran Kuesioner Konsumen ... 4-8

4.4 Hasil Penyebaran Kuesioner Tenant ... 4-22

4.5 Hasil Kuesioner Bobot AHP ... 4-26

BAB 5 PENGOLAHAN DATA

5.1 Variabel Kuesioner ... 5-1

5.2 Pengolahan Kuesioner Konsumen... 5-2

5.2.1 Pengolahan Kuesioner Bagian I ( Pie Chart ) ... 5-2

5.2.2 Analisis dan Usulan Target Pasar dan Kenyamanan Konsumen ... 5-22

5.2.3 Score Index Research Method ... 5-24

5.2.4 Uji Validitas dan Reliabilitas Skala Keberadaan ... 5-27

5.2.5 Uji Validitas dan Reliabilitas Skala Kesukaan ... 5-30

5.2.6 Analisis dan Usulan Pertimbangan Tenant ... 5-55

5.3 Pengolahan Kuesioner Tenant ( Pie Chart ) ... 5-58

5.3.1 Analisis dan Usulan Kenyamanan Tenant... 5-68

5.4 Pengolahan Analytic Hierarchy Process ... 5-71

5.4.1 Analisis dan Usulan Tenant Yang Terpilih ... 5-98

5.4.2 Analisis dan Usulan Rangkuman Profit ... 5-101

5.5 Pengolahan Activity Relationship Chart... 5-102

5.5.1 Layout Usulan... 5-113

BAB 6 KESIMPULAN DAN SARAN

6.1 Kesimpulan ... 6-1

6.2 Saran ... 6-11

DAFTAR PUSTAKA xx

(5)

ix Universitas Kristen Maranatha

DAFTAR TABEL

Tabel NamaTabel Halaman

1.1 Tabel Omzet Pujasera Mardika 1-2

2.1 Skala Saaty 2-7

2.2 Contoh Kuesioner AHP 2-7

2.3 Contoh Matriks Perbandingan 2-8

2.4 Tabel Ration Indeks 2-9

2.5 Contoh Tabel Normalisasi 2-9

2.6 Contoh Tabel Hasil Normalisasi 2-10

2.7 Contoh Tabel Eigen Factor 2-10

2.8 Alasan Kedekatan 2-12

2.9 Alasan Berhubungan 2-12

3.1 Peserta Focus Group 3-14

3.2 Contoh Jawaban Responden ( Anchor Tenant ) 3-25

3.3 Contoh Tabel Hasil Anchor 3-25

3.4 Contoh Responden Mengisi Untuk Skala Keberadaan

Jenis Makanan 3-26

3.5 Contoh Responden Mengisi Untuk Skala Kesukaan

Jenis Makanan 3-26

3.6 Contoh Total Skala Keberadaan Jenis Makanan 3-27

3.7 Contoh Rank Score Keberadaan Jenis Makanan 3-27

3.8 Contoh Total Skala Kesukaan Jenis Makanan 3-28

3.9 Contoh Rank Score Kesukaan Jenis Makanan 3-28

3.10 Contoh Ranking Keberadaan Jenis Makanan 3-29

3.11 Contoh Ranking Kesukaan Jenis Makanan 3-29

3.12 Contoh Pemilihan Reguler Tenant 3-30

3.13 Contoh Hasil Persentase Pemilihan Merk Tenant 3-30

3.14 Contoh Ranking Akhir 3-31

3.15 Contoh Hasil Akhir 3-31

(6)

x Universitas Kristen Maranatha

3.17 Alasan Kedekatan 3-35

3.18 Alasan Berhubungan 3-36

3.19 Contoh Tabel LPT 3-37

3.20 Matriks ARC 3-39

4.1 Hasil Wawancara Pemilik 4-1

4.2 Pertanyaan Focus Group 4-3

4.3 Peserta Focus Group 4-4

4.4 Jenis Kelamin 4-8

4.5 Usia 4-8

4.6 Asal Daerah 4-8

4.7 Alamat di Bandung 4-8

4.8 Pekerjaan 4-9

4.9 Penghasilan 4-9

4.10 Uang Saku 4-9

4.11 Ukuran Cita Rasa Yang Baik 4-9

4.12 Tujuan Berkunjung ke Braga 4-9

4.13 Mengetahui Keberadaan Pujasera Mardika 4-10

4.14 Rasa Tenant Makanan Berat 4-10

4.15 Rasa Tenant Makanan Ringan 4-10

4.16 Rasa Tenant Dessert 4-10

4.17 Rasa Tenant Minuman 4-11

4.18 Pengeluaran di Pujasera 4-11

4.19 Kunjungan ke Pujasera 4-11

4.20 Frekuensi ke Pujaser a 4-11

4.21 Frekuensi ke Pujasera Mardika 4-12

4.22 Jam Kunjungan ke Pujasera Mardika 4-12

4.23 Alasan Berkunjung 4-12

4.24 Pesaing Pujasera Mardika 4-12

4.25 Keunikan 4-13

4.26 Konsistensi Rasa 4-13

4.27 Penerangan 4-13

(7)

xi Universitas Kristen Maranatha

4.29 Tempat Duduk dan Meja Makan 4-14

4.30 Pelayanan 4-14

4.31 Faktor Peningkatan Kenyamanan dan Pelayanan

Pujasera Mardika 4-14

4.32 Kelengkapan Tissue 4-14

4.33 Kelengkapan Sabun Cuci Tangan 4-15

4.34 Lokasi Tenant Saat ini 4-15

4.35 Penempatan Tenant Yang Baik 4-15

4.36 Jawaban Kuesioner Anchor Tenant 4-16

4.37 Jawaban Skala Keberadaan Jenis Makanan di Pujasera 4-17

4.38 Jawaban Skala Kesukaan Jenis Makanan di Pujasera 4-18

4.39 Jawaban Kuesioner Merk Tenant Makanan Berat 4-19

4.40 Jawaban Kuesioner Merk Tenant Makanan Ringan 4-20

4.41 Jawaban Kuesioner Merk Tenant Minuman dan Dessert 4-21

4.42 Jenis Tenant 4-22

4.43 Lama Buka Tenant 4-22

4.44 Penghasilan Tenant 4-22

4.46 Dekorasi 4-23

4.47 Meja Tenant 4-23

4.48 Faktor Peningkat Kenyamanan dan Pelayanan 4-23

4.49 Penempatan Posisi Tempat 4-23

4.50 Alasan Penempatan Tenant Penting 4-24

4.51 Penempatan Posisi Tenant Saat Ini 4-24

4.52 Penempatan Posisi Tenant Yang Baik 4-24

4.53 Sabun Cuci Peralatan Makan 4-24

4.54 Cairan Pembersih Meja 4-25

4.55 Sistem Pembagian 4-25

4.56 Jumlah Persentase Pembagian 4-25

4.57 Kuesioer Kriteria 4-26

4.58 Kuesioner Kualitas Tenant 4-26

(8)

xii Universitas Kristen Maranatha

4.60 Kuesioner Profit Sharing 4-27

4.61 Kuesioner Persentase Pembagian 4-28

4.62 Kuesioner Lamanya Pembagian 4-28

4.63 Kuesioner Lamanya Kontrak 4-29

5.1 Variabel Konsumen 5-1

5.2 Variabel Tenant Pujasera Mardika 5-1

5.3 Jumlah Hasil Presentase Penerangan 5-15

5.4 Jumlah Hasil Presentase Dekorasi 5-16

5.5 Jumlah Hasil Presentase Tempat Duduk Meja dan

Makan 5-17

5.6 Jumlah Hasil Presentase Pelayanan 5-18

5.7 Usulan Meningkatkan Kenyamanan Konsumen

Pujasera 5-22

5.8 Hasil Anchor Tenant 5-25

5.9 Rangkuman Uji Validitas 5-29

5.10 Rangkuman Uji Validitas Skala Kesukaan 5-32

5.11 Total Skala Keberadaan Makanan di Pujasera 5-33

5.12 Ranking Keberadaan Makanan di Pujasera 5-34

5.13 Total Skala Kesukaan Makanan di Pujasera 5-36

5.14 Total Skala Kesukaan Makanan di Pujasera 5-37

5.15 Sate 5-39

5.16 Iga 5-40

5.17 Soto 5-40

5.18 Nasi Bakar 5-41

5.19 Nasi Goreng 5-41

5.20 Ayam Goreng/Bakar 5-42

5.21 Nasi Liwet 5-42

5.22 Bakmie 5-43

5.23 Lontong Kari 5-43

5.24 Gudeg 5-44

5.25 Bakso 5-44

(9)

xiii Universitas Kristen Maranatha

5.27 Baso Tahu 5-46

5.28 Batagor 5-47

5.29 Pempek 5-47

5.30 Rujak 5-48

5.31 Gorengan 5-48

5.32 Roti Bakar/Kukus 5-49

5.33 Seblak 5-49

5.34 Cireng 5-50

5.35 Rangkuman Tabel Merk Makanan Ringan 5-51

5.36 Juice 5-52

5.37 Es Campur 5-52

5.38 Coffee 5-53

5.39 Es Cendol 5-53

5.40 Ronde 5-54

5.41 Susu 5-54

5.42 Tabel Rangkuman Merk Tenant Minuman dan Dessert 5-55

5.43 Ranking Akhir 5-56

5.44 Tabel Rangkuman Akhir 5-57

5.45 Jumlah Hasil Persentase Penerangan 5-60

5.46 Jumlah Hasil Persentase Dekorasi 5-61

5.47 Jumlah Hasil Persentase Meja Tenant 5-62

5.48 Usulan Meningkatkan Kenyamanan Tenant Pujasera 5-68

5.49 Penentuan Bobot Kinerja 5-72

5.50 Pembagian Bobot Kriteria 5-72

5.51 Perhitungan Eigen Factor Kriteria 5-73

5.52 Consistensy Ratio Kriteria 5-73

5.53 Perhitungan Eigen Factor Subkriteria Kualitas Tenant 5-74

5.54 Pembagian Bobot Subkriteria Kualitas Tenant 5-74

5.55 Perhitungan Eigen Factor Subkriteria Kualitas Tenant 5-75

5.56 Consistensy Ratio Subkriteria Tenant 5-75

5.57 Perhitungan Eigen Factor Subkriteria Banyaknya

(10)

xiv Universitas Kristen Maranatha 5.58 Pembagian Bobot Subkriteria Banyaknya Cabang 5-76

Cabang 5-77

5.60 Consistensy Ratio Subkriteria Banyaknya Cabang 5-77 5.61 Perhitungan Eigen Factor Subkriteria Banyaknya

Cabang Revisi 5-78

5.62 Pembagian Bobot Subkriteria Banyaknya Cabang Revisi 5-78

Cabang Revisi 5-79

5.64 Consistensy Ratio Subkriteria Banyaknya Cabang Revisi 5-79

5.65 Perhitungan Eigen Factor Subkriteria Profit Sharing 5-80

5.66 Pembagian Bobot Subkriteria Profit Sharing 5-80

5.67 Perhitungan Eigen Factor Subkriteria Profit Sharing 5-81

5.68 Consistensy Ratio Subkriteria Profit Sharing 5-81 5.69 Perhitungan Eigen Factor Subkriteria Presentase Profit 5-82

5.70 Pembagian Bobot Subkriteria Presentase Profit 5-82

5.71 Perhitungan Eigen Factor Subkriteria Presentase Profit 5-83

5.72 Consistensy Ratio Subkriteria Presentase Porfit 5-83 5.73 Perhitungan Eigen Factor Subkriteria Lamanya

Pembagian 5-84

5.74 Pembagian Bobot Subkriteria Lamanya Pembagian 5-84

5.75 Perhitungan Eigen Factor Subkriteria Lamanya

Pembagian 5-85

5.76 Consistensy Ratio Subkriteria Lamanya Pembagian 5-85 5.77 Perhitungan Eigen Factor Subkriteria Lamanya

Kontrak 5-86

5.78 Pembagian Bobot Subkriteria Lamanya Kontrak 5-86

5.79 Perhitungan Eigen Factor Subkriteria Lamanya

Kontrak 5-87

5.80 Consistensy Ratio Subkriteria Lamanya Kontrak 5-87

5.81 Bobot Perhitungan Evaluasi Tenant 5-89

(11)

xv Universitas Kristen Maranatha

5.83 Daftar Harga Menu Pujasera Mardika 5-93

5.84 Rangkuman Kriteria Kualitas Tenant 5-94

5.85 Rangkuman Kriteria Kesesuaian Harga 5-95

5.86 Rangkuman Kriteria Profit Sharing 5-96

5.87 Rangkuman Keseluruhan 5-97

5.88 Hasil Pemilihan Tenant 5-99

5.89 Komposisi Pujasera X 5-100

5.90 Hasil Profit Sharing 5-101

5.91 Matriks ARC 5-103

5.92 Kode Huruf 5-103

5.93 Kode Angka 5-104

5.94 Tabel Kedekatan Antar Tenant 5-106

5.95 Tabel LPT 5-107

5.96 Tabel LPT Revisi 5-110

6.1 Pengembangan Variabel Untuk Kuesioner Konsumen 6-2

6.2 Pengembangan Variabel Untuk Kuesioner Tenant 6-2

6.3 Hasil Tenant Yang diusulkan 6-4

6.4 Urutan Peringkat Tenant Yang diusulkan 6-5

6.5 Hasil Pemilihan Tenant Dari Prioritas Kriteria 6-7

6.6 Tabel Profit Sharing 6-8

(12)

xvi Universitas Kristen Maranatha

DAFTAR GAMBAR

Gambar Nama Gambar Halaman

1.1 Grafifk Omzet Pujasera Mardika 1-3

2.1 Contoh Hieararchy AHP 2-6

3.1 FlowChart Penelitian 3-1

3.2 Keterkaitan Pengolahan Data 3-23

3.3 Flowchart Pengolahan Data Menggunakan AHP 3-32

5.1 Jenis Kelamin 5-2

5.2 Usia 5-3

5.3 Asal Daerah 5-3

5.4 Alamat Bandung 5-4

5.5 Pekerjaan 5-4

5.6 Penghasilan Perbulan 5-5

5.7 Uang Saku 5-5

5.8 Ukuran Citra Rasa Yang Baik 5-6

5.9 Tujuan Berkunjung ke Braga 5-7

5.10 Mengetahui Keberadaan Pujasera Mardika 5-7

5.11 Citra Rasa Tenant Makanan Berat 5-8

5.12 Citra Rasa Tenant Makanan Ringan 5-9

5.13 Citra Rasa Tenant Dessert 5-9

5.14 Citra Rasa Tentant Minuman 5-10

5.15 Pengeluaran di Pujasera 5-10

5.16 Kunjungan ke Pujasera 5-11

5.17 Frekuensi ke Pujasera 5-11

5.18 Frekuensi ke Pujasera Mardika 5-12

5.19 Jam Kunjungan ke Pujasera Mardika 5-12

5.20 Alasan Berkunjung ke Pujasera Mardika 5-13

5.21 Keunikan Citra Rasa 5-14

(13)

xvii Universitas Kristen Maranatha

5.24 Dekorasi 5.16

5.25 Tempat Duduk dan Meja Makan 5-17

5.26 Pelayanan 5-18

5.27 Faktor Peningkatan Kenyaman dan Pelayanan Pujasera

Mardika 5-19

5.28 Kelengkapan Tisue 5-19

5.29 Lokasi Tenant Saat Ini 5-20

5.30 Penempatan Tenant Yang Baik 5-21

5.31 Hasil Reliabilitas 5-27

5.32 Hasil Validitas 5-28

5.33 Hasil Reliabilitas Skala Kesukaan 5-30

5.34 Hasil Validitas Skala Kesukaan 5.31

5.35 Jenis Tenant 5-58

5.36 Lama Buka Tenant 5-58

5.37 Penghasilan Tenant 5-59

5.39 Dekorasi 5-60

5.40 Meja Tenant 5-61

5.41 Faktor Peningkatan Kenyamanan dan Pelayanan 5-62

5.42 Penempatan Posisi Tenant 5-63

5.43 Alasan Penempatan Tenant Penting 5-63

5.44 Penempatan Posisi Tenant Saat Ini 5-64

5.45 Penempatan Posisi Tenant Yang Baik 5-64

5.46 Sabun Cuci Peralatan Makan 5-65

5.47 Cairan Pembersih Meja 5-65

5.48 Sistem Pembagian 5-66

5.49 Jumlah Persentase Pembagian 5-66

5.50 Hirarki AHP 5-71

5.51 Hasil Perkalian Bobot 5-88

(14)

xviii Universitas Kristen Maranatha

5.53 ARC 5-105

5.54 Diagram LPT 5-108

5.55 ARD 1 5-108

5.56 ARD 2 5-109

5.57 Diagram LPT Revisi 5-110

5.58 ARD 1 Revisi 5-111

5.59 ARD 2 Revisi 5-111

5.60 Layout Sebelum Perbaikan 5-112

5.61 Layout Sesudah Perbaikan 5-113

(15)

xix Universitas Kristen Maranatha

DAFTAR LAMPIRAN

Gambar Nama Lampiran Halaman

L.1 Kuesioner Konsumen L-1

L.2 Kuesioner Tenant L-15

L.3 Data Mentah Keberadaan Jenis Makanan di Pujasera L-18

L.4 Data Mentah Keberadaan Jenis Makanan di Pujasera L-20

L.5 Langkah SPSS keberadaan Jenis Makanan di Pujasera L-23

L.6 Langkah SPSS kesukaan Jenis Makanan di Pujasera L-27

L.7 Form Evaluasi Tenant L-31

(16)

1-1 Universitas Kristen Maranatha

BAB 1

PENDAHULUAN

1.1Latar Belakang Masalah

Bandung merupakan salah satu kota di Indonesia yang terkenal akan

berbagai macam kulinernya yang sangat beragam. mulai dari jenis kuliner

dalam negeri hingga jenis kuliner khas luar negeri. Pada era modern ini

banyak orang yang ingin segala sesuatu serba praktis, salah satunya dalam

hal memilih makanan yaitu ingin cepat, fresh , dan harga terjangkau.

Salah satu contoh jenis kuliner yang praktis yang sekarang ini banyak

diminati oleh warga bandung yaitu pujasera . Pujesera merupakan

singkatan dari pusat jajanan serba ada yang didalamnya terdapat banyak

ragam makanan mulai dari makanan khas kota tersebut hingga makanan

khas luar negri, pada zaman sekarang ini orang – orang lebih banyak memilih untuk makan di pujasera karena banyaknya pilihan menu

makanan, cepat, dan harga yang terjangkau.

Banyak terdapat pusat jajajan serba ada di kota Bandung, salah satunya

adalah Pujasera Mardika. Pujasera Mardika sendiri berdiri sejak tahun

2014 akhir tepatnya 15 Desember 2014 dan peresmiannya dilakukan pada

tanggal 1 januari 2015. Pujasera Mardika berlokasi dijalan Braga no 41,

Pujasera Mardika memiliki 16 tenant dengan jenis makanan mulai dari

makanan khas bandung hingga makanan khas korea.

Sama dengan pujasera lain, Pujasera Mardika memiliki konsep

konsumen memilih menu secara langsung pada tenant. Dengan konsep

seperti ini konsumen dapat melihat lagsung makanan yang diinginkan

secara langsung, Konsep tersebut juga dijadikan sebagai salah satu cara

(17)

Bab 1 Pendahuluan 1-2

Laporan Tugas Akhir Universitas Kristen Maranatha Berdasarkan data penjualan yang diperoleh dari bagian keuangan

Pujasera Mardika, mulai bulan Agustus 2015 terjadi penurunan omzet

hingga saat ini dan selain data omzet diketahui juga jumlah tenant pada

Pujasera Mardika saat ini hanya memiliki 8 tenant

Berikut data penurunan omzet penjualan Pujasera Mardika dapat

dilihat di Tabel 1.1 dibawah ini :

Tabel 1.1

Tabel Omzet Pujasera Mardika

Tabel diatas menunjukan bahwa mulai dari bulan Augustus tahun 2015

terjadi penuruan hingga bulan Mei tahun 2017.

(18)

Laporan Tugas Akhir Universitas Kristen Maranatha Dari hasil tabel penurunan omzet dibuat grafik penurunan omzet Pujasera

Mardika, berikut hasil grafik penurunan omzet Pujasera Mardika :

Gambar 1.1

Grafik Omzet Pujasera Mardika

Dari hasil grafik diatas dapat terlihat bahwa pada bulan Januari tahun

2015 hingga bulan Juli tahun 2015 omzet yang didapat oleh Pujasera

Mardika terlihat konstan, mulai terjadinya penurunan omzet yaitu pada

bulan Agustus 2015 hingga bulan Mei tahun 2017. Penurunan paling

signifikan terlihat pada bulan Juli 2016 ke Agustus 2016, Pada bulan Juli

tahun 2016 Pujasera Mardika memiliki omzet sebesar Rp. 55.276.000 dan

pada bulan Agustus tahun 2016 Pujasera Mardika memiliki omzet sebesar

Rp. 43.165.000. Dengan kata lain penurunan omzet pada bulan Juli 2016

(19)

Laporan Tugas Akhir Universitas Kristen Maranatha 1.2 Identifikasi Masalah

Dari hasil observasi dan wawancara langsung dengan pemilik Pujasera Mardika, maka dapat diidentifikasikan hal – hal yang mungkin dapat menyebabkan omzet menurun antara lain sebagai berikut :

1. Pujasera Mardika belum mampu mempertimbangkan dan

menentukan variabel yang dianggap penting oleh konsumen.

2. Target Pasar yang ditentukan oleh Pujasera Mardika belum sesuai.

3. Kenyamanan yang dimiliki pujasera masih sangat kurang baik

untuk konsumen dan tenant.

4. Pujasera Mardika belum mampu mempertimbangkan dan

menentukan tenant yang sesuai.

5. Belum adanya kriteria yang digunakan dalam pemilihan tenant.

6. Pujasera Mardika belum memperhatikan kepuasan konsumen.

7. Pujasera Mardika belum mampu bersaing dengan pujasera lainnya.

8. Penempatan tenant saat ini tidak memiliki pola yang baik.

1.3 Pembatasan Masalah

Pembatasan masalah dilakukan untuk membatasi penelitian sehingga topik penilitian tidak memiliki ruang lingkup yang terlalu luas. Beberapa

batasan masalah yang dilakukan antara lain :

1. Penelitian hanya dilakukan di Pujasera Mardika dijalan Braga no

41, Bandung dan jalanan sekitar Braga.

2. Penelitian hanya dilakukan terhadap tenant yang menjual makanan

khas indonesia.

3. Peneliti tidak meneliti kepuasaan konsumen.

(20)

Laporan Tugas Akhir Universitas Kristen Maranatha 1.4 Perumusan Masalah

Berikut ini adalah perumusan masalah dari penelitian ini yaitu : 1. Apa saja variabel yang dipilih oleh Pujasera Mardika ?

2. Apa target pasar yang sesuai untuk Pujasera Mardika ?

3. Apa saja usulan perbaikan untuk meningkatkan kenyamanan

konsumen dan tenant ?

4. Tenant apa saja yang diusulkan untuk ada di Pujasera Mardika ?

5. Bagaimana urutan peringkat dari tiap tenant yang sudah

dipertimbangkan ?

6. Berapa banyak prioritas kriteria dalam memilih tenant ?

7. Usulan apa yang dilakukan untuk mengetahui profit yang didapat

oleh Pujasera Mardika ?

8. Usulan apa agar dapat membuat Penempatan tenanr Pujasera

Mardika menjadi lebih baik ?

1.5 Tujuan Penilitian

Adapun tujuan penilitian Tugas Akhir ini adalah sebagai berikut :

1. Menentukan dan mengembangkan variabel untuk Pujasera

Mardika.

2. Menentukan target pasar yang sesuai untuk Pujasera Mardika.

3. Memberikan usulan untuk membuat kenyamanan konsumen dan

tenant.

4. Menentukan tenant yang dipertimbangkan untuk ada di Pujasera

Mardika.

5. Membuat urutan peringkat untuk tenant yang sudah ditentukan.

6. Menentukan prioritas kriteria dalam memilih tenant.

7. Membuat ringkasan profit yang dipilih dari hasil pemilihan tenant.

(21)

Laporan Tugas Akhir Universitas Kristen Maranatha 1.6 Sistematika Penulisan

Sistematika penulisan dalam laporan Tugas Akhir ini dibagi menjadi 6

bab yaitu :

Bab 1 Pendahuluan

Pada bab 1 berisi Latar Belakang Masalah, Identifikasi

Masalah, Pembatasan Masalah, Perumusan Masalah, Tujuan

Penelitian dan Sistematika Penulisan.

Bab 2 Tinjauan Pustaka

Pada Bab2 berisi teori mengenai metode pengumpulan,

pengolahan dan analisis data yang digunakan dalampenilitian.

Bab 3 Metodologi Penelitian

Pada bab 3 berisi mengenai langkah-langkah yang dilakukan

peniliti dalam menyusun laporan dari awal sampai akhir.

Selain itu berisi langkah-langkah dari metode yang akan

digunakan.

Bab 4 Pengumpulan Data

Pada bab4 berisi pengumpulan data yang dibutuhkan untuk

melakukan penilitian

Bab 5 Pengolahan dan Analisa Hasil Pengolahan Data

Pada bab 5 berisi tentang pengolahan terhadap data yang

diperoleh dalam penilitian. Selain itu pada bab ini juga berisi

analisa terhadap hasil pengolahan data.

Bab 6 Kesimpulan dan Saran

Pada bab 6 berisi kesimpulan dari apa yang telah diteliti yang

menjawab perumusan masalah dan saran untuk penilitian

lebih lanjut.

(22)

6-1 Universitas Kristen Maranatha

BAB 6

KESIMPULAN DAN SARAN

6.1Kesimpulan

1. variabel yang dipilih oleh Pujasera Mardika yaitu :

Variabel yang dipilih oleh Pujasera Mardika didapat dari dari hasil

wawancara pemilik dan focus group discussion. Berikut hasil dari

variabel yang didapat dari hasil :  Wawancara Pemilik

Dari hasil wawancara pemilik variabel yang didapat yaitu :

1. Kenyamanan.

2. Citra Rasa.

3. Lokasi tenant.

4. Sistem pembagian.

Dari hasil variabel yang didapat dari wawancara pemiliki akan

dibuat menjadi kuesioner penelitian untuk konsumen dan tenant.  Focus Group Discussion

Dari hasil focus group discussion yang didapat yaitu :

1. Pertimbangan calon tenant.

2. Lokasi tenant.

Dari hasil variabel yang didapat dari focus group discussion akan

dibuat menjadi kuesioner penelitian untuk konsumen dan tenant.

Berikut hasil pengembangan variabel yang didapat dari wawancara

(23)

Bab 6 Kesimpulan dan Saran 6-2

Laporan Tugas Akhir Universitas Kristen Maranatha Tabel 6.1

Pengembangan Variabel Untuk Kuesioner Konsumen

Pengembangan yang sudah didapat pada tabel 6.1 akan dibuat

menjadi kuesioner penelitian yang akan disebarkan kepada

konsumen.

Tabel 6.2

Pengembangan Variabel Untuk Kuesioner Tenant

Pengembangan yang sudah didapat pada tabel 6.2 akan dibuat

menjadi kuesioner penelitian yang akan disebarkan kepada tenant. 1. Anchor tenant

3. Tempat duduk dan Meja Makan

6. Pelayanan

Lokasi Tenant 1. Penempatan tenant

(24)

Laporan Tugas Akhir Universitas Kristen Maranatha 2. Target pasar yang sesuai untuk Pujasera Mardika yaitu :

Target pasar yang sesuai dari hasil penyebaran kuesioner kepada

konsumen yaitu wisatawan dan karyawan yang suka kuliner dengan

usia 25 tahun < usia ≤ 45 tahun dengan penghasilan dan uang saku

menengah yaitu mulai dari Rp 2.800.000 < Penghasilan ≤ Rp

5.600.000 dan Rp 500.000 < Uang saku ≤ Rp 1.500.000.

3. Usulan untuk meningkatkan kenyamanan Pujasera Mardika yaitu :  Konsumen

Untuk kenyamanan konsumen dekorasi harus dirubah sesuai

dengan usulan yang ada pada analisis yaitu mulai dari cat

pujasera yang harus dicat kembali, penambahan

ornamen/asesoris, dan penggantian lantai keramik pujasera dan

untuk meningkatkan kenyamanan untuk konsumen kebersihan

harus ditingkatkan karena kebersihan akan membuat

konsumen lebih nyaman berada di pujasera kebersihan dapat

ditingkatkan melalui kinerja office boy pada pujasera,

penambahan sistem penyaring udara, dan membuat pintu

masuk untuk pujasera.  Tenant

Untuk kenyamanan tenant dekorasi harus dirubah sesuai

dengan usulan yang ada pada analisis yaitu mulai dari cat pujasera

yang harus dicat kembali, penambahan ornamen/asesoris, dan

penggantian lantai keramik pujasera dan untuk meningkatkan

kenyamanan untuk konsumen kebersihan harus ditingkatkan

karena kebersihan akan membuat konsumen lebih nyaman berada

di pujasera kebersihan dapat ditingkatkan melalui kinerja office boy

pada pujasera, penambahan sistem penyaring udara, dan membuat

pintu masuk untuk pujasera.

Selain itu untuk tenant ada hal yang harus diperbaiki yaitu

(25)

Laporan Tugas Akhir Universitas Kristen Maranatha meja tenant yang sudah agak rusak dan melakukan pengecatan

ulang pada setiap meja tenant.

4. Tenant yang dipertimbangkan untuk ada di Pujasera Mardika yaitu :

Tenant yang dipertimbangkan yang harus ada dipujasera yaitu 27

tenant yang ada pada score index research method.

Yaitu sebagai berikut :

Tabel 6.3

Hasil Tenant Yang diusulkan

Sambara

Makanan Berat Soto

Minuman dan Dessert Es cendol

Makanan Ringan Cireng

Makanan Berat Nasi Bakar

Makanan Ringan Rujak

Anchor ( Mie ) Upnormal

Cipaganti

Minuman dan Dessert Es campur

Makanan Berat Lontong Kari

Makanan Ringan Roti Bakar / Kukus

Makanan Berat Bakmie

Makanan Ringan Batagor

(26)

Laporan Tugas Akhir Universitas Kristen Maranatha 5. Berikut urutan peringkat tenant yang sudah dipertimbangkan :

Tabel 6.4

Urutan Peringkat Tenant Yang diusulkan

Jadi kesimpulannya adalah urutan peringkat tenant untuk tenant yang

dipertimbangkan adalah baso tahu tulen dan urutan peringkat paling

(27)

Laporan Tugas Akhir Universitas Kristen Maranatha berjudul “solving the ideal tenant mix puzzle for a proposed shopping

centre : a practical research methodology” sesuai dengan hasil

penelitian yang didapat yaitu konsumen yang menginginkan tenant A

untuk ada disuatu properti / gedung belum tentu konsumen menyukai

tenant A teresbut. Contohnya pada penelitian ini peneliti menemukan

contoh tersebut yaitu salah satunya pada roti bakar/kukus memiliki

peringkat 25 untuk skala keberadaan jenis makanan dipujasera dan

memiliki peringkat 6 untuk skala kesukaan jenis makanan dipujasera,

jadi dapat disimpulkan bahwa konsumen tidak menginginkan

keberadaan roti bakar/kukus untuk berada dipujasera tetapi mereka

(28)

Laporan Tugas Akhir Universitas Kristen Maranatha 6. Berikut prioritas kriteria untuk memilih tenant :

Penentuan priorita kriteria tenant didapat dari hasil AHP yaitu melalui

3 kriteria, 3 kriteria tersebut yaitu kualitas tenant¸ kesesuaian harga

antara tenant dan pujasera, dan profit sharing. Dari ketiga krtiteria

tersebut akan digunakan untuk menyeleksi 26 tenant dari score index

research method. Pemilahan tenant dilakukan berdasarkan bobot

paling tinggi. Dan komposisi pemilhannya adalah 50% makanan berat,

30% makanan ringan,dan 20% minuman dan dessert.

Hasil dari pemilihan prioritas kriteria tenant yaitu :

Tabel 6.5

Hasil Pemilihan Tenant Dari Prioritas Kriteria

Anchor ( Makanan

Sunda ) Sambara Jenis Makanan Tenant

Anchor ( Mie ) Upnormal

Es cendol Elisabeth

Es campur Oyen

Coffee Morning Glory Tenant

Tulen

Riri Jenis Makanan

Baso Tahu

Batagor

Cipaganti

Roti Bakar / Kukus Duty

Jenis Makanan Tenant

Gudeg Banda

Cireng

Pempek Rama

Bakso Serayu

Ayam

Goreng/Bakar Suniaraja

Iga Mas jangkung

(29)

Laporan Tugas Akhir Universitas Kristen Maranatha 7. Berikut usulan untuk mengetahui profit dari setiap tenant :

Profit Pujasera Mardika ditingkatkan melalui hasil pembagian dari

tenant yang sudah dipilih. Hasilnya profit yang dimiliki Pujasera

Mardika yaitu sebesar 20% anchor, 22% makanan berat, 24%

makanan ringan, dan 25% minuman dan desssert. Berikut hasil tabel

profit yang didapat oleh Pujasera Mardika :

Tabel 6.6 Tabel Profit Sharing

80% Rata - Rata Keuntungan 20% 80%

25% 75%

Anchor Makanan Sunda Sambara 20%

Iga Mas jangkung Roti Bakar / Kukus Duty

(30)

Laporan Tugas Akhir Universitas Kristen Maranatha 8. Berikut usulan layout untuk Pujasera Mardika :

Pembuatan layout Pujasera Mardika dibuat dengan metode ARC

sehingga hubungan kedekatan akan lebih baik dan hubungan

kedekatan tersebut dibuat oleh sebuah matrik dimana matriks tersebut

yang mengatur kedekatan antar tenant. Serta dengan metode longest

processing time untuk menyeimbangkan komposisi dalam kedekatan

tenant.

Layout tersbut disusun dengan didalamnya ada 16 tenant yaitu yang

terdiri dari 2 tenant makan berat yang dipertahankan oleh Pujasera

Mardika, 1 anchor tenant, 5 tenant makanan berat, 5 tenant makanan

ringan, dan 3 tenant minuman dan dessert.

Dimana anchor tenant diposisikan pada posisi paling depan untuk

menarik konsumen untuk berkunjung ke Pujasera Mardika dan untuk

tenant lainnya disusun berdasarkan hasil ARC.

(31)

Laporan Tugas Akhir Universitas Kristen Maranatha Berikut Hasil Layout Hasil dari layout usulan :

(32)

Laporan Tugas Akhir Universitas Kristen Maranatha 6.2 Saran

Saran yang diberikan bertujuan untuk dilakukan penelitian yang lebih

baik lagi agar dapat dijadikan bahan pertimbangan pujasera, yaitu :

 Sebaiknya melakukan penelitian lebih lanjut yaitu meneliti tentang pengaruh pesaing terhadap Pujasera Mardika.

 Sebaiknya island tenant untuk penelitian selanjutnya diteliti jika space dari tempat penelitian memiliki space yang luas.

 Dalam penelitian ini tidak diteliti tentang peralihan / pemutusan kontrak dari tenant lama menjadi tenant baru. Untuk itu pihak Pujasera

Mardika perlu memperhatikan bagaimana cara peralihan tenant lama

(33)

USULAN PEMILIHAN TENANT, PENEMPATAN

TENANT, DAN PERBAIKAN FASILITAS

BERDASARKAN KONSEP TENANT MIX

(Studi Kasus : Pujasera Mardika Braga)

TUGAS AKHIR

diajukan untuk Memenuhi Persyaratan Akademik dalam Mencapai Gelar Sarjana Strata 1 (S1) pada Program Studi Teknik Industri, Fakultas

Teknik, Universitas Kristen Maranatha, Bandung

Diajukan oleh :

Nama

: Andre Andriana Affandi

NRP

: 1223085

PROGRAM STUDI TEKNIK INDUSTRI-FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS KRISTEN MARANATHA

BANDUNG

(34)

iv

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur kepada Tuhan yang Maha Esa, karena berkat

anugerah-Nya penulis dapat menyelesaikan laporan tugas akhir yang berjudul

“USULAN PEMILIHAN TENANT, PENEMPATAN TENANT, DAN

PERBAIKAN FASILITAS BERDASARKAN KONSEP TENANT MIX (Studi Kasus : Pujasera Mardika )”

Laporan ini dibuat memenuhi persyaratan akademik dalam mencapai

gelar Sarjana Strata (S1) pada program studi Teknik Industri pada Fakultas

Teknik di Universitas Kristen Maranatha kota Bandung. Tujuan pembuatan

laporan ini adalah untuk memberikan usulan kepada Pujasera Mardika dalam

perbaikan fasilitas, pemiihan tenant, dan perbaikan lokasi penempatan tenant

di Pujasera Mardika

Didalam kesempatan ini, penulis mengucapkan terimakasih atas doa,

dukungan, bimbingan, dan masukan dari berbagai pihak kepada penulis

selama penyusunan laporan ini yaitu :

1. Tuhan YME yang selalu memberkati di segala aktivitas saya

sehari-hari, memberikan penulis keyakinan dan kepercayaan terhadap apa

yang saya lakukan selama ini.

2. Orang tua , kakak , saudara dari keluarga besar penulis, yang selalu

mendukung dan memberikan masukan dan waktunya untuk membantu

penulis dalam menyelesaikan laporan ini.

3. Bapak Arif Suryadi, S.T , M.T selaku dosen pembimbing penulis yang

sudah berkenan memberikan waktunya untuk membimbing penulis

dan memberikan banyak masukan bagi penulis dalam menyelesaikan

laporan kerja praktek ini.

4. Ibu Christina,S.T , M.T selaku ketua program studi teknik industri

(35)

v

5. Ibu Yulianti,S.T , M.T, Ibu Melina Hermawan, S.T, M.T, dan Bapak

Jimmy Gozali, S.T, M.T telah memberikan waktu kepada penulis

untuk validitas konstruk.

6. Para Pegawai Tata Usaha Teknik Industri yang sudah membantu saya

dalam bidang administrasi.

7. Bapak Dion Demian selaku pemilik Pujasera Mardika yang sudah

memberi kesempatan kepada penulis untuk melakukan penelitian.

8. Para peserta focus group dan konsumen yang sudah meluangkan

waktu untuk diwawancarai oleh penulis.

9. Viona Fransisca sebagai orang spesial dalam hidup penulis yang selalu

memberi semangat kepada penulis selama pengerjaan laporan ini.

10.Teman teman seperjuangan penulis yakni : Evendy, Hendra, Tulus ,

dan Liana yang selalu mendukung, membantu dan bersedia di

repotkan waktunya oleh penulis.

11.Dan berbagai pihak yang telah membantu penulis yang tidak dapat

penulis sebutkan namanya satu-satu

Dengan segala kerendahan hati, penulis menyadari dalam pembuatan laporan

ini masih jauh dari sempurna. Penulis meminta maaf apabila ada kekurangan

dan kesalahan kata-kata dalam laporan ini. Akhir kata, semoga laporan ini

dapat bermanfaat bagi para pembaca.

Bandung, 4 Juli 2017

(36)

xx Universitas Kristen Maranatha

DAFTAR PUSTAKA

1. Bryman Alan and Emma Bell . Business Research Methods . Oxford

University Press . 2011.

2. Hardiyansyah, Haris, M.Si. Wawancara, Observasi, Dan Focus Groups.

Rajawali Pers, 2013.

3. Jurnal C. Carter Charies “A Method For Determaining Optimal Tenant

Mix In Shopping Centers”.

4. Jurnal Garg K Ajay and Stewart Steyn “ The Ideal Tenant Mix and Shopping Centre Size Thahtchfield Convenience Centre”.

5. Jurnal Johan de W. Bruwer “solving the ideal tenant mix puzzle for a

proposed shopping centre : a practical research methodology”. 6. Jurnal Taylor J. Wayne “Customer Preference For Restaurant Brand,

Cuisine, and Food Court Configuration in Shopping Centers”.

7. Jurnal Yanuar Eka Sapta dan Miftakhul Arfah H. “Perancangan Ulang

Tata Letak Workshop Dengan Metode Activity Relationship Chart.

8. L.Saaty Thomas and Luis G.Vargas..Models, Method, Concepts, and

Aplications Of the Analytic Hierarchy Process . New York, 2012.

9. L. Wheelen Thomas and J. David Hunger . Strategic Management And

Business Policy . Addison-Wesley, 1998.

10.Sipper Daniel and Robert L Bulfin JR . Production Planning, Control, And