FAKTOR FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA PE

FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA PERUMAHAN By

ANIL FANSYORI

I. PENDAHULUAN

Paper ini mencoba membahas apakah aspek spasial atau bentang alam dan keberadaan fasilitas perkotaan mempengaruhi peningkatan harga perumahan di sekitarnya, jika berpengaruh, sejauh mana signifikansi pengaruh yang ditimbulkan serta apa dampak berikutnya yang ditimbulkan baik positif maupun negatif. Sebelum melihat sejauh mana pengaruh faktor eksternal terhadap harga perumahan, maka perlu dilihat terlebih dahulu faktor-faktor internal yang mempengaruhi harga perumahan itu sendiri, diantaranya biaya perolehan tanah, biaya pembangunan, biaya pemasaran, dan keuntungan pengembang. Yang (2003) dan Bao (2004). Pendekatan tersebut disebut juga sebagai The cost-driven perspective.

China merupakan salah negara yang memiliki angka pertumbuhan ekonomi tertinggi di dunia. Secara nyata kondisi tersebut dapat dilihat dari pesatnya pembangunan berbasis industri, infrastruktur, bisnis dan tentu saja sektor perumahan di negara tersebut. China mulai mengaplikasikan teknologi-teknologi terbaru untuk membangun negeri, selain didukung oleh sumber daya manusia yang melimpah. Bukan tdak mungkin dalam beberapa tahun mendatang, China akan menjadi kiblat ekonomi industri di dunia.

Berdasarkan fakta di atas, maka penelitian ini mencoba mengkhususkan dan mempelajari tindakan-tindakan yang ditempuh oleh pemerintah China dalam memanfaatkan ruang dalam rangka pembangunan ekonomi negara, khususnya dalam bidang pengembangan dan pemenuhan perumahan bagi penduduknya. Aspek harga lahan, lokasi perumahan dan fasilitas umum yang tersedia menjadi fokus utama dan pembatas lingkup kajian dalam paper ini.

Beberapa jurnal internasional yang akan dijadikan referensi dalam pembahasan paper ini antara lain : 1) Relationship between urban land price and housing price: Evidence from 21 provincial capitals in China (Haizhen Wen and Allen C. Goodman, 2013); 2) Spatial effect of lake landscape on housing price: A case study of the West Lake in Hangzhou, China (Haizhen Wen, Xiaoqing Bu, Zhongfu Qin, 2014); 3) Do educational facilities affect housing price? An empirical study in Hangzhou, China (Haizhen Wen, Yan Zhang, Ling Zhang, 2014).

II. LITERATUR REVIEW

A.1 Review Jurnal : Relationship between urban land price and housing price: Evidence from 21 provincial capitals in China (Haizhen Wen and Allen C. Goodman, 2013)

Menurut Wen dkk, fundamental ekonomi banyak dijadikan faktor paling berpengaruh terhadap tingkat harga lahan dan perumahan di kota. Lebih lanjut, menurut Wen, faktor ekonomi tersebut masih layak diperdebatkan, sehingga Wen dkk ingin mencari kesimpulan dari beberapa pendapat ahli sebelumnya dengan menggunakan pendekatan simultaneous-equations model. Studi kasus yang diambil adalah 21 ibukota provinsi di China. Pendekatan simultaneous-equations model sendiri dikembangkan untuk mengeksplorasi interaksi antara harga perumahan dan harga tanah. Model ini terdiri dari faktor dependen (endogen) dan faktor independen (eksogen). Faktor endogen yang dipilih oleh Wen dkk adalah harga tanah perkotaan dan harga perumahan (harga rata-rata) sedangkan ada 7 (tujuh) faktor eksogen yang digunakan antara lain investasi pembangunan real estat, luas bangunan, luas lahan yang dibeli, PDB lokal per kapita, pendapatan per kapita, laju pertumbuhan penduduk, dan tingkat pekerjaan. Data yang digunakan berasal data sampel dari 21 ibukota provinsi di China dari tahin 2000-2005.

Dasar penelitian Wen dkk bermula ketika terjadi perubahan kebijakan oleh Pemerintah China terkait sistem perumahan. Pada tahun 1988 geliat ekonomi China mulai terlihat dan sistem ekonomi pasar mulai diterepkan, pemerintah China menyerahkan tanggung jawab penyediaan perumahan kepada pihak swasta yang sebelumnya dipikul oleh pemerintah (sesuai ideologi komunis) sehingga berlaku sistem pasar dalam persaingan kepemilikan rumah hunian. Komersialisasi perumahan menyuburkan bisnis industri real estate di China. Kebijakan yang diambil oleh pemerintah untuk mendkung penyediaan perumahan oleh swasta adalah mempermudah sistem transfer kepemilikan tanah dan kebijakan lunak hipotek perumahan. Dalam satu sisi, penyediaan perumahan (supply perumahan) sangat tinggi dan terjadi hampir di setiap provinsi, bisnis real estate menjadi “booming”, tetapi di sisi lain pendapatan rumah tangga tidak meningkat sejalan meningkatnya bisnis properti. Akibatnya harga perumahan tidak lagi terjangkau oleh rumah tangga, terjadi marginalisasi dalam kepemilikan rumah di China. Akhirnya “booming” bisnis rear estate menjadi masalah di dalam negeri, bahkan hingga menjadi issu skala internasional. Kondisi tersebut mengubah argumen hubungan antara harga perumahan dan harga tanah dalam penyediaan perumahan.

Melihat latar belakang tersebut, Wen dkk mempertanyakan apakah harga tanah yang tinggi menyebabkan tingginya harga perumahan, atau sebaliknya? Berikut beberapa pendapat yang menjadi pertimbangan bagi Wen dkk :

2. The derived demand perspective. Dari perspektif ekonomi ruang perkotaan, Alonso (1964) dan Muth (1960) melihat fungsi harga penawaran, yang menyiratkan bahwa harga perumahan yang tinggi menyebabkan harga tanah yang tinggi. Muth (1971), Witte (1975), dan Manning (1988) menciptakan model teoritis permintaan yang berasal dari pasar tanah, menyatakan bahwa terdapat derivatif permintaan lahan untuk layanan perumahan dan bahwa harga tanah ditentukan berdasarkan harga perumahan. (kebalikan dari pendapat di atas).

3. The mutual causation perspective. Huang (2005) dan Qu (2005) mengemukakan bahwa harga perumahan dan harga tanah memiliki hubungan sebab-akibat. Dari perspektif permintaan, meningkatnya harga perumahan menyebabkan peningkatan harga tanah, tapi dari perspektif pasokan, harga tanah merupakan faktor meningkatnya harga perumahan. Harga perumahan bukan satu-satunya penentu harga tanah dan sebaliknya (Liu & Liu, 2003) dalam Wen (2013).

Telah dijelaskan di atas bahwa penelitian Wen dkk menggunakan korelasi antara faktor endogen dan faktoe eksogen.

 Faktor endogen : harga perumahan rata-rata dan harga lahan perumahan  Faktor eksogen : investasi pembangunan real estat, luas bangunan, luas

lahan yang dibeli, PDB lokal per kapita, pendapatan per kapita, laju pertumbuhan penduduk, dan tingkat pekerjaan.

Wen dkk membagi wilayah studi berdasarkan tingkat pembangunan ekonomi di China yang memiliki variasi spasial yang jelas, yaitu kota-kota di Pesisir Timur yang mengalami pengembangan ekonomi yang pesat (seperti : Beijing, Shanghai, Hangzhou, Guangzhou, Tianjing, Shenyang, Nanjing, and Jinan) dan kota-kota pedalaman di bagian Barat dengan tingkat pengembangan ekonomi lamban seperti Taiyuan, Haerbin, Fuzhou, Zhengzhou, Wuhan, Zhangsha, Nanning, Chongqing, Chengdu, Kunming, Xian, Lanzhou, and Urumchi.

Tahap pertama, Wen dkk melihat apakah ada interaksi antara faktor endogen dan eksogen, setelah melakukan analisis disimpulkan bahwa terjadi interaksi antara ke dua faktor tersebut. Tahap selanjutnya, dilakukan analisis terhadap faktor eksogen yang mempengaruhi harga lahan, diketahui bahwa semua faktor eksogen mempengaruhi tingkat harga lahan. Tahap ketiga, menganalisis pengaruh faktor eksogen terhadap harga rumah, terlihat bahwa variabel pendapatan per kapita sangat dominan mempengaruhi harga rumah, sedangkan peningkatan harga rumah tidak dapat dikendalikan hanya dengan menambah pasokan lahan perumahan. Selanjutnya Wen dkk melakukan analisis dampak interaktif antara harga perumahan dan tanah harga, diperoleh hasil bahwa harga perumahan memiliki pengaruh lebih besar pada harga tanah, sedangkan harga tanah tidak terlalu mempengaruhi harga perumahan. Hal tersebut dipengaruhi oleh pemintaan pasar perumahan yang kuat, harga permahan akan mengubah perilaku konsumen, menciptakan permintaan investasi yang kuat karena arbitrase perumahan, dan yang pasti akan meningkatkan permintaan efektif di pasar perumahan.

 Harga perumahan dan harga tanah memiliki hubungan endogen, dan interaksi keduanya positif.

 Rasio pengaruh koefisien antara perumahan harga dan harga tanah adalah 2,40, yang menunjukkan bahwa harga perumahan di posisi dominan secara keseluruhan dan bahwa pengaruhnya terhadap harga tanah lebih besar dari pengaruh harga tanah pada harga perumahan.

 Faktor-faktor penentu harga perumahan dan harga tanah memiliki beberapa perbedaan di setiap pasar, jika dilihat dari pembagian wilayah antara kota pesisir dan kota pedalaman, disimpulkan bahwa PDB per kapita dan lahan yang dibeli memiliki pengaruh yang lebih besar hanya pada harga tanah di kota-kota pesisir, dan kurang signifikan mempengaruhi harga perumahan di kota-kota pesisir, tetapi lebih banyak mempengaruhi harga perumahan di kota-kota pedalaman.

 Pengaruh infrastruktur perkotaan sebagai investasi pembangunan dan luas bangunan selesai tidak signifikan mempengaruhi harga perumahan.

 Pendapatan per kapita, merupakan faktor penting untuk harga tanah dan memiliki dampak langsung pada harga perumahan.

 Kesenjangan harga perumahan memiliki pengaruh terbesar pada harga perumahan itu sendiri.

A.2 Tanggapan terhadap Jurnal

Berdasarkan review dan pemahaman terhadap intisari penelitian yang dilakukan oleh Wen dkk, tanggapan yang dapat dikemukakan antara lain :

1) Harga jual perumahan sangat mempengaruhi harga lahan perumahan itu sendiri dan daerah sekitarnya. Kondisi tersebut juga terjadi di Indonesia. Pada tugas sebelumnya “Dinamika Harga Lahan di Kawasan Perumahan Grand Pinus Regency” juga diperoleh kesimpulan yang sama, dimana harga rumah yang ditawarkan oleh pengembang sangat mempegaruhi harga lahan di sekitarnya bahkan di dalam site perumahan itu sendiri. Terdapat banyak faktor yang mempengaruhi tingkat harga perumahan, diantaranya, investasi prasarana pendukung, biaya konstruksi, luas lahan, luas rumah dan permintaan perumahan. Sedangkan harga lahan tidak berpengaruh secara signifikan walaupun masih memiliki ikatan sebab-akibat. Lahan yang dibeli oleh pengembang dari masyarakat akan meningkat tajam ketika perumahan itu selesai dibangun dan akhirnya harga lahan sekitarnya ikut naik menyesuaikan harga perumahan di sekitarnya.

3) Bahwa dibutuhkan kebijakan yang bijak oleh pemerintah sebagai regulator dan kontroler. Kebijakan ekonomi terkait penyediaan perumahan bagi masyarakat hendaknya jangan dilempar sepenuhnya kepada mekanisme pasar. Pemerintah seharusnya lebih fokus terhadap upaya pemenuhan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah, bukan pro kepada pengembang. Kebijakan pemerintah China menimbulkan masalah ekonomi yang besar sehingga sulit untuk dikendalikan, hal tersebut jangan sampai terjadi di Indonesia.

B.1 Review Jurnal : Spatial effect of lake landscape on housing price: A case study of the West Lake in Hangzhou, China (Haizhen Wen, Xiaoqing Bu, Zhongfu Qin, 2014)

Haizen Wen dkk, membahas terkait efek spasial bentang alam danau pada harga perumahan: Studi kasus Danau Barat di Hangzhou, Cina. Dalam jurnalnya, Wen dkk ingin mengetahui apakah bentang alam (danau-red) berpengaruh signifikan terhadap tingkat harga perumahan (eksternalitas positif), dan seperti apa preferensi konsumen terhadap perumahan dengan bentang alam yang ikonik. Selain sebagai ikon kota, keberadaan Danau Barat juga memiliki peran ekologis yang besar. Apakh peran ekologis bentang alam mempengaruhi perilaku masyarakat terkait “willingness to pay” terhadap perumahan di sekitarnya.

Latar belakang penelitian ini hampir sama dengan penelitian yang pernah ia dilakukan sebelumnya pada tahun 2013 (jurnal di atas), yaitu terkait kebijakan pelaksanaan komersialisasi perumahan dan kebijakan subsidi perumahan monetisasi pada tahun 1998, pasar perumahan telah menjadi faktor dominan dalam menentukan ruang hidup penduduk di Cina. Menurut Wen dkk penyedia utama perumahan bagi masyarakat adalah industri real estate sekaligus sebagai katalisator yang memberikan kontribusi besar terhadap heterogenitas produk perumahan. Selanjutnya, terjadi perubahan pola pengembangan real estat karena psar yang dinamis yang berupaya menyesuaikan dengan struktur perkotaan, sehingga dapat mempercepat proses variasi spasial harga perumahan. Adapun faktor-faktor dinamis yang mempengaruhi variasi spasial dari harga perumahan diantaranya inersia sejarah hunian masyarakat, kemajuan urbanisasi dan modus pengembangan industri real estate.

Seiring dengan perkembangan ekonomi dan peningkatan kesejahteraan dan standar hidup, Wen dkk berpendapat bahwa dewasa ini kesadaran masyarakat terhadap keberlanjutan lingkungan semakin tinggi. Kondisi tersebut tercermin pada keinginan masyarakat untk membayar lebih guna mendapatkan lingkungan hunian yang asri, nyaman, hijau dan berorientasi konservasi lingkungan hidup. Saat ini, penelitian pada variasi ruang perumahan perkotaan di Cina cenderung mengarah kepada perspektif sosiologis. Beberapa penelitian yang pernah dilakukan sebelumnya antara lain : Wu dan Cui (1999) membuat studi empiris pada karakteristik variasi spasial perumahan dan mekanisme pembentukannya di Nanjing; Dari perspektif perencanaan kota, Liu dan Zhang (2002) menganalisis fenomena variasi spasial perumahan di Shanghai.

tata ruang kota. Kawasan sekitar danau menjadi kawasan dengan terbangun dengan nilai lahan tinggi. Terjadi urbanisasi skala besar sehingga bisnis real estate tumbuh subur. Struktur ruang di Kota hangzhou menjadikan Danau barat sebagai pusat orientasi kawasan, sehingga danau memiliki efek yang sangat signifikan pada distribusi spasial harga perumahan. Semakin dekat perumahan ke arah Danau barat maka harga perumahan semakin tinggi. Penelitian Wen dkk bertujuan untuk mengungkap kedinamisan harga perumahan di Hangzhou dan mengji faktor spasial berdasarkan heterogenitas jarak dari Danau Barat, model yang digunakan adalah model harga hedonik.

Lingkup Wilayah : Kawasan pemukiman di sekitar Danau Barat (bagian Timur, Utara, dan Barat Laut, Barat dan Barat Daya). Data diambil dari sampel perumahan di sekitar danau yang berjumlah 660 perumahan yang tersebar dalam 6 kabupaten kota (Gambar. 1).

Hasil analisis berdsarkan model 1 dan 2 menunjukkan fakta seperti yang telah diprediksi, dimana Danau Barat memiliki pengaruh terbesar pada harga perumahan; elastisitas harga dan lingkup pengaruh keruangan secara signifikan lebih besar daripada Wulin Square dan Qianjiang New Center, hal tersebut menunjukkan bahwa Danau Barat memiliki fungsi penting dalam membentuk struktur spasial harga perumahan di Hangzhou.

Menurut hasil observasi Wen dkk, wilayah dekat danau selalu menjadi zona inti dalam perencanaan kota Hangzhou setelah tahun 1949, sehingga Danau Barat memiliki efek yang sangat signifikan pada distribusi spasial harga perumahan. Pada saat yang sama, permintaan rumah tangga untuk atribut perumahan tertentu bervariasi berdasarkan status sosial ekonomi dan rumah tangga. Dengan peningkatan standar hidup, orang lebih fokus pada kualitas lingkungan dan meningkatkan permintaan untuk lanskap yang baik. Oleh karena itu, masyarakat di sekitar Danau Barat mungkin memiliki kemauan tinggi untuk membayar untuk pandangan yang baik. Kondisi tersebut tidak hanya terjadi di China, tetapi sudah merupakan gejala internasional.

Terdapat bangunan komersial dan beberapa perumahan yang terletak kurang dari 2 km dari Danau Barat. Harga perumahan di daerah ini relatif tinggi karena keunggulan lokasi khusus. Contohnya adalah Zhongda (Utara danau). Di daerah dalam 2-8 km dari Danau Barat, elastisitas harga relatif stabil, dengan kata lain semakin jauh jarak dari danau, maka elastisitas atau perubahan harga perumahan semakin rendah, cenderung stabil. Bagian dalam (dekat danau) ditempati oleh rumah tangga berpenghasilan tinggi yang memiliki biaya lebih dan kemauan untuk membayar lebih guna dapat menikmati pemandangan Danau Barat.

Kesimpulan :

 Danau Barat memiliki fungsi utama dalam membentuk struktur spasial dari harga perumahan di Hangzhou karena elastisitas harga dan tingkat pengaruh secara signifikan lebih besar dari pada Wulin Square dan Qianjiang New Center. Danau barat memiliki efek eksternal yang signifikan. Terjadi peningkatan harga perumahan 0,159% per 1% jarak yang mendekati Danau Barat. Radius pengaruh spasial Danau Barat pada harga perumahan sekitar 3.98 km. Diluar jarak tersebut, harga perumahan cenderung stabil.

 Dampak spasial Danau Barat pada harga perumahan terjadi secara heterogenitas. Berlawanan dari arah selatan ke barat laut, nilai-nilai koefisien elastisitas Danau Barat menunjukkan tren menurun. Elastisitas harga perumahan Danau Barat bervariasi dalam enam arah: untuk timur, timur laut, utara, utara barat, selatan, dan tenggara.

B.2 Tanggapan terhadap Jurnal

Hasil penelitian Wen dkk, menunjukkan secara jelas bahwa keberadaan suatu bentang alam yang eksotik dan memiliki fungsi ekologis dapat menjadi magnet bagi pertumbuhan suatu kota, terutama dalam hal penyediaan perumahan. Pengembang perumahan akan bersaing untuk medapatkan lahan mendekati landsekap tersebut, walaupun dengan harga yang relatif lebih tinggi dari kawasan sekitarnya. Kondisi tersebut sangat dipahami oleh pengembang perumahan, pengembang mempunyai keyakinan bahwa dapat memperoleh keuntungan besar jika membangun perumahan di sekitar bentang alam yang ikonik dan mejadi pusat orientasi struktur ruang dalam sebuah kota. Beberapa faktor yang dapat ditanggapi dari hasil penelitian dalam jurnal ini, antara lain (hasil analisis):

1) Suatu bentang alam seperti Danau Barat merupakan suatu kelangkaan atau dalam bahasa ekonomi disebut localization/uniquo, yang artinya keberadaannya belum tentu dimilik oleh daerah lain bahkan dalam satu wilayah administrasi negara sekalipun. Kondisi tersebut akan menjadi daya tarik yang kuat bagi konsumen perumahan.

2) Berdasarkan kondisi di atas, konsumen dengan pendapatan di atas rata-rata akan bersedia untuk membayar lebih agar dapat menikmati hunian yang nyaman, dengan landsekap dan pemandangan yang tidak bisa ditemukan di daerah lain, yang akhirnya jumlah permintaan akan lebih besar dari penawaran, sehingga pengembang dapat menentukan harga perumahan dengan motivasi mendapatkan profit sebesar-besarnya.

3) Kesadaran masyarakat akan lingkungan dan kelestarian kawasan konservasi dapat dijadikan “senjata” bagi pengembang untuk memasarkan produknya. Ditenggarai pengembang tidak akan kehilangan konsumen walaupun menerapkan harga setinggi-tingginya.

4) Kebijakan pemerintah terkait komesilisasi perumahan memberikan keleluasaan bagi pengembang untuk menerapkan harga pasar, sehingga hanya masyarakat dengan tingkat kesejahteraan tinggi saja yang dapat menikmati keindahan bentang alam tersebut, yang notabene merupakan semi barang publik dimana seharusnya dapat dinikmati oleh semua pihak (eksternalitas positif).

5) Secara umum, bentang alam (Danau Barat) di Hangzhou memberikan dampak eksternalitas positif bagi kawasan tersebut, khususnya bagi pengembangan perumahan dan geliat ekonomi kawasan sekitarnya. Tetapi alangkah baiknya jika suatu anugerah bentang alam seperti itu dikendalikan oleh pemerintah sebagai regulator dan perpanjang tangan masyarakat. Jika secara keseluruhan dilepas dalam aturan main pasar bebas, maka akan rawan terjadi monopoli lahan dan perumahan. Kekuatan modal akan menentukan arah perkembangan kota dan MBR tidak akan memiliki akses kepada bentang alam yang notabene bebas untuk dinikmati oleh semua orang. Pemerintah harus berani untuk ikut berinvestasi di kawasan tersebut, minimal menerapkan regulasi yang membatasi pemilikan lahan dan harga jual perumahan.

Oleh karena itu perlu dipersiapkan terlebih dahulu prasarana pendukung yang memadai.

7) Hasil penelitia Wen dkk juga identik dengan yang terjadi di negara kita, sebagai contoh kawasan Puncak, Bogor. Secara perlahan, kepemilikan lahan sudah berpindah kepada pengembang besar, dan akhirnya perumahan elite pun bermunculan. Akhirnya terjadi degradasi lahan karena alih fungsi konservasi menjadi budidaya terbangu dan dampak yang ditimbulkan justru dirasakan oleh banyak orang yang tidak terkait langsung (eksternalitas negatif). Dibutuhkannya peran pemerintah adalah untuk mencegah berubahnya eksternalitas positif menjadi eksternalitas negatif.

C.1 Review Jurnal : Do educational facilities affect housing price? An empirical study in Hangzhou, China (Haizhen Wen, Yan Zhang, Ling Zhang, 2014) Satu lagi jurnal penelitan yang ditulis oleh Wen dkk, yaitu penelitian mengenai pengaruh fasilitas pendidikan terhadap tingkat harga perumahan. Seperti jurnal di atas, Wen dkk menggunakan data harga perumahan dan fasilitas pendidikan dari 660 perumahan di Hangzhou, Cina. Penelitian ini tetap menggunakan model harga hedonik kuantitatif untuk mengevaluasi pengaruh berbagai fasilitas pendidikan terhadap harga perumahan.

Seperti yang kita ketahui, bahwa fasilitas infrastruktur perkotaan merupakan salah satu barang publik. Efek eksternal yang ditimbulkan terhadap pasar perumahan banyak menarik perhatian para peneliti di seluruh dunia. Berdasarkan perspektif harga hedonik, banyak penelitian telah menetapkan model kuantitatif untuk mengevaluasi pengaruh fasilitas umum terhadap harga perumahan dan telah meneliti arah dan derajat kapitalisasi barang publik tersebut. Wen dkk juga ingin menerapkan metode tersebut untuk meneliti karateristik barang publik berupa fasilitas pendidikan dengan menggunakan sampel kota-kota di China.

Kecenderungan yang terjadi di China, faktor-faktor seperti, kualitas bangunan, lingkungan, fasilitas pendidikan, suasana, lokasi perumahan, dan komersial, dan sumber daya pendidikan, sudah menjadi pertimbangan utama bagi konsumen perumahan. Anak-anak mendapatkan keuntungan jika rumah mereka berada berdekatan dengan fasilitas pendidikan seperti SD atau SMP. Kepercayaan masyarakat China untuk memberikan yang terbaik pada awal-awal masa sekolah anak ikut meningkatkan keinginan orang tua untuk memilih rumah di distrik sekitar sekolah.

Studi pada pengaruh fasilitas pendidikan terhadap harga perumahan di China masih langka karena data yang tersedia terbatas. Peneliti China pada umumnya menggunakan "keberadaan" fasilitas pendidikan dalam jarak tertentu sebagai variabel dummy untuk dimasukkan dalam model hedonik, bukan lingkup distrik sekolah dan mutu pendidikan, oleh karena itu Wen dkk ingin menguji metode hedonik dengan menggunakan lingkup pelayanan pendidikan pendidikan dan mtu pendidikan yang ditawarkan dalam model penelitiannya.

untuk membangun model hedonis, hasil mereka menunjukkan bahwa enam variabel, termasuk sekolah dan taman kanak-kanak, tidak dapat dimasukkan dalam model karena mereka tidak signifikan. Li dan Fu (2010) menemukan bahwa efek dari kunci primer dan sekunder sekolah dengan kualitas pendidikan tinggi pada harga perumahan positif dikapitalisasi di sekitar rumah di Guangzhou, sedangkan pengaruh fasilitas pendidikan dengan kualitas umum tidak signifikan; efek universitas juga tidak signifikan,Wang (2006) menyimpulkan bahwa selain sekolah tingkat TK, SD, dan SMP sekolah dalam radius 500 m dari rumah dapat meningkatkan harga perumahan sebesar 2,7%.

Dalam jurnalnya Wen dkk menyebutkan bahwa berbagai penelitian terhadap kapitalisasi pendidikan telah dilakukan di negara-negara Barat. Namun, mengingat kurangnya data, studi tentang bidang ini tidak bisa dilakukan di Cina. Beberapa kekurangan dan keterbatasan masih perlu ditangani: (1) Ruang lingkup beberapa penelitian terlalu sempit dan dengan demikian tidak dapat mencerminkan situasi komprehensif seluruh kota. (2) Subyek tidak cukup untuk mewakili semua pendidikan fasilitas di kota, dan langkah-langkah kuantitatif untuk berbeda jenis fasilitas pendidikan harus ditingkatkan sesuai dengan situasi aktual. (3) Ketika mengembangkan model, tidak banyak perhatian diberikan kepada efek lingkungan dari harga perumahan, dan stabilitas hasil harus ditingkatkan. Oleh karena itu, tujuan keseluruhan dari penelitian Wen dkk adalah untuk mengeksplorasi dampak mikro sumber daya pendidikan, seperti TK, SD, SMP, SMA, dan Perguruan Tinggi terhadap harga perumahan. Wen dkk menggunakan kota utama Hangzhou sebagai ruang lingkup penelitian, studi ini mengadopsi harga hedonik tradisional dan ekonometrik spasial model untuk melakukan analisis komparatif dari pandangan kapitalisasi barang publik.

Lingkup wilayah penelitian ini adalah 6 kebupaten kota yang berada di Provinsi Zhejiang dengan ibukotanya Hangzhou. Data yang digunakan berasal dari data perumahan pada bulan Mei 2012 yang diperoleh dari pengambang perumahan serta hasil observasi terhadap 660 perumahan di 6 kabupaten kota di Provinsi Zhejiang.

Analisa :

Penelitian Wen dkk berfokus pada efek kapitalisasi fasilitas pendidikan terhadap harga perumahan. Hasil analis dari 6 model yaitu terdapat enam variabel pendidikan, yaitu, jumlah TK, kualitas sekolah dasar, kualitas SMP, kedekatan dengan SMA, kedekatan dengan Universitas, dan kedekatan dengan universitas unggulan, lulus uji t dengan 10% signifikansi. Empat variabel lain, yaitu, jarak ke SD, jarak ke sekolah SMP, jumlah SMP, dan kedekatan dengan SMA, tidak signifikan. Tabel analisis menunjukkan bahwa dalam enam model, jumlah TK lulus uji signifikansi 1%. Koefisien regresi mulai 0,004-0,008 menunjukkan bahwa peningkatan jumlah TK memiliki efek positif pada harga perumahan.

Hasil dari analisis menyimpulkan bahwa antara 2 fasilitas pendidikan yang berbeda menghasilkan efek yang berbeda pada harga perumahan. Koefisien dari kualitas SMP lebih besar dibandingkan dengan kualitas sekolah dasar, hal tersebut menunjukkan bahwa efek promosi SMP unggulan terhadap harga perumahan lebih jelas dari pada sekolah dasar. Oleh karena itu, SMP memiliki efek kapitalisasi lebih tinggi dari sekolah dasar, dan pembeli rumah bersedia membayar jumlah yang jauh lebih tinggi untuk rumah yang berdekatan dengan sebuah SMP yang unggul dari pada berdekatan dengan sebuah SD biasa.

Kesimpulan :

 Studi empiris tentang hubungan antara fasilitas pendidikan dan harga perumahan terbatas sangat sulit di lakuakn di Cina karena kesulitan untuk mendapatkan data.

 Berbeda fasilitas pendidikan memiliki berbagai efek positif pada harga perumahan, dan warga bersedia membayar lebih untuk akses ke fasilitas pendidikan berkualitas tinggi.

 Sekolah Dasar dan SMP memiliki efek yang signifikan terhadap distrik sekolah, dan kedekatan dengan taman kanak-kanak, SMA, dan universitas meningkatkan harga rumah di sekitarnya.

 Efek spasial mempengaruhi harga perumahan. Penyebaran dan kesetaraan kualitas fasilitas pendidikan dapat menghilangkan pengaruh keberadaan fasilitas pendidikan terhadap harga perumahan.

 Berdasarkn kondisi nyata di Hangzhou, fasilitas pendidikan memiliki dampak positif yang signifikan pada harga perumahan untuk tiga alasan berikut: (1) Meskipun sekolah dasar dan sekolah menengah pertama adalah wajib, kualitas sekolah di Cina masih bervariasi. Distribusi dan masuk fasilitas pendidikan tidak dapat dibenarkan di Cina karena sistem distrik sekolah nya. (2) Meskipun taman kanak-kanak, sekolah menengah atas, dan perguruan tinggi yang terbuka untuk umum, lokasi mereka yang berdekatan dengan perumahan memberikan manfaat eksternal untuk pembeli rumah, seperti memberikan lingkungan yang baik dan lokasi yang nyaman untuk menjemput anak-anak mereka dari sekolah. (3) Pasar real estate di China masih mengalami perkembangan, dan banyak pembeli rumah lebih memilih untuk berinvestasi di rumah-rumah yang terletak dalam distrik sekolah.

C.2 Tanggapan terhadap Jurnal

Pendidikan merupakan hak asasi manusia. Pendidikan juga menjadi kebutuhan dasar yang tidak dapat ditawar bagi penghidupan yang lebih baik. Kesadaran akan pentingnya pendidikan terutama bagi masyarakat perkotaan memberikan dampak yang signifikan terhadap harga perumahan. Kawasan di sekitar fasilitas pendidikan menjadi rebutan bagi orang tua untuk bertempat tinggal walaupun dengan harga yang lebih tinggi dari pada kawasan yang jauh dari fasilitas pendidikan. Berikut beberapa tanggapan yang dapat diberikan :

2) Penyediaan fasilitas pendidikan oleh pemerintah seharusnya tidak hanya berdasarkan tingkat kepadatan penduduk dan jumlah kebutuhan fasilitas pendidikn, tetapi juga harus mempertimbangkan titik lokasi pembangunan fasilitas dan kesetaraan mutu pendidikan itu sendiri.

3) Fasilitas pendidikan berpengaruh terhadap penyediaan dan harga perumahan sehingga secara luas akan berpengaruh terhadap perencanaan kota terkait pola distribusi perkotaan dan peningkatan fungsi perkotaan.

4) Dalam penyediaan perumahan pengembang wajib berkonsultasi dengan pemerintah setempat dalam rangka penyediaan fasilitas pendidikan di dalamnya, penentuan lokasi dan jenis fasilitas berpengaruh terhadap harga perumahan.

5) Jika penyetaraan mutu pendidikan telah terpenuhi, maka relevansi antara fasilitas pendidikan dan harga perumahan menjadi lemah, bahkan hilang. Sebagai contoh yang telah dilakukan oleh negara-negara maju seperti USA dan Inggris.

III. PEMBAHASAN

Berdasarkan hasil telaahan terhadap beberapa jurnal di atas, serta berbekal pengetahuan dari perkuliahan Pengembangan Lahan dan Perumahan, maka dapat dijabarkan beberapa pembahasan/analisis, diantaranya :

1) Dalam perkuliahan dipelajari beberapa karakteristik lahan, jika dikaitkan dengan beberapa jurnal di atas, maka dapat disimpulkan:

No Karakteristik Lahan Implikasi/Keterkaitan dengan Jurnal

1 Setiap kavling lahan bersifat unik dalam lokasi dan komposisi

Karakter lahan terutama bentang alam yang dimiliki suatu daerah belum tentu sama dengan daerah. Hal tersebut menjawab jurnal di atas yang mengatakan bahwa keberadaan Danau Barat di China sebaga suatu kawasan dengan pemandangan indah, dan fungsi konservasi memberikan pengaruh signifikan terhadap harga perumahan. Semakin unik lahan perumahan, maka semakin mahal pula harga perumahan tersebut.

2 Lahan secara fisik tidak dapat dipindahkan, tetapi dapat dipindah tangan kepemilikannya.

Karakter ini terkait dengan karakter pertama, karena tidak dapat dipindahkan secara fisik, maka keunikan lahan selalu terjaga, sehingga harga lahan cenderung stabil, bahkan selalu meningkat. Lahan yang telah dimiliki oleh pengembang perumahan dalam sekejap dapat berlipat ganda harganya, karena nilai lahan tersebut di tingkatkan oleh pengembang perumahan.

3 Lahan bersifat tahan lama Karena bersifat tahan lama, maka lahan selalu dijadikan barang investasi, terutama untuk lahan pengembangan perumahan.

No Karakteristik Lahan Implikasi/Keterkaitan dengan Jurnal

5 Lahan sangat berguna untuk kepentingan manusia

Setiap aktivitas manusia memerlukan ruang, sehingga keberadaa lahan sangat krusial. Perumahan merupakan kebutuhan mendasar bagi manusia, karenanya antara harga lahan dan harga perumahan memiliki keterkaitan yang erat, walapun harga perumahan lebih mempengaruhi harga lahan (jurnal 1).

6 Lahan memiliki nilai jika dapat memberikan keuntungan atau pengembangan perumahan merupakan suatu barang yang memiliki nilai sangat tinggi, karena mememiliki manfaat yang sangat besar bagi masyarakat perkotaan. Persaingan untuk mendapatkan lahan terbaik selalu terjadi di perkotaan terutama lahan dengan kelengkapan fasilitas di sekitarnya, seperti fasilitas pendidikan dan transportasi.

Sumber : Hasil Analisis 2015

2) Pembangunan perumahan merupakan bagian dari pengembangan lahan. Pembangunan perumahan dapat dilakukan oleh pemerintah dan swasta. Pembangunan oleh pemerintah berorientasi untuk memberikan manfaat sebesar-besarnya kepada masyarakat, sedangkan pembangunan perumahan oleh swasta berorientasi untuk mendapatkan keuntungan sebesar-besarnya. Kondisi seperti inilah yang terjadi pada contoh kasus di China. Dengan kebijakan melepaskan pemenuhan perumahan rakyat kepada pihak swasta (komersialisasi), maka terjadi persaingan terbuka, harga perumahan tidak terkendali, pengembang dapat menentukan harga perumahan sebesar-besarnya sehingga terjadi marginalitas terhadap masyarakat berpenghasilan rendah. Perumahan yang dibangun hanya dapat diakses oleh masyarakat berpenghasilan menengah ke atas yang notabene merupakan sebagian kecil dari bagian penduduk negeri tersebut.

3) Permasalah pengembangan lahan berdasarkan ideologi antara lain, ideologi sosialis dan market-economy. Pemerintah yang menerapkan ideologi sosialis, diamana penyediaan perumahan dilakukan oleh pemerintah, tidak mengalami masalah dalam aspek sosial, tetapi permasalahan pembiayaan yang selalu menghalangi. Akan tetapi, pada dekade 20 an, pemerintah cina mulai menerapkan ideologi pasar ekonomi dalam usaha pemenuhan perumahan, secara finansial pemerintah terbantu oleh pihak swasta, tetapi timbul masalah baru yaitu disparitas ekonomi dan marginalitas kepemilikan rumah, masalah yang timbul lebih masiv menyangkut aspek sosial dan psikologis masyarakat. Hal tersebutlah yang dijelaskan oleh junal-jurnal di atas.

4) Berdasarkan teori, pasar real estat ditentukan berdasarkan berbagai atribut berikut :

 Jenis properti  Tempat/lokasi

 Karakteristik khas penyewa

Atribut lokasi menjadi sorotan dalam pembahasan kali ini. Beberapa jurnal di atas menyatakan bahwa fakto lokasi lahan perumahan memberikan pengaruh yang besar terhadap tingkat harga perumahan. Sebagai contoh : perumahan yang berada di kawasan wisata Danau Barat memiliki harga lebih tinggi dari kawasan sekitarnya, semakin dekat ke arah danau, maka harga perumahan semakin tinggi. Begitu pula dengan perumahan yang berdekatan dengan di lokasi fasilitas pendidikan, harga perumahan tersebut cenderung tinggi, faktor lokasi fasilitas sangat dominan. Fenomena tersebut sesuai denganteori yang telah dipelajari.

Beberapa faktor yang mempengaruhi nilai lahan :  Manfaat

 Kelangkaan  Keinginan, dan  Daya beli

Setiap jurnal di atas selalu menyinggung tentang ke empat faktor yang mempengaruhi nilai lahan, yang akhirnya juga berpengaruh terhadap harga lahan dan harga perumahan. Semakin tinggi nilai lahan maka semakin tinggi pula harga lahan tersebut selanjutnya juga berpengaruh terhadap harga perumahan, karena harga lahan dan harga perumahan memiliki keterkaitan yang erat.

Sebagai contoh (dari jurnal di atas):

 Nilai lahan yang di atasnya terdapat fasilitas pendidikan, akan memberi manfaat yang besar terhadap kegiatan sekitarnya, terutama bagi perumahan, sehingga nilai perumahan cenderung tinggi karena manfaat dari lahan fasilitas pendidikan tersebut.

IV. KESIMPULAN

Kesimpulan yang dapat ditarik dari review dan pembahasan dalam paper ini antara lain :

1) Fakta-fakta dan temuan dari ke tiga jurnal di atas mencerminkan teori dan pemahaman yang diberikan pada saat perkuliahan di kelas.

2) Dewasa ini, penyediaan perumahan masyarakat (khususnya China umumnya negara berkembang) sepenuhnya diserahkan pada sistem pasar (ideologi market-economy), sehingga terjadi dominasi oleh pihak-pihak tertentu, terutama oleh pemilik modal dalam skala besar. Pemilik modal melalui pengembang dapat menerapkan harga setinggi-tingginya dikarenakan keterbatasan pasokan lahan, karakter unik lahan, kedekatan dengan fasilitas umum dan perilaku konsumen itu sendiri.

3) Faktor spasial, khususnya lokasi perumahan berpengaruh signifikan terhadap tingkat harga perumahan.

4) Harga perumahan lebih dominan mempengaruhi harga lahan, dari pada sebaliknya. Artinya harga lahan tidak terlalu berpengaruh terhadap harga perumahan, dikarenakan ada faktor-faktor independen lainnya yang lebih besar pengaruhnya dalam penentuan harga perumahan, seperti, lokasi lahan, luas lahan terbangun dan pendapatan perkapita.

5) Ketiga jurnal di atas memiliki studi kasus di negara China, berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan, maka dapat disimpulkan bahwa terdapat kesamaam antara China dan Indonesia terkait karakteristik penyediaan perumahan dan kebijakan yang dikeluarkan pemerintah terkait perumahan, begitu pula dengan perilaku konsumen di masyarakat.

6) Fasilitas pendidikan memiliki pengaruh yang signifikan terhadap harga perumahan, perilaku dan sosial psikologis masyarakat terutama orang tua terhadap pentingnya pendidikan dan kemudahan akses ke fasilitas pendidikan menjadi faktor dominan.

7) Begitu pula kesadaran dan keinginan masyarakat untuk memiliki hunian berbasis open space dan landsekap hijau menjadikan bentang alam danau sangat berpengaruh terhadap harga perumahan.

DAFTAR PUSTAKA

Wen, H., & Goodman, A. C. (2013). Relationship between urban land price and housing price: Evidence from 21 provincial capitals in China. Habitat International, Elsevier

Wen, H., Bu, X., Qin, Z. (2014). Spatial effect of lake landscape on housing price: A case study of the West Lake in Hangzhou, China. Habitat International, Elsevier

Wen, H., Zhang, Yan., Zhang, L. (2014). Do educational facilities affect housing price? An empirical study in Hangzhou, China. Habitat International, Elsevier