TEMA 7
LA COMUNIDAD DE BIENES Y LA COPROPIEDAD
I. LA COMUNIDAD DE BIENES 1. CONCEPTO Y CLASES 1.1. Concepto
A tenor del artículo 392 del Código Civil, "hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece «pro indiviso» a varias personas".
Incurre la fórmula legal en la inexactitud de suponer que hay propiedad de derechos, siendo así que la propiedad, en su sentido preciso y técnico, no recae más que sobre las cosas corporales. El origen del error está en que confunde el Código dos ideas o conceptos que es preciso diferenciar: el de comunidad de bienes y derechos y el de la copropiedad o condominio. Ambos tienen puntos de coincidencia en cuanto implican manifestaciones del fenómeno de la pluralidad de sujetos o titulares de los derechos subjetivos (cotitularidad). Pero difiere por su diverso ámbito, pues la comunidad constituye el género y la copropiedad o condominio la especie. La comunidad puede recaer sobre toda clase de derechos, aunque su objeto más propio sean los de contextura real. La copropiedad -que es un derecho real, y, más concretamente una forma de propiedad- sólo puede recaer sobre cosas específicas y determinadas.
El Tribunal Supremo ha declarado (Sentencia de 14 de noviembre de 1998), que el artículo 392 del Código Civil se refiere tanto a la propiedad como a otros derechos, lo que autoriza a que se puedan tener en comunidad no sólo bienes y derechos reales, sino también créditos -comunidad de acreedores con derecho a partes iguales-, y no cabe confundirla con comunidad de ganancias. Esta comunidad queda sometida a las normas de las obligaciones mancomunadas y solidarias, que el Código Civil regula en sus artículos 1137 y siguientes.
2.2. Clases
Cabe distinguir las siguientes:
a) Singular o universal. Según recaiga sobre derechos determinados (como la comunidad sobre una cosa o de un crédito), o sobre un patrimonio (como la comunidad entre coherederos).
b) Voluntaria o incidental. Según haya sido establecida por la voluntad de los interesados (como la que se da entre socios), o sin ésta (como la que existe entre coherederos o entre los propietarios de cosas muebles mezcladas por casualidad).
c) Ordinaria y forzosa. Según vaya o no acompañada de la facultad de exigir la división. Como ejemplo de esta última citan los autores extranjeros la comunidad de los muros divisorios o de medianería, que en nuestro Derecho se regula por el Código Civil como servidumbre.
d) Comunidad por cuotas y comunidad en mano común. La Comunidad puede tener dos formas, que se suelen distinguir con las denominaciones de romana (condominium iuris romani) y germánica (condominium iuris germanici), porque la primera tiene su origen en el Derecho romano, y la segunda en la antigua organización germánica de la propiedad.
Por lo tanto, las diferencias básicas entre uno y otro tipo de copropiedad son las siguientes:
a) En la copropiedad por cuotas o comunidad romana, la cosa pertenece a los condueños por partes intelectuales o cuotas (partes pro indiviso), mientras que en la propiedad en mano común la cosa pertenece a la colectividad, sin ninguna división intelectual de cuotas. La cuota en la comunidad germánica viene a ser, simplemente, a modo de expectativa para el caso de disolución o ruptura del vínculo personal.
b) Otra diferencia es que en la primera cada comunero puede disponer de su cuota, mientras que en la segunda, no existiendo cuotas propiamente dichas, no existe la posibilidad de disponer o enajenar.
c) Por último, en la comunidad romana cada dueño tiene para la realización de su cuota la acción de división de cosa común, mientras que en la germánica no existe dicha acción, al faltar una participación específica y precisa.
En nuestro derecho la comunidad romana o por cuotas es la regla general, y por ello cabe denominarla comunidad ordinaria. El Tribunal Supremo tiene declarado (Sentencia de 31 de enero de 1973), que el sistema seguido por el Código Civil acoge la concepción romana de la comunidad por cuotas o partes ideales o abstractas que no tienen concreción hasta el instante de la división. Como comunidades que se aproximan al tipo de comunidad germánica suelen considerarse, entre otras, la sociedad de gananciales, y los aprovechamientos comunales de pastos y leñas o propiedad comunal.
2. FUENTES LEGALES DE LA COMUNIDAD DE BIENES
Como se extrae del segundo párrafo del artículo 392 del Código Civil, son fuentes legales de la comunidad de bienes:
1.- El pacto o contrato cuando la comunidad tenga un origen voluntario.
2.- Las disposiciones especiales acerca de la comunidad de que se trate. En el Código Civil tienen disposiciones propias: la propiedad de casas por pisos o locales (artículo 396); la comunidad legal de gananciales (artículos 1344 a 1410), la que es consecuencia del contrato de sociedad (artículos 1665 a 1708), la comunidad entre coherederos (artículo 1051) y la que se origina de la conmixtión (artículos 381 y 382). Hay también reglas especiales acerca de determinadas formas de comunidad en el Código de Comercio (por ejemplo, las de los artículos 589 a 601, 606 y siguientes, que regulan la copropiedad de los buques), y en las leyes que regulan las llamadas propiedades especiales (aguas, propiedad intelectual, propiedad industrial, etc.).
3.- Las disposiciones del Código Civil acerca de la comunidad de bienes, o sea, las del Título III del Libro II, que tienen un carácter meramente supletorio, y así prevé el artículo 392, segundo párrafo, que "a falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título".
3. COMUNIDADES ESPECIALES
Es la comunidad de bienes una de las instituciones jurídicas más difíciles de delimitar. La vaguedad de sus contornos y la estrecha relación que guarda con otras instituciones afines, produce en la práctica multitud de supuestos de naturaleza dudosa o discutible. Así, existen fronteras muy imprecisas que separan la comunidad de otras relaciones, como la sociedad, la medianería y ciertas especies de servidumbres, como la de pastos, y también existen dudas que ha suscitado la naturaleza de algunas formas de comunidad que tienen naturaleza y caracteres muy especiales, como la de comunidad entre copropietarios con derecho a aprovechamientos diferentes, la comunidad entre coherederos y la propiedad de casas divididas por pisos (propiedad horizontal).
los socios, que también así asumen las pérdidas. En cambio, la comunidad de bienes tiene una proyección más bien estática, ya que tiende a la conservación y disfrute, aprovechando los bienes pertenecientes a plurales titulares dominicales.
Como comunidades especiales cabe mencionar las siguientes:
1.- Comunidad y medianería. La doctrina está de acuerdo en que no obstante regular el Código Civil la medianería dentro de las servidumbres legales, no puede ser considerada como tal. Efectivamente, en la medianería no cabe hablar de predio dominante y predio sirviente y, por tanto, no puede hablarse de servidumbre. Su verdadera naturaleza jurídica es la de una comunidad.
2.- Comunidad y sociedad de gananciales. Se considera la sociedad de gananciales como una comunidad de tipo germánico o en mano común, que conlleva el que ninguno de los cónyuges pueda disponer, como bienes privativos suyos, sobre mitades indivisas de los bienes comunes. El Tribunal Supremo ha considerado a la sociedad de gananciales como una comunidad de tipo germánico sin cuotas determinadas, que a la disolución del matrimonio se transforma en una comunidad formada por el cónyuge supérstite y los herederos del finado, con participación "pro indiviso" de la total masa patrimonial ganancial, pero sin atribuir cuotas concretas sobre ninguno de los bienes, que sólo se producirá tras la liquidación y adjudicación. Asimismo, se ha pronunciado el Alto Tribunal en el sentido de que disuelta la sociedad de gananciales en virtud de la sentencia de separación, recaída entre las partes, los bienes integrantes del caudal conyugal quedan sometidos en tanto se practica la liquidación y adjudicación de bienes a los cónyuges, al régimen de la comunidad de bienes y a sus principios rectores. Igualmente, declara la jurisprudencia que sea cual fuere la naturaleza jurídica de la sociedad de gananciales es evidente que durante el matrimonio no constituye una forma de copropiedad regulada en los artículos 392 y siguientes, al faltar por completo el concepto de parte característico de la comunidad de tipo romano que en ellos se recoge, ni atribuye a la mujer, viviendo el marido, la propiedad de la mitad de los gananciales existentes, porque para saber si éstos existen o no es precisa la previa liquidación, único medio de conocer el remanente y hacerse en pago de él la correspondiente adjudicación; no teniendo hasta entonces la mujer más que un derecho expectante, lejos de una propiedad exclusiva y excluyente, que no la legitima para ejercitar la tercería de dominio, con independencia de que pueda tener otros procedimientos para impugnar los actos efectuados por el marido, si son contrarios a la Ley o en fraude de sus acreedores.
3.- Comunidad hereditaria. Ha sido y sigue siendo ampliamente debatida la naturaleza jurídica de la comunidad hereditaria que surge tras la muerte del causante y antes de practicarse la partición entre los coherederos. Una de las posturas que se han sostenido es que se trata de una comunidad de tipo germánico, si bien la doctrina mayoritaria entiende que se trata de una comunidad ordinaria o por cuotas.
4.- Comunidad y propiedad dividida. Según la generalidad de la doctrina, cabe hablar de propiedad dividida, o comunidad "pro diviso", cuando sobre un mismo bien varias personas, en condición de propietarios, tienen derechos exclusivos sobre distintos aprovechamientos del mismo (por ejemplo, a uno corresponde el arbolado y a otro el suelo). En este caso el derecho de los propietarios no recae sobre la totalidad de la cosa, de forma que cada uno pueda gozar de ella y de sus productos en proporción a su respectiva cuota, ya que no existen partes alícuotas en esta situación, por lo cual esa figura resultante no puede calificarse de copropiedad, sino más bien de concurso o yuxtaposición de derechos de propiedad distintos sobre una misma cosa, o de propiedad dividida.
5.- Comunidad de aprovechamientos de pastos y leñas. Precisar su naturaleza no es fácil, el Código Civil habla indistintamente de comunidad de pastos y servidumbre. Tiene lugar cuando varios propietarios de fincas rústicas utilizan en régimen de comunidad los pastos de sus respectivos predios. El Código Civil regula esta figura distinguiendo la comunidad sobre los terrenos públicos y sobre terrenos privados.
a) Respecto a la comunidad de pastos en terrenos públicos, ya pertenezcan a los Municipios, ya al Estado, se regirá por las leyes administrativas (artículo 601 del Código Civil).
b) En cuanto a la comunidad de pastos sobre terrenos privados, es preciso distinguir si la comunidad está constituida entre vecinos de uno o más pueblos o entre propietarios determinados.
- A la segunda no le pone obstáculos y determina que puede establecerse por voluntad de los interesados y que se rige por lo querido por quien la instituye, pero que ha de constituirse sobre predios ciertos y determinados y no sobre una universalidad de bienes (artículo 600).
Carece de legitimación activa para pedir la división de la cosa común quien no tiene la condición de copropietaria, sino que únicamente ostenta un derecho de carácter personal frente a uno de los copropietarios, derivado del contrato de compraventa celebrado con el mismo, mediante el cual aquél les vendía una porción del terreno que en su día pudiera corresponderle en propiedad exclusiva por la división de la cosa común. Aunque en un proceso anterior se condenó al vendedor a instar la división de la cosa común, y, de forma improcedente, se declaró la legitimación de las compradoras para solicitar esa división, pese a no tener la condición de copropietarias del bien a dividir, la apreciación de la falta de legitimación en el litigio posterior no puede considerarse que contravenga el principio de conservación de la cosa juzgada material, ya que la legitimación no puede ser creada por una sentencia anterior dictada en distinto proceso para permitir el ejercicio de la acción en otro posterior con intervención de partes "no legítimas" (Sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de 18 de septiembre de 2009).
II. LA COPROPIEDAD O CONDOMINIO 1. CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA
La copropiedad o condominio (también llamada indivisión), no es otra cosa que la comunidad aplicada al derecho de dominio, constituyendo la modalidad más importante de la comunidad de bienes y derechos. A ella hacen implícitamente referencia los preceptos del Código Civil atinentes a la comunidad de bienes.
La construcción del condominio en nuestra doctrina y en nuestro Código es, sin duda alguna, la romana, o sea, la de la propiedad dividida según cuotas ideales. En base al artículo 392 del Código Civil puede ser definida la copropiedad o condominio como la situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece proindiviso a varias personas.
Son, pues, caracteres del condominio en nuestro Derecho:
1º. La pluralidad del sujeto.
2º. La unidad en el objeto (indivisión material).
3º. La atribución de cuotas (división intelectual), que representan, conforme a la construcción del condominio que domina hoy en la doctrina científica, la proporción en que los copropietarios han de gozar de los beneficios de la cosa, sufrir las cargas y obtener una parte material de la misma cuando se divida (o del valor, si es materialmente indivisible).
2. RÉGIMEN JURÍDICO DE LA COPROPIEDAD EN EL CÓDIGO CIVIL
Pese a la amplísima definición contenida en el artículo 392, que encabeza el Título III del Libro II del Código Civil, los preceptos contenidos en dicho título se refieren, en realidad, de manera concreta, al condominio, como lo demuestra la constante alusión que hacen los mismos a la cosa común. Por otra parte, su regulación se basa fundamentalmente en los principios romanos de la copropiedad por cuotas.
2.1. Contenido
De dos clases son los derechos que corresponden a los comuneros, unos que hacen relación a la cosa objeto de la comunidad y otros que se refieren a las porciones o cuotas indivisas. Los primeros les atañen como a tales comuneros. Los segundos les corresponden como a propietarios individuales.
1º Derechos relativos al uso de la cosa común
El Código Civil permite el uso simultáneo, pero recíprocamente limitado, de todos los condueños. Establece el artículo 394 que "cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho". Por tanto el uso de cada partícipe viene condicionado por un triple límite:
- el destino de la cosa; - el interés de la comunidad; y
- el derecho de los demás comuneros.
2º Derechos relativos al disfrute y conservación de la cosa común
Con respecto a ellos adopta el Código el criterio de proporcionalidad con las cuotas, estableciendo como principios generales que "el concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas", y que "se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad" (artículo 393). Como consecuencia de ello, tienen los condueños los dos siguientes derechos:
- A percibir de los beneficios una parte proporcional a la cuota de cada uno.
- A obligar a los demás partícipes a los gastos de conservación de la cosa común. Establece el artículo 395 que "todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio".
3º Derechos relativos a la administración
A los mismos se refiere el artículo 398 del Código Civil, en el que se dispone lo siguiente:
"Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior".
4º Derechos relativos a la defensa en juicio y reivindicación de la cosa común
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado reiteradamente que puede cualquiera de los condueños entablar la acción reivindicatoria en beneficio de todos, y lo mismo por que respecta a la acción negatoria de servidumbre en beneficio de la cosa común. En general, considera el Supremo como doctrina inconcusa la de que cualquiera de los partícipes puede comparecer en juicio en asuntos que afecten a los derechos de la comunidad, ya para ejercitarlos, ya para defenderlos, en cuyo caso la sentencia dictada en su favor aprovechará a sus compañeros, sin que les perjudique la adversa o contraria.
5º Derechos relativos a la alteración de la cosa común
disposición. Ahora bien, la cuestión básica es determinar cuando estamos en presencia de actos de administración que pueden ser aprobados por mayoría y cuando en presencia de actos de alteración que requieren unanimidad.
En términos generales, la línea divisoria que parece trazar la jurisprudencia en la resolución de casos concretos de que conoce radica en considerar que los actos de administración se caracterizan por estar referidos únicamente al aprovechamiento de la cosa, y, además, por su carácter transitorio. En cambio los actos dispositivos arrojan consecuencias permanentes, o tendencialmente permanentes, en relación con la titularidad de la cosa.
6º Derechos relativos a la división de la cosa común
Todo condueño tiene el derecho de pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común (artículo 400: "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común"), o bien el de que, si la cosa es indivisible, se adjudique a uno mediante indemnización a los demás o se venda (artículo 404: "Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio"). Esta materia volverá a tratarse con mayor detenimiento al referirnos a la extinción de la comunidad.
b) Derechos de los comuneros con relación a su porción o cuota
A diferencia de los derechos anteriores, que se rigen por el principio de subordinación o dependencia, los del presente grupo se caracterizan por el de autonomía de cada partícipe. Todo condueño -dice el artículo 399 del Código- tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento.
Pero este derecho de libre disposición de la cuota, atribuido a cada uno de los condueños, tiene las siguientes limitaciones:
1ª Que no puede hacerse sustitución en el aprovechamiento cuando se trata de derechos personales (artículo 399, párrafo primero), o, dicho con más propiedad, de derechos personalísimos e intransmisibles (ejemplo, los de uso o habitación).
2ª Que el efecto de la enajenación o de la hipoteca en relación a los condueños está limitado a la porción que se les adjudique en la división al cesar la comunidad (artículo 399, párrafo segundo), que es cuando se concreta y se hace efectivo en una parte material de la cosa el derecho de cada partícipe.
3ª Que no puede imponerse servidumbre sobre un fundo indiviso sin consentimiento de todos los copropietarios, si bien la concesión hecha por uno de ellos separadamente a los otros obliga al concedente y sus sucesores, aunque lo sean a título particular, a no impedir el ejercicio del derecho concedido (artículo 597).
4ª Que en caso de enajenarse a un extraño la parte de un condueño, pueden los demás ejercitar el derecho de retracto (artículo 1522).
2.2. Extinción de la comunidad
Al ser la copropiedad una forma de ser del dominio, se extinguirá por las causas comunes a la extinción del mismo (abandono, destrucción, usucapión, etc.) y, a su vez, por las específicas al condominio, entre las que figura la consolidación de todas las cuotas en un solo propietario, aunque la principal es la división de la cosa común. Aparte de ellas, el Código Civil regula como causas extintivas de la comunidad:
a) Causas de extinción:
2.- La adjudicación de la cosa a un copropietario, que indemnice en metálico a los demás (artículo 404), lo que conlleva la extinción sin división.
3.- La venta de la cosa a un tercero, repartiéndose el precio entre los partícipes (artículo 404).
Sin embargo, como hemos establecido, la causa más importante de extinción del condominio es la división (artículos 400 a 406), que pasamos a examinar.
3. División de la cosa común 3.1. Concepto y naturaleza
El Código Civil, en su artículo 400, dispone "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común".
En cuanto a su naturaleza jurídica se ha declarado que es una simple facultad que nace y renace en todo momento de la relación de comunidad y ha de considerarse subsistente mientras la propia comunidad dure. Además, la acción de división, es un acto de disposición, no de administración.
Es un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario, es irrenunciable por estimarse de orden público e imprescriptible por tratarse de una facultad y tiene carácter absoluto.
Según el artículo 406 del Código Civil, serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia.
3.2. Cuándo puede exigirse
Como hemos visto ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Este último derecho es imprescriptible (artículo 1965), y se considera irrenunciable por ser de orden público. En tal sentido se pronuncia la jurisprudencia, al declarar que la acción de división es irrenunciable y asiste a cualquier copropietario como derecho indiscutible e incondicional, pues su ejercicio no está sometido a circunstancia obstativa alguna.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención (artículo 400). La doctrina considera que las prórrogas no pueden exceder del plazo de diez años.
Sin embargo, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina. Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo 396 (artículo 401). Establece el artículo 404 que cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio. Debe precisarse que, ya se trate de división material perjudicial, o de división imposible, existe el derecho de pedir la disolución de la comunidad mediante la adjudicación en venta, en armonía con el principio básico del artículo 400, de que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad.
La jurisprudencia subraya que la regla general que rige las comunidades de bienes es que éstas no permanezcan en tal situación en forma indefinida, conforme a nuestro Derecho tradicional, -Las Partidas decían que las cosas se gobiernan mejor cuando son de uno solo que cuando son de varios (Sentencias de 5 de noviembre de 1924 y 28 de noviembre de 1957)-, por eso el Código autoriza a los condóminos a pedir el cese de tal estado, que tiene las siguientes limitaciones:
a) Cuando hay pacto vinculante entre los partícipes para continuar la situación indivisoria por el tiempo autorizado por la ley o resulta impuesta por el donante o testador, que no es caso que nos ocupa; b) Si la cosa resultase inservible, según su uso y destino, por consecuencia de la división a practicar (artículo 401) y
Legislador optó por la solución de proceder a la venta pública con reparto del precio obtenido (Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de mayo de 1999).
3.3. Exclusión
En el párrafo segundo del artículo 400 Código Civil se admite la posibilidad de un pacto de exclusión de la división, aunque para tal pacto se exigirá la unanimidad de los partícipes, si bien no cabe que el mismo sea indefinido ni perpetuo, al ser irrenunciable; según el precepto ha de ser por tiempo determinado que no exceda de diez años, si bien se permite su prórroga, mediante un nuevo pacto, por unanimidad y por el mismo plazo máximo de diez años.
No se trata de un supuesto de exclusión cuando la cosa sea materialmente indivisible, por cuanto en tal caso se impedirá la división material, pero no la económica.
A su vez, también podrá excluirse la división por un acto unilateral del testador respecto de la división de la herencia entre los coherederos, que permite, aunque de manera limitada, el artículo 1056 Código Civil.
3.4. Modos de practicar la división
Para la división de la cosa común los condueños disponen de tres procedimientos, dos extrajudiciales (por los propios copropietarios o por árbitros) y uno judicial (por el ejercicio de la acción procesal).
En todo caso, los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común, y oponerse a la que se verifique sin su concurso (artículo 403) aunque no podrán impedirla.
De igual modo, serán aplicables a la división las reglas concernientes a la división de la herencia (artículo 406 Código Civil).
a) Por los propietarios
Es el llamado contrato divisorio, el artículo 402 se limita a preverlo, se precisará la unanimidad, y se ha de estar a los pactos establecidos (autonomía de la voluntad con las limitaciones de los artículos 1255 y 1258 Código Civil) y a las normas subsidiarias de partición de la herencia.
b) Por árbitros o amigables componedores
Se refiere a esta forma el artículo 402 Código Civil, los árbitros serán nombrados por los partícipes y deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos en metálico. No se trata de los árbitros de la Ley de Arbitraje, a no ser que se promueva litigio y los partícipes acudan al arbitraje de la citada ley evitando el proceso judicial.
c) División judicial (actio communi dividundo)
Se deriva del artículo 400, y se ejercitará mediante la correspondiente acción procesal, en procedimiento declarativo que corresponda a su cuantía (artículos 249.2 y 250.2 Ley de Enjuiciamiento Civil).
Si la cosa fuera divisible se efectuará mediante la división material, por lo que se adjudicará una parte o porción a cada copropietario. Si se tratare de un edificio será posible la división mediante la constitución de la propiedad horizontal (artículo 401 párrafo segundo).
Si la cosa fuera indivisible, bien por indivisibilidad material (artículo 404) o porque de efectuarse resultare inservible para el uso a que se destina (artículo 401 párrafo primero), en tales casos se efectuará la división económica, bien mediante la adjudicación a uno de ellos indemnizando a los demás según sus respectivas cuotas, o de no existir tal acuerdo, se procederá a su venta y se repartirá el precio (artículo 404).
herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga". Y por lo tanto, cualquier copropietario podrá pedir la venta en pública subasta, pues en tal caso resulta claro que falta el acuerdo de adjudicación a uno de ellos a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.
3.5. Efectos de la división de la cosa común
• Efectos en relación a las personas de los condueños:
- Convertir la cuota ideal y abstracta de cada partícipe en una porción determinada y material sobre la cosa o el derecho. La copropiedad, por el hecho de la división, queda transformada en propiedad individual.
- Entenderse, por ministerio de la Ley, que cada uno de los partícipes en la cosa común ha poseído exclusivamente durante la indivisión la parte que al disolverse le correspondiere.
- Imponer materialmente a los condueños la obligación de responder de la evicción y saneamiento de los bienes adjudicados, salvo estipulación en contrario (artículo 1069, en relación con el 406).
- Otorgar derecho a los comuneros para reclamar de los otros copartícipes los pagos que hubieren hecho por cuenta de la comunidad, y asimismo para que se les rinda cuenta de la administración y se les entreguen las rentas o frutos percibidos.
• Efectos en relación a los bienes o derechos de la comunidad:
A pesar de la partición, subsisten de modo indivisible las servidumbres afectas al inmueble (artículo 535 del Código Civil), y las hipotecas constituidas sobre el mismo (artículo 123 de la Ley Hipotecaria). Respecto a los censos está establecido que si la finca o fincas indivisas estuvieren gravadas con censo, no pueden dividirse sin el consentimiento del censualista (artículo 1618 del Código Civil).
• Efectos de la división respecto a terceros:
Por terceros, con relación al acto de partición, ha de entenderse quienes no han tenido intervención en ella, y, por lo tanto, no son los partícipes ni sus representantes o cesionarios, a pesar de que el Código Civil asimila éstos últimos a los acreedores en el artículo 403.
Los terceros, séanlo en virtud de un derecho real, o por virtud de una obligación personal, tienen los siguientes derechos:
- El de impugnar la división ya consumada, aunque sólo en el caso de mediar fraude o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez. El artículo 403 establece que los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez.
