BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Penelitian
Kegiatan bisnis merupakan salah satu kegiatan yang umum dilakukan setiap individu, karena dengan berbisnis dapat menghasilkan uang yang diperlukan setiap individu untuk memenuhi keinginan dan kebutuhannya. Dalam melakukan kegiatan bisnis, tiap individu dapat memanfaatkan sumber daya yang dimiliki untuk berbisnis demi memperoleh keuntungan, termasuk memanfaatkan rumah menjadi lahan bisnis, seperti rumah kost atau yang disebut juga Indekost untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal sementara bagi konsumennya.
Usaha rumah kost umumnya banyak ditemukan di daerah yang berdekatan dengan pusat kegiatan rutinitas, salah satunya di lingkungan Padang Bulan sekitar Universitas Sumatera Utara (USU). Karena rumah kost adalah kebutuhan tersendiri bagi mahasiswa USU, maupun mahasiswa universitas lain, bahkan karyawan-karyawan yang bekerja di daerah berdekatan dengan lokasi tersebut. Hal ini membuat permintaan konsumen meningkat sehingga pertumbuhan jumlah usaha rumah kost di daerah tersebut juga meningkat.
Pada awalnya, usaha rumah kost dipandang sebagai usaha sampingan dimana rumah yang dihuni memiliki beberapa kamar kosong untuk di sewakan. Namun seiring perkembangan zaman dan permintaan yang meningkat, usaha ini kebanyakan menjadi rumah yang khusus dibangun seluruhnya untuk dijadikan
kamar-kamar yang nantinya untuk disewakan. Sehingga membuat usaha ini menjadi lebih memiliki prospek penghasilan yang cukup tinggi.
Pengelolaan yang baik pada usaha ini dapat menciptakan suatu usaha bisnis yang berprofitabilitas cukup tinggi, untuk itu perlu diadakannya suatu pengembangan strategi bisnis demi terciptanya hal tersebut. Karena dengan pengelolaan yang baik pada usaha rumah kost ini, dapat meningkatkan pendapatan usaha tersebut.
Berdasarkan pengamatan, penulis mencoba untuk mengelompokkan suatu klasifikasi dari usaha rumah kost yang ada di daerah Padang Bulan. Ada pun tujuan penulis dalam pengelompokkan tersebut untuk dapat menganalisa jenis-jenis dari usaha rumah kost yang ada di sekitar daerah tersebut.
Beberapa faktor yang dapat mempengaruhi mahasiswa dalam memilih kost-kostan adalah desain bangunan, harga sewa, lokasi, fasilias, dan lainnya. Namun faktor yang paling menonjol pada rumah kost yang ada di kelurahan Padang Bulan adalah harga sewa yang ditawarkan, diikuti dengan fasilitas yang merupakan faktor yang juga berperan dalam mengelompokkan rumah kost ini. Sehingga faktor-faktor ini digunakan untuk mengklasifikasikan usaha rumah kost, diklasifikasikan sebagai berikut:
Klasifikasi Usaha rumah kost di Kelurahan Padang Bulan
NO. TYPE Harga Sewa /
Bulan Fasilitas Secara Umum
1. Kelas A > Rp. 500.000 TV, Meja, Kursi, Lemari, Kasur, AC, Kamar Mandi dalam, Lap. Parkir, CCTV, WiFi, Satpam, Cleaning service, WC/Kamar Mandi Umum, dll.
2. Kelas B Rp. 300.000 s/d Rp. 500.000
TV, Meja, Kursi, Lemari, Kasur, AC, Kamar Mandi dalam, Lap. Parkir, CCTV, WiFi, Satpam, Cleaning service, WC/Kamar Mandi Umum, dll.
3. Kelas C < Rp. 300.000 WC/Kamar Mandi Bersama. Sumber : olahan peneliti
Tabel 1.1 Klasifikasi Usaha Rumah Kost di Kelurahan Padang Bulan Sesuai dengan tabel diatas, maka dapat dilihat bahwa Kelas A merupakan usaha kost yang harga sewanya tertinggi yaitu lebih dari Rp.500.000/bulan, harga tersebut diikuti dengan fasilitas yg disediakan seperti; TV, meja, kursi, lemari, kasur, AC, kamar mandi didalam kamar yang disewakan. dan memiliki sarana umum, seperti; lapangan parkir, CCTV, WiFi, satpam, cleaning service, dan lainnya di dalam usaha rumah kostnya. Dan pada Kelas B, harga sewa yang ditawarkan lebih rendah dari Kelas A. Sedangkan pada Kelas C, memiliki harga sewa paling rendah yaitu kurang dari Rp. 300.000/bulan, diikuti dengan menyediakan kamar kosong tanpa fasilitas kamar dan memiliki sarana umum berupa WC/kamar mandi umum. Harga-harga sewa yang tertera pada tiap Kelas pada tabel di atas diperhitungkan dalam jangka waktu bulanan. Adapun klasifikasi ini dipertimbangkan dengan diadakannya pengamatan ke beberapa usaha kost di daerah kelurahan Padang Bulan, kecamatan Medan Baru, Medan.
Tetapi pada kenyataannya cukup banyak pengusaha rumah kost yang berada di daerah sekitar USU kurang memperdulikan masalah pengelolaan yang lebih lanjut untuk mengembangkan usahanya tersebut, sehingga membuat usahanya tertinggal dari pesaingnya.
Sama halnya dalam kasus ini, beberapa usaha rumah kost yang berada di daerah kelurahan Padang Bulan. Banyak dari mereka yang telah cukup lama bergelut dibidang usaha ini, namun tidak melakukan pengembangan terhadap usahanya tersebut. Sehingga usahanya ini memperoleh pendapatan yang sama pada tiap periodenya, dan melewatkan kesempatan untuk menigkatkan pendapatan dari usaha yang berprospek cukup tinggi ini. Oleh karena itu, banyak rumah kost yang berada di daerah kelurahan Padang Bulan masih berada dalam Kelas C.
Di sisi lain telah muncul beberapa usaha rumah kost besar yang didirikan oleh pemilik modal yang besar. Keberadaan rumah kost baru, menjadi pesaing dalam mendapatkan sewa bagi para pengusaha rumah kost kecil yang berada di daerah tersebut. Sehingga dengan begitu usaha rumah kost di kelurahan Padang Bulan yang masih berada di Kelas C perlu mengembangkan strategi bisnis, untuk meningkatkan daya saingnya.
Dan untuk meningkatkannya, perlu dilakukan pengembangan usaha pada masing-masing usaha rumah kost Kelas C tersebut. Namun jika dalam pengembangan atau pun pengelolaan usaha tersebut tidak dikelola dengan baik, maka akan berdampak buruk bagi usahanya di masa yang akan datang. Sehingga dalam hal ini dibutuhkan pengembangan juga pada strategi bisnisnya agar pengembangan usaha yang dilakukan berjalan sukses.
Proses dalam melakukan pengembangan usaha tersebut dibutuhkan strategi bisnis, dan untuk menentukan dan mengembangkan strategi tersebut dibutuhkan analisis tentang berbagai hal yang terkait dengan usaha kost tersebut. Sehingga untuk menganalisisnya dapat dilakukan dengan menggunakan Analisis SWOT.
Analisis SWOT merupakan metode perencanaan strategis yang digunakan untuk mengevaluasi faktor-faktor lingkungan dari suatu usaha. Terdapat 2 lingkungan dari suatu usaha, meliputi lingkungan eksternal dan lingkungan internal. Kedua lingkungan tersebut merupakan faktor-faktor yang akan menentukan apa kekuatan, kelemahan, kesempatan, dan ancaman dari usaha tersebut. Sehingga dengan menganalisis dengan menggunakan Strategi SWOT ini, dapat menyimpulkan strategi bisnis yang harus diambil oleh usaha rumah kost Kelas C untuk meningkatkan pendapatan usahanya.
Untuk pemahaman lebih lanjut maka peneliti mereferensi beberapa penelitian terdahulu yang berhubungan dengan Analisis SWOT dalam membuat dan menentukan strategi bisnis dari berbagai usaha untuk menjadi bahan referensi bagi peneliti dalam membuat dan mengembangkan strategi dari usaha rumah kost yang sedang diteliti, berikut beberapa penelitian terdahulu dan hasil dari penelitiannya:
Puji Maulansyah (2012) yang melakukan penelitian dengan judul “Analisis Faktor Internal dan Eksternal melalui Pendekatan SWOT dalam upaya penentuan Strategi Pengembangan Bisnis di Rumah Makan Khas Sunda Pak H.Ihin Jl.raya puncak km 92 Cipanas Cianjur” dan dari hasil penelitian yang diperolehnya strategi yang perlu diterapkan untuk strategi pengembangan bisnis di Rumah makan khas sunda pak H. Ihin Jl. Raya puncak KM 92 Cipanas Cianjur adalah strategi agresif yaitu menciptakan strategi yang menggunakan kekuatan untuk memanfaatkan peluang.
Selanjutnya pada penelitian Rifky Fathoni Failosofi (2012) yang berjudul “Analisis faktor-faktor eksternal dan internal dalam pengambilan keputusan
strategi pada doorsmeer Prima mobil di jalan karya jaya kelurahan Pangkalan mashur kecamatan Medan johor” dengan menggunakan analisis SWOT mendapatkan hasil penelitian yaitu Doorsmeer Prima Mobil Medan terletak pada Kuadran I (Agresif). Dimana memiliki bobot nilai yang baik dalam lokasi yang strategis.
Kemudian Rukmini (2011) dengan penelitiannya yang berjudul “Analisis SWOT Dalam Menentukan Strategi Pemasaran Pada Rumah Makan Kamang Jaya Medan” memperoleh hasil penelitian yaitu Strategi yang dilakukan Rumah Makan Kamang Jaya sudah cukup baik, akan tetapi pengelola belum sepenuhnya melakukan strategi pemasaran yang tepat untuk Rumah Makan Kamang Jaya.
Patia Junjungan Monangdo (2009) dengan judul “Perencanaan Strategi Pengembangan Produk Perusahaan Dengan Metode Analisis SWOT dan Analisis Faktor di PT. Radio Anugerah Pradana Muda” mendapatkan hasil penelitian yang merupakan Rencana pengembangan produk, yaitu: - Mengubah keseluruhan isi acara yang terlalu mirip dengan Akustar. Acara menampilkan ide-ide baru dan segar yang berbeda dari acara yang lain. - Mengubah waktu penyiaran acara dari Sabtu malam pukul 9-10 malam ke hari lain. Karena pada Sabtu malam, banyak pendengar yang sebagian besar anak muda lebih banyak menghabiskan waktu di luar rumah dan tidak mendengarkan radio. - Mengubah jadwal acara dari tiga kali seminggu menjadi sekali seminggu agar pendengar tidak terlalu bosan.
Yang terakhir Dwie Vikha Soraya (2009) yang judul penelitiannya adalah “Strategi Pengembangan Usaha Tanaman Obat Keluarga (TOGA)” dan hasil penelitiannya adalah Strategi pengembangan yang digunakan pada usaha
produk tanaman obat keluarga (TOGA) dan Menggalakan sosialisasi pemanfaatan budidaya tanaman obat keluarga (TOGA).
Dari beberapa penelitian terdahulu di atas, dapat disimpulkan bahwa berbagai keadaan lingkungan dari masing-masing usaha dapat menentukan strategi apa yang cocok dengan kondisi usahanya.
Berdasarkan latar belakang masalah diatas, maka judul yang dapat diambil dalam penelitian ini adalah: “Analisis Strengths Weaknesses Opportunities Threats Untuk Pengembangan Strategi Bisnis Usaha Rumah Kost (Studi Kasus Pada Usaha Rumah Kost Daerah Kelurahan Padang Bulan, Kecamatan Medan Baru, Medan)”.
1.2 Pembatasan Masalah
Pembatasan masalah merupakan hal yang penting untuk menghindari ruang lingkup pembahasan yang terlalu luas sehingga dapat mengaburkan hasil dari penelitian, adapun batasan masalah yang diteliti adalah:
1. Penelitian ini dilakukan pada usaha rumah kost yang sudah didirikan dan khusus mendirikan bangunan yang seluruhnya merupakan kamar-kamar untuk disewakan dan tidak seatap dengan pemiliknya.
2. Penelitian dilakukan di daerah yang berdekatan dengan USU, yaitu kelurahan padang bulan, kecamatan medan baru, Medan.
3. Penelitian yang dilakukan, untuk menentukan dan mengembangkan strategi bisnis demi meningkatkan pendapatan pada usaha rumah kost Kelas C di kelurahan Padang bulan, Medan.
1.3 Perumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang masalah diatas, maka peneliti merumuskan masalah dalam penelitian ini sebagai berikut:
1. Bagaimana kondisi faktor lingkungan internal usaha rumah kost Kelas C di kelurahan Padang Bulan, Medan?
2. Bagaimana kondisi faktor lingkungan eksternal usaha rumah kost Kelas C di kelurahan Padang Bulan, Medan?
3. Strategi apakah yang tepat dalam meningkatkan pendapatan usaha rumah kost Kelas C di kelurahan Padang Bulan, Medan?
1.4 Tujuan Penelitian
Sesuai dengan perumusan masalah diatas, maka tujuan dalam penilitian ini adalah:
1. Untuk mengetahui kondisi faktor lingkungan internal usaha rumah kost Kelas C di kelurahan Padang Bulan, Medan.
2. Untuk mengetahui kondisi faktor lingkungan eksternal usaha rumah kost Kelas C di kelurahan Padang Bulan, Medan.
3. Untuk menentukan strategi yang tepat dalam meningkatkan pendapatan usaha rumah kost Kelas C di kelurahan Padang Bulan, Medan.
1.5 Manfaat Penelitian
Hasil dari penelitian ini diharapkan nantinya akan memberikan manfaat sebagai berikut:
1. Secara Praktis, hasil dari penelitian ini dapat digunakan sebagai pertimbangan bagi pengusaha usaha rumah kost yang ada untuk mengambil keputusan-keputusan dalam upaya meningkatkan pengembangan usaha yang dimilikinya, dan juga diharapkan memberikan dampak sosial terhadap penduduk setempat dalam pemahaman tentang pentingnya pemanfaatan secara manajerial dalam mengolah tempat tinggalnya menjadi lahan usaha yang menjanjikan, dan sekaligus dapat meningkatkan perekonomiannya.
2. Secara Akademis, hasil dari penelitian ini dapat digunakan sebagai bahan perbandingan dan informasi bagi pihak-pihak yang berkepentingan dalam melakukan penelitian sekaligus dapat memberikan kontribusi secara langsung maupun tidak langsung bagi kepustakaan Departemen Ilmu Administrasi Bisnis.
BAB II
KERANGKA TEORI
2.1 Indekost
Kost atau indekost adalah sebuah jasa yang menawarkan sebuah kamar atau tempat untuk ditinggali dengan sejumlah pembayaran tertentu untuk setiap periode tertentu (umumnya pembayaran per bulan). Kata "kost" sebenarnya adalah turunan dari frasa bahasa Belanda "In de kost". Definisi "In de kost" sebenarnya adalah "makan di dalam" namun bila frasa tersebut dijabarkan lebih lanjut dapat pula berarti "tinggal dan ikut makan" di dalam rumah tempat menumpang tinggal. (id.wikipedia.org/wiki/Indekost (
Menurut kamus besar bahasa indonesia, indekos adalah tinggal di rumah orang lain dengan atau tanpa makan (dengan membayar setiap bulan); memondok.
2.2 Jasa
2.2.1 Pengertian Jasa
Menurut Jasfar (2009:17) Jasa adalah setiap tindakan atau aktifitas dan bukan benda, yang dapat ditawarkan oleh suatu pihak kepada pihak lain, yang mana pada dasarnya bersifat intangible (tidak berwujud fisik), konsumen terlibat secara aktif dalam proses produksi dan tidak menghasilkan kepemilikan sesuatu.
Menurut Nasution (2009:6) Jasa merupakan semua aktivitas ekonomi yang hasilnya tidak merupakan produk dalam bentuk fisik atau konstruksi, yang biasanya dikonsumsi pada saat yang sama dengan waktu yang dihasilkan dan
