PENGARUH KEBERADAAN UNIVERSITAS PARAHYANGAN TERHADAP PERUBAHAN HARGA LAHAN DI SEKITARNYA

(1)

PENGARUH KEBERADAAN

UNIVERSITAS PARAHYANGAN TERHADAP

PERUBAHAN HARGA LAHAN DI SEKITARNYA

TESIS

Karya tulis sebagai salah satu syarat

untuk memperoleh gelar Magister dari

Institut Teknologi Bandung

Oleh

SALDY FITRIANDA SABARUDIN

NIM : 25405007

Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota

INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG

2007

(2)

ABSTRAK

PENGARUH KEBERADAAN UNIVERSITAS PARAHYANGAN TERHADAP

PERUBAHAN HARGA LAHAN DI SEKITARNYA

Oleh

Saldy Fitrianda Sabarudin

NIM : 25405007

Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota – ITB

Pembimbing: Ir. Haryo Winarso, M.Eng., Ph.D.

Nilai dan harga suatu lahan semakin meningkat seiring dengan intensitas kegiatan

yang terus bertambah. Suatu aktifitas dengan efek turunannya, akan meningkatkan

kebutuhan akan lahan. Hal ini juga terjadi di kawasan Ciumbuleuit, yang mengalami

peningkatan aktivitas setelah keberadaan UNPAR. Namun, dinamika dari perubahan

pola harga lahan yang terjadi di kawasan Ciumbuleuit masih belum teridentifikasi

dengan baik. Tesis ini bertujuan untuk menjelaskan perngaruh keberadaan UNPAR

terhadap dinamika harga lahan di kawasan Ciumbuleuit. Metode yang digunakan

dalam penelitian ini merupakan kombinasi teknik analisis spasial, dengan cara overlay

peta secara time series dan statistik deskriptif serta asosiatif, dengan mengkaitkan pola

perkembangan fasilitas pendukung yang bersifat ekonomi, serta pengaruh keberadaan

UNPAR terhadap pola harga lahan.

Hasil studi menunjukan bahwa keberadaan UNPAR memberikan pengaruh terhadap

perkembangan fasilitas publik yang bersifat ekonomi di kawasan Ciumbuleuit.

Diawali dengan permintaan terhadap fasilitas kamar sewa, kemudian diikuti oleh

fasilitas-fasilitas lainnya yang mendukung aktifitas mahasiswa. Proses tersebut

menyebabkan perbaikan pada kondisi fisik di sekitar UNPAR, yang mengakibatkan

perubahan pada pola harga lahan di kawasan sekitarnya.

Hasil studi secara akademis memberikan wawasan baru, secara praktis dapat menjadi

masukan untuk kebijakan perencanaan dan pengembangan suatu wilayah yang terkait

dengan keberadaan fasilitas pendidikan, dalam hal ini universitas. Masukan tersebut

diantaranya, menjadikan universitas sebagai salah satu bagian yang terintegrasi

dengan wilayah secara menyeluruh, sehingga perkembangan dari universitas dapat

diwadahi sesuai dengan kemampuan kawasan tersebut.

Kata kunci: UNPAR, fasilitas pendidikan, forward linkages, pola harga lahan, overlay

peta secara time series.

(3)

ABSTRACT

PARAHYANGAN UNIVERSITY INFLUENCED ON

THE LAND PRICES CHANGES ON ITS SURROUNDING AREA

By

Saldy Fitrianda Sabarudin

NIM : 25405007

The value and prices of land will increase along with the growth of activities in the

area. Such activities and the derivative effect will increase the need of land. This case

also occurs in Ciumbuleuit area, which is experiencing activity’s growth along with

the existence of UNPAR. Yet, the dynamic of land price’s pattern in this area have not

been well identified. This thesis explains the dynamic of land price’s generated by

UNPAR. The research combine spatial and statistic analysis to explain the relation of

university’s economic supporting facilities, and land price within the area.

The result shows that the existence of UNPAR is influencing the development of

economic public facilities in the area; initiated by the increasing demand of rented

room and then followed by other economic facilities. The process has caused the

physical improvement, and result land price changes of the area.

The result advances concept to the policy in planning and development of the area

where the education facilities exist. University should consider as one variable in the

spatial planning, so the university will be integrate to the surrounding area.

Keywords: education facility, forward linkages, economic supporting facilities, land

price pattern.

(4)

DAFTAR ISI

Halaman

ABSTRAKSI ... i

DAFTAR ISI ... ii

DAFTAR GAMBAR ... v

DAFTAR TABEL ... viii

DAFTAR LAMPIRAN ... x

BAB I PENDAHULUAN

I.1 Latar Belakang Masalah ... 1

I.2 Perumusan Masalah... 3

I.3 Tujuan dan Sasaran Penelitian... 5

I.4 Relevansi Studi ... 5

I.5 Ruang Lingkup Penelitian ... 6

I. 5.1 Lingkup Wilayah Studi... 6

I. 5.2 Lingkup Materi ... 7

I.6 Kerangka Pemikiran ... 7

I.7 Sistematika Penulisan ... 7

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

II.1 Pemahaman Dasar mengenai Lahan ... 11

II.1.1 Teori Nilai dan Harga Lahan... 12

II.1.2 Tanah Sebagai Komoditas dan Pengaruhnya terhadap

Ekonomi Lahan di Perkotaan... 14

II.2 Pengaruh Permintaan terhadap Dinamika suatu Kawasan ... 18

II.3 Pembangunan Fasilitas Publik ... 19

II.3.1 Universitas sebagai Fasilitas Publik dan Pengaruhnya

Terhadap Perkembangan Kawasan ... 20

II.3.2 Forward Linkages dan Universitas ... 23

II.3.2.1 Teori Linkages... 23

II.3.2.2 Linkages dari Keberadaan Universitas... 23

II.3.2.3 Pengaruhnya terhadap Harga Lahan ... 24

II.3 Kesimpulan... 25

BAB III DESAIN RISET

III.1 Pendekatan Studi... 27

III.2 Definisi Operasional ... 28

III.3 Kerangka Penelitian ... 30

III.4 Metode Pengumpulan Data... 31

III.4.1 Penetapan Wilayah Studi dan Lokasi Pengamatan ... 35

III.4.2 Waktu dan Lokasi Riset ... 37

III.4.3 Teknik Pengumpulan Data... 37

III.5 Metode Analisis Data... 39

III.5.1 Analisis Perubahan Harga Lahan dan Kaitannya

Dengan Perkembangan Wilayah Studi

Sebelum Keberadaan UNPAR ... 41

(5)

Halaman

III.5.1 Analisis Perubahan Harga Lahan dan Kaitannya

Dengan Perkembangan Wilayah Studi

Sebelum Keberadaan UNPAR ... 42

BAB IV UNPAR DALAM KONTEKS PERKEMBANGAN KELURAHAN

HEGARMANAH DAN KELURAHAN CIUMBULEUIT

IV.1 Gambaran Umum Kelurahan Hegarmanah dan

Kelurahan Ciumbuleuit ... 44

IV.1.1 Perkembangan Aspek Fisik ... 41

IV.1.2 Perkembangan Aspek Ekonomi... 44

IV. 1. 2. 1 Aktifitas Ekonomi... 45

IV. 1. 2. 2 Perkembangan Fasilitas Umum ... 45

IV. 1. 3 Perkembangan Pada Aspek Sosial... 50

IV.1.3.1 Pertumbuhan Penduduk ... 51

IV.1.3.2 Keberadaan Mahasiswa ... 52

IV.2 Gambaran Umum UNPAR ... 54

IV.2.1 Sejarah ... 54

IV.2.2 Perkembangan Fisik... 54

IV.2.3 Perkembangan Mahasiswa... 56

BAB V PERKEMBANGAN HARGA LAHAN DAN KAITANNYA DENGAN FORWARD LINKAGES DARI KEBERADAAN UNPAR

V.1 Perkembangan Harga Lahan di Wilayah Studi ... 59

V.2 Perkembangan Harga Lahan Sebelum Keberadaan UNPAR ... 62

V. 2. 1 Harga Lahan... 63

V.2.1.1 Harga Lahan Tahun 1965... 63

V.2.1.2 Harga Lahan Tahun 1975... 67

V.2.2 Keterkaitan Antara Harga Lahan dan Jumlah Kamar Sewa ... 71

V.2.3 Keterkaitan Antara Harga Lahan dan Toko – Warung ... 78

V.2.4 Keterkaitan Antara Harga Lahan dan Rumah Makan –

Kantin... 87

V.2.5 Kesimpulan Dari Perkembangan Harga Lahan yang Terjadi

Sebelum Keberadaan UNPAR (1965 – 1975) ... 92

V.3 Perkembangan Harga Lahan Setelah Keberadaan UNPAR... 96

V.3.1 Harga Lahan ... 97

5. 3. 1. 1 Harga Lahan Tahun 1990... 98

5. 3. 1. 2 Harga Lahan Tahun 2005...101

V.3.2 Keterkaitan Antara Harga Lahan dan Jumlah Kamar Sewa ...104

V.3.3 Keterkaitan Antara Harga Lahan dan Jumlah Toko – Warung..113

V.3.4 Keterkaitan Antara Harga Lahan dan Jumlah Rumah Makan –

Kantin...120

V.3.5 Keterkaitan Antara Harga Lahan dan Jumlah usaha Foto Copy 127

V.3.6 Keterkaitan Antara Harga Lahan dan Jumlah usaha Warnet ...132

V.3.7 Kesimpulan Dari Perkembangan Harga Lahan yang

Terjadi Setelah Keberadaan UNPAR (1975 – 2005)...136

(6)

Halaman

BAB VI PENUTUP

VI. 1 Temuan Studi...144

VI. 2 Kesimpulan ...149

VI. 3 Implikasi Kebijakan...152

VI. 4 Kelemahan Studi...154

VI. 5 Saran Studi Lanjutan...155

DAFTAR PUSTAKA 156

(7)

DAFTAR GAMBAR

Halaman

Gambar 1.1. Kerangka Pemikiran ... 7

Gambar 2.1. Faktor-faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan ... 13

Gambar 2.2. Kaitan antara Harga lahan dan kegiatan pembangunan ... 23

Gambar 3.1. Peta Wilayah Studi... 29

Gambar 4.1. Peta Pembagian Wilayah Pembangunan... 38

Gambar 4.2. Peta Kelurahan Ciumbuleuit ... 40

Gambar 4.3. Peta Kelurahan Hegarmanah... 41

Gambar 4.4. Gambar 4.4 Peta Tata Guna Lahan Kota Bandung ... 44

Gambar 4.5 Jumlah Toko - Warung di Kelurahan Hegarmanah dan Kelurahan Ciumbuleuit ... 46

Gambar 4.6 Jumlah Kamar Sewa di Kelurahan Hegarmanah dan Kelurahan Ciumbuleuit ... 47

Gambar 4.7. Jumlah Rumah makan - Kantin di Kelurahan Hegarmanah dan Kelurahan Ciumbuleuit ... 49

Gambar 4.8. Jumlah Foto Copy di Kelurahan Hegarmanah dan Kelurahan Ciumbuleuit ... 49

Gambar 4.9. Jumlah Warnet di Kelurahan Hegarmanah dan Kelurahan Ciumbuleuit ... 50

Gambar 4.10. Pertumbuhan Jumlah Penduduk di Kelurahan Hegarmanah dan KelurahanCiumbuleuit ... 51

Gambar 4.11. Perbandingan Jumlah Penduduk dan Jumlah Mahasiswa UNPAR ... 53

Gambar 4.12. Jumlah Mahasiswa UNPAR ... 57

Gambar 4.13. Perbandingan Jumlah Mahasiswa Yang Berada Di Dalam Dan Di Luar Daerah Ciumbuleuit Tahun 1965 – 2005 ... 58

Gambar 5.1. Peta Harga Lahan Kelurahan Hegarmanah Tahun 1965... 64

Gambar 5.2. Peta Harga Lahan Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 1965 ... 65

Gambar 5.5. Peta Persebaran Kamar Sewa Kelurahan Hegarmanah Tahun 1965 ... 73

Gambar 5.6. Peta Persebaran Kamar Sewa Kelurahan Hegarmanah Tahun 1975 ... 77

Gambar 5.7. Peta Persebaran Kamar Sewa Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 1975 ... 77

Gambar 5.8. Peta Persebaran Kamar Sewa Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 1975 ... 82

(8)

Halaman

Gambar 5.9. Peta Persebaran Toko - Warung Kelurahan Ciumbuleuit

Tahun 1965 ... 82

Gambar 5.10. Peta Persebaran Toko - Warung Kelurahan Hegarmanah Tahun 1975 ... 86

Gambar 5.11. Peta Persebaran Toko - Warung Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 1975 ... 86

Gambar 5.12. Peta Persebaran Rumah Makan-Kantin Kelurahan Ciumbuleuit tahun 1965... 87

Gambar 5.13. Peta Persebaran Rumah Makan-Kantin Kelurahan Hegarmanah Tahun 1975... 91

Gambar 5.14. Peta Persebaran Rumah Makan-Kantin Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 1975 ... 91

Gambar 5.15. Iso5alue Harga Lahan Tahun 1965 ... 92

Gambar 5.23. Perbandingan Jumlah Mahasiswa Berdasarkan Tempat Tinggal Tahun 1990... 104

Gambar 5.24. Peta Jumlah Kamar Sewa Kelurahan Hegarmanah Tahun 1990 ... 108

Gambar 5.25. Peta Jumlah Kamar Sewa Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 1990... 108

Gambar 5.26. Perbandingan Jumlah Mahasiswa Berdasarkan Tempat Tinggal Tahun 2005... 111

Gambar 5.27. Peta Jumlah Kamar Sewa Kelurahan Hegarmanah Tahun 2005 ... 112

Gambar 5.28. Peta Jumlah Kamar Sewa Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 2005... 112

Gambar 5.29. Peta Jumlah Toko - Warung Kelurahan Hegarmanah Tahun 1990 ... 116

Gambar 5.30. Peta Jumlah Toko - Warung Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 1990... 116

Gambar 5.31. Peta Jumlah Toko - Warung Kelurahan Hegarmanah Tahun 2005 ... 119

Gambar 5.32. Peta Jumlah Toko - Warung Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 2005... 119

Gambar 5.33. Peta Jumlah Rumah Makan - Kantin Kelurahan Hegarmanah Tahun 1990 ... 123

Gambar 5.34. Peta Jumlah Rumah Makan - Kantin Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 1990 ... 123

Gambar 5.35. Peta Jumlah Rumah Makan - Kantin Kelurahan Hegarmanah Tahun 2005 ... 126

Gambar 5.36. Peta Jumlah Rumah Makan - Kantin Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 2005 ... 126

Gambar 5.37. Peta Jumlah Usaha Foto Copy Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 1990 ... 128

Halaman

(9)

Tahun 2005 ... 131

Gambar 5.39 Peta Jumlah Usaha Foto Copy Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 2005 ... 131

Gambar 5.40 Peta Jumlah Warnet Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 1990... 132

Gambar 5.41 Peta Jumlah Warnet Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 2005... 135

Gambar 5.42 Peta Jumlah Warnet Kelurahan Ciumbuleuit Tahun 2005... 135

Gambar 5.43 Kenaikan Harga Lahan Tahun 1965 – 2005 ... 136

Gambar 5.44 Peta Harga Lahan Tahun 1975... 138

Gambar 5.45 Pola Harga Lahan Berdasarkan Keberadaan UNPAR dan Pembangunan Fasilitas Tahun 1990... 138

Gambar 5.46 Pola Harga Lahan Tahun 1990 ... 139

Gambar 5.47 Isovalue Harga Lahan Tahun 1990 ... 140

Gambar 5.48 Peta Harga Lahan Tahun 1975... 141

Gambar 5.49 Pola Harga Lahan Berdasarkan Keberadaan UNPAR dan Pembangunan Fasilitas Tahun Tahun 2007 ... 141

Gambar 5.50 Pola Harga Lahan Tahun 2007 ... 142

Gambar 5.51 Isovalue Harga Lahan Tahun 2005 ... 143

Gambar 6.1 Skema Dari Keterkaitan Antara UNPAR dan Perkembangan Harga Lahan di Wilayah Studi ... 149

(10)

DAFTAR TABEL

Halaman

Tabel 3.1. Data Yang Berasal dari Pemerintah ... 31

Tabel 3.2. Data Yang Berasal dari UNPAR... 32

Tabel 3.3 Data Yang Berasal dari Masyarakat ... 33

Tabel 3.4 Sumber Untuk Wawancara ... 34

Tabel 3.5 Metode Pengumpulan Data... 35

Tabel 4.1. Pertumbuhan Jumlah Kamar Sewa di Kelurahan Hegarmanah ... 47

Tabel 4.2. Pertumbuhan Jumlah Kamar Sewa di Kelurahan Ciumbuleuit... 48

Tabel 4.3. Perbandingan Antara Jumlah Penduduk dan J umlah Mahasiswa di Wilayah Studi ... 53

Tabel 5.1. Informasi Harga Lahan Tahun 1965 ... 66

Tabel 5.2. Perubahan Golongan Harga Lahan Tahun 1975 ... 69

Tabel 5.3. Informasi Harga Lahan Tahun 1975 ... 70

Tabel 5.4. Kelompok Harga Lahan 5s Kelompok Jumlah Kamar Sewa Hegarmanah 1965 - Crosstabulation ... 72

Tabel 5.11. Kelompok Harga Lahan 5s Kelompok Jumlah Kamar Sewa Hegarmanah 1975 - Crosstabulation ... 74

Tabel 5.6. Kelompok Harga Lahan 5s Kelompok Jumlah Kamar Sewa Ciumbuleuit 1975 - Crosstabulation... 75

Tabel 5.7. Kelompok Harga Lahan 5s Kelompok Toko – Warung Hegarmanah Tahun 1965 Crosstabulation... 79

Tabel 5.8. Kelompok Harga Lahan 5s Kelompok Jumlah Toko - Warung Ciumbuleuit Tahun 1965 Crosstabulation ... 79

Tabel 5.9. Kelompok Harga Lahan 5s Kelompok Toko - Warung Hegarmanah 1975 Crosstabulation ... 83

Tabel 5.10. Kelompok Harga Lahan 5s Kelompok Jumlah Toko - Warung Ciumbuleuit 1975 Crosstabulation ... 84

Tabel 5.11. Kelompok Harga Lahan 5s Kelompok Jumlah Rumah Makan - Kantin Hegarmanah 1975 Crosstabulation ... 88

Tabel 5.12 Kelompok Harga Lahan 5s Kelompok Jumlah Rumah Makan – Kantin Ciumbuleuit 1975 Crosstabulation ... 89

Tabel 5.13 Informasi Harga Lahan Tahun 1990 ... 99

Tabel 5.14 Perbandingan Jumlah Kelompok Harga Lahan Tahun 1990 dan 2005.... 101

Tabel 5.15 Informasi Harga Lahan Tahun 2005 ... 102

Tabel 5.16 Kelompok Harga Lahan 5s Kelompok Jumlah Kamar Sewa Kelurahan Hegarmanah 1990 Crosstabulation ... 105

Tabel 5.17 Kelompok Harga Lahan 5s Kelompok Jumlah Kamar Sewa Kelurahan Ciumbuleuit 1990 Crosstabulation ... 106

Tabel 5.18 Kelompok Harga Lahan 5s Kelompok Jumlah Kamar Sewa Kelurahan Hegarmanah 2005 Crosstabulation ... 109

Tabel 5.19 Kelompok Harga Lahan 5s Kelompok Jumlah Kamar Sewa Kelurahan Ciumbuleuit 2005 Crosstabulation ... 110

(11)

Halaman

Tabel 5.20 Kelompok Harga Lahan 5s Kelompok Jumlah

Toko-Warung Kelurahan Hegarmanah 1990 Crosstabulation... 113 Tabel 5.21 Kelompok Harga Lahan 5s Kelompok

Jumlah Toko - Warung Kelurahan Ciumbuleuit Crosstabulation... 114 Tabel 5.22 Kelompok Harga Lahan 5s Kelompok Jumlah

Toko-Warung Kelurahan Hegarmanah 2005 Crosstabulation... 117 Tabel 5.23 Kelompok Harga Lahan 5s Kelompok Jumlah

Toko-Warung Kelurahan Ciumbuleuit 2005 Crosstabulation ... 118 Tabel 5.24 Kelompok Harga Lahan 5s Kelompok Jumlah

Rumah Makan-Kantin Kelurahan Hegarmanah

Tahun 1990 Crosstabulation ... 120 Tabel 5.25 Kelompok Harga Lahan 5s Kelompok Jumlah

Rumah Makan-Kantin Kelurahan Ciumbuleuit

Rumah Makan-Kantin Kelurahan Hegarmanah

Rumah Makan-Kantin Kelurahan Ciumbuleuit

Foto Copy Kelurahan Hegarmanah

Foto Copy Kelurahan Ciumbuleuit

Warnet Kelurahan Hegarmanah

(12)

DAFTAR LAMPIRAN

Halaman

Lampiran A Hasil Survey dan Wawancara Pada Kelurahan Hegarmanah ... 159 Lampiran B Hasil Survey dan Wawancara Pada Kelurahan Ciumbuleuit... 169 Lampiran C Hasil Analisis Chi Square dan Koefisien Kontingensi Sebelum

Keberadaan UNPAR (1965 – 1975) ... 187 Lampiran D Hasil Analisis Chi Square dan Koefisien Kontingensi Setelah

Keberadaan UNPAR (1975 - 2005) ... 191 Lampiran E Format Wawancara dan Observasi ... 202