2.1. Lokasi Tapak
Surabaya Barat pada umurfinya hanya merupakan sarana tempat perbelanjaan biasa yang tidak rekreatif yang mana tidak lagi sesuai dengan tuntutan masyarakatnya yang kebanyakan tergolong sebagai masyarakat kalangan menengah ke atas. Sehingga banyak masyarakat Surabaya Barat yang cenderung untuk berbelanja pada pertokoan di pusat kota yang lebih rekreatif dan lengkap untuk berbelanja sekaligus berekreasi meski jarak yang ditempuh cukup jauh.
Alasan mengapa dipilih Surabaya Barat sebagai tempat untuk mendirikan Mai adalah:
1. Pusat kota Surabaya sudah terlalu padat lalu lintas maupun penduduknya, oleh karena itu sedapat mungkin sebagian dari kepadatan tersebut dialihkan konsentrasinya ke daerah ini, karena daerah ini memiliki potensi besar untuk menarik minat pengunjung dari pusat kota. Selain lingkungan yang mendukung, akses menuju daerah inipun tersebar dengan baik.
Tabel 2.1. Perkembangan Penduduk Surabaya Tahun 1980-1990 Wilayah
Surabaya pusat Surabaya utara Surabaya timur Surabaya selatan Surabaya barat
TOTAL
Penduduk (jiwa) 1980
454.546 431.062 440.002 545.421 146.496 2.017.527
1990 399.036 538.501 665.756 660.780 289.199 2.553.272
2. Lokasi proyek di kawasan perumahan yang padat dengan penduduk kalangan menengah ke atas sebagai sasaran pemasaran.
II
12
3. Merupakan daerah yang akan dikembangkan sebagai kawasan perumahan dengan fasilitas penunjangnya.
4. Animo masyarakatnya akan pusat pertokoan dengan kelas menengah ke atas cukup tinggi.
Selain aspek pencapaian, prasarana dan sarana juga mempengaruhi pemilihan lokasi proyek, berikut ini adalah tabel perbandingan yang di dapat dari Biro Statistik Surabaya.
Tabel 2.2. Perbandingan Antar Tiap Kawasan Di Surabaya
Guna lahan Aksesbilitas Jaringan jalan Lalu lintas Akomodasi Transportasi Fasilitas umum Infrastruktur Lingkungan
Prospek pengembangan TOTAL
Pusat 3 4 4 1 4 4 4 4 1 2 31
Utara 2 4 4 1 2 4 4 4 2 1 28
Selatan 3 4 4 2 2 3 3 3 1 4 29
1 iniur 4 3 3 2 2 2 2 2 4 4 28
Barat 4 4 4 2 4 3 4 3 4 4 36
Keterangan 1 =kurang 2 = cukup 3 = baik 4 = baik sekali
Dengan pertimbangan-pertimbangan di atas, maka Surabaya Barat terpilih sebagai kawasan yang tepat untuk membangun sebuah mal, selanjutnya dipilih 2 alternatif kawasan, yaitu kawasan Grande Family Estate dan kawasan Kota Mandiri Citra Raya
Tabel 2.3. Perbandingan Altematif Lokasi Tapak Kriteria
Guna lahan Aksesbilitas Jaringan jalan Lalu lintas Akoraodasi Transportasi Fasilitas umum Infirastruktur Lingkungan
Prospek pengembangan Jalur service khusus TOTAL
Grande Family Estate
4 1 4 4 2 3 3 4 4 4 1 34
Kota Mandiri Citra Raya
4 3 4 4 2 3 4 4 4 4 4 40
Keterangan 1 = Kurang 2 = Cukup 3 = Baik 4 = Baik Sekali
Melihat perbandingan di atas, maka Kota Mandiri Citra Raya terpilih sebagai lokasi yang tepat bagi proyek ini
Data lokasi :
• Kota Mandiri Citraland di Surabaya = luasnya 1000 ha
• Batas-batas kawasan :
Utara : Kecamatan Tandes dan Benowo Selatan : Kecamatan Karang Pilang Tmur : Kecamatan Dukuh Kupang Barat : Kabupaten Gresik
14
• Batas-batas Tapak:
Utara : Pemukiman
Selatan : Direncanakan akan dibangun Water Park Timur : Jalan Utama
Barat : Direncanakan akan dibangun Theme Park
• Luas Lahan = ±112.200 m2
• KDB = 40-60 % untuk daerah komersial
• KLB =300%
• GSB:
20 m untuk jalan utama
10 m untuk jalan lain yang mengelilingi site.
• Jumlah lantai maksimum = 6 lantai
• Tinggi bangunan maksimum = 80 m
• Keadaan Geologi
Kecamatan Lakarsantri sebagian besar struktur geologinya termasuk pada lapisan plistocene (baik strata sedimentary maupun strata vulcanic)
• Keadaan Topografi
Kawasan proyek ini memiliki permukaan tanah yang tertinggi di seluruh kawasan kodya Surabaya. Ketinggian ± 1,5-40 m di atas permukaan air laut. Kawasan ini merupakan ekor dari pegunungan Kendeng dan membentuk bukit yang diberi nama bukit lidah.
• Keadaan Hidrologi
Citraland sebagian besar tanahnya tandus, tidak memiliki sumber air yang berarti. Tinggi permukaan air tanahnya bisa mencapai 12,5 m.
Untuk mengatasi masalah kesulitan air ini pihak Citraland memasang pipa sepanjang 10 km dari sumber air terdekat yang dilengkapi dengan water treatment plant.
• Di dalam kota mandiri ini merupakan kawasan pariwisata, niaga dan pemukiman yang terpadu dimana fasilitasnya lengkap dan inilah yang menjadi konsep kota mandiri.
• Fasilitas : Citraland Golf dan Country Club, Water Park, Dunia Impian Citraland, Sekolah Internasional, Rumah Sakit modern, Resort Hotel, Kawasan komersial dan Apartment, Shopping Center, Perumahan, Penyediaan air bersih yang melimpah, Jaringan telepon, Utilitas bawah tanah
• Aspek-aspek:
1. Aspek pencapaian :
Pencapaian baik, karena tapak terletak di jalan utama menuju Kawasan Kota Mandiri Citra Raya Surabaya yang cukup besar dengan kondisi jalan yang sangat baik, sehingga akses utama menuju ke tapak sangat
mudahdanjelas.
2. Aspek ekonomis:
Kurang dapat memenuhi kriteria, karena harga tanah relatif mahal.
3. Aspek aktivitas penunjang:
Dekat dengan Kantor Pemasaran PT. Ciputra Surya Tbk. Di samping itu di dekat lokasi tapak terdapat beberapa fasilitas umum dan
komersial yang sudah beroperasi, di antaranya Club House Citraland, area golf. Di sebelah Barat dan Utara tapak dikelilingi oleh perumahan.
4. Aspek prasarana:
Prasarana air, listrik, dan telepon sudah tersedia dan terorganisir dengan baik. Jalan menuju tapak sangat lebar dan dalam kondisi yang sangat baik.
16
2.2 Pendaeraban/Zoning
Berdasarkan site yang ada, zoning pada site ini dapat dibagi menjadi 3 bagian, dimana tiap bagian mewakili tiap situasi yang berbeda satu dengan lainnya. Zoning yang pertama dan ketiga mempunyai karaktenstik yang hampir sama, dimana zoning tersebut sama-sama berbatasan dengan kawasan hiburan lainnya. Zoning pertama berbatasan dengan theme park, sedangkan zoning ketiga berbatasan dengan water park. Sedangkan zoning kedua merupakan pertemuan
antara zoning pertama dan ketiga, dimana zoning ini dapat dijadikan sebagai main entrance dan juga sebagai titik pertemuan dimana berbagai macam kegiatan dapat diselenggarakan di zoning ini.
Mengingat konsep mal, dimana anchor magnet merupakan bagian penting dalam suatu mal, maka dalam pendaerahan ini tidak lepas dari anchor magnet yang tersebar dalam mal ini. Anchor magnet biasahya terdapat pada tiap ujung-ujung maupun inti daripada mal tersebut, dan dalam penyebarannya, anchor magnet tersebut tersebar secara horizontal, bukan vertikal seperti terdapat dalam plaza.
Dengan mengacu pada hasil analisa kebutuhan ruang dan karakteristiknya, analisa tapak dan utilitas serta analisa urban direncanakan pendaerahan tapak. Bagian timur dan utara tapak yang menghadap ke jalan besar direncanakan sebagai daerah penangkap (berdasar analisis urban), di bagian selatan direncanakan sebagai wing kiri daripada mal ini, dimana bagian selatan ini juga merupakan akses menuju ke Theme Park (sesuai dengan perencanaan dari pihak pengembang, dalam hal ini Citraland), penempatan zoning ini mempertimbangkan jalur sirkulasi masyarakat umum yang diprediksi berasal dari jalan besar tembusan dari Mayjen Sungkono sebagai jalan arteri sekunder serta dari arah patung kuda (dalam kawasan citraland) sebagai suatu nodes dan landmark. Bagian barat dari tapak dipakai sebagai wing kanan, dimana bagian barat ini juga diberi akses menuju Water Park (juga termasuk bagian perencanaan dari Citraland). Daerah servis tersebar di bagian-bagian lain sesuai fungsinya sebagai penunjang, namun sebagian besar dikelompokkan di bagian selatan dan barat (agak ke belakang) tapak dimana jaringan utilitas dari luar paling efisien dimasukkan ke dalam site. Dan akhirnya pendaerahan tersebut dipakai sampai dalam perancangan akhir.
IX
Gambar 2.2. Pembagian Zoning
2.2.1. Pengaruh Lingkungan Sekitar Terhadap Tapak
Lingkungan sekitar tapak merupakan kawasan komersial dimana sebagian besar merupakan area perkantoran dan fasilitas hiburan seperti theme park dan water park yang membentuk suatu daerah fasilitas umum yang melayani pemukiman di sekitamya. Berdasarkan hal ini maka bangunan dan lingkungan sekitar berpengaruh pada tapak terutama dalam membentuk suatu ruang kota yang kontinu.
2.2.2. Pengaruh Perancangan Tapak Terhadap Lingkungan Sekitar
Dengan adanya bangunan Mai Futuristik ini, kawasan ini akan bertambah kuat sebagai kawasan fasilitas umum. Adanya plaza menimbulkan arus pedestrian dari Theme Park dan Water Park menuju tapak, sehingga membentuk suatu kawasan hiburan yang memiliki hubungan yang tidak dapat lepas satu sama lain.
2.2.3. Pencapaian Tapak
Pencapaian tapak dimungkinkan dari keempat sisi tapak (2 melalui jalan dan 2 masing-masing melalui water park dan theme park), namun dengan mempertimbangkan karakteristik jalan, zoning serta analisa ruang urban dapat dilihat bahwa main entrance paling potensial bila (dalam hal ini adalah jalan masuk kendaraan bermotor) diletakkan di pertemuan antara sisi timur dan utara
tapak yang mengakses langsung jalan tembusan Mayjen Sungkono yang merupakan jalan arteri sekunder tipe boulevard serta jalan utama menuju kompleks hiburan Citraland. Bila main entrance adalah pintu utama menuju tapak maka dipertimbangkan adanya banyak side entrance untuk mengimbangi banyaknya pengunjung yang datang, sehingga main entrance lebih mengarah pada para pejalan kaki serta kendaraan bermotor, sedangkan side entrance mengarah pada pejalan kaki dan pengguna harian seperti karyawan dan staff.
Dalam pengaplikasiannya, Side entrance dari tapak diletakkan masing- masing 2 pada sisi barat dan 2 pada sisi selatan. Pencapaian pedestrian atau pejalan kaki relatif sama dengan pencapaian kendaraan bermotor, dimana pedestrian dapat memasuki tapak melalui sisi timur dan utara.
Gambar 2.3. Pencapaian Ke Tapak
2.3. Sistem Sirkulasi Dalam Tapak
Sistem sirkulasi dalam tapak mencakup beberapa macam sirkulasi, antara lain sirkulasi kendaraan umum, sirkulasi kendaraan pribadi, sirkulasi servis, sirkulasi pejalan kaki, serta sirkulasi dan sistem parkir. Untuk konsep awalnya serta penerapannya, kendaraan bermotor dipakai dua altematif entrance, main entrance di sisi timur dan side entrance di sisi utara, kedua entrance berhubungan
20
dengan parkir luar dan jalan keluar dari tapak. Jalur dan space untuk sirkulasi dalam site ini dibuat 2 arah, sehingga tidak menimbulkan kemacetan dalam site serta dapat lebih memaksimalkan entrance untuk kendaraan.
2.3.1. Sirkulasi Kendaraan Umum
Khusus untuk kendaraan umum, disediakan tempat parkir di area parkir bagian timur dekat dengan side entrance, jadi pengunjung yang datang maupun yang mau pergi dapat langsung berada didekat side entrance. Kendaraan umum juga dapat langsung menurunkan pengutijung di main entrance, dimana disediakan tempat untuk menurunkan dan menjemput pengunjung sehingga tidak timbul kemacetan yang tidak berarti di sekitar jalur kendaraan bermotor. Konsep tersebut dipakai sampai dengan perancangan akhir.
2.3.2. Sirkulasi Kendaraan Pribadi
Dalam konsep perancangan untuk kendaraan pribadi lebih diutamakan kenyamanan dan keamanan dalam mengemudi, dimana selain disediakan 2 jalur/arah dalam site, juga disediakan banyak entrance serta jalur keluar yang
cukup banyak sehingga tidak terlalu lama berputar-putar dalam site. Dalam pengaplikasiannya, untuk kendaraan pribadi disediakan 4 buah entrance, 2 dari sisi barat (jalan besar) dan 2 dari sisi utara (side entrance), dimana kendaraan dari sisi barat dapat memilih apakah akan masuk basement ataupun parkir di halaman mal. Khusus untuk kendaraan roda dua, disediakan cukup tempat agar tidak ada kekhawatiran tidak mendapat tempat, dimana dalam penerapannya disediakan 2 tempat untuk kendaraan roda dua, yaitu di bagian timur dan juga di bagian utara.
2.3.3. Sirkulasi Service
Dalam konsep awal, service hampir selalu diletakkan di bagian belakang dari bangunan dimana diharapkan tidak mengganggu sirkulasi maupun kegiatan para pengunjung. Dalam pengaplikasiannya, sirkulasi service dapat dicapai melalui jalur kendaraan lainnya dan kemudian masuk ke bagian belakang, dimana disitu terdapat tempat parkir untuk karyawan dan juga tempat loading dock.
Loading dock juga terdapat di basement, dan untuk mendistribusikan barang pada
mal ini dengan cepat dan terkendali melalui basement, maka disediakan 3 loading dock yang didekatnya terdapat lift barang sehingga lebih mudah dalam pelaksanaannya. Untuk mobil pemadam kebakaran sirkulasinya sama dengan sirkulasi service dan jalurnya dapat mencapai segala sisi bangunan.
Gambar 2.4. Sirkulasi Kendaraan Service Dan Pemadam Kebakaran
2.3.4. Sirkulasi Pejalan Kaki
Sistem sirkulasi untuk pejalan kaki dibuat menyebar dengan akses utama melalui sisi timur dari arah terusan Mayjen Sungkono dengan melalui plaza besar yang berfungsi juga sebagai tempat untuk berkumpul. Dari sisi utara dan timur yang juga merupakan side entrance dari tapak, pejalan kaki dapat memasuki site dan berjalan disisi mal. Dan sirkulasi menuju water park dan theme park juga dibuat sedemikian rupa agar pejalan kaki tidak perlu memutar terlalu jauh.
2.3.5. Sirkulasi Dan Sistem Parkir
Seperti yang telah disebutkan di atas, demi kenyamanan serta efektifitas, maka dalam pengaplikasiannya, jalur kendaraan dibuat 2 jalur sehingga tidak menimbulkan kemacetan dan kerumitan dalam site. Sistem parkir terdiri dari parkir di halaman dan basement. Area parkir disediakan bagi kendaraan bermotor baik roda dua maupun roda empat. Parkir halaman dialokasikan pada dua sisi yaitu sisi timur untuk menunjang main entrance dan sisi utara untuk menunjang side entrance.
22
Parkir basement ditujukan untuk mengantisipasi adanya perubahan cuaca seperti hujan dengan mernpertimbangkan perilaku pengunjung yang tidak mau berpanas-panas. Parkir basement ini dapat diakses dari entrance di sisi timur.
Parkir basement berhubungan langsung dengan lantai 1 (melalui tangga) dan juga lantai 2 dan 3 dengan menggunakan lift.
2.4. Pola Penataan Ruang Luar
Ruang luar ditata sedemikian rupa berdasar analisa tapak dan ruang urban. Penataan ruang luar selain dimaksudkan memberikan integrasi antara bangunan dan alam (baik alami maupun buatan) juga dimaksudkan meneruskan tatanan ruang luar yang tejbentuk pada lingkungan sekitar dalam skala urban sehingga terbentuk kesatuan ruang urban yang terencana dan terhubung satu sama lain (kontinu) yang pada akhirnya membentuk tatanan ruang kota yang tepat dan indah.
Adanya ruang terbuka pada sisi utara dari Mai yang untuk sementara ini digunakan sebagai lahan parkir menuntut adanya perimbangan ruang terbuka pada sudut timur laut dari tapak sehingga antara sisi timur dan barat jalan terusan Mayjen Sungkono, yang merupakan suatu edge yang kuat masih terasa sebagai satu kesatuan ruang urban, masih berhubungan satu sama lain. Ruang terbuka ini dapat berwujud lapangan hijau ataupun perkerasan berupa plaza atau lahan parkir namun karena letaknya yang tepat berdekatan dengan water park dan theme park, ruang terbuka diwujudkan sebagai plaza yang berfungsi juga sebagai ruang berkumpul.
Ruang terbuka pada sisi timur dari tapak yang berhadapan dengan jalan terusan Mayjen Sungkono membutuhkan penanganan khusus karenajalan tersebut merupakan sumbu yang sangat kuat dalam kawasan fasilitas umum (kawasan water park, theme park, kantor pemasaran) tersebut. Ruang terbuka mengambil bagian cukup luas selain untuk memperkuat ruang urban yang terjadi dengan lingkungan sekitar juga sebagai elemen penangkap tapak.
